BI/005-0583/03 - Czy obliczając podstawę wymiaru podatku dochodowego wspólnota mieszkaniowa powinna uwzględnić tylko koszty i przychody osiągnięte od momentu powstania wspólnoty?

W 2002 r. po sprzedaży budynków przez dewelopera została utworzona Wspólnota Mieszkaniowa. Firma będąca zarządcą budynków poprzednio u dewelopera i obecnie wspólnoty mieszkaniowej nie sporządziła bilansu otwarcia, ewidencjonując koszty i przychody wspólnoty mieszkaniowej jako dalszy ciąg ewidencji prowadzonej wcześniej na rzecz dewelopera.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że określenie sposobu prowadzenia ewidencji wskazanej w tym przepisie należy do wspólnoty mieszkaniowej, czyli do ogółu właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wobec tego wspólnota mieszkaniowa może ale nie musi określić zasady rachunkowości wynikające z ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 z późn. zm.) a także uproszczenia wynikające z rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 15 listopada 2001 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 137, poz. 1539). Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 10 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej podejmują uchwałę w sprawie określenia zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej

Ponieważ wspólnota mieszkaniowa od dnia jej utworzenia zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) podlega co do zasady opodatkowaniu na zasadach określonych w tej ustawie, jest zobowiązana w celu wywiązania się z zobowiązań w podatku dochodowym od osób prawnych dostosować odpowiednio do tych wymogów dostosować prowadzoną przez siebie ewidencję pozabilansową. Zgodnie bowiem z art. 9 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) wspólnota mieszkaniowa jest obowiązana do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a-16m.

Jak stanowi z kolei art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r., przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód, zaś dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. Z treści z kolei art. 12 ust. 1 pkt 1 tej ustawy wynika, że przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe oraz przychody określone w dalszej części tego przepisu. Natomiast w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z treści powyższych przepisów wynikają, że:

Zasady te wskazują jednoznacznie, że wyliczenia dochodu (podstawy opodatkowania) w danym roku podatkowym dokonuje się przez wyprowadzenie różnicy między sumą przychodów osiągniętych w danym roku podatkowym a kosztami ich uzyskania, poniesionymi w tymże roku podatkowym przez tego podatnika.

A zatem przy wyliczeniu dochodu (podstawy opodatkowania) w danym roku podatkowym wspólnota mieszkaniowa winna uwzględnić wyłącznie osiągnięte przychody i koszty uzyskania tych przychodów od dnia jej utworzenia a nie może uwzględniać zarówno osiągniętych przychodów jak i kosztów poniesionych przez innego podatnika.

Ponadto w myśl art. 27 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru (CIT-8), o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym - do końca trzeciego miesiąca roku następnego i w tym terminie wpłacić podatek należny albo różnicę między podatkiem należnym od dochodu wykazanego w zeznaniu a sumą należnych zaliczek za okres od początku roku.

Jeżeli na podstawie powołanego art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wspólnota prowadzi ewidencję rachunkową według zasad wynikających z ustawy o rachunkowości do składanych zeznań (CIT-8) jest obowiązana załączać sprawozdania finansowe oraz uchwały wspólnoty mieszkaniowej o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego.