BD-F/415-57/06 - Obowiązek zapłaty podatku dochodowego w przypadku sprzedaży mieszkania (przed upływem 5 lat od jego nabycia) i przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków pieniężnych na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup oraz na budowę domu jednorodzinnego

Pytanie podatnika

Czy w przypadku sprzedaży mieszkania (przed upływem 5 lat od jego nabycia) i przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków pieniężnych na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup oraz na budowę domu jednorodzinnego, podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego?

Podatniczka wnioskiem z dnia 03.10.2005 r. zwróciła się z wnioskiem do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu (uzupełnionym pismem z dnia 19.10.2005 r.) o dokonanie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa, kontrola skarbowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Z przedstawionych w nadesłanych pismach okoliczności faktycznych wynika, iż podatniczka wraz z mężem zakupiła w dniu 28.02.2001 r. lokal mieszkalny z prawem własności. Z tego tytułu małżonkowie nabyli prawo do tzw. dużej ulgi budowlanej. Zbywając ten lokal w roku 2005 podatnicy zamierzają przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczyć w ciągu dwóch lat w części na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na jego zakup oraz w części na budowę domu jednorodzinnego.

W związku z powyższym podatniczka zwróciła się z zapytaniem, czy w przypadku sprzedaży domu (przed upływem 5 lat od jego nabycia) i przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków pieniężnych na spłatę zaciągniętego przed dokonaniem zakupu kredytu oraz na budowę domu jednorodzinnego, zobowiązana będzie do zapłaty podatku dochodowego.

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie podatniczka podniosła, że przeznaczając całą kwotę przychodu ze sprzedaży nieruchomości na w/w cele nabędzie prawo do zwolnienia przychodu z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Organ podatkowy pierwszej instancji postanowieniem uznał prezentowane przez podatniczkę stanowisko za nieprawidłowe w części dotyczącej przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej i stwierdził, że kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (przed upływem 5 lat od jej nabycia) i wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie organ podatkowy pierwszej instancji wskazał, że zwolnienie podatkowe mogłoby mieć miejsce, jeżeli uzyskany ze sprzedaży przychód podatniczka wydatkowałaby na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed uzyskaniem przychodów, gdy przed sprzedażą zaciągnęła kredyt na sfinansowanie innego celu mieszkaniowego wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy, a następnie spłacałaby ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Wskazano jednocześnie, że przedmiotowe zwolnienie polega na preferowaniu przeznaczenia wydatków uzyskanych ze sprzedaży jednej nieruchomości na zakup drugiej, a nie udzieleniu pomocy w spłatach należności związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości, której podatniczka właśnie się pozbyła.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego sprawy odnosząc się jednocześnie do przepisów prawnych organ podatkowy drugiej instancji stwierdza, co następuje:

Na mocy przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. ze zwolnienia z opodatkowania korzystają przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) tj.:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim gruncie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- pod budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację- na cele mieszkalne- własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Należy zaznaczyć, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest to, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zwolnienie przysługuje również, gdy kredyt lub pożyczka zaciągnięte zostały przed dniem uzyskania przychodów.

Powołane przepisy wiążą skutek prawny w postaci zwolnienia z opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanych przychodów na cele wymienione w cytowanym wyżej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawa nie ogranicza przy tym prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku do sytuacji, gdy uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przychód przeznaczony zostaje na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie bądź wybudowanie; istotne w tym przypadku jest jedynie, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte przed dniem uzyskania tych przychodów.

W konsekwencji powyższego w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i wydatkowania w ciągu dwóch lat od sprzedaży uzyskanych z niej środków pieniężnych na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika na zakup nieruchomości, przed dniem uzyskania przychodów, przychód ów będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast za prawidłowe należy uznać stanowisko Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu dotyczące kwestii zwolnienia przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na budowę własnego budynku mieszkalnego. Zgodnie bowiem z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego.

Interpretacji udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym w dniu jej sporządzenia.