3063-ILPB1-2.4511.362.2016.1.AK - Zwolnienie z PIT przychodu ze zbycia nieruchomości wydatkowanego na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2016 r. (data wpływu 5 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - jest prawidłowe.

W dniu 5 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Działki budowlane Wnioskodawca nabył w czasie małżeństwa na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 stycznia 1998 r. i dnia 25 marca 1998 r.

W dniu 28 czerwca 2011 r. nastąpił rozwód prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego.

Zainteresowany wspólnie z żoną dokonali podziału majątku wspólnego notarialnie. W wyniku rozwodu Wnioskodawca wraz z żoną stali się współwłaścicielami swojego majątku w udziałach po 1/2 części. W dniu 18 października 2011 r. Zainteresowany od byłej żony odkupił jedną działkę. Następnie sprzedał ją w dniu 3 lipca 2015 r., przed upływem 5 lat. W wyniku tej sprzedaży nastąpił dochód co podlegało rozliczeniu w PIT-39 złożonym w urzędzie skarbowym. Wnioskodawca zdecydował się wydatkować otrzymane środki pieniężne na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat.

W dniu 25 czerwca 2016 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński. Obecna żona posiadała działkę wraz z rozpoczętą budową domku jednorodzinnego.

W dniu 23 września 2016 r. Zainteresowany odkupił od niej udział do 1/2 części działki zabudowanej z jej majątku osobistego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy odkupiony udział od żony, ponieważ są to odrębne majątki Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć do rozliczenia w urzędzie skarbowym na cele mieszkaniowe ze sprzedaży działki?

Zdaniem Wnioskodawcy, tak ponieważ Zainteresowany i jego żona mieli swoje odrębne majątki przed zawarciem związku małżeńskiego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych normuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego przepisu należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył wspólnie z żoną w czasie trwania małżeństwa do majątku wspólnego działki budowlane. W związku z rozwodem dokonano podziału majątku wspólnego. Każdy z byłych małżonków otrzymał udział w wysokości 1/2 majątku wspólnego.

W dniu 18 października 2011 r. Wnioskodawca odkupił od byłej żony jedną działkę, którą następnie sprzedał 3 lipca 2015 r. Zainteresowany zdecydował, że środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży ww. działki w ciągu dwóch lat przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca w czerwcu 2016 r. zawarł kolejny związek małżeński. Obecna żona jest właścicielką działki z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego. Zainteresowany w dniu 23 września 2016 r. odkupił od żony 1/2 udziału w prawie własności ww. nieruchomości.

W związku ze sprzedażą działki nabytej w 2011 r. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzyskany z tego tytułu przychód będzie stanowił źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej, wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. I tak za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zainteresowany powziął wątpliwość, czy przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2015 r. działki na odkupienie od obecnej żony udziału w wysokości 1/2 w prawie własności działki z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego uprawnia do zaliczenia tego przychodu jako wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego wskazać należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w zacytowanym powyżej art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Celem ustawodawcy ustanawiającego zwolnienie z opodatkowania dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce sprzedawanych nieruchomości, innych nieruchomości przeznaczonych do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem u podstaw zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydatkowane przez podatnika na zakup nieruchomości służącej realizacji jego celu mieszkaniowego.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przepisy prawa podatkowego wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dla Wnioskodawcy odkupienie od żony udziału w wysokości 1/2 w prawie własności nieruchomości z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego.

Podsumowując, skoro Zainteresowany przeznaczył przychód uzyskany ze sprzedaży w 2015 r. działki na zakup od żony udziału w wysokości 1/2 w prawie własności działki z rozpoczęta budową domu jednorodzinnego, w którym będzie realizował własne cele mieszkaniowe, będzie mógł skorzystać z dobrodziejstwa zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.