2461-IBPB-1-1.543.2016.3.WRz - Zasady rozliczania kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 7 września 2016 r. (data wpływu do tut. Biura 16 września 2016 r.), uzupełnionym 18 listopada 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie zasad rozliczania kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 września 2016 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie zasad rozliczania kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 7 listopada 2016 r. Znak: 2461-IBPB-1-1.4511.543.2016.1.WRz wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 18 listopada 2016 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca, prowadzi działalność gospodarczą w ramach której opodatkowuje swoje dochody w formie tzw. podatku liniowego (miesięczne rozliczenie zaliczek). Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, a koszty rozlicza metodą uproszczoną, tzw. "kasową". Podstawowym przedmiotem jego działalności jest świadczenie usług elektronicznych, zarówno w kraju, jak i poza jego granicami. Wnioskodawca rozszerzył swoją działalność gospodarczą o najem lokalu mieszkalnego, stanowiącego własność jego i jego żony. Lokal ten wchodzi w skład nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę Mieszkaniową, dla której co miesiąc realizuje opłaty do 10-go dnia każdego miesiąca, w wysokości określonej na otrzymanym zawiadomieniu. Opłata ta obejmuje: zaliczkę eksploatacyjną oraz remontowo - inwestycyjną, zależną od wielkości zajmowanej powierzchni lokalu, zaliczkę na poczet mediów: wywóz śmieci, zimna ciepła woda, centralne ogrzewanie (rozliczone dwa razy w roku na podstawie rzeczywistego zużycia).

Przeznaczony do wynajmu lokal mieszkalny, został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Dowodem wynajmu jest podpisana z najemcą umowa, która określa wysokość miesięcznego czynszu oraz wysokość opłat eksploatacyjnych, jak również zasady i terminy ich płatności.

Zgodnie z umową najemca oprócz stałego czynszu ponosi wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją przedmiotu najmu, tzw. opłaty eksploatacyjne (obejmujące zaliczkę eksploatacyjną oraz remontowo - inwestycyjną zależną od powierzchni lokalu, zaliczkę na poczet zużycia mediów: wywóz śmieci, zimna i ciepła woda, centralne ogrzewanie, energia elektryczna, gaz).

Najemca nie zawiera żadnych umów z dostawcami mediów, natomiast decyduje o wielkości ich zużycia. Na poczet tego zużycia najemca wpłaca wynajmującemu systematycznie "comiesięczne opłaty", których wysokość określona jest w umowie najmu. Opłaty te są prognozowaną wartością zużycia mediów, określoną na podstawie otrzymanych przez wynajmującego informacji od dostawcy mediów lub Wspólnoty mieszkaniowej. Informacja od dostawcy mediów określa prognozowaną wartość zużycia mediów oraz terminy miesięcznych, obowiązkowych wpłat na okres pół roku. Informacja ta nie jest fakturą (zgodnie z ustawą o VAT), ponieważ nie zawiera wszystkich elementów niezbędnych, aby można było ją za fakturę uznać.

Najemca zgodnie z umową najmu zobowiązany jest do przekazywania wynajmującemu comiesięcznych informacji o stanach licznika wodomierza, gazomierza oraz energii elektrycznej. Jeśli wynajmujący uzyska informację od dostawcy mediów lub Wspólnoty mieszkaniowej o podwyższeniu opłat (z tytułu rozliczenia liczników lub wzrostu cen jednostkowych), opłaty eksploatacyjne automatycznie ulegają podwyższeniu: jednorazowo - w przypadku rozliczenia zgodnie z rzeczywistym zużyciem lub na stałe w przypadku podwyższenia jednostkowych cen przez dostawców mediów. Opłaty te wpłaca najemca zgodnie z umową na konto Wynajmującego z góry do 3 dnia każdego miesiąca.

Ostateczne rozliczanie zużycia mediów zgodnie z odczytami dodatkowo dokonywane jest w dniu oddania lokalu przez najemcę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy zapłacone opłaty na rzecz dostawców mediów stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia (zapłaty)?

2. Czy comiesięczne opłaty dokonane dla Wspólnoty Mieszkaniowej przez Wynajmującego będą kosztami uzyskania przychodów w momencie ich zapłaty?

(pytania oznaczone we wniosku Nr 2 i 3)

Zdaniem Wnioskodawcy za dzień poniesienia kosztu uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach podatkowych na podstawie otrzymanej faktury od dostawców mediów. W zaistniałej sytuacji, gdy opłaty wnoszone przez wynajmującego na rzecz dostawców mediów regulowane są na postawie otrzymanej informacji (braku faktury) za dzień poniesienia kosztu uważa się dzień ich uregulowania (zapłaty). Podstawą zapisu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów będzie dowód wewnętrzny wystawiony przez wynajmującego. W momencie otrzymania od dostawcy mediów faktury uwzględniającej rzeczywiste zużycie i rozliczającej wpłacone prognozy wynajmujący uwzględni różnice in plus lub in minus w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Natomiast w przypadku uregulowania opłat dla Wspólnoty Mieszkaniowej za dzień poniesienia kosztu uważa się dzień dokonania zapłaty dla Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości określonej w otrzymanej w zawiadomieniu o wysokości należnych opłat (zaliczek).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, ze. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podatnikom prowadzącym podatkową księgę przychodów i rozchodów możliwość wyboru jednej z dwóch metod rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Dokonany wybór decyduje o sposobie ewidencjonowania kosztów. Przy czym, należy wskazać, że raz przyjęta metoda ewidencji kosztów powinna być stosowana konsekwentnie w każdym roku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, w stosunku do wszystkich kosztów uzyskania przychodów.

Ogólna zasada rozliczania kosztów uzyskania przychodów wyrażona została w art. 22 ust. 4 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10. Oznacza to, że przy stosowaniu tej metody wydatki stanowiące koszt uzyskania przychodów można ewidencjonować w dacie ich poniesienia - bez względu na to, jakiego okresu dotyczą.

Przy czym, zgodnie z art. 22 ust. 6b ww. ustawy za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu. Przy czym, przepis ten dotyczy wszystkich podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, niezależnie od przyjętej metody ewidencjonowania kosztów uzyskiwania przychodów.

Dniem poniesienia kosztu podatkowego jest zatem zgodnie z ww. przepisami dzień wystawienia stosownego dokumentu, stanowiącego postawę do zaewidencjonowania określonego kosztu, a nie dzień zapłaty.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca, prowadzi działalność gospodarczą w ramach której opodatkowuje swoje dochody w formie tzw. podatku liniowego (miesięczne rozliczenie zaliczek). Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów, a koszty rozlicza metodą uproszczoną tzw. ("kasową"). Podstawowym przedmiotem jego działalności jest świadczenie usług elektronicznych, zarówno w kraju, jak i poza jego granicami. Wnioskodawca rozszerzył swoją działalność gospodarczą o najem lokalu mieszkalnego, stanowiącego własność jego i jego żony, który uznał za środek trwały w tej działalności. Lokal ten wchodzi w skład nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę Mieszkaniową, dla której co miesiąc uiszcza opłaty do 10-go dnia każdego miesiąca, w wysokości określonej na otrzymanym zawiadomieniu. Opłata ta obejmuje: zaliczkę eksploatacyjną oraz remontowo - inwestycyjną, zależną od wielkości zajmowanej powierzchni lokalu, zaliczkę na poczet mediów (wywóz śmieci, zimna ciepła woda, centralne ogrzewanie - rozliczone dwa razy w roku na podstawie rzeczywistego zużycia). Umowy z dostawcami mediów zawiera Wnioskodawca (energia elektryczna, gaz) oraz Wspólnota Mieszkaniowa zarządzająca budynkiem (woda, c.o., wywóz śmieci).

Mając na uwadze cytowane wyżej przepisy stwierdzić należy, że w przedmiotowym stanie faktycznym dniem poniesienia wskazanych we wniosku wydatków, stosownie do art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest data wystawienia dokumentów stwierdzających podstawę do ich ujęcia w prowadzonej podatkowej księdze przychodów i rozchodów. W zakresie dostawy tych mediów, z których dostawcami Wnioskodawca podpisał stosowne umowy, dokumentem tym są wystawione przez nich faktury (chociażby dotyczyły prognozowanego zużycia), co oznacza, że dniem poniesienia kosztów w nich określonych jest moment ich wystawienia.

Natomiast comiesięczne opłaty uiszczane na rzecz Wspólnoty mieszkaniowej (obejmuje również prognozowane) zużycie mediów (dot. tych mediów na których dostawę umowy zawarła Wspólnota mieszkaniowa), będą stanowić koszty podatkowe w dacie wystawienia dokumentu potwierdzającego uiszczenie opłaty należnej za określony miesiąc. To właśnie te dowody wpłat w powiazaniu ze stosownym dokumentem otrzymanym uprzednio od Wspólnoty mieszkaniowej wskazującym wysokość i termin dokonania tychże wpłat, stanowi potwierdzenie poniesienia kosztu podatkowego z ww. tytułu.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wskazujące, że dniem poniesienia kosztów jest dzień zapłaty należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienić należy, że w pozostałym przedstawionym we wniosku zakresie wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.