2461-IBPB-1-1.4511-482.2016.1.ZK - Ustalenie źródła przychodów, do jakiego należy zaliczyć przychody z najmu nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku, który 22 sierpnia 2016 r. wpłynął do Organu drogą elektroniczną e-PUAP, uzupełnionym 30 sierpnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie ustalenia źródła przychodów, do jakiego należy zaliczyć przychody z najmu wskazanej we wniosku nieruchomości oraz możliwości opodatkowania tego przychodu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - jest prawidłowe.

W dniu 22 sierpnia 2016 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie ustalenia źródła przychodów, do jakiego należy zaliczyć przychody z najmu wskazanej we wniosku nieruchomości oraz możliwości opodatkowania tego przychodu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wniosek został uzupełniony 30 sierpnia 2016 r.

We wniosku zostało przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów osiąganych na terytorium RP. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Podlega społecznemu ubezpieczeniu dla rolników. Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości, na której powstaje budynek handlowo-usługowy z częścią biurową i infrastrukturą techniczną, o łącznej powierzchni około 600 m². Budynek przeznaczony będzie pod wynajem, głównie dla podmiotów gospodarczych. Do budynku przynależeć będzie parking przeznaczony m.in. dla klientów najemców. Przedmiotem wynajmu będą lokale usługowe, przy czym konstrukcja budynku będzie pozwalała na wynajęcie całej jego powierzchni jednemu podmiotowi, bądź też zostanie on - w zależności od potrzeb - podzielony na kilka mniejszych lokali usługowych i będzie wynajmowany kilku podmiotom. Dla budynku została wydana broszura informacyjna przeznaczona dla potencjalnych klientów. Za pozyskiwanie klientów - najemców, będzie odpowiedzialna firma świadcząca usługi pośrednictwa nieruchomościami.

Do zarządzania obiektem (administrowania/sprzątania/zapewnienia ewentualnej ochrony) Wnioskodawczyni wynajmie firmę specjalizującą się w tego typu usługach. Firma ta prawdopodobnie będzie odpowiedzialna za wszelki kontakt z najemcami, w tym za zawieranie w imieniu Wnioskodawczyni umów najmu oraz za rozliczenie wszelkich należności z tytułu czynszu najmu. Po potrąceniu kosztów związanych z eksploatacją obiektu firma ta będzie przelewała należności z tytułu czynszu najmu na rachunek Wnioskodawczyni.

Reasumując, wszelkie kwestie związane z pozyskiwaniem najemców, a także administrowaniem obiektem i rozliczeniami z klientami Wnioskodawczyni zleci podmiotom zewnętrznym, ograniczając się wyłącznie do podejmowania decyzji strategicznych związanych z budynkiem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawczyni może opodatkować dochody z najmu ww. budynku, jako dochody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Czy Wnioskodawczyni może opodatkować przychody z najmu ww. budynku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Zdaniem Wnioskodawczyni, może ona opodatkować dochody z najmu ww. budynku, zarówno jako dochody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm., dalej: "u.p.d.o.f."), jak i na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm., dalej: "z.p.d.") - o ile złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania w przepisanym ustawą terminie.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 u.p.d.o.f. W myśl art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f., źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja działalności gospodarczej zawarta jest w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 14 ust. 1 u.p.d.o.f., za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f. stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Według art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W art. 16a u.p.d.o.f. wskazano przy tym, że przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b stosuje się odpowiednio, z tym że opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty. Zostały one zdefiniowane w art. 13 tej ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

Należy wskazać, że co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 9a ust. 6 u.p.d.o.f., dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9a ust. 4 tej ustawy, wybór sposobu opodatkowania dokonany w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 2, dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik, w terminie do dnia 20 stycznia roku podatkowego, zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania lub złoży w tym terminie pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 z.p.d., ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 ust. 1a z.p.d., osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a z.p.d., opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Według art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a z.p.d., ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania, zgodnie z art. 9 ust. 1 z.p.d. od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jest złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast w przypadku podatnika rozpoczynającego działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu (winno być: w przypadku podatnika rozpoczynającego działalność gospodarczą w tracie roku podatkowego - nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu). Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 9 ust. 4 z.p.d., w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Z powyższych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f, lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże wybór ten jest ograniczony istnieniem związku pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego wynajmu stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie ma przy tym znaczenia skala działalności polegającej na wynajmie, ustawodawca w przepisach ustaw podatkowych nigdzie nie wprowadził kryteriów, które pozwalałyby przyjąć, że przy pewnej skali najem należy traktować jako najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Zatem za najem opodatkowany na zasadach określonych dla źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. nie ma znaczenia, czy podatnik wynajmuje jeden lokal, czy też np. 20. Tak bowiem długo, jak danego składnika majątku podatnika nie można powiązać z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, tak długo zawsze może skorzystać z możliwości opodatkowania najmu jako najmu prywatnego, czy też z formy ryczałtowej. Zdaniem Wnioskodawczyni, nawet gdyby działalność gospodarczą prowadziła, również w zakresie wynajmu, ale wynajmowane składniki nie stanowiłyby składników wykorzystywanych w tej działalności, to i tak Wnioskodawczyni mogłaby z opisanej powyżej formy opodatkowania skorzystać.

Biorąc pod uwagę powyższe, a także fakt, że Wnioskodawczyni:

* jest właścicielką nieruchomości, na której powstaje budynek handlowo-usługowy z częścią biurową i infrastrukturą techniczną, o łącznej powierzchni około 600 m². Budynek przeznaczony będzie pod wynajem, głównie dla podmiotów gospodarczych,

* nie prowadzi działalności gospodarczej i budynek nie stanowi składnika majątkowego działalności gospodarczej,

* zleci wszystkie czynności, które mogłyby wskazywać na profesjonalny i zorganizowany charakter jej działalności, takie jak pozyskiwanie klientów, obsługa administracyjna budynku, obsługa płatności, podmiotom zewnętrznym, odpowiedzialnym za te czynności, a sama ograniczy się do podejmowania decyzji strategicznych,

to należy przyjąć, że zostały spełnione wszystkie przesłanki, pozwalające na opodatkowanie dochodów z najmu zarówno jako dochody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., jak i na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie z.p.d. - o ile złożone zostanie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania w przepisanym ustawą terminie. Budynek bowiem nie będzie stanowił i nie będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej, ponadto brak jest cech w działaniu Wnioskodawczyni, które pozwalałyby przyjąć, że działalność Wnioskodawczyni przybiera formę na tyle zorganizowaną i ciągłą, aby można ją było zakwalifikować, mimo braku formalnego zgłoszenia, jako wykonywanie działalności gospodarczej. Nie ma również znaczenia to ilu najemcom zostanie wynajęty budynek, ponieważ z punktu widzenia przepisów podatkowych sama skala prowadzonego wynajmu nie ma znaczenia i nie może determinować formy opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.