2461-IBPB-1-1.4510.6.2017.2.SG

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1948 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 grudnia 2016 r. (data wpływu do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej 4 stycznia 2017 r.), uzupełnionym 10 kwietnia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie ustalenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku na rzecz innego podmiotu niż dzierżawca - jest prawidłowe.

W dniu 4 stycznia 2017 r. wpłynął do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, m.in. w zakresie ustalenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku na rzecz innego podmiotu niż dzierżawca. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 16 marca 2017 r. Znak: 2461-IBPB-1-1.4510.6.2017.1.SG, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 10 kwietnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej położonej w województwie dolnośląskim (składającej się z gruntu) wykorzystywanego w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, ujętego w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy, przeznaczonego zgodnie z planem miejscowego zagospodarowania do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje wydzierżawić polskiemu podmiotowi gospodarczemu ww. nieruchomość na potrzeby prowadzonej przez dzierżawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym celu Wnioskodawca planuje zawrzeć z przyszłym dzierżawcą omawianego gruntu niezabudowanego wieloletnią umowę dzierżawy tego gruntu z opcją wykupu przez dzierżawcę. Umowa ta będzie wyrażać zgodę na wybudowanie przez dzierżawcę na gruncie Wnioskodawcy budynków, budowli, infrastruktury technicznej, urządzeń wodnych w całości na koszt dzierżawcy z prawem do zwrotu wydatków poniesionych na ten grunt przez dzierżawcę. Dzierżawca na potrzeby prowadzonej przez siebie pozarolniczej działalności gospodarczej, za zgodą Wnioskodawcy, planuje ze swoich środków wybudować na tym gruncie budynki, budowle, urządzenia wodne, infrastrukturę techniczną oraz ponieść nakłady na dzierżawiony grunt, które w całości zwiększą wartość tego gruntu i w sposób bezpośredni nie zwiększą wartości budynków planowanych do wybudowania na tym gruncie. Każdy z planowanych do poniesienia przez dzierżawcę nakładów na budowę budynku będzie opiewać na kwotę przekraczającą 3.500,00 zł. Dla wszystkich elementów planowanej przez dzierżawcę inwestycji przewidywany okres używania jest dłuższy niż pięć lat. Wybudowane przez dzierżawcę z własnych środków finansowych budynki, budowle, urządzenia wodne, infrastruktura techniczna ujęte zostaną w ewidencji środków trwałych dzierżawcy, po ich przyjęciu do użytkowania przez dzierżawcę. Zgodnie z umową dzierżawy z opcją wykupu dzierżawca dzierżawioną nieruchomość (grunt) planuje wykupić (skorzystać z opcji jego wykupu) lub też nie. W tym zakresie dzierżawca będzie mieć swobodny wybór niezależnie od woli Wnioskodawcy. Planowany wykup nie może nastąpić wcześniej niż po 2 latach od dnia oddania do użytkowania planowanych do wybudowania budynków, budowli, infrastruktury technicznej, urządzeń wodnych. Interpretacja ta nie dotyczy planowanych do poniesienia nakładów na zagospodarowanie terenu, gdyż dotyczy tytko planowanych nakładów do poniesienia na grunt, które zwiększają w całości wartość tego gruntu w rozumieniu przepisów mających zastosowanie w tym zakresie. Według Wnioskodawcy okoliczności wskazane w pkt 7 i 10 ust. 4, art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie zachodzą w przedmiotowej sprawie. Umowa ta będzie zawierać zapis, że dzierżawcy przysługiwać będzie od Wnioskodawcy w całości zwrot poniesionych przez dzierżawcę nakładów na omawiany grunt z dniem zakończenia przez dzierżawcę omawianej inwestycji, tj. po odebraniu do użytkowania przez dzierżawcę planowanych do wybudowania przez niego budynków, budowli, urządzeń wodnych i infrastruktury technicznej na gruncie Wnioskodawcy.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 3 kwietnia 2017 r., wskazano ponadto, że Wnioskodawca i dzierżawca są podatnikami podatku VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę na przedmiotowy grunt.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku.

Czy w przypadku nieskorzystania przez dzierżawcę z opcji wykupu dzierżawionej od Wnioskodawcy nieruchomości zabudowanej i poniesienia przez dzierżawcę nakładów na grunt z prawem do ich zwrotu przez Wnioskodawcę, dla Wnioskodawcy dochodem z planowanej sprzedaży nieruchomości na rzecz podmiotu innego niż dzierżawca będzie kwota należna z umowy sprzedaży tej nieruchomości ustalona według jej wartości rynkowej, pomniejszona o należny podatek od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży, pomniejszona o cenę nabycia gruntu, pomniejszona o kwotę netto zwróconych dzierżawcy nakładów poniesionych przez dzierżawcę na przedmiotowy grunt? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku nieskorzystania przez dzierżawcę z opcji wykupu dzierżawionej od Wnioskodawcy nieruchomości zabudowanej i poniesienia przez dzierżawcę nakładów na grunt z prawem do ich zwrotu przez Wnioskodawcę, dla Wnioskodawcy dochodem z planowanej sprzedaży nieruchomości na rzecz podmiotu innego niż dzierżawca będzie kwota należna z umowy sprzedaży tej nieruchomości ustalona według jej wartości rynkowej (art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 1888 z późn. zm., dalej jako: "u.p.d.o.p.") pomniejszona o należny podatek od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży (art. 12 ust. 4 pkt 9 ww. ustawy), pomniejszona o cenę nabycia gruntu oraz pomniejszona o wartość netto sumy nakładów na przedmiotowy grunt poniesionych przez dzierżawcę.

Zgodnie art. 14 ust. 1 u.p.d.o.p., co do zasady, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży. Stosownie do treści ust. 2 ww. przepisu wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Zgodnie z treścią ust. 3 ww. przepisu jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Według ust. 4 omawianego art. 12 ust. 4 pkt 7, 9 i 10 stosuje się odpowiednio.

Z treści art. 12 ust. 4 pkt 9 u.p.d.o.p. wynika, że do przychodów nie zalicza się należnego podatku od towarów i usług.

Według Wnioskodawcy okoliczności wskazane w treści pkt 7 i 10 ust. 4 art. 12 omawianej ustawy nie zachodzą w przedmiotowej sprawie.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p. kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p., nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów z tym zastrzeżeniem, że wydatki te są jednak kosztem uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia. Tym samym wydatki poniesione na nabycie gruntu zostaną zakwalifikowane do kosztów uzyskania przychodów dopiero w chwili uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia. Grunt nie podlega amortyzacji, ale przy odpłatnym zbyciu nieruchomości składającej się z gruntu i budynku kosztami uzyskania przychodów dla:

* gruntu, są wydatki poniesione na zakup i ewentualny zwrot wydatków na nakłady na grunt poniesione przez dzierżawcę pod warunkiem, że umowa przewiduje taki zwrot,

* budynku, jest cena jego nabycia, pomniejszona o sumę odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.p.d.o.p. podstawę opodatkowania, z zastrzeżeniem art. 21, art. 22 i art. 24a, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 7 albo art. 7a ust. 1, po odliczeniu darowizn (...).

W sytuacji nieskorzystania z opcji wykupu gruntu kosztem uzyskania przychodu jest suma netto nakładów na przedmiotowy grunt poniesionych przez dzierżawcę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie nadmienić należy, że stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe, albowiem z treści przedstawionego zdarzenia przyszłego, ostatecznie sformułowanego w zupełnieniu wniosku wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu rozliczenia nakładów poniesionych przez dzierżawcę na przedmiotowy grunt oraz planowana sprzedaż dzierżawionego gruntu zostanie dokonana na rzecz innego podmiotu niż dzierżawca.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Nadmienić należy, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.