2403PDF-415-29-04 - Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania

Pytanie podatnika

Czy w okresie wynajmu lokalu mieszkalnego należy liczyć amortyzację?

Od którego miesiąca po wznowieniu wynajmu lokalu amortyzacja stanowi koszt uzyskania przychodów?

Z treści złożonego przez Panią pisma wynika, że jest Pani właścicielką spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W 2003 r. zawarła Pani umowę najmu tego lokalu na okres 9-ciu miesięcy. Wątpliwości z Pani strony budzą zagadnienia dotyczące odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania, a w szczególności naliczanie amortyzacji w okresie przerwy w wynajmie oraz w przypadku ponownego wynajęcia mieszkania.

Ponieważ w odpowiedzi z dnia 25.03.2004 r. zostały podane zasady dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego lokalu mieszkalnego, dlatego w niniejszym piśmie tutejszy Organ odnosi się wyłącznie do ww. zapytań.

Stosownie do przepisów art. 22b ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) amortyzacji podlega m. in. nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane wartością niematerialną i prawną.

W myśl przepisów art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy odpisów amortyzacyjnych dokonuje się począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek trwały lub wartość niematerialną lub prawną wprowadzono do ewidencji lub przekazano do używania do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową.

Zgodnie z przepisami art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów z najmu są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

- zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z przychodami osiąganymi z najmu,

- nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z ww. przepisami, w przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu mieszkalnego, odpisy amortyzacyjne są dokonywane nadal, aż do zrównania się z jego wartością początkową. Odpisy amortyzacyjne za te miesiące (lub lata), w których dany składnik majątku nie był wynajmowany, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W przypadku ponownego wynajmu lokalu, w trakcie naliczania jego amortyzacji, odpisy amortyzacyjne będą stanowiły koszty uzyskania przychodów, począwszy od miesiąca, w którym rozpoczęto wynajem.