1462-IPPB2.4514.490.2016.2.LS - Ustalenie rodzaju podatku dla transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz 14 r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 10 października 2016 r. (data wpływu 17 października 2016 r.) uzupełnionym pismem (data nadania 9 grudnia 2016 r., data wpływu 12 grudnia 2016 r.) na wezwanie Nr 1462-IPPP2.4512.802.2016.1.RR, 1462-IPPB2.4514.490.2016.1.LS z dnia 6 grudnia 2016 r. (data nadania 6 grudnia 2016 r., data doręczenia 6 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: "B." albo "Sprzedający") oraz Wnioskodawca zamierzają podpisać umowę sprzedaży (dalej: "Umowa"), na podstawie której Sprzedający przeniesie na rzecz Kupującego m.in. własność nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 430/1, 430/2, 430/3, 430/4, o łącznej powierzchni 0,1989 ha, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą.

Wyżej wymieniona nieruchomość zabudowana jest: (i) jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 67 m², (ii) dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 328 m². Zgodnie ze sposobem korzystania ujawnionym w dziale I-O księgi wieczystej, opisane wyżej działki gruntu stanowią zabudowane działki ziemi i "B - tereny mieszkaniowe".

W dziale II ww. księgi wieczystej jako wyłącznego właściciela ww. nieruchomości ujawniono B. Teren, na którym położona jest ww. nieruchomość, nie jest objęty postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydana została natomiast decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku biurowego z usługami i garażem (w tym podziemnym), z odtworzeniem fasady kamienicy, budowie i przebudowie infrastruktury technicznej (w tym sieci i przyłączy) oraz budowie układu komunikacji wewnętrznej ze zjazdem z pasa drogowego (działki nr 430/1, 430/2, 430/3, 430/4, 431/4, 432/36 i fragment działki drogowej nr 42/57).

Wyżej wymieniona nieruchomość została nabyta przez B. w dniu 15 października 2015 r., w drodze wniesienia przez Pana Rafała L. do majątku B. na powiększenie wkładu w tej spółce. Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego dokumentującego wniesienie wkładu, czynność wniesienia Nieruchomości do B. nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Pan Rafał L. (jako prowadzący działalność gospodarczą pod firmą "B.") - przed wniesieniem ww. nieruchomości do B. nabył ww. nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2015 r. od Gminy Miasta.

Zgodnie postanowieniami tego aktu notarialnego:

Zgodnie z dalszymi postanowieniami tego aktu:

* sprzedaż działek oznaczonych numerami 430/1 oraz 430/2, korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT (tj. dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane);

* sprzedaż działek oznaczonych numerami 430/3 oraz 430/4, korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zgodnie z przedstawionymi nam informacjami wyżej wymienione nieruchomości stały się w drodze komunalizacji mienia państwowego, własnością Gminy Miasta (wcześniej była to własność państwowa). Gmina Miasto nie nabyła ww. nieruchomości w drodze transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Budynki znajdujące się na ww. nieruchomościach stanowiły element zasobu komunalnego Miasta, czynnie wykorzystywanego przez najemców lokali komunalnych.

Niniejszy wniosek dotyczy działek zabudowanych, tj. działek oznaczonych numerami 430/3 oraz 430/4, dlatego pod pojęciem "Nieruchomości" należy rozumieć działki o tych numerach.

W piśmie uzupełniającym Wnioskodawca wskazał, że podmiot, który był właścicielem Nieruchomości przed nabyciem przez Pana Rafała L. to Gmina Miasto. Nieruchomość stała się własnością Gminy Miasta w drodze komunalizacji mienia państwowego (wcześniej była to własność państwowa). Zatem Gmina Miasto nie nabyła ww. nieruchomości w drodze transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Budynki znajdujące się na ww. nieruchomościach stanowiły element zasobu komunalnego Miasta, czynnie wykorzystywanego przez najemców lokali komunalnych.

Pan Rafał L. nabył Nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2015 r. od Gminy Miasta. Zgodnie z postanowieniami tego aktu notarialnego Sprzedaż Nieruchomości tj. działek oznaczonych numerami 430/3 oraz 430/4, korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Pan Rafał L. w dniu 8 października 2015 r., wniósł Nieruchomość do majątku B. tytułem powiększenia wkładu w tej spółce. Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego dokumentującego wniesienie wkładu, czynność wniesienia Nieruchomości do B. nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z powodu zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Od dnia 30 czerwca 2015 r. (dzień nabycia od Gminy Miasto) do dnia 8 października 2015 r. (dzień wniesienia do spółki B.), Nieruchomość nie była przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Pana Rafała L.

Sprzedający, tj. spółka B. Sp. z o.o. sp.k., od momentu nabycia Nieruchomości (tj. działek o numerach ewidencyjnych 430/3 i 430/4), oraz znajdujących się na tej Nieruchomości budynków do czasu planowanej sprzedaży na rzecz Kupującego, nie wykorzystywał ani nie planuje wykorzystać Nieruchomości oraz znajdujących się na niej budynków w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości w zakresie czynności, które co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, np. budowa budynków oraz ich sprzedaż, lub sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości innemu inwestorowi.

Nieruchomość stała się własnością Gminy Miasta w drodze komunalizacji mienia państwowego w 1989 r. (wcześniej była to własność państwowa). Zatem Gmina Miasto nie nabyła ww. Nieruchomości w drodze transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Budynki znajdujące się na ww. nieruchomościach stanowiły element zasobu komunalnego Miasta, czynnie wykorzystywanego przez najemców lokali komunalnych.

Biorąc pod uwagę powyższe, rozpoczęcie wykorzystywania budynków przez poprzednich właścicieli nastąpiło kilkadziesiąt lat temu, zatem upłynął już okres dłuższy niż 2 lata od momentu rozpoczęcia użytkowania budynków do czasu przeniesienia Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w dniu 8 października 2015 r. Zatem do dnia planowanej sprzedaży na rzecz Kupującego, nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości nie były i nie będą do momentu planowanej sprzedaży przedmiotem ulepszeń, w związku z tym B. Sp. z o.o. sp.k. nie poniesienie żadnych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnej budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Wydatków na ulepszenie budynków nie poniósł też poprzedni właściciel tj. Pan Rafał L., ani Gmina Miasto w ostatnich 5 latach. Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego, na podstawie którego Pan Rafał L. nabył Nieruchomość od Gminy Miasta, budynki znajdujące się na Nieruchomości są w stanie awaryjnym nadającym się do rozbiórki.

Pan Rafał L. w dniu 8 października 2015 r., wniósł Nieruchomość do majątku B. tytułem powiększenia wkładu w tej spółce. Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego dokumentującego wniesienie wkładu, czynność wniesienia Nieruchomości do B. nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Podstawą nie opodatkowania było zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zarówno Sprzedający, tj. B. Sp. z o.o. sp.k., oraz Wnioskodawca (Kupujący, tj. P. sp. z o.o. sp.k.), są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Na moment sprzedaży Nieruchomości zarówno Sprzedający oraz Wnioskodawca będą dalej zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy jeśli Sprzedający i Kupujący wybiorą opodatkowanie transakcji sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, ponieważ planowana dostawa Nieruchomości przez B. na rzecz Wnioskodawcy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT z prawem wyboru opodatkowania, to Wnioskodawca (Kupujący) będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego?

2. Czy, jeżeli dostawa Nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, to podlega ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, do którego zapłaty zobligowany będzie Wnioskodawca?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 30 grudnia 2016 r. Nr 1462-IPPP2.4512.802.2016.2.RR.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy p.c.c. podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej: "p.c.c.") podlegają m.in. umowy sprzedaży, przy czym - zgodnie z art. 4 pkt 1 - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na Kupującym.

Artykuł 2 pkt 4 ustawy p.c.c. stanowi jednak o wyłączeniu z opodatkowania p.c.c. czynności cywilnoprawnych, innych niż umowa spółki i jej zmiany:

* umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Z przedstawionej wyżej analizy, wynika że sprzedaż Nieruchomości (działki zabudowane) podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w konsekwencji sprzedaż tej nieruchomości podlegałaby opodatkowaniu 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednak w sytuacji, gdyby strony transakcji skorzystały z opcji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości - czynność sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 223 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 20 grudnia 2016 r. Nr 1462-IPPP2.4512.802.2016.2.RR w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: "Zatem w sytuacji kiedy B. oraz Wnioskodawca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do budynków, których sprzedaż podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT to sprzedaż przedmiotowych obiektów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 tej ustawy objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki."

Podsumowując, należy stwierdzić, że co do zasady w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednakże, jeżeli strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wówczas w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy o p.c.c.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanym niebędącym Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.