1439/DF/I-72/07/AK - Zakup lokalu na wynajem i wydatki na jego wyposażenie - amortyzacja, koszty uzyskania przychodu.

Działając na podstawie art. 216 § 1, art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Wawer

uznać stanowisko strony odnośnie pytania 1, 2, 3, 4 za nieprawidłowe

Pismem z dnia 31 października 2006 r. (data wpływu do Urzędu 3 listopada 2006 r.) zwróciła się Pani o interpretację przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do przepisu art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) naczelnik urzędu skarbowego na pisemny wniosek podatnika ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Podatnik składając zapytanie do właściwego urzędu zgodnie z art. 14a § 2 ww. ustawy jest obowiązany do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w dniu 5 czerwca 2006 r. wspólnie z mężem zakupiła Pani lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem gospodarczym i garażem. Ww. lokal został zakupiony z myślą o wynajmowaniu. Obecnie jest Pani w trakcie uzgadniania treści umowy najmu. W związku z powyższym we wniosku stawia Pani pytanie:

Nr 1 Jak obliczyć amortyzację roczną lokalu, pomieszczenia gospodarczego i garażu?

Stanowisko strony: Amortyzacja lokalu wynosi: 60,74 m sup2; x 988,00 zł x 10% = 6.001,11 zł, a w stosunku do pomieszczenia gospodarczego należy zastosować stawkę amortyzacji 2,5 %, a garażu 4,5 % wartości.

Nr 2 Czy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu materiały i prace wykończeniowe (drzwi z montażem, klepkę z montażem, koszt wanny, zlewu, syfonów itp.)?

Stanowisko strony: W związku z tym, że prace wykończeniowe lokalu są konieczne do rozpoczęcia użytkowania lokalu to należy je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu wynajmu.

Nr 3 Czy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wyposażenie zakupione na ten cel między datą 5 czerwca 2006 r. nabycia mieszkania, a datą podpisania umowy najmu (wyposażenie będzie uwzględnione w protokole zdawczo-odbiorczym)?

Stanowisko strony: Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć wyposażenie zakupione od dnia 5 czerwca 2006 r. tj. nabycia lokalu do wynajmowanego lokalu.

Nr 4 Czy można zakupione rzeczy zgodnie z wyszczególnieniem w umowie zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?

Stanowisko strony: Zakupione rzeczy do wynajmowanego mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Po zapoznaniu się ze stanem faktycznym, Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Wawer stwierdza, co następuje:

Artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, wymienia najem jako odrębne źródło przychodu. Dochodem z tego źródła jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego zawarta w art. 22 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tejże ustawy (definicja obowiązująca od 1 stycznia 2007 r.). W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego między danym wydatkiem, a uzyskanym przychodem. Poza tym, celem ponoszonego kosztu powinno być osiągnięcie przychodu i jednocześnie przedmiotowy wydatek nie może znajdować się na liście wydatków wymienionych w art. 23 ustawy.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się zasadę, iż przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów, każdy przypadek poza wyraźnie wskazanymi w ustawie wymaga indywidualnej oceny pod kątem bezpośredniego związku z przychodami i racjonalnym działaniem zmierzającym do osiągnięcia przychodów.

Ustosunkowując się do pytania Nr 1 postawionego przez Panią we wniosku, tut. organ podatkowy informuje, że zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. Jeżeli podjęła Pani decyzję o amortyzowaniu lokalu mieszkalnego metodą uproszczoną, to zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, wynajmowanych, wydzierżawianych lub używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmuje się w każdym r. podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą do celów podatku od nieruchomości. Przy tej metodzie w każdym r. podatkowym wartość początkową ustala się wg tych samych zasad. Na wartość tę nie wpłyną wydatki inwestycyjne powodujące ulepszenie mieszkania. Obliczając odpisy amortyzacyjne, mnoży się wartość początkową ustaloną według powyższych zasad przez stawkę amortyzacyjną w wysokości 1,5%. Zatem zastosowanie przez Panią w tym przypadku stawki amortyzacji w wysokości 10 % jest błędne. Natomiast prawidłowe jest wyliczenie przez Panią amortyzacji pomieszczenia gospodarczego i garażu. Roczna stawka amortyzacyjna dla budynków niemieszkalnych wynosi 2,5%, zaś dla podziemnych garaży wynosi 4,5% - poz. 01 wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiącego załącznik Nr 1 do ustawy o podatku dochodowym.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Wawer nie może uznać stanowiska Pani za prawidłowe odnośnie pytania 2, 3 i 4.

W myśl postanowień art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika nabyte lub wytworzone we własnym zakresie kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Wszystkie wydatki jakie poniosła Pani w związku z przystosowaniem lokalu mieszkalnego do stanu umożliwiającego wykorzystanie jego na potrzeby najmu należy uznać jako składniki wartości początkowej, które zwiększają wartość początkową środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych. Wszystkie bowiem nakłady podatnika na składnik jego majątku, dzięki którym staje się on zdatny do użytku i będzie wykorzystywany jako środek trwały, niezależnie od zakresu rzeczowego tych prac, wpływają na powiększenie jego wartości początkowej. W związku z powyższym nie ma Pani prawa bezpośredniego zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Natomiast wydatki poniesione na nabycie wyposażenia tj. mebli, sprzętu AGD itp., wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne. Składniki wyposażenia danego lokalu uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W takiej sytuacji wydatek na ich zakup będzie stanowił koszt uzyskania przychodu poprzez odpisy amortyzacyjne. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek wprowadzono do ewidencji środków trwałych. Roczna stawka amortyzacyjna dla wyposażenia została ustalona w wysokości 20%, oznacza to że składnik wyposażenia będzie amortyzowany przez 5 lat (zgodnie z wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiącego załącznik Nr 1 ustawy o podatku dochodowym). Nie w każdym przypadku wymagane jest, aby składnik wyposażenia był amortyzowany przez 5 lat. Ustawodawca dopuszcza możliwość dokonania jednorazowego odpisu. Przy czym dotyczy to składników, których wartość początkowa jest równa lub niższa niż 3.500,00 zł. Wówczas wydatki poniesione na ich nabycie stanowią koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. (zgodnie z art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Zatem stanowisko Pani, iż wszystkie zakupione rzeczy do mieszkania (wyposażenie), które będą wyszczególnione w umowie zaliczy Pani bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu z tytułu wynajmowanego mieszkania jest błędne.

Reasumując, mając powyższe na uwadze Naczelnik tutejszego Urzędu Skarbowego uznaje stanowisko strony odnośnie pytania 1, 2, 3, 4 za nieprawidłowe.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Wawer informuje, iż niniejsza interpretacja o zakresie stosowania prawa podatkowego, dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa udzielona interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika, inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia

Na niniejsze postanowienie zgodnie z art. 14a § 4 - Ordynacja podatkowa przysługuje prawo złożenia zażalenia. Zażalenie składa się do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia (art. 236 § 2 Ordynacji podatkowej) za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu Skarbowego.

Zażalenie winno odpowiadać warunkom określonym w art. 222 Ordynacji podatkowej - czyli powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.