1434/DD1/415/6/07/TK - Czy przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynków koszt uzyskania przychodu należy wykazać wg wartości pierwotnej ceny zakupu prawa wieczystego użytkowania gruntu?
Pismo z dnia 13 czerwca 2007 r. Izba Skarbowa w Warszawie 1434/DD1/415/6/07/TK Czy przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynków koszt uzyskania przychodu należy wykazać wg wartości pierwotnej ceny zakupu prawa wieczystego użytkowania gruntu?
POSTANOWIENIE
Na podstawie art. 216 oraz art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: z 2005 r. Dz. U. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 12 marca 2007 r. (wpływ do tut. Organu 15 marca 2007 r.) w sprawie wydania pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Praga postanowił uznać, za prawidłowe wyrażone we wniosku stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w części dotyczącej ustalenia kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży wieczystego prawa użytkowania gruntu wraz z naniesieniami (budynkami).
UZASADNIENIE
Wnioskiem z dnia 12 marca 2007 r. (wpływ do tut. Organu 15 marca 2007 r.) wystąpił Pan w trybie art. 14a ustawy - Ordynacja podatkowa o udzielenie pisemnej interpretacji prawa podatkowego w kwestii:
czy przy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynków, koszt uzyskania przychodu, należy wykazać, wg:
wartości pierwotnej ceny zakupu prawa wieczystego użytkowania gruntu nabytego w latach 90-tych - bez uwzględniania kosztu wybudowania budynku (brak wydatku z Pana strony)
ceny rynkowej zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę, w roku 2002, tj. roku w którym wprowadzono nieruchomość do ksiąg rachunkowych.
Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży detalicznej samochodów osobowych, motocykli i części zamiennych do nich oraz działalność usługową w zakresie napraw serwisowych pojazdów.
W ramach wykonywanej działalności gospodarczej planuje Pan sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami (budynkami), którego jest Pan (wraz z małżonką Krystyną F.) użytkownikiem wieczystym na podstawie aktu notarialnego 5750/2002 z dnia 6 sierpnia 2002 r. "Umowa zniesienia prawa współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynków" w ramach, której syn wraz z synową przenieśli nieodpłatnie swoje prawo współużytkowania ((...) udziału) na rzecz Pana i Pana małżonki. Wraz z prawem przeszła na Państwa również własność budynku znajdującego się na tym gruncie, (budynek wybudowany został przez syna w ramach działalności gospodarczej).
W księgach rachunkowych Pana firmy, zarówno prawo wieczystego użytkowania gruntu jak i budynek figurują w wartościach jaka znalazła się w operacie szacunkowym sporządzonym w roku 2002 przez uprawnionego rzeczoznawcę. Prawo wieczystego użytkowania gruntów i budynki są amortyzowane wyłącznie bilansowo.
Pana zdaniem przy sprzedaży nieruchomości, za koszt uzyskania przychodu należy uznać wartość jaka figuruje w księgach firmy bez uwzględniania amortyzacji (gdyż nie stanowiła ona kosztu uzyskania przychodu).
Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Praga, po zapoznaniu się ze stanem faktycznym zaprezentowanym we wniosku wyjaśnia:
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy. W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:
nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość tych środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.
Stosownie do zapisu zawartego w art. 22a ust. 1 pkt 1 cyt. Ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością (...), natomiast zgodnie z art. 22c pkt 1 cyt. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów (...).
Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica miedzy przychodem z odpłatnego zbycia a: wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.
Z powołanych przepisów wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów kosztem uzyskania przychodów będzie: wartość początkowa nieruchomości pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne, czyli kwota stanowiąca niezamortyzowaną część wartości środka trwałego, oraz kwota wydatkowana na zakup prawa wieczystego użytkowania gruntów, od którego, zgodnie z przepisami nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.
Biorąc pod uwagę powyższe jak również przedstawiony stan faktyczny i prawny należy stwierdzić, że stanowisko wyrażone we wniosku z dnia 12 marca 2007 r. (wpływ do tut. Urzędu dniu 15 marca 2007 r., jest prawidłowe.
Jednocześnie Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Praga informuje, że przedmiotowa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia omawianego zdarzenia.
W myśl art. 14b § 1 i § 2 - Ordynacji podatkowej interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta. Natomiast jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie określonym w § 5.