1433/NL/LF1/415-105/07/ JM - Czy podlega opodatkowaniu transakcja sprzedaży nieruchomości, gdy w 1982 r. działka oddana została w użytkowanie wieczyste, a prawo własności nabyte zostało w 2002 r.?

Na podstawie art. 216 w związku z art. 14a § 1 i 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 18 czerwca 2007 r. złożonego w dniu 19 czerwca 2007 r. w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego, Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Mokotów stwierdził, że przedstawione stanowisko w sprawie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości jest prawidłowe.

Stan faktyczny sprawy.

W 1982 r. podatnik nabył z swoim małżonkiem prawo użytkowania wieczystego działki gruntu. W 1991 r. na działce gruntu wybudowano budynek mieszkalny. W 2002 r. prawo użytkowania wieczystego działki przekształcone zostało w prawo własności. W ciągu najbliższych kilku miesięcy zabudowana budynkiem mieszkalnym działka zostanie sprzedana.

Stanowisko podatnika przedstawione we wniosku.

Za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5 letni termin określony w tym przepisie, nie można uznać momentu przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

Nabycie prawa do nieruchomości nastąpiło w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Uważamy, że sprzedaż tej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Minął bowiem 5 letni okres liczony w sposób wskazany w powołanym artykule, od końca r. kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego, a nie od końca r. kalendarzowego, w którym prawo to zostało przekształcone w prawo własności w rozumieniu ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznych, w prawo własności.

Ocena stanu faktycznego i stanowiska podatnika na podstawie przepisów prawa podatkowego.

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wnioski o wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w sprawach indywidualnych złożone do dnia 1 lipca 2007 r. podlegają rozpatrzeniu na podstawie przepisów ustawy obowiązujących do dnia 31 grudnia 2006 r. (Dz. U. z 2006 r. Nr 217 poz. 1590)

W związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej przed 1 stycznia 2007 r., w powyższej sprawie na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006 r. (Dz. U. z 2006 r. Nr 217 poz. 1588)

Prawo wieczystego użytkowania działki gruntu jest prawem rzeczowym zbywalnym, w postaci przeniesienia tego prawa na podstawie umowy sprzedaży, zamiany lub darowizny oraz podlega dziedziczeniu i egzekucji. Prawo użytkowania wieczystego działki gruntu (...) jest źródłem przychodu, jeżeli sprzedaż nie była związana z wykonywaniem działalności gospodarczej w tym zakresie i dokonana została przed upływem pięciu lat, licząc ten okres od końca r. kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wymagany pięcioletni okres, który decyduje o zwolnieniu od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. upłynął w dniu 31 grudnia 1987 r. i po upływie tej daty sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nie stanowi już źródła przychodu. Do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki jednak nie doszło.

W związku z wybudowaniem budynku mieszkalnego w 1991 r., zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego, właścicielem budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste został użytkownik wieczysty działki gruntu. W tym przypadku prawo własności budynku mieszkalnego związane było z prawem użytkowania wieczystego działki budowlanej i prawa te mogą być sprzedawane tylko razem.

Od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu w 1982 r. do momentu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w 2002 r. w prawo własności, budynek mieszkalny stanowił odrębny od gruntu przedmiot własności. Z chwilą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu w prawo własności na podstawie decyzji administracyjnej, zgodnie z art. 46-48 Kodeksu cywilnego, budynek mieszkalny wybudowany w 1991 r. jako część składowa gruntu nie stanowił już odrębnego przedmiotu własności.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, bieg terminu określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla działki budowlanej oraz dla budynku mieszkalnego wybudowanego na tej działce związanego z tym gruntem.

Za datę nabycia zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości, od której upływa pięcioletni okres wymieniony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można uznać daty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki gruntu w prawo własności na podstawie decyzji administracyjnej.

Przekształcenie w 2002 r. prawa użytkowania wieczystego działki gruntu w prawo odrębnej własności oznaczało tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do działki gruntu na której w 1991 r. wybudowano budynek mieszkalny. Sprzedaż w 2007 r. zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z tym przychód uzyskany z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.