1418/ZD/FR/II/415/33/04/05/PM - Opodatkowanie przychodów z najmu.

Pytanie podatnika

Korzystam ze zryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu. Czy moim przychodem będą oprócz kwot wynikających z umowy najmu, refakturowane opłaty za media i czynsz?

W którym momencie muszę opłacać ryczałt według 20% stawki?

Odpowiedź

Na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dn. 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Piasecznie w odpowiedzi na wystąpienie z dn. 28 grudnia 2004 r. (data wpływu 29 grudnia 2004), udziela informacji w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) w art. 10 w ust. 1, zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Wśród nich w pkt 6 został wymieniony najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalania przychodów z najmu odmienne uregulowanie zawierają tylko dla przypadku cesji wierzytelności z tytułu opłat wynikających z umowy najmu (art. 16a ustawy).

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu który nie stanowi pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu, jest Pani właścicielką lokalu użytkowego który Pani wynajmuje. Wg umowy najemca opłacał będzie czynsz najmu oraz dodatkowo koszty związane z dostarczaniem dóbr takich jak m.in.: energia elektryczna, energia cieplna, woda, a także czynsz płacony spółdzielni, wywóz nieczystości, ochronę, ubezpieczenie budynku oraz podatek od nieruchomości. Wynajmujący będzie refakturował te koszty na najemcę.

W świetle powołanych wyżej przepisów przychodem wynajmującego jest jedynie czynsz. Nie stanowią przychodu kwoty dodatkowych opłat, mimo Pani pośrednictwa w ich uiszczaniu, gdyż opłaty te nie powodują przysporzenia majątkowego po Pani stronie.

Powyższe wyjaśnienia dotyczą również odpowiednio podatników opłacających ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu przychodów osiąganych z najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem zgodnie z zapisem art. 6 ust. 1a ustawy z dnia z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a powołanej wyżej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20%.

W myśl art. 21 ust. 1a powołanej wyżej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie złożenia zeznania. W przypadku gdy przychód z najmu, liczony narastająco od początku roku podatkowego, przekroczy w trakcie kwartału kwotę 4000 euro, należy zastosować dwie stawki podatku zryczałtowanego. Do kwoty 4000 euro stawkę 8,5%, a od nadwyżki stawkę 20%. Obliczony w ten sposób należny podatek winien być wpłacony w terminie określonym w art. 21 ust. 1a powołanej wyżej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jednocześnie Naczelnik Urzędu Skarbowego w Piasecznie informuje, że zgodnie z art. 21 ust. 1b ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zasadę, o której mowa w ust. 1a, mogą stosować wyłącznie podatnicy, których otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki - w roku poprzedzającym rok podatkowy - nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 25 000 euro.

Natomiast z art. 21 ust. 1c powołanej wyżej ustawy wynika, że podatnicy, którzy wybrali opłacanie ryczałtu co kwartał, są obowiązani do dnia 20 stycznia roku podatkowego zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej, nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania lub nie zawiadomił naczelnika urzędu skarbowego o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał, uważa się, że nadal opłaca ryczałt w ten sposób.

Niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu według stanu prawnego obowiązującego w roku 2005. W przypadku zmiany przepisów lub zmiany stanu faktycznego niniejsza interpretacja nie będzie miała zastosowania.