1401/BP-I/4230Z-131/06/KS - Opodatkowanie dochodów wspólnot mieszkaniowych.
Pismo z dnia 9 stycznia 2007 r. Izba Skarbowa w Warszawie 1401/BP-I/4230Z-131/06/KS Opodatkowanie dochodów wspólnot mieszkaniowych.
"Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Zatem na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych podlega przepisom tej ustawy.
Wspólnoty mieszkaniowe z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Dlatego też, przy rozliczeniu w ujęciu podatkowym, uiszczanych przez właścicieli lokali zaliczek, nie można kierować się zapisem art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie zauważa, że uiszczane zaliczki przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu stanowią dla wspólnoty mieszkaniowej przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie tej nieruchomości stanowią koszt podatkowy (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym jest dochodem, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą. Natomiast art. 7 ust. 1 stanowi, że przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty.
W stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m wolne od podatku były dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty. Na mocy art. 1 pkt 13 lit. a) ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1957) o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, art. 17 ust. 1 pkt 4m uchylony został z dniem 1 stycznia 2004 r., przy czym na podstawie art. 5 ust. 1 tej ustawy zwolnienia, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., stosuje się do dnia 31 grudnia 2006 r. w zakresie i na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2003 r. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., w zakresie utraty prawa do zwolnienia stosuje się odpowiednio.
Natomiast od 1 stycznia 2007 r. na mocy wprowadzonego przez art. 1 pkt 18 ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589) art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów Znak: DD6-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006 r. przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w ww. przepisie należy rozumieć:
Budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności:
dźwigi osobowe i towarowe,
aparaty do wymiany ciepła,
kotłownie i hydrofornie wbudowane,
klatki schodowe,
strych, piwnice, komórki,
garaże,
Pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj:
budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
Urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:
zbiorniki-doły gnilne, szamba,
rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
budowle inżynieryjne (studnie itp.)
budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.
Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. (...)"