1061-IPTPP3.4512.16.2017.3.IŻ - VAT w zakresie zwolnienia z podatku VAT usług wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) w zw. z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. , poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2017 r. (data wpływu 10 stycznia 2017 r.) uzupełnionym pismami z dnia 6 marca 2017 r. (data wpływu 10 marca 2017 r.) oraz z dnia 13 kwietnia 2017 r. (data wpływu 19 kwietnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT usług wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe - jest prawidłowe.

W dniu 10 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT usług wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe oraz w zakresie wystawiania faktur ze stawką zwolnioną na wykonywane usługi wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe, w przypadku gdy wartość sprzedaży przekroczy kwotę, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia 6 marca 2017 r. oraz z dnia 13 kwietnia 2017 r. w zakresie doprecyzowania opisu sprawy oraz własnego stanowiska.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny (ostatecznie doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawczyni rozpoczęła działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. Działalność sklasyfikowana symbolem PKWiU 68.20.11.0 "Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych".

Na podstawie działalności Wnioskodawczyni zamierza wynajmować i podnajmować nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wynajmowane nieruchomości to domy, mieszkania oraz części nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie będą w nich siedziby firm.

Nieruchomości będą wynajmowane osobom fizycznym oraz podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą, która zatrudnia pracowników i to właśnie dla nich będą te mieszkania.

Umowy będą zawarte na okresy 1 - 2 lat oraz czas nieokreślony, a osoby zamieszkujące nieruchomości to pracownicy z rodzinami i bez rodzin.

Działalność jest prowadzona od dnia 28 grudnia 2016 r. Wnioskodawczyni nie zamierza dokonać rejestracji jako czynny podatnik, chyba że będzie taka konieczność w związku z prowadzoną działalnością. Nieruchomości wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe będą miały charakter mieszkalny i będą wynajmowane na własny rachunek.

Celem umowy jest udostępnienie mieszkań, domów lub części domów do zamieszkania przez pracowników firmy na czas pracy poza terenem zamieszkania. Z umowy wynika, iż nieruchomości są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy opisane usługi podlegają zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jako usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Jeśli zostanie przekroczona kwota wejścia w VAT to z jaką stawką powinny być wystawiane faktury? Czy mają być wystawione ze stawką zwolnioną czy 8%?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku) najem wg symbolu PKWiU 68.20.11.0 powinno być zwolnione z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ponieważ jest to wynajem wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Otrzymanie powyższej interpretacji podatkowej jest niezbędne celem prawidłowego wystawienia faktur jeśli Wnioskodawczyni będzie płatnikiem podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w stanie faktycznym w zakresie zwolnienia z podatku VAT usług wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Artykuł 41 ust. 2 ustawy stanowi, że dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z kolei zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy - w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. - z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (art. 43 ust. 20 ustawy).

W ww. załączniku, pod wskazaną pozycją ustawodawca wymienił "Usługi związane z zakwaterowaniem" mieszczące się w PKWiU 55.

Z powołanych przepisów wynika zatem, że ze zwolnienia od podatku może korzystać świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym i co istotne, na cele mieszkaniowe. Wobec tego przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

* świadczenie usługi na własny rachunek;

* charakter mieszkalny nieruchomości;

* mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, iż zwolnienie z podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie - na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny.

W przypadku kiedy cel wynajęcia nieruchomości mieszkalnej będzie związany ze stałym interesem życiowym, wówczas podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy korzysta ze zwolnienia podatkowego.

Reasumując usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca - podnajemca.

Z przedstawionego opisu zaistniałego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność sklasyfikowaną symbolem PKWiU 68.20.11.0 "Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych". Na podstawie działalności Wnioskodawczyni zamierza wynajmować i podnajmować nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wynajmowane nieruchomości to domy, mieszkania oraz części nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nieruchomości będą wynajmowane osobom fizycznym oraz podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. Umowy będą zawarte na okresy 1 - 2 lat oraz czas nieokreślony, a osoby zamieszkujące nieruchomości to pracownicy z rodzinami i bez rodzin.

Działalność jest prowadzona od dnia 28 grudnia 2016 r. Wnioskodawczyni nie zamierza dokonać rejestracji jako czynny podatnik. Nieruchomości będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, będą miały charakter mieszkalny i będą wynajmowane na własny rachunek. Celem umowy jest udostępnienie mieszkań, domów lub części domów do zamieszkania przez pracowników firmy na czas pracy poza terenem zamieszkania. Z umowy wynika, iż nieruchomości są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy omawiane zwolnienie znajduje zastosowanie, za podstawę przyjmując kryterium celowościowe, tj. celu mieszkalnego realizowanego przez usługobiorcę oraz oferty usługodawcy. W przedstawionych okolicznościach Wnioskodawczyni wynajmuje domy, mieszkania oraz części nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych oraz pracowników najemcy. Zatem celem wynajmu jest odpłatne udostępnianie osobom trzecim domów, mieszkań oraz części nieruchomości i zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych.

Mając na uwadze przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że wynajem domów, mieszkań oraz części nieruchomości przez Wnioskodawczynię na własny rachunek dla osób fizycznych oraz podmiotów gospodarczych, które udostępniają je pracownikom wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie zwolnienia z podatku VAT usług wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejszą interpretacją rozstrzygnięto wniosek w stanie faktycznym w zakresie zwolnienia z podatku VAT usług wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Natomiast w zdarzeniu przyszłym w zakresie stawki podatku od towarów i usług dotyczącej wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe w sytuacji kiedy Wnioskodawczyni będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Ponadto niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego, w szczególności, gdy usługi wskazane w opisie stanu faktycznego są zakwalifikowane jako krótkotrwały najem mieszczący się pod symbolem PKWiU 55 "Usługi związane z zakwaterowaniem" lub zmiany stanu prawnego.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego podanego przez Wnioskodawcę. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego stanu faktycznego.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.