0115-KDST2-1.4011.243.2024.2.JP - Źródło przychodu z najmu nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 8 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 31 maja 2024 r. (data wpływu 7 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą pracującą na umowę o pracę w Polsce na pełen etat. Wraz z żoną jest Pan właścicielem gospodarstwa rolnego (wspólność majątkową), nie opłaca Pan składki KRUS. Na działce postawił Pan wraz z żoną dwa domki (...). Każdy z domków ma powierzchnię (...) m² i składa się z: (...). Jednorazowo może w nim nocować do (...) osób. W części kuchennej znajduje się (...). W łazience do dyspozycji gości jest prysznic. Temperaturę w domkach można zmieniać przez regulację grzejników.

Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium RP. Będzie to najem okazjonalny w sezonie letnim. Chce Pan wynajmować okazjonalnie domki wskazane we wniosku. Żona wyraziła zgodę, aby wynajmować domki okazjonalnie. Z informacji jakie uzyskał Pan w Urzędzie Miasta A, jak i Urzędzie Skarbowym w B najem nie będzie spełniać przesłanek działalności gospodarczej. Będzie Pan płacił ryczałt 8,5% do progu 200 000,00 zł, którego Pan nie przekroczy. Umowy najmu nieruchomości będą podpisywane ze Panem jako z osobą fizyczną. Będzie Pan sporządzał miesięczne zestawienie najmu w okresach, w którym on wystąpi i płacił od kwoty najmu podatek ryczałtowy.

Uzupełnienie

Przedmiotowe domki zamierza Pan wynajmować od (...) 2024 r.

Doprecyzowała Pan, że oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu uzyskiwanego z najmu przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r. poz. 2540, z późn. zm.) Naczelnikowi Urzędu Skarbowego złoży niezwłocznie.

Nieruchomości (dwa domki) nie stanowiły majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Nie będzie Pan korzystał z obsługi księgowej oraz zarządczej w zakresie wynajmu lokalu.

Dwa domki stoją osobno obok domu, w którym Pan mieszka, a wynajęcie ich okazjonalnie pozwoli Panu na zarobienie na utrzymanie domu. Oprócz tych dwóch domków, obecnie nie zamierza Pan nic więcej wynajmować.

Pytanie

Czy przychody z najmu domków będą stanowić przychody ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą)?

Pan stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, ww. najem stanowi najem okazjonalny osoby fizycznej bez założenia działalności gospodarczej - art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

Jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej będzie Pan rozliczać wynajem okazjonalny za każdy rok podatkowy na formularzu PIT-28 na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 2021.1993 t.j. z dnia 4 listopada 2021 r.). Wskazał Pan, że pokoje w domu stoją puste i aby móc zarobić na koszty utrzymania domu, planuje Pan wynajmować go okazjonalnie w okresie wakacji. Powyższe przesłanki wskazują na możliwość wynajmu okazjonalnego jako osoba fizyczna, która nie musi zarejestrować i prowadzić działalności gospodarczej polegającym na wynajmie domków (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W miesiącach letnich planuje Pan wynajmować dwa domki okazjonalnie, nie zakładając działalności gospodarczej i płacić tylko ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej oraz będzie rozliczać się Pan z tego wynajmu za dany rok na formularzu PIT-28. Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium RP. Będzie to najem okazjonalny. Z informacji jakie uzyskał Pan w Urzędzie Miasta A, jak i Urzędzie Skarbowym w B najem nie będzie spełniać przesłanek działalności gospodarczej. Będzie Pan płacił ryczałt 8,5% do progu 200 000 zł, którego Pan nie przekroczy. Z żoną ma Pan wspólność majątkową. Umowy najmu nieruchomości będą podpisywane z Panem jako z osobą fizyczną. Najmem nie będzie spełniać przesłanek działalności gospodarczej. Będzie Pan sporządzał miesięczne zestawienie najmu w okresach, w którym on wystąpi i będzie Pan płacił od kwoty najmu podatek ryczałtowy. Nie będzie Pan korzystał z obsługi księgowej i zarządczej chyba, że będzie Pan potrzebował pomocy przy sporządzaniu zestawień lub PIT-28, tzn. okazjonalnie. Najemców będzie Pan pozyskiwał z polecenia znajomych i ogłoszeń na portalach społecznościowych (...) i stronach internetowych, np. (...)

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

* zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

* nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

* wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Wskazać trzeba także na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, w której stwierdzono:

To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej.

Na podstawie zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego zdarzenia, uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu domków kwalifikują się do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody z najmu wskazanych dwóch domków podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 776).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie tylko i wyłącznie w zakresie objętym pytaniem dotyczącym ustalenia źródła przychodów z najmu domków. A zatem, nie odnosi się do innych kwestii zawartych w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie były przedmiotem zapytania.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

* Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako "PPSA").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.).