Pisma urzędowe
Status: Aktualne

Pismo
z dnia 15 maja 2020 r.
Określenie zasad opodatkowania dochodu uzyskanego z najmu mieszkania.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT3.4011.81.2020.2.JG

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 stycznia 2020 r. (data wpływu 28 stycznia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 kwietnia 2020 r. (data wpływu 5 maja 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zasad opodatkowania dochodu uzyskanego z najmu mieszkania - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zasad opodatkowania dochodu uzyskanego z najmu mieszkania.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 1, § 2 i § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 17 kwietnia 2020 r. nr 0115-KDIT3.4011.81.2020.1. JG wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Wniosek uzupełniono w dniu 5 maja 2020 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu złożonym przez:

(...)

przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca (...) jest wraz ze współmałżonkiem, na zasadzie małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej, współwłaścicielem nieruchomości tj. lokalu mieszkalnego o powierzchni (...) m2 stanowiącego odrębną nieruchomość. Przedmiotowy lokal Wnioskodawca wraz ze współmałżonkiem nabył częściowo ze środków własnych, a częściowo ze środków pochodzących z kredytu bankowego.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Działalność taką, co do zasady prowadzi współmałżonek a jej przedmiotem jest (...). Działalność ta jest prowadzona (wznawiana) wyłącznie w okresie, kiedy współmałżonek ma zlecenie, natomiast na pozostały okres działalność ta jest zawieszana. Na moment składania niniejszego wniosku działalność ta jest zawieszona.

Lokal ten, zatem nie stanowi składnika majątku przedsiębiorstwa. Lokal nie był również i nie jest wykorzystywany do prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Lokal, zatem nie jest ani nigdy wcześniej nie był ujęty w ewidencji środków trwałych.

Wnioskodawca oraz współmałżonek posiadają stałe (...) zatrudnienie, tj. na podstawie umowy o pracę. Wynagrodzenie otrzymywane w ramach świadczonej pracy w pełni zaspakaja ich wszystkie całoroczne potrzeby, w tym comiesięczne potrzeby bytowe.

Obydwoje mają stałe miejsce zamieszkania w A.

Lokal został nabyty w (...) 2019 r. na rynku wtórnym na cele własne, tj. na pobyt czasowy (okazjonalny) rodziny w B, (...).W momencie nabywania lokalu Wnioskodawca i współmałżonek brali także pod uwagę możliwość jego bezpłatnego udostępniania członkom ich rodzin, a także możliwość odpłatnego wynajmu osobom trzecim (obcym) w okresach, kiedy Wnioskodawca wraz ze współmałżonkiem w lokalu tym nie przebywa.

Lokal został udostępniony osobom trzecim do najmu od (...) 2019 r.

Aktualnie lokal wynajmowany był do dnia (...) 2019 r. a następny najem miał miejsce dopiero w okresie od dnia (...) 2020 r.

Dotychczas Wnioskodawca wynajmował lokal osobom trzecim (obcym) na krótkie terminy, tj. od dwóch dni do dwóch tygodni, osobom fizycznym (...).

Wnioskodawca nadal zamierza lokal wynajmować osobom trzecim (obcym) na krótkie terminy tj. od dwóch dni do dwóch tygodni, czy trzech tygodni, (...), nie mniej jednak preferowany przez niego minimalny okres w przyszłości wynosi 5 dni.

Lokal został nabyty w stanie częściowo urządzonym, natomiast pozostałe niezbędne sprzęty, tj. w szczególności do kuchni, łazienki, tekstylia, Wnioskodawca nabył jako nowe. Niektóre rzeczy wniesione do lokalu pochodzą z prywatnych zasobów Wnioskodawcy i jego współmałżonka (...).

Rzeczy nowe oraz wyżej wymienione są za każdym razem udostępniane osobom trzecim najmującym lokal odpłatnie.

Ze sprzętów tych także korzysta rodzina Wnioskodawcy albo rodzina współmałżonka oraz sam Wnioskodawca wraz ze swoją rodziną podczas pobytu w mieszkaniu. Wnioskodawca i jego rodzina jednak posiadają własną pościel, (...) które to przechowują w lokalu w miejscu, do którego osoby trzecie nie mają dostępu, wyłącznie na własne potrzeby.

Wnioskodawca nie korzysta z firmy zajmującej się pośrednictwem w wynajmie.

Wnioskodawca ogłasza możliwość wynajmu mieszkania na dwóch portalach internetowych, (...)

Wnioskodawca korzysta z zewnętrznej firmy sprzątającej, która w ramach jednorazowej usługi po danym jednostkowym wynajmie sprząta lokal oraz zmienia pościel. Dzieje się to w przypadku, kiedy dokonana jest kolejna rezerwacja przez osoby trzecie (obce). Firma ta nie sprząta lokalu w przypadku, jeśli korzystał z niego Wnioskodawca wraz ze swoją rodziną (lokal sprząta Wnioskodawca). Firma nie sprząta także po pobycie w lokalu dalszej rodziny Wnioskodawcy albo rodziny współmałżonka. Po tym pobycie sprząta bowiem Wnioskodawca, (...)

Firma ta świadczy także usługę przekazania kluczy najemcom oraz odebrania tych kluczy po zakończonym najmie. Firma ta informuje także Wnioskodawcę na bieżąco po każdorazowym najmie o stanie lokalu a także o tym, czy żadna rzecz nie zginęła. Są to jedyne obowiązki firmy zewnętrznej.

Wnioskodawca wraz z rodziną, co do zasady, korzysta z lokalu w co drugi weekend poza sezonem. W sezonie także z lokalu korzysta jednakże rzadziej, albowiem w zależności od tego, czy lokal jest pusty czy też zajęty przez obce osoby trzecie korzystające z niego na zasadzie odpłatnego wynajmu. (...)

Wnioskodawca wraz ze współmałżonkiem w roku 2019 r. uzyskał dochód z najmu tego lokalu.

Ponieważ co do zasady taki dochód musi być opodatkowany to, z uwagi na ilość interpretacji podatkowych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 1 kwietnia 2016 r. o sygn. ITPB1/4511-111/16/AK czy Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 9 grudnia 2015 r. o sygn. ILPB1/4511-1-1328/15-2/TW oraz odmienne: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 maja 2017 r. o sygn. 0461-ITPB4.4511.125.2017.1.AW czy Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 lutego 2017 r. o sygn. 3063-ILPB1-1.4511.414.2016.1.AA, rozbieżność stanów faktycznych, zaszła konieczność zwrócenia się z wnioskiem o interpretację podatkową do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na podstawie art. 14b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900).

Natomiast w uzupełnieniu wniosku przedstawiono następujące informacje na następujące pytania zawarte w wezwaniu z dnia 17 kwietnia 2020 r. nr 0115-KDIT3.4011.81.2020.1.JG:

1. Czy czynności wynajmu lokalu mieszkalnego, o których mowa we wniosku są/nie są przez Zainteresowanych wykonywane w celu zarobkowym we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (tj. należy jednoznacznie określić, czy najem lokali jest, czy nie jest wykonywany w sposób określony w definicji wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Czynności wynajmu lokalu mieszkalnego, o których mowa we wniosku nie są przez Zainteresowanych wykonywane w celu zarobkowym we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Najem ten, zatem nie jest wykonywany w sposób określony w definicji działalności gospodarczej wynikającej z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2. Jakie okoliczności potwierdzają fakt, że czynności te są/nie są wykonywane w sposób wskazany powyżej. Należy wskazać okoliczności, które przemawiają za określonym sposobem wykonywania najmu, tj. w szczególności za tym, czy najem jest/nie jest prowadzony w sposób zorganizowany lub ciągły?

Okolicznościami potwierdzającymi fakt, że czynności te nie są wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły, są następujące okoliczności:

a. Wnioskodawca korzysta w firmy (...), której działalność polega na internetowej obsłudze rezerwacji. Działa zatem jako pośrednik między gościem a właścicielem lokalu (wynajmującym), ale wyłącznie poprzez Internet. Umowa najmu zawierana jest bezpośrednio między właścicielem lokalu (wynajmującym) a gościem. W odróżnieniu od innych platform rezerwacyjnych, (...) nie jest stroną umowy w transakcji między właścicielem (wynajmującym) a gościem. Tym samym wynajmujący może zaoferować gościom większą przejrzystość w zakresie zasad pobytu. Z uwagi na wirtualny charakter obsługi oraz okrojony jej zakres, Wnioskodawca nie traktuje (...) jako typowego pośrednika w wynajmie, tj. osoby fizycznej, z którą zawarłby umowę o stałą obsługę. Wnioskodawca takiego pośrednika widzi w podmiocie posiadającym fizyczną siedzibę, zaplecze pracowników, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie stricte zarządzania nieruchomościami, która to firma świadczy wszystkie niezbędne usługi na rzecz najemcy a wynajmującemu (właścicielowi lokalu) przelewa jedynie kwotę czynszu. Z (...) jest zawarta umowa od dnia (...) 2019 r. na czas nieokreślony z możliwością jej rozwiązania poprzez jej wypowiedzenie z 14 dniowym terminem, jednakże usługa świadczona przez (...) ma charakter wirtualny.

Ponadto Wnioskodawca korzysta także z innej platformy usług, (...) i tu już wszystkich czynności dokonuje samodzielnie albowiem rezerwacja odbywa się w sposób telefoniczny czy też mailowy wyłącznie z Wnioskodawcą. W związku z powyższym, Wnioskodawca nie działa jak typowy przedsiębiorca nastawiony jedynie na osiągnięcie zysku i korzystający z jak największej ilości pośredników, którzy większość pracy prowadzącej do osiągnięcia dochodu wykonują za niego. Wnioskodawca także sam tworzy ogłoszenia, sam je wystawia i sam prowadzi rozmowy w przedmiocie ewentualnego najmu lokalu właśnie poprzez (...), a zatem nawet jeśli korzystanie z (...) uznać za rodzaj pośrednictwa to jednak wszystkie rezerwacje nie są wykonywane w sposób zorganizowany ponieważ część rezerwacji "obsługuje" Wnioskodawca osobiście (...). Brak tu zatem cechy zorganizowania, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca korzysta z zewnętrznej firmy sprzątającej jednakże nie posiada z nią zawartej stałej umowy albowiem korzysta z jej usług wyłącznie ad hoc, tj. gdy zajdzie taka potrzeba, a ma ona miejsce wyłącznie w sytuacji, jeśli mieszkanie najmowały osoby trzecie obce dla Wnioskodawcy i Zainteresowanego, tj. tak jak zostało to opisane we wniosku. Firma ta przekazuje także klucze najemcy i informuje Wnioskodawcę o ewentualnych szkodach w mieszkaniu, a zatem usługi te także mają okrojony zakres, a korzystanie z nich podyktowane jest wyłącznie odległością (...). Brak tu zatem także cechy zorganizowania, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

b. Mieszkanie nie jest wynajmowane nieustannie, tj. część dni w roku przebywa w nim rodzina Wnioskodawcy, a także rodzina dalsza Wnioskodawcy czy Zainteresowanego, a przez resztę dni mogą korzystać osoby trzecie obce jeżeli akurat wyrażą chęć najmu. Wnioskodawca nie jest nastawiony na ciągły najem. Zależy on wyłącznie od tego, czy akurat trafią się osoby chętne. Jeśli mieszkanie będzie stało przez jakiś czas puste a Wnioskodawca nie będzie miał chęci korzystania w tym czasie z niego, to lokal i tak będzie spełniał swoją funkcję (inwestycyjną, sam fakt posiadania lokalu), a to z kolei, zdaniem Wnioskodawcy, świadczy o tym, że nie prowadzi on wynajmu w sposób ciągły.

Jeszcze raz należy wspomnieć, że część czynności Wnioskodawca wykonuje sam (...) a ponadto, jeśli korzysta z firmy sprzątającej to także w okrojonym zakresie (...) celem sprzątnięcia po każdym gościu oraz celem przekazania kluczy (...).

Zdaniem Wnioskodawcy brak tu zatem także cechy ciągłości, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem wynajem odbywa się tylko jeśli trafią się chętni goście (osoby trzecie obce), natomiast w sytuacji, gdy tak się nie stanie, mieszkanie stoi puste, a Wnioskodawca nie uważa, aby ponosił z tego powodu jakiś uszczerbek majątkowy albowiem mieszkanie kupił na cel osobisty z dopuszczeniem opcji jego wynajmu, który to wynajem Wnioskodawca rozumie jako korzystanie z przysługującego mu prawa własności.

3. W jakich okolicznościach doszło do nabycia lokalu mieszkalnego, w szczególności czy zostało nabyte odpłatnie i czy zakup został sfinansowany kredytem (pożyczką), czy zakupu dokonano jednorazowo czy też sukcesywnie (w jakim okresie czasu), czy zakup lokalu motywowany był celami inwestycyjnymi (ukierunkowany głównie dla zaspokajania potrzeb osób trzecich), czy lokal podlegał adaptacji (remontowi) dla celu najmu?

Do nabycia lokalu doszło odpłatnie na rynku wtórnym ze środków (...) Zakup został zatem dokonany poprzez jedną transakcję u notariusza, która przeniosła własność lokalu na Wnioskodawcę i jego współmałżonka.

Zakup lokalu został dokonany na cel inwestycyjny rozumiany jako inwestycja w nieruchomość (ulokowanie pieniędzy), której wartość rynkowa rośnie z każdym rokiem oraz w celu osobistego korzystania z niego (...). Wnioskodawca brał także pod uwagę, w chwili zakupu, możliwość wynajmu mieszkania osobom trzecim w sytuacji jeśli nie będzie z lokalu korzystał on wraz z rodziną czy też rodzina dalsza Wnioskodawcy albo małżonka, ale możliwość ta traktowana jest przez Wnioskodawcę jako korzystanie z prawa własności, a niejako czynienie sobie z tego głównego źródła dochodu.

Celem nadrzędnym nie było osiąganie regularnego dochodu, który to dochód Wnioskodawca i Zainteresowany traktowaliby jako konieczny miesięczny przychód uwzględniany w każdym miesiącu i rzutujący na poziom życia Wnioskodawcy i jego rodziny.

Lokal ten po zakupie nie podlegał adaptacji ani remontowi, zostały wymienione jedynie (...), która uległa zużyciu przez poprzedniego właściciela.

4. Czy w związku z wynajmem lokalu mieszkalnego Zainteresowani świadczą również usługi hotelarskie, jeżeli tak, na czym one konkretnie polegają?

W związku z wynajmem lokalu mieszkalnego Wnioskodawca osobiście nie świadczy usług hotelarskich w rozumieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Wnioskodawca nie wynajmuje lokalu jako przedsiębiorca a zatem nie podlega ww. ustawie i nie posiada obowiązku uzyskania decyzji Marszałka Województwa o nadaniu kategorii i zaszeregowania obiektu. Lokal mieszalny nie jest także obiektem w rozumieniu ww. Ustawy.

Jeśli pojęcie usługi hotelarskie rozumieć jako obsługę najemcy, to tak jak zostało to wskazane we wniosku, Wnioskodawca sporadycznie sprząta po najmujących lokal osobach trzecich obcych, a czasem korzysta z zewnętrznej firmy sprzątającej, do której zadań należy także przekazanie najemcom kluczy. Usługa sprzątania - czy to dokonywana przez firmę czy przez samego Wnioskodawcę - polega na porządkach i na wymianie pościeli, także ręczników ale już po najmie. Nie jest połączona z obsługą najmujących na miejscu i na bieżąco w postaci np. organizowania posiłków (np. śniadań), czy bieżącej wymiany pościeli, ręczników oraz innych artykułów higienicznych.

5. Czy w celu obsługi najemców zatrudnia Pani pracowników, zawiera inne umowy cywilnoprawne?

W celu obsługi najemców Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników i nie zawiera innych umów cywilnoprawnych (jedyna zawarta umowa cywilnoprawna to ta zawarta (...), o czym już była mowa wyżej).

6. Kiedy i na jaki okres Zainteresowani (lub jeden z Zainteresowanych) zawarli umowę z firmą sprzątającą?

Wnioskodawca i Zainteresowany nie posiadają umowy cywilnoprawnej zawartej okresowo czy na czas nieokreślony z firmą sprzątającą. Usługa firmy sprzątającej jest usługą ad hoc co oznacza, że na jednorazowe zlecenie Wnioskodawcy firma ta wykonuje jednostkową usługę sprzątania po konkretnym wynajmie za co wystawiana jest Wnioskodawcy każdorazowo faktura.

7. Kiedy i na jaki okres Zainteresowani (lub jeden z Zainteresowanych) zawarli umowę w zakresie korzystania przy wynajmie z portali internetowych?

Wnioskodawca i Zainteresowany zawarli umowę w zakresie korzystania z portalu internetowego jedynie z firmą (...). Umowa zawarta została w dniu (...) 2019 r. i na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia z okresem 14-dniowym (punkt 1 ppkt a).

8. Proszę również wyjaśnić sprzeczność zawartą w opisie stanu faktycznego, bowiem Wnioskodawczyni twierdzi, że nie korzysta z firmy zajmującej się pośrednictwem w wynajmie, a jednocześnie zakres usług wskazanych we wniosku oferowanych np. przez (...) na takie pośrednictwo wskazuje.

Wyjaśniając rzekomą sprzeczność w opisie stanu faktycznego, o której mowa w pytaniu zawartym w pkt 8, Wnioskodawca w tym miejscu przywołuje jeszcze raz wyjaśnienie z ad. 2 pkt a):

Wnioskodawca korzysta w firmy (...) której działalność polega na internetowej obsłudze rezerwacji. Działa zatem jako pośrednik między gościem a właścicielem lokalu (wynajmującym), ale wyłącznie poprzez Internet. Umowa najmu zawierana jest bezpośrednio między właścicielem lokalu (wynajmującym) a gościem. W odróżnieniu od innych platform rezerwacyjnych, (...) nie jest stroną umowy w transakcji między właścicielem (wynajmującym) a gościem. Tym samym wynajmujący może zaoferować gościom większą przejrzystość w zakresie zasad pobytu. Z uwagi na wirtualny charakter obsługi oraz okrojony jej zakres, Wnioskodawca nie traktuje (...) jako typowego pośrednika w wynajmie, tj. osoby fizycznej, z którą zawarłby umowę o stałą obsługę. Wnioskodawca takiego pośrednika widzi w podmiocie posiadającym fizyczną siedzibę, zaplecze pracowników, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie stricte zarządzania nieruchomościami, która to firma świadczy wszystkie niezbędne usługi na rzecz najemcy a wynajmującemu (właścicielowi lokalu) przelewa jedynie kwotę czynszu. Z (...) jest zawarta umowa od dnia (...) 2019 r. na czas nieokreślony z możliwością jej rozwiązania poprzez jej wypowiedzenie z 14-dniowym terminem, jednakże usługa świadczona przez (...) ma charakter wirtualny (...).

9. Proszę również wyjaśnić następującą sprzeczność, lokal ma/miał być wynajmowany sporadycznie, a z opisu staniu faktycznego wynika, że Wnioskodawca korzysta z niego w okresie sezonu, czyli w okresie, w którym takie lokale (...) miejscowości są wynajmowane, jedynie wówczas gdy brak jest w tym okresie najemców, co by wskazywało, że prowadzony wynajem lokalu nie ma charakteru incydentalnego?

Wyjaśniając rzekomą sprzeczność w opisie stanu faktycznego, o której mowa w pytaniu zawartym w pkt 9, Wnioskodawca wskazuje, że lokal miał być wynajmowany sporadycznie i rzeczywiście dotychczas tak to wyglądało i tak to wygląda, natomiast w sytuacji jeśli w przyszłości trafią się osoby trzecie obce zainteresowane najmem lokalu w sezonie (...) to może zdarzyć się sytuacja, że mimo chęci skorzystania z tego lokalu w tym samym czasie przez Wnioskodawcę i jego rodzinę, lokal ten Wnioskodawca jednak wynajmie. Nie przesądza to jednak tego, że lokal nie jest wynajmowany sporadycznie albowiem nie zdarzyło się dotychczas i zapewne nie zdarzy żeby najmem miał charakter ciągły zwłaszcza, że Wnioskodawca i Zainteresowany nie czynią sobie z tego wynajmu głównego zajęcia, tj. nie starają się usilnie znaleźć najemców, nie poświęcają temu dużej ilości czasu, tak jak w przypadku, jeśli najem taki stanowi działalność gospodarczą i główne źródło zarobkowania danego podmiotu. Ponadto, doprecyzowując twierdzenie zawarte we wniosku, o którym Organ wspomina w pytaniu nr 9, to wskazać należy, że może się zdarzyć sytuacja, że Wnioskodawca wraz z rodziną nie będzie mieć w danym roku zaplanowanego wyjazdu (z różnych powodów) i mimo chęci skorzystania przez potencjalnych najemców z lokalu w sezonie, czy też w części tego sezonu. Wnioskodawca jednak odmówi wynajęcia lokalu z uwagi na to, że uzna, że w tym konkretnym okresie jednak on wraz z rodziną chce spędzić w tym lokalu urlop.

W związku z powyższym opisem stanu faktycznego zadano następujące pytanie:

Czy najem lokalu mieszkalnego o powierzchni (...) m2 stanowiącego odrębną nieruchomość, znajdującego się (...) nabytego w ramach małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej przez Wnioskodawcę oraz jego współmałżonka, tj. przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej osiągające przychód z tego najmu obowiązane są ten najem traktować jako najem prywatny i jako odrębne źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji przychód z tego najmu mogą opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r. poz. 43), czy też najem wyżej wskazanego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca oraz jego współmałżonek obowiązani są traktować jako najem wykonywany jako pozarolnicza działalność gospodarcza, o której jako o źródle przychodów mowa jest w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji przychód z tego najmu muszą opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych i stawką podatkową, właściwymi dla tej działalności?

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa ta w art. 10 wskazuje na katalog źródeł przychodów.

Zgodnie z ust. 1 pkt 3 źródłem takim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Z kolei zgodnie z ust. 1 pkt 6 źródłem takim także jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei, przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tejże ustawy.

W art. 5a ustawy zawarty jest "słowniczek" wyrażeń użytych w treści całej ustawy. Zgodnie z pkt 6 tego przepisu, działalnością gospodarczą (pozarolniczą działalnością gospodarczą) jest działalność zarobkowa:

a.

wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b.

polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych * prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9;

Co do zasady, to stan faktyczny z udziałem podatnika decyduje w jakiej formie uzyskuje przychody, tj. w formie działalności gospodarczej, czy też w formie najmu prywatnego, tj. albo w formie zorganizowanej, ciągłej, stałej, profesjonalnej, systematycznej, uporządkowanej albo w sposób incydentalny, okazjonalny, przypadkowy, nieregularny.

Aby dana działalność mogła zostać uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, konieczne jest spełnienie trzech przesłanek łącznie tj. działalność musi być:

1.

zarobkowa,

2.

zorganizowana,

3.

wykonywana w sposób ciągły.

Komentując wyżej wskazany przepis uznać należy, iż działalność taka musi być prowadzona w celu zarobkowym, a więc w celu osiągnięcia korzyści majątkowej. Istotny zatem jest cel, a nie sam fakt jego osiągnięcia. Musi być wykonywana w sposób ciągły przy czym istotny jest sam zamiar ciągłości, tj. powtarzalność czynności celem osiągnięcia przychodu. Zorganizowanie z kolei oznacza podejmowanie czynności w sposób profesjonalny, systematyczny, uporządkowany. Zaznaczyć należy, iż nie jest istotne czy taka działalność została formalnie zarejestrowana we właściwym rejestrze czy też nie. Jeżeli rozmiar przedsięwzięcia, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na działalność gospodarczą według definicji z art. 5a pkt 6 ustawy, to najem powinien być opodatkowany według zasad obowiązujących przy działalności gospodarczej. W takiej sytuacji, tym samym, nie powinien być traktowany jako najem prywatny o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kwalifikacja przychodów pod tym względem, zdaniem Zainteresowanych, zależy od charakteru zawartych umów najmu a także od ewentualnego powiązania funkcjonalnego wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły i w celu zarobkowym to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej.

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem prywatny), są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wg skali podatkowej, wskazanej w art. 27, chyba że podatnik złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r. poz. 43), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1.

prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2.

osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej;

Zgodnie z art. 2 ust. 1a tej ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy, dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów, jednakże wymagane jest złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 9 tej ustawy).

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Z kolei zgodnie z art. 9 ust. 4 tej ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2 (dotyczy najmu prywatnego).

Z powyższego wynika, zdaniem Wnioskodawcy, że co do zasady, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą wybrać, czy najem nieruchomości będzie przez nich prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Od wyboru dokonanego przez podatnika zależy kwalifikacja uzyskiwanych z tego tytułu przychodów do odpowiedniego źródła przychodów (z pozarolniczej działalności gospodarczej, bądź z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zdaniem Wnioskodawcy nie można uznać, aby w stanie faktycznym sprawy wynajmowanie przez niego wraz ze współmałżonkiem lokalu mieszkalnego o powierzchni (...) m2 stanowiącego odrębną nieruchomość, (...) miało formę działalności gospodarczej, wynajem lokalu osobom trzecim (obcym) ma bowiem w tej sytuacji charakter najmu prywatnego.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje Wnioskodawcy podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu, jest prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć, z kolei brak zysku nie jest koniecznym elementem działalności gospodarczej, działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Wnioskodawca i współmałżonek osiągają, co prawda, przechód z tytułu wynajmu tego lokalu, jednakże zakup lokalu, nie był nastawiony na cel zarobkowy, który to cel aktywuje się dopiero w momencie, gdy z lokalu nie korzysta Wnioskodawca wraz ze swoją rodziną, ewentualnie na szerszą skalę w sezonie letnim.

Zorganizowany sposób działania to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania służą osiągnięciu celu zarobkowego. Wnioskodawca nie jest nastawiony wyłącznie na pozyskanie potencjalnego najemcy, albowiem z lokalu tego także korzysta. Ogłasza się na portalach ogólnodostępnych (...) gdzie w przypadku tego portalu wykonuje mniej czynności związanych z rezerwacją czy odpłatnością - to organizuje portal, natomiast w przypadku (...) już wszystkie czynności związane z potencjalnym najmem wykonuje samodzielnie.

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Zdaniem Wnioskodawcy, wynajem przez niego lokalu nie spełnia także tej przesłanki. Lokal co prawda jest stale ogłaszany na ww. portalach internetowych jednakże jest on zajmowany przez osoby trzecie nieregularnie.

Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Zdaniem Wnioskodawcy czynności wynajmu lokalu mieszczą się w zwykłym zarządzie jego własnym majątkiem, gdy Wnioskodawca z lokalu tego nie korzysta.

Zdaniem Wnioskodawcy, jego działania podejmowane w stosunku do przedmiotowego lokalu nie wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu definicji legalnej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto Wnioskodawca z tego tytułu nie czyni sobie stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania, albowiem zarówno on jak i współmałżonek posiadają zatrudnienie na podstawie umowy o pracę, która stanowi główne źródło utrzymania ich rodziny, wystarczające do zaspokojenia bieżących jak i pozostałych ich potrzeb.

Reasumując wskazać należy, iż z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien być rozliczany na zasadach właściwych dla tej działalności. Jednakże, opisany we wniosku zakres najmu wskazuje, że nie jest prowadzony w sposób ciągły a także w sposób szczególnie zorganizowany. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza bowiem prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. W przypadku Wnioskodawcy trudno mówić o profesjonalizmie. Wnioskodawca poza zawarciem umowy z portalem internetowym (...) i utrzymaniem lokalu w gotowości do wynajęcia przy pomocy firmy sprzątającej, która czynności tych dokonuje w ramach pojedynczego zlecenia po danym konkretnym wynajmie, to nie podejmuje innych działań, które wskazywałyby na prowadzenie przez wnioskodawcę tej działalności w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie najmu. Rozmiar wynajmu (jeden lokal mieszkalny) oraz brak szczególnej powtarzalności i systematyczności (mieszkanie wynajmowane jest okazjonalnie, krótkoterminowo, w zależności czy trafi się chętna osoba trzecia czy też nie) nie wskazują na znamiona działalności gospodarczej. Co również istotne, lokal ten nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz przywołane przepisy prawa podatkowego należy przyjąć, że w opisanych okolicznościach Wnioskodawca, który wynajmuje jeden lokal mieszkalny stanowiący jego prywatny majątek, może zakwalifikować osiągany przychód do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, przychody z tego najmu Wnioskodawca może wobec tego opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.

z zastosowaniem art. 119a;

2.

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3.

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy) z zastrzeżeniem art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. , poz. 374, z późn. zm.).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl