0115-KDIT3.4011.515.2021.7.AD - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 8 września 2021 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0115-KDIT3.4011.515.2021.7.AD Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 21 maja 2021 r., uzupełnionym pismami 3 sierpnia 2021 r. oraz 30 sierpnia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

27 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług, uzupełniony pismami 3 sierpnia 2021 r. oraz 30 sierpnia 2021 r.

W ww. wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Na wstępie Wnioskodawczyni podaje, że zdarzenie przyszłe dotyczy sprzedaży osobie fizycznej działek budowlanych położonych przy ul. W. w D. i związanej z tą czynnością interpretacji podatkowej względem jej (sprzedającej).

Od roku 1979 Wnioskodawczyni zamieszkuje na terenie ww. działek, gdzie prowadziła gospodarstwo rolne wraz rodzicami.

Od 2001 r. (po śmierci mamy) została jedynym właścicielem gospodarstwa (nabycie w formie spadku).

Od momentu nabycia spadku do chwili obecnej grunt, który jest przedmiotem zapytania Wnioskodawczyni użytkuje rolniczo. Nigdy nikomu nie dzierżawiła ww. gruntu i nikt inny go nie użytkował.

Z uwagi na pogarszający się stan zdrowia, wiek (od 2011 r. jest na emeryturze), ponoszone dodatkowe koszty i starania, Wnioskodawczyni nie jest w stanie w wystarczającym stopniu zajmować się prowadzeniem gospodarstwa rolnego i zdecydowała się na jego sprzedaż.

W związku z tym, że jest to duży areał (ok. 60,05 a) Wnioskodawczyni została zmuszona do podziału go na mniejsze działki (5 działek). Działki nie ujęte są w planie zagospodarowania przestrzennego. Grunt na działkach jest nieuzbrojony.

Wnioskodawczyni nadmienia, że nie jest podatnikiem VAT i nie poniosła żadnych kosztów związanych z przekształceniem. Oświadcza, że jest to jej osobisty majątek, pieniądze ze sprzedaży przeznaczy na osobiste potrzeby m.in. na zakup mieszkania.

27 września 2019 r. wydana została decyzja o podziale działki i przekształceniu jej w teren budowlany.

Wnioskodawczyni oświadcza, że wydzielone działki budowlane do momentu sprzedaży są uprawiane rolniczo. Dodaje, że nigdy wcześniej nie dokonywała sprzedaży działek. Opisana we wniosku przyszła sprzedaż posiadanych przez nią działek jest pierwszą tego typu czynnością w jej życiu. Przyszłych nabywców przedmiotowych działek planuje poszukiwać we własnym zakresie lub za pomocą biura nieruchomości. Nadmienia, że nigdy nie była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nie podpisała dotąd żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży jakiejkolwiek z posiadanych działek. Rozważa sprzedaż działek budowlanych i chce się upewnić, czy z tego tytułu nie stanie się podatnikiem podatku VAT.

Dodatkowo w uzupełnieniach wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że:

* według niej przekształcenie gruntu wokół domu i podział jego powierzchni na 5 działek budowlanych nie kwalifikuje się jako działalność gospodarcza. Sprzedaż każdej z tych działek będzie jednorazowa i według niej powinno się to kwalifikować jako sprzedaż jego prywatnego majątku, a nie jako działalność gospodarczą prowadzoną w sposób ciągły i zorganizowany.

* w wyniku podziału nieruchomości wyodrębniono 5 działek budowlanych oraz szóstą działkę stanowiącą drogę wewnętrzną, która ma dostęp do drogi gminnej. Z pięciu działek jedna ma bezpośredni dostęp do drogi gminnej, pozostałe cztery działki mają dostęp tylko do drogi wewnętrznej i będą sprzedane wraz z udziałem do tej drogi.

* od dnia wystąpienia wniosku o wydanie interpretacji działki, o których mowa we wniosku, nie zostały zbyte. Chciałaby je zbyć do końca roku lub w następnych latach w miarę pojawienia się nabywców.

* działki, które sprzeda są jej osobistym majątkiem, który nabyła w wyniku spadku po matce w 2001 r. (nie nabyła ich i nie służą do celów komercyjnych). Od 1979 r. (od momentu nabycia nieruchomości przez mamę) wspólnie z mamą pracowała w gospodarstwie i zaspakajała wyłącznie własne potrzeby. Podziału nieruchomości dokonała w celu ułatwienia sprzedaży. Sprzedaż będzie się odbywać okazjonalnie i sporadycznie (reklama internetowa na... lub przekaz ustny wśród znajomych.) Nigdy nie korzystała i nie będzię korzystać z usług biura nieruchomości i nie udzieliła też nikomu pełnomocnictwa. Nigdy nie nabywała i nie zamierza nabyć innych działek. Sprzedaż dotyczy jednorazowego zbycia jednego (tego) gruntu podzielonego na kilka działek. Uzyskane pieniądze przeznaczy na zakup mieszkania w pobliżu miejsca zamieszkania syna (syn będzie się nią opiekował). W D. nie mieszka nikt z jej rodziny. Sprzedaż nie będzie zatem wykonana w celach zarobkowych. Działki chciałaby zbyć w miarę pojawienia się nabywców.

* jej mama (spadkodawca) nabyła nieruchomość 28 września 1979 r.

* doprecyzowując działki nie były wykorzystywane do żadnej innej produkcji na potrzeby handlowe i nigdy nie były wykorzystane inaczej niż rolniczo. Siała warzywa, sadziła kukurydzę, ziemniaki, zbierała owoce z sadu. Od 10 lat mieszka sama i od ok. 5 lat (ze względu na stan zdrowia) ogranicza się tylko do utrzymania ich w należytej kulturze rolnej (koszenia trawy). Nigdy nie udostępniała osobom trzecim ww. gruntów. Rozbieżność wynika z jej niezrozumienia terminu "uprawiane rolniczo".

* nie udzieliła do tej pory ani nie udzieli żadnemu podmiotowi (przyszłemu nabywcy, biuru nieruchomości) pełnomocnictwa do działania w jej imieniu w związku ze sprzedażą działek, będzie to robić samodzielnie. Nie będzie korzystać z usług biura pośrednictwa w zakresie sprzedaży, ich sprzedaży dokona samodzielnie poprzez ogłoszenie np. na..., przekaz ustny potencjalnym nabywcom i wśród znajomych. Chciałaby je zbyć do końca roku lub w następnych latach w miarę pojawienia się nabywców.

W związku z powyższym opisem w uzupełnieniu wniosku z 20 sierpnia 2021 r. Wnioskodawczyni sformułowała następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanego gruntu (podzielonego na działki) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

W sformułowanym w uzupełnieniu wniosku z 20 sierpnia 2021 r. własnym stanowisku Wnioskodawczyni podaje, że jej zdaniem, sprzedaż opisanego we wniosku gruntu (podzielonego na działki) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ponieważ:

* sprzedaje swoją własność (jej prywatny majątek)

* nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej

* grunt otrzymała w spadku po mamie w 2001 r.

* grunt nie był przez nią nabyty w celach komercyjnych

* sprzedaż gruntu nastąpi zgodnie art. 10 ust. 1 punkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej na wstępie ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.

prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy, * jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a.

wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b.

polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych * prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia "zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, "organizować" to "przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie", bądź w znaczeniu drugim "nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek" (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości (wydzielone działki) nie są i nie były wykorzystywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż działek miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż opisanych we wniosku działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia działek należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano m.in. art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Na podstawie tego przepisu w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Wnioskodawczyni obecnie zamierza zbyć 5 działek powstałych w wyniku podziału gruntu, który nabyła w drodze spadku po matce w 2001 r. Matka Wnioskodawczyni opisaną we wniosku nieruchomość nabyła 28 września 1979 r. Z treści wniosku nie wynika ponadto aby do spadku zostali powołani inni spadkobiercy.

Uwzględniając zatem powyższe, pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku Wnioskodawczyni niewątpliwie minął, bowiem - jak wynika z wniosku - od końca roku, w którym spadkodawca Wnioskodawczyni nabył opisaną we wniosku nieruchomość upłynęło ponad pięć lat (nabycie nastąpiło 28 września 1979 r.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonanie podziału nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie ma wpływu na moment nabycia. Samo bowiem wydzielenie działek (podział) z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia.

Tym samym, odpłatne zbycie opisanych we wniosku - nie następujące w wykonaniu działalności gospodarczej - nie stanowi dla Wnioskodawczyni źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie Wnioskodawczyni nie jest obowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z dokonaną sprzedażą działek.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Podkreślić należy, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem tej interpretacji indywidualnej jest zagadnienie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług został rozpatrzony w odrębnym piśmie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.

z zastosowaniem art. 119a;

2.

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3.

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl