0115-KDIT3.4011.255.2020.1.AD - Opodatkowanie przychodu ze zbycia nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2020 r. (data wpływu 4 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej - jest prawidłowe.

W dniu 4 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek ORD-IN o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Prowadzi podatkową książkę przychodów i rozchodów. Działalność gospodarcza jest opodatkowana podatkiem liniowym 19%.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest m.in. sprzedaż detaliczna różnego asortymentu prowadzona w formie wysyłkowej oraz najem nieruchomości (lokali mieszkalnych).

W związku z obecną sytuacją na rynku nieruchomości, Wnioskodawca zamierza rozszerzyć działalność o obrót nieruchomościami i nabyć na rynku wtórnym (od osób nieprowadzących działalności gospodarczej) jedną lub więcej nieruchomości mieszkalnych (lokali mieszkalnych) z zamiarem odsprzedaży z zyskiem.

Wnioskodawca poniesie nakłady na profesjonalnych pośredników i inne środki techniczne umożliwiające powyższe działanie (ogłoszenia, itp.). Działania takie Wnioskodawca będzie podejmował przynajmniej do czasu, aż koniunktura na rynku nieruchomości się nie pogorszy.

Możliwe są dwie sytuacje:

* lokal mieszkalny zostanie sprzedany w ciągu 2-3 miesięcy, bez używania w działalności gospodarczej (możliwe drobne prace remontowe o wartości marginalnej);

* jeżeli lokal mieszkalny nie zostanie sprzedany w terminie 2-3 miesięcy, tymczasowo zostanie wydany w najem (w ramach działalności gospodarczej), i w następnej kolejności sprzedany (przed upływem roku od nabycia). Lokal nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

W związku z powyższym opisem Wnioskodawca sformułował następujące pytania.

1. Czy źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji nr 1 (sprzedaż nieruchomości w terminie 2-3 miesięcy od nabycia, bez używania w działalności gospodarczej) będzie działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3)?

2. Czy źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji nr 2 (tymczasowy najem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, a następnie zbycie lokalu mieszkalnego przed upływem roku od nabycia), będzie zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 2. W zakresie pytania nr 1 wniosek zostanie rozpatrzony odrębnym pismem.

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ lokal mieszkalny będzie wynajęty w celach zarobkowych w ramach działalności gospodarczej (wykorzystany na potrzeby działalności gospodarczej), zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

* pozarolnicza działalność gospodarcza,

* odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie stosuje do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

c. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych * wykorzystywanych na potrzeby związane działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu oraz gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajduje art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza rozszerzyć działalność o obrót nieruchomościami i nabyć na rynku wtórnym (od osób nieprowadzących działalności gospodarczej) jedną lub więcej nieruchomości mieszkalnych (lokali mieszkalnych) z zamiarem odsprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca poniesie nakłady na profesjonalnych pośredników i inne środki techniczne umożliwiające powyższe działanie (ogłoszenia, itp.). Działania takie Wnioskodawca będzie podejmował przynajmniej do czasu, aż koniunktura na rynku nieruchomości się nie pogorszy. Wnioskodawca przewiduje m.in., że jeżeli nabyte lokale mieszkalne nie zostaną sprzedane w terminie 2-3 miesięcy, tymczasowo zostaną wynajęte w ramach działalności gospodarczej i w następnej kolejności sprzedane przed upływem roku od nabycia. Lokale nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w sytuacji gdy w pierwszej kolejności nabyte lokale mieszkalne zostaną wynajęte w ramach działalności gospodarczej, a dopiero później sprzedane, to skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym skoro jak wskazano we wniosku przedmiotowe nieruchomości mieszkalne - po ich wynajęciu - zostaną zbyte przed upływem roku od ich nabycia, to przychód ze sprzedaży tych nieruchomości stanowić będzie przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2, zgodnie z którym w przypadku gdy lokal mieszkalny będzie wynajęty w celach zarobkowych w ramach działalności gospodarczej (wykorzystany na potrzeby działalności gospodarczej), zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - uznać należy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.