0115-KDIT2-3.4011.8.2017.2.MK - Określenie skutków sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 kwietnia 2017 r. (data wpływu 6 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym pismem - data wpływu 30 maja 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 8 maja 2017 r. wpłynął, uzupełniony pismem - data wpływu 30 maja 2017 r. do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Zgodnie z umową darowizny z dnia 26 kwietnia 2011 r., zawartą w formie aktu notarialnego przed notariuszem - XXX, Wnioskodawczyni nabyła od ojca własność nieruchomości oznaczonej o pow. 00.00.27 ha połażoną w XK, zapisaną w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w XK.

Następnie 2 grudnia 2016 r. Wnioskodawczyni zawarła w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży warunkowej nieruchomości, zobowiązując się przenieść własność ww. nieruchomości na rzecz X oraz Y X pod warunkiem, że prezydent miasta nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu wynikającego z art. 109 ust. 1 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przeniesienie własności ww. nieruchomości nastąpiło umową przenoszącą własność nieruchomości (akt notarialny), zgodnie z którą X i Y XCY nabyli własność nieruchomości za kwotę 10.000 zł.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wskazała, że umowa przenosząca własność nieruchomości (akt notarialny) została zawarta 12 stycznia 2017 r.

Wnioskodawczyni otrzymała kwotę 10 000 zł stanowiącą cenę za przedmiotową nieruchomość, w dniu zawarcia sprzedaży warunkowej (2 grudnia 2016 r.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy kwota uzyskana tytułem zbycia nieruchomości stanowi przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, pod pojęciem zbycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) należy rozumieć skutek rozporządzający, polegający na przeniesieniu własności.

Dokonując wykładni pojęcia "zbycia" należy odwołać się do innych gałęzi prawa, właściwych dla danego stosunku prawnego (tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 27 stycznia 2016 r. - SA/Gd 1602/15).

Zgodnie z art. 157 k.c., niedopuszczalne jest przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem (art. 89 i nast. Kodeksu cywilnego). Ograniczanie to dotyczy skutków rzeczowego rozporządzającego (por. Komentarz do k.c. pod red. Osajda 2017, wyd. 16).

Do powstania skutku rzeczowego/rozporządzającego niezbędne jest dodatkowe "porozumienie stron" - umowa - obejmujące bezwarunkową zgodę na przeniesienie własności nieruchomości.

Powyższe wymagania spełnia umowa z dnia 12 stycznia 2017 r., mocą której Wnioskodawczy przeniosła własność nieruchomości na rzecz X oraz Y X.

W konsekwencji kwota uzyskana tytułem zbycia przedmiotowej nieruchomości nie może stanowić przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Znaczenie użytych w powyższych przepisach pojęć "zbycie" i "nabycie" należy ustalać biorąc pod uwagę regulację prawa cywilnego w tym zakresie.

Zgodnie z art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Przepis ten reguluje kwestie przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) własności oraz wskazuje, że, co do zasady przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku - zobowiązującym i rozporządzającym.

Natomiast w myśl art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego - art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego.

To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 Kodeksu cywilnego).

Analizując zatem kwestię umowy warunkowej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości (...). Zatem, aby wywołać związany z tym skutek prawnopodatkowy musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości lub jej części lub udziału w nieruchomości, czyli jej sprzedaż.

Samo zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nie powoduje skutków podatkowych.

W tej sytuacji nie można mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Reasumując, w przedstawionym stanie faktycznym przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości powstał z chwilą zawarcia definitywnej umowy sprzedaży niezależnie od faktycznego przekazania pieniędzy przez nabywcę. Dla celów podatkowych nie ma bowiem znaczenia fakt, czy cena nabycia została zapłacona w całości lub w części i w jakiej dacie.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni, że zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat od daty nabycia wobec czego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód ze sprzedaży nieruchomości jest wolny od opodatkowania, jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.