0115-KDIT2-3.4011.31.2019.4.AD - Zwolnienie z PIT przychodu ze zbycia nieruchomości przeznaczonego na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 stycznia 2019 r. (data wpływu 22 stycznia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 lutego 2019 r. (data wpływu 27 lutego 2019 r.) oraz pismem z dnia 13 marca 2019 r. (data wpływu 18 marca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 25 lutego 2019 r. (data wpływu 27 lutego 2019 r.) oraz pismem z dnia 13 marca 2019 r. (data wpływu 18 marca 2019 r.).

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 1 września 2016 r. Wnioskodawczyni nabyła od dewelopera swoje pierwsze mieszkanie (kawalerka 31 m²), które następnie zbyła w dniu 20 kwietnia 2017 r.

W dniu 19 lipca 2017 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoim narzeczonym nabyła nowe, większe, trzypokojowe mieszkanie. Jej udział we współwłasności wynosi 50%.

Zakup powyższego udziału w ww. mieszkaniu oraz koszty remontu nie pokryły całej kwoty przychodu ze sprzedaży kawalerki. Dlatego w wyniku złożenia w 2018 r. zeznania do urzędu skarbowego Wnioskodawczyni zapłaciła podatek od dochodu ze sprzedaży kawalerki.

Oprócz dwóch nieruchomości wymienionych we wniosku Wnioskodawczyni nie dokonywała nabycia innych nieruchomości. Są to jedyne nieruchomości jakie w życiu posiadała.

W 2019 r. Wnioskodawczyni planuje sprzedać udział w ww. większym mieszkaniu. Odpłatne zbycie nie nastąpi w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie prowadzi, ani nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Obecnie ma dwóch synów (w wieku 3 miesiące i 2,5 roku). Chce by w przyszłości każdy z domowników mógł mieć swój własny pokój.

W związku z czym środki finansowe uzyskane ze sprzedaży większego lokalu mieszkalnego zamierza przeznaczyć na zakup domu, w którym planuje zamieszkać oraz jednocześnie wynajmować pokoje na parterze.

W tym celu Wnioskodawczyni dokona nabycia istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, gdzie parter tego budynku przystosuje na potrzeby najmu. Nie zamierza budować nowego budynku. Nie zamierza również kupować budynku użytkowego ani usługowego.

Budynek, który Wnioskodawczyni zamierza zakupić pozwala na wydzielenie trzech niezależnych pokoi na parterze i tyle pokoi zamierza wynajmować. Planuje wynajmować pokoje tym samym osobom (najlepiej rodzinie) na możliwe długi okres czasu. Nie chce wynajmować jako najem krótkoterminowy (dobowy), bo sama też będzie mieszkać w tym budynku i nie chce, żeby co chwilę parter był zamieszkiwany przez różne osoby. W późniejszym terminie, którego nie potrafi teraz określić możliwe, że parter zamieszka jej mama lub mama jej narzeczonego.

Wnioskodawczyni podaje, że na parter prowadzić będzie osobne bezpośrednie wejście. Na pierwsze piętro wchodzić się będzie schodami zewnętrznymi, ale w budynku jest też klatka schodowa wewnętrzna, którą będzie można dostać się na każde piętro, w tym również parter, bez konieczności wychodzenia na zewnątrz, tak więc parter nie będzie w pełni wydzielony od pozostałej części domu. Na parterze będą trzy niezależne pokoje, dodatkowa łazienka na potrzeby wynajmujących, dodatkowa kuchnia na potrzeby wynajmujących i korytarz z wejściem na klatkę schodową oraz z drzwiami zewnętrznymi na ulicę. Na parterze będzie też pomieszczenie techniczne (kotłownia gazowa) zaopatrująca cały budynek w ciepłą wodę użytkową oraz ogrzewająca cały budynek.

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego w uzupełnieniu wniosku z dnia 25 lutego 2019 r. Wnioskodawczyni sformułowała następujące pytanie.

Czy w mojej sytuacji ma zastosowanie art. 21. ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na mocy którego dochód z odpłatnego, planowanego (nie w ramach działalności gospodarczej) zbycia nieruchomości można zakwalifikować jak wolny od podatku dochodowego?

W sformułowanym w uzupełnieniu wniosku z dnia 25 lutego 2019 r. własnym stanowisku Wnioskodawczyni podaje, że sprzedaż mieszkania miałaby nastąpić przed upływem 5 lat od daty zakupu tego mieszkania. Cały przychód ze sprzedaży mieszkania przy ul. Zielonej planuje przeznaczyć w okresie do 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiłoby odpłatne zbycie tego mieszkania na zakup domu, w którym planuje zamieszkać oraz jednocześnie wynajmować pokoje na parterze.

W ocenie Wnioskodawczyni dochód ze sprzedaży mieszkania musi zostać opodatkowany podatkiem od dochodu od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% zgodnie z art. 30e pkt 1 ww. ustawy. Chyba, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe oraz sprzedaż ta nie nastąpiła w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej.

Rozważając powyższe Wnioskodawczyni uważa, że jeżeli cały uzyskany przez nią przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie wydatkowany na zakup innej nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe, a wydatkowanie tego przychodu nastąpi do trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiłoby odpłatne zbycie oraz sprzedaż nie nastąpiłaby w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej, zastosowanie ma art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, na mocy którego dochód ten można zakwalifikować jak wolny od podatku dochodowego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie podaje dokładnej definicji pojęcia "własne cele mieszkaniowe". Jeżeli planowany wynajem nie przeszkadza w realizacji własnych celów mieszkaniowych w nowo zakupionej nieruchomości zastosowanie ma art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, na mocy którego dochód ten można zakwalifikować jak wolny od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1509) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2019 r. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Wyliczenie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własnych celów mieszkaniowych czyli wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter wyczerpujący (enumeratywny). Jednym z takich celów - stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy są wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni środki finansowe uzyskane ze sprzedaży większego lokalu mieszkalnego zamierza przeznaczyć na zakup domu, w którym planuje zamieszkać oraz jednocześnie wynajmować pokoje na parterze. W tym celu dokona nabycia istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, gdzie parter tego budynku przystosuje na potrzeby najmu. Budynek, który zamierza zakupić pozwala na wydzielenie trzech niezależnych pokoi na parterze i tyle pokoi zamierza wynajmować. Planuje wynajmować pokoje tym samym osobom (najlepiej rodzinie) na możliwe długi okres czasu. Nie chce wynajmować jako najem krótkoterminowy (dobowy), bo sama też będzie mieszkać w tym budynku i nie chce, żeby co chwilę parter był zamieszkiwany przez różne osoby. W późniejszym terminie, którego nie potrafi teraz określić możliwe, że parter zamieszka jej mama lub mama jej narzeczonego. Wnioskodawczyni podaje, że na parter prowadzić będzie osobne bezpośrednie wejście. Na pierwsze piętro wchodzić się będzie schodami zewnętrznymi, ale w budynku jest też klatka schodowa wewnętrzna, którą będzie można dostać się na każde piętro, w tym również parter, bez konieczności wychodzenia na zewnątrz, tak więc parter nie będzie w pełni wydzielony od pozostałej części domu. Na parterze będą trzy niezależne pokoje, dodatkowa łazienka na potrzeby wynajmujących, dodatkowa kuchnia na potrzeby wynajmujących i korytarz z wejściem na klatkę schodową oraz z drzwiami zewnętrznymi na ulicę. Na parterze będzie też pomieszczenie techniczne (kotłownia gazowa) zaopatrująca cały budynek w ciepłą wodę użytkową oraz ogrzewająca cały budynek.

Z uwagi na powyższe, Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości dotyczące możliwości objęcia zwolnieniem podatkowym dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału nieruchomości w związku z nabyciem opisanej ww. nieruchomości.

Odnosząc powyższy stan prawny na grunt przedmiotowej sprawy wskazać należy, że ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na "własne cele mieszkaniowe". Poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne", świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie "własnych" potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Istota odpowiedzi na postawione we wniosku wątpliwości sprowadza się zatem do interpretacji ustawowego terminu "własne cele mieszkaniowe". Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie nieruchomości nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest m.in. wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. "dachu nad głową". Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy - zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.

W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która nabywa nieruchomości w celach realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób np. najemców. Nie wystarczy bowiem poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

W orzecznictwie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym lokalu mieszkalnym i ten właśnie lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Ustawowy warunek do skorzystania z ulgi powinien być spełniony w chwili nabycia nieruchomości. Tym samym nie będzie celem mieszkaniowym nabycie nieruchomości, która będzie wynajmowana. Potrzeba realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia.

Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych, a nie cudzych potrzeb mieszkaniowych. Innymi słowy nieruchomość, która nie jest niewykorzystywana przez podatnika do zamieszkania lub jest wykorzystywana przez niego do innych celów niż zaspokojenie własnych jego potrzeb (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest nieruchomością, której zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Tym samym przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na inne potrzeby niż mieszkaniowe podatnika nie mieści się w zamkniętym katalogu celów wymienionych przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które skutkują zastosowaniem zwolnienia od podatku. W takiej sytuacji dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w tej części nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podkreślenia przy tym wymaga, że przepisy dotyczące zwolnień przedmiotowych, są odstępstwem od generalnej zasady powszechnego opodatkowania, dlatego też ich wykładnia musi być wykładnią ścisłą.

Odnosząc zatem przedstawiony we wniosku opis sprawy na grunt powołanych powyżej przepisów nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, że jeżeli planowany wynajem nie przeszkadza w realizacji własnych celów mieszkaniowych w nowo zakupionej nieruchomości zastosowanie ma art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, na mocy którego dochód w całości można zakwalifikować jako wolny od podatku dochodowego.

Jak wskazano bowiem powyżej sam fakt wydatkowania przez podatnika środków pieniężnych nie daje podstaw prawnych do skorzystania ze zwolnienie. Jest ono bowiem związane z konkretnym zdarzeniem, tj. nabyciem określonej nieruchomości, w określonym celu i w określonym czasie. Co z kolei oznacza, że niespełnienie jednego z nich powoduje brak prawa do zwolnienia.

Tym samym należy stwierdzić, że zakup domu jednorodzinnego bez zamiaru wykorzystywania jego części parterowej na własne cele mieszkaniowe lecz na wynajem na rzecz osób trzecich ma wpływ na możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wspólnej w ten sposób, że wydatki poniesione na nabycie domu jednorodzinnego, gdzie jego parter przystosowany zostanie na potrzeby najmu na rzecz osób trzecich będą mogły być uznane za własne cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie została przeznaczona na wynajem. Jedynie w tej części dochód będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wtedy trzeba przypisać proporcjonalnie do części lokalu (powierzchni domu jednorodzinnego), która będzie wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie podkreślić należy, że przepisy rozdziału 1a ustawy - Ordynacja podatkowa stanowią, że interpretacja indywidualna wydana w tym trybie, może dotyczyć tylko przepisów prawa podatkowego, przy czym Wnioskodawca jest zobowiązany wskazać je w złożonym wniosku.

Zakres żądania Wnioskodawcy wyznacza natomiast w szczególności:

* stan faktyczny przedstawiony we wniosku o indywidualną interpretację prawa podatkowego,

* stan prawny (przepisy prawa) wskazany przez wnioskodawcę oraz

* zagadnienie prawne, które ma być przedmiotem interpretacji, a które wskazuje pytanie (pytania) wnioskodawcy.

Ze względu zatem na zakres żądania Wnioskodawczyni ocenie interpretacyjnej organu podlegało wyłącznie zagadnienie przedstawione w pytaniu interpretacyjnym dotyczące możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez rozstrzygania kwestii źródła przychodu, tj. czy zbycie kolejnego lokalu mieszkalnego nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej czy też poza działalnością gospodarczą. Na potrzeby interpretacji przyjęto, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z nieruchomością lokalową, której sprzedaż nie została dokonana w wykonywaniu działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.