0115-KDIT1.4011.64.2020.3.MN - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2020 r. (20 stycznia 2020 r.) uzupełnionym w dniu 17 czerwca 2020 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 20 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 17 czerwca 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Przedmiotem wniosku są skutki podatkowe zbycia niezabudowanej nieruchomości położonej w L. przy ul. P., dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr XXX. W księdze wieczystej ujawniono, iż przedmiotowa nieruchomość to ziemia rolna i pastwiska. Nieruchomość oznaczona jest numerami działek 1, 2 oraz 3. Powierzchnia nieruchomości wynosi 0.2245 ha.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył od Gminy Miasta L. na podstawie przetargu nieograniczonego ustnego, który odbył się w dniu 24 maja 2007 r. W wyniku przetargu zawarł z Gminą warunkową umowę sprzedaży oraz umowę przenoszącą własność nieruchomości.

Warunkowa umowa sprzedaży zawarta została w dniu 14 maja 2008 r. Zgodnie z jej postanowieniami, Gmina Miasta L. sprzedała Wnioskodawcy przedmiotową nieruchomość za cenę 61 000 zł wraz z podatkiem od towarów i usług według stawki 22%. Umowę zawarto pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie dokona prawa pierwokupu na podstawie przysługującego jej prawa. Zgodnie z pismem Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w X z dnia 3 czerwca 2008 r., Agencja nie dokonała prawa pierwokupu i w konsekwencji ziścił się warunek do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy zawartej przez Wnioskodawcę z Gminą Miasta L. w dniu 18 czerwca 2008 r. Cena została zapłacona gotówką w całości jeszcze przed zawarciem umowy przeniesienia własności nieruchomości.

W związku z transakcją, Urząd Miejski w L. w dniu 18 czerwca 2008 r. wystawił fakturę nr XXX. Sprzedaż tej nieruchomości została opodatkowana przez sprzedawcę według stawki 22%. W związku z nabyciem nieruchomości, Wnioskodawca odliczył podatek naliczony wynikający z faktury i wykazał go w stosownej deklaracji dla podatku od towarów i usług.

W dniu nabycia nieruchomości Wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, jednak nieruchomość zakupił za środki pochodzące z majątku osobistego, weszła ona do majątku osobistego Wnioskodawcy i nie objął jej ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

W dniu 18 września 2008 r. na działkach 1, 2 oraz 3 wykonano przyłącze wodno-kanalizacyjne. Z kolei w dniu 10 czerwca 2014 r. na działkach 1 i 2 wykonano przyłącze do sieci elektroenergetycznej. Wydatki na zrealizowanie ww. przyłączy zostały udokumentowane fakturami wystawionymi przez wykonawców, a podatek naliczony wynikający z faktur Wnioskodawca odliczył w deklaracjach dla podatku od towarów i usług. Wydatki te nie zostały jednak zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z ww. umową przeniesienia własności z dnia 18 czerwca 2008 r., nieruchomość została nabyta w celu wykorzystania jej w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej prowadzonej pod firmą Przedsiębiorstwo Handlowo Usługowe. Pomimo tej wzmianki w umowie z dnia 18 czerwca 2008 r. oraz odliczenia VAT od wydatków na zakup nieruchomości i wykonanie ww. przyłączy, przedmiotowa nieruchomość nie była od dnia zakupu wykorzystywana w jakikolwiek sposób w prowadzonej działalności gospodarczej i nie została również wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Przedmiotowa nieruchomość przez cały okres posiadania aż po dzień dzisiejszy stanowiła nieużytek rolny porośniętymi trawami i krzewami, który obciążony jest podatkiem rolnym.

Wnioskodawca rozpoczął działalność gospodarczą w dniu 2 kwietnia 2007 r. Od tej daty do dnia dzisiejszego prowadzona przez niego działalność gospodarcza nigdy nie była związana z obrotem nieruchomościami.

Pierwotnie Wnioskodawca zakładał wykonywanie usług remontowo-budowlanych oraz handlu materiałami budowlanymi, a w późniejszym czasie także handel samochodami. Jednak ze względu na to, że faktycznie prowadził działalność gospodarczą w innej formie, tj. w formie spółki jawnej, brak czasu uniemożliwił mu skuteczne prowadzenie działalności jako osobie fizycznej. Z uwagi na powyższe, przedmiotowa działalność gospodarcza we wskazanym powyżej zakresie nie była faktycznie prowadzona - została ona jedynie zarejestrowana.

Następnie jako osoba fizyczna Wnioskodawca otworzył we W. sklep z odzieżą używaną oraz nową, który zlikwidował dwa lata temu. Wynajmował również samochód osobowy z kierowcą na wesela. Ostatnio wynajmował także sprzęt nagłaśniający do dyskoteki.

Obecnie działalność Wnioskodawcy polega na wynajmowaniu odpłatnie we W. innemu podmiotowi małego biura, które wcześniej wykorzystywał dla własnych potrzeb.

Wnioskodawca pozostaje w rozdzielności majątkowej małżeńskiej, zgodnie z majątkową umową małżeńską zawartą w dniu 11 października 2018 r.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona prawami lub roszczeniami osób trzecich, w tym roszczeniami wynikającymi z umowy dożywocia, ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym hipotekami przymusowymi, żadnymi długami. Nie została także doręczona żadna decyzja organów podatkowych dotycząca zaległości podatkowych ani nie toczy się żadne postępowanie mogące skutkować wydaniem takiej decyzji. Również nie toczy się żadne postępowanie dotyczące ustanowienia hipoteki przymusowej. Wobec tej nieruchomości nie toczy się także postępowanie wieczystoksięgowe, egzekucyjne, upadłościowe, naprawcze, sądowo administracyjne, arbitrażowe oraz układowe, ani postępowanie reprywatyzacyjne.

Przedmiotowa niezabudowana nieruchomość jest uzbrojona w przyłącze wodociągowe, kanalizacyjne oraz energetyczne i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

W rejestrze gruntów działki, na które składa się przedmiotowa nieruchomość, oznaczone zostały symbolami "RIVa" - grunty orne (dotyczy działek 4, 2 oraz 3) oraz "PsVI" - pastwiska trwałe (dotyczy działek 4 oraz 3).

W związku z okolicznością braku wykorzystania nieruchomości, Wnioskodawca podjął decyzję o jej sprzedaży i w dniu 29 marca 2019 r. zawarł przedwstępną warunkową umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości na rzecz "X" S.A. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że Gmina Miasta L. nie wykona prawa pierwokupu przedmiotu niezabudowanej nieruchomości na podstawie przysługującego jej prawa. Co więcej, przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia 27 marca 2020 r. po spełnieniu się następujących warunków:

* uzyskania przez "X" S.A. prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi "X" S.A., w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²;

* uzyskania przez "X" S.A. prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi "X" S.A., w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²;

* uzyskania przez "X" S.A. prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji "X" S.A. na zasadzie prawo i lewoskręt dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

* niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

* potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

* uzyskania przez "X" S.A. warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją "X" S.A., pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W ww. przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży, dodatkowo Wnioskodawca:

* udzielił "X" S.A. pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, ze wskazaniem, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy,

* udzielił pełnomocnictwa pracownikowi "X" S.A. do dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia jej do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, ze wskazaniem, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy,

* udzielił pełnomocnikowi "X" S.A. pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, ze wskazaniem, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy,

* wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenia na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Spółce nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu,

* wyraził zgodę na usytuowanie przez Spółkę własnym kosztem na nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia oraz treścią umowy zawartej z operatorem.

Zgodnie z zaświadczeniem nr... wydanym z upoważnienia Burmistrza Miasta-Gminy L. w dniu 30 stycznia 2019 r., dla przedmiotowych działek (1, 2, 3) brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L." podjętym uchwałą Rady Miejskiej w L. nr Y z dnia 9 września 2002 r., działki oznaczone numerami geodezyjnymi nr 3, nr 1 i nr 2, obręb nr 3, wchodzą w skład strefy oznaczonej symbolem "B2 - strefa zabudowy mieszkalno-usługowej o średniej i niskiej intensywności".

Przedmiotowe działki nie są zlokalizowane w strefie rewitalizacji, strefie zdegradowanej czy obszarze specjalnej strefy rewitalizacji. "X" S.A. planuje zrealizować na nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, w tym miejscami parkingowymi oraz bilbordem reklamowym.

W dniu 2 kwietnia 2019 r. Wnioskodawca zawarł z "X" S.A. umowę dzierżawy, na mocy której oddał przedmiotową nieruchomość w dzierżawę, a "X" S.A. zobowiązała się do płatności czynszu dzierżawnego. W umowie dzierżawy zawarta została zgoda Wnioskodawcy na dysponowanie przez "X" S.A. nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Przychody z dzierżawy Wnioskodawca zamierza rozliczać podatkowo jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze).

Umowa dzierżawy zawarta z "X" S.A. została przez Wnioskodawcę zawarta we własnym imieniu jako osoby fizycznej nie jako przedsiębiorcy działającego pod firmą Przedsiębiorstwo Handlowo Usługowe.... Dla przedmiotowej niezabudowanej nieruchomości w dniu 10 kwietnia 2019 r. do Burmistrza Gminy Miasta L. złożono wniosek o ustalenie warunków zabudowy (budowa budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w tym miejscami parkingowymi oraz bilbordem reklamowym). Wniosek został złożony przez pełnomocnika "X" S.A., zgodnie z pełnomocnictwem udzielonym przez Wnioskodawcę w przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży.

Dodatkowo Wnioskodawca złożył do Burmistrza Miasta L. w dniu 17 maja 2019 r. wniosek o wydanie pozwolenia na podział przedmiotowych działek o nr 1, 2 oraz 3. Przedmiotowy podział ma na celu wydzielenie z nieruchomości (dokładnie z działki 3) działki dla powiększenia działki przyległej do opisanej nieruchomości (oznaczonej nr 5). Do wniosku dołączony został wstępny projekt podziału nieruchomości zawierający mapę podziału. Burmistrz Miasta L. wydał postanowienie w dniu 21 maja 2019 r., w którym pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału opisywanej nieruchomości. Nowoprojektowana do wydzielenia działka gruntu o numerze ewidencyjnym 6 jest przeznaczona na powiększenie nieruchomości sąsiedniej o numerze ewidencyjnym 5, natomiast działka o numerze ewidencyjnym 7 ma powstać w wyniku połączenia działek o numerze ewidencyjnym 1 i 2 i niewydzielonej części działki 3.

W postanowieniu tym jednocześnie Burmistrz Miasta L. stwierdził ponadto, iż teren objęty podziałem położony jest na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu, a Gmina Miasta L. ogłosiła o przystąpieniu do jego sporządzenia. Ponadto przedmiotowa nieruchomość od momentu jej nabycia do momentu wydzierżawienia przez X S.A. nigdy nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub jakiejkolwiek tego typu umowy, odpłatnie albo nieodpłatnie.

Dodatkowo należy wskazać, iż w przeszłości, poza przedmiotową nieruchomością, Wnioskodawca nabył z żoną następujące nieruchomości (w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej):

* w dniu 12 czerwca 2000 r. nabyli położoną we W. nieruchomość z prawem wieczystego użytkowania gruntu, zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz garażami i budynkiem składowym. Budynek zamieszkany był przez lokatorów, którzy co miesiąc płacili czynsze za wynajmowane lokale. Nieruchomość w dniu 27 sierpnia 2009 r. przekazali córce w drodze darowizny;

* w dniu 15 czerwca 2000 r. nabyli nieruchomość rolną w miejscowości W., gmina Z., której właścicielami są do chwili obecnej. Żona jest rolnikiem i opłaca składki do KRUS;

* w dniu 3 października 2007 r. w miejscowości K., gmina L., Wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem (po zlikwidowanej szkole). Nieruchomość nabył do majątku osobistego. Nieruchomość w dalszym ciągu stanowi jego własność. Dla nieruchomości tej wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Po pożarze budynek jest przeznaczony do rozbiórki. Nieruchomość nie była wykorzystywana w jakimkolwiek celu;

* w dniu 2 grudnia 2008 r. w L. nabyli nieruchomość gruntową niezabudowaną. W dniu 11 lipca 2019 r. nieruchomość ta została przekazana synowi w drodze darowizny;

* w dniu 3 września 2009 r. nabyli w T. lokal mieszkalny z miejscem postojowym i przynależnym gruntem. W dniu 7 września 2011 r. nieruchomość przekazali córce w drodze darowizny;

* w dniu 22 maja 2013 r. nabyli w miejscowości S. nieruchomość leśno-budowlaną. Nieruchomość została sprzedana w dniu 30 sierpnia 2019 r. Dodatkowo na nieruchomości tej Wnioskodawca wykonał przyłącze do sieci energoelektrycznej.

Powyższe nieruchomości nabywali z żoną w celu ulokowania kapitału i zabezpieczenia dzieci na przyszłość. Trzy nieruchomości przekazane zostały już dzieciom w drodze darowizny.

W najbliższym czasie Wnioskodawca nie planuje nabyć innych nieruchomości, ich części czy też udziałów w nieruchomościach. Nie planuje również nabywać spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Jednocześnie nie planuje również sprzedawać pozostałych należących do niego nieruchomości. Na chwilę obecną nie wystawił również faktury VAT w związku z zawartą umową dzierżawy, ale na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik VAT (osoba fizyczna - S. M.), będzie zobowiązany do wystawienia takiej faktury gdy nadejdą właściwe terminy ustawowe.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że użyte sformułowanie (...) w najbliższym czasie nie planuje nabyć innych nieruchomości (...) oznacza, że za uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawca nie planował zakupu kolejnych nieruchomości, lecz zamierza przeznaczyć je na spłatę kredytu w kwocie ponad 200 000 zł, aby uniknąć płacenia odsetek. Dodatkowo, remont domu oraz darowizny dla dzieci. Wnioskodawca nie planuje również obecnie nabycia innych nieruchomości.

Wyjaśniając stwierdzenia zawarte w opisie okoliczności faktycznych sprawy, że w umowie przeniesienia własności wskazano, że (...) nieruchomość została nabyta w celu wykorzystania jej w prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej (...), natomiast w dalszej części wniosku, że (...) przedmiotowa nieruchomość nie była od dnia zakupu wykorzystywana w jakikolwiek sposób wprowadzonej działalności gospodarczej (...), a w dniu 18 września 2008 r. wykonano przyłącze wodno-kanalizacyjne oraz w dniu 10 czerwca 2014 r. wykonano przyłącze do sieci elektroenergetycznej Wnioskodawca odpowiedział, że po jakimś czasie od zakupu nieruchomości składającej się z działek rolnych planował przekształcić ją w nieruchomość rzemieślniczą zabudowując ją budynkiem mieszkalno-usługowym, a pozostałą część niezabudowanej nieruchomości przeznaczyć na np. skład materiałów budowlanych lub komis samochodowy. W związku z tym, że w tym samym czasie był i do tej pory jest wspólnikiem spółki jawnej, z braku czasu, ale także i względów ekonomicznych, nie podjął się realizacji tych planów. O tym, że przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystana na prowadzenie działalności gospodarczej świadczy okoliczność, że do dzisiaj płaci podatek rolny od tej nieruchomości.

Przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej dokonał na prośbę Gminy L. Urząd Miasta L. w 2008 r. modernizował ulicę P., przy której położona jest nieruchomość. Modernizacja polegała na budowie w ulicy instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz położeniu nowej nawierzchni asfaltowej. Dlatego też Urząd Miasta L. sugerował, aby od razu wykonać przyłącze na nieruchomości po niższych kosztach niż po zakończeniu inwestycji drogowej. Później wiązałoby się to z ponownym skuwaniem nawierzchni drogi. Przyłączenie do sieci elektroenergetycznej polegało tylko na budowie skrzynki, bez montowania licznika do pomiaru zużycia prądu.

Nabywca nieruchomości zgłosił się do Wnioskodawcy poprzez swojego przedstawiciela, który o wystawieniu nieruchomości na sprzedaż dowiedział się z informacji umieszczonej na działce. Co więcej, nabywca zaproponował nawet wyższą kwotę aby tylko Wnioskodawca wstrzymał się ze sprzedażą rok, aż do uzyskania przez nabywcę wszystkich pozwoleń z urzędu. Dodatkowa kwota miała zostać przeznaczona na odsetki od kredytu, który zamierzał pokryć ze sprzedaży nieruchomości. W celu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamieścił ogłoszenie na portalu internetowym x.pl oraz bezpośrednio na działce umieścił tablicę informacyjną. Poza tym nie podejmował innych działań marketingowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle przedstawionego opisu stanu faktycznego sprzedaż nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta do dnia 27 marca 2020 r., będzie stanowić źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości w całości nie będzie stanowić źródła przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albowiem sprzedaż ta nastąpi z majątku prywatnego, mimo wcześniejszego zamiaru wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, * jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W wyroku NSA z dnia 31 stycznia 2003 r. (sygn. I SA/Łd 1062/01) wskazano: Skoro źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (...) obejmuje tylko taką sprzedaż nieruchomości, która nie nastąpiła w wykonywaniu przez podatnika działalności gospodarczej (...), to opodatkowanie dochodu uzyskanego z tego źródła nie może być uznane za opodatkowanie działalności zarobkowej.

Prowadzenie działalności przez podatnika i wzmianka o zakupie nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej nie przesądza jednak zamiaru późniejszego wykorzystywania jej w ramach działalności. Wnioskodawca nigdy nie użytkował w działalności tej nieruchomości, a potwierdzeniem tej okoliczności jest brak ujęcia nieruchomości w prowadzonej ewidencji środków trwałych. Wobec powyższego, nieruchomość ta będzie sprzedawana jako składnik majątku prywatnego i jej zbycie nie będzie stanowić źródła przychodu z uwagi na upływ czasu wymagany ustawą.

Podobnie o gospodarczym charakterze nieruchomości na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przesądza odliczenie VAT naliczonego z faktur dokumentujących nabycie nieruchomości i wykonanie przyłączy. Odliczenia te związane były z zamiarem wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej, co jednak nie miało miejsca (skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w VAT dotyczy odrębny wniosek). Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazuje, aby realizacja prawa do odliczenia VAT od nieruchomości stanowiła przesłankę działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, * jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych * prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

d. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych * wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

W tym miejscu stwierdzić należy, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego należy przyjąć, że planowana sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, stwierdzić należy, że planowane zbycie nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie będzie stanowiła źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 analizowanej ustawy, a co za tym idzie nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała albo drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.