0115-KDIT1.4011.376.2022.1.JG - Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - najem lokali mieszkalnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 czerwca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 14 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Do 2021 r. mama Wnioskodawczyni wraz z dwiema siostrami były współwłaścicielkami nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Od lat pięćdziesiątych mama Wnioskodawczyni zarządzała przedmiotową nieruchomością. Pozostali współwłaściciele nie korzystali z tej nieruchomości, nie czerpali pożytków, jak również nie partycypowali w kosztach jej utrzymania. Mama Wnioskodawczyni korzystała z przedmiotowej nieruchomości w sposób wyłączny. Pozostali współwłaściciele nie interesowali się wskazaną nieruchomością. Mama Wnioskodawczyni mieszkała tam wraz ze swoją najbliższą rodziną. Tam na świat przyszły jej dzieci i wnuki. To był jej i nasz dom. Po opuszczeniu nieruchomości przez dzieci wraz z rodzinami mama Wnioskodawczyni zawarła umowy najmu z osobami trzecimi. Przychody, które uzyskiwała rozliczała z Urzędem Skarbowym i opłacała podatek dochodowy. Pozostali współwłaściciele nie sprzeciwiali się takiemu rozwiązaniu. W opinii Wnioskodawczyni jej mama wraz ze swoimi siostrami dokonała zgodnego podziału wskazanej nieruchomości, wskutek czego pozostali współwłaściciele oddali jej wskazaną nieruchomości do wyłącznego korzystania.

W 2021 r. mama Wnioskodawczyni zmarła, Wnioskodawczyni wraz z siostrą w 2022 r. przyjęły spadek po niej w całości. Obecnie to Wnioskodawczyni zarządza tą nieruchomością, Wnioskodawczyni zawarła umowy najmu z dotychczasowymi najemcami lokali mieszkalnych wskazanej nieruchomości. Wnioskodawczyni zarządza tą nieruchomością ponosząc jednocześnie wszystkie koszty. Wszyscy pozostali współwłaściciele, w tym siostra Wnioskodawczyni, nie są zainteresowani tą nieruchomością. Wszyscy złożyli zgodne oświadczenia, że zrzekają się pożytków z najmu z tej nieruchomości. Obecnie, tak jak wcześniej mama Wnioskodawczyni, tylko Wnioskodawczyni uzyskuje przychody z najmu lokali mieszkalnych znajdujących się we wskazanej nieruchomości. W związku z powyższym Wnioskodawczyni dokonała stosownego zgłoszenia w Urzędzie Skarbowym oraz opłaca ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu. Z ostrożności Wnioskodawczyni wskazuje również, że nie prowadzi działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym (mimo istniejącej współwłasności w częściach ułamkowych) przychody z najmu lokali mieszkalnych mieszczących się w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowią wyłącznie przychód Wnioskodawczyni i tylko Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z ustawą z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.)?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, wraz z pozostałymi współwłaścicielami dokonała Pani zgodnego podziału przedmiotowej nieruchomości do korzystania. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Ponadto w myśl art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Niezależnie jednak od powyższego współwłaściciele mogą zawrzeć umowę o podział nieruchomości do korzystania - QUOAD USUM. Przepisy prawa nie wskazują formy dla tego typu umowy. Oznacza to, że może ona być zawarta w sposób dowolny, który dostatecznie ujawnia wolę, a więc również w sposób dorozumiany sprowadzający się do akceptacji przyjętego sposobu korzystania z nieruchomości. Współwłaściciele niekorzystający z nieruchomości zgodzili się na to by to Wnioskodawczyni pobierała całość przychodów z najmu, składając stosowne oświadczenia w tym zakresie. Ponadto nie przejawiają zainteresowania przedmiotową nieruchomością. Obecnie Wnioskodawczyni korzysta z tej nieruchomości w sposób wyłączny. Pozostali współwłaściciele nie osiągają przychodów z przedmiotowej nieruchomości (jak również nie ponoszą żadnych kosztów) i nie rozliczają ich z Urzędem Skarbowym.

W tym miejscu Wnioskodawczyni wskazuje, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast na podstawie art. 6 ust. 1a cytowanej powyżej ustawy, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu za dany rok podatkowy podatnik składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym.

Reasumując, przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z powyższego wynika, iż najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów, z zastrzeżeniem jednak, iż aby powstał przychód po stronie wynajmującego, czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Tym samym, warunkiem powstania obowiązku podatkowego jest prawo do osiągania pożytków udziału w nieruchomości. W ślad za powyższym jeśli pozostali współwłaściciele zrzekli się pożytków z przedmiotowej nieruchomości to obowiązek podatkowy powstaje wyłącznie po stronie Wnioskodawczyni. Ponieważ tylko Wnioskodawczyni jest uprawniona do pobierania pożytków.

Ponadto Wnioskodawczyni chciałaby zwrócić uwagę na interpretację z dnia 8 marca 2018 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0112-KDIL3-1.4011.58.2018.2.AGR w której wskazano:

"Jak wynika z treści art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Zasadą jest zatem, że przychód podatnika będącego współwłaścicielem rzeczy określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. Jeżeli jednak współwłaściciele zawarli umowę QUOAD USUM, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do korzystania z części rzeczy wspólnej np. lokalu, to tylko on uzyskuje przychód z wynajęcia tego lokalu. Pozostali współwłaściciele niebędący stroną stosunku najmu nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu. Tylko ten współwłaściciel, który uzyskuje przychód z wynajmowanego lokalu obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego w obowiązującej go stawce, zgodnie z wybraną formą opodatkowania przychodu z najmu".

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni z uwagi na fakt, że dysponuje wskazaną nieruchomością w sposób wyłączny (za zgodą pozostałych współwłaścicieli) to przychody z najmu lokali mieszkalnych znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości stanowią wyłącznie jej przychód i tylko Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pozostali współwłaściciele nie są stronami umów najmu oraz nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu, a tym samym nie ciąży na nich obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.),

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodów jest:

najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Na mocy art. 9a ust. 6 ustawy,

dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Według art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 z późn. zm.),

ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o podatku dochodowym".

Jak stanowi art. 6 ust. 1a tej ustawy,

opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Powyższe przepisy wyraźnie wskazują, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360),

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl natomiast art. 206 Kodeksu cywilnego,

każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Artykuł 207 ww. kodeksu stanowi, że

pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów, a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż to wynika z treści art. 206 ww. kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tej nieruchomości umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki tej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron, nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum) istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza "wewnętrzne" zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Jeżeli więc - jak to przedstawiono w stanie faktycznym - współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę quoad usum to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do wyłącznego korzystania z rzeczy wspólnej uzyskuje przychód z wynajęcia tej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe, tylko ten współwłaściciel (Wnioskodawczyni), który uzyskuje przychód z wynajmowanej nieruchomości obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego w obowiązującej go stawce, na zasadach odpowiednich dla wybranej formy opodatkowania przychodu z najmu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja ta dotyczy tylko Pani indywidualnej sprawy podatkowej i nie ma zastosowania do pozostałych współwłaścicieli.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).