0115-KDIT1-3.4012.764.2017.1.EB - Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2017 r. (data wpływu 26 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, dla którego prawo użytkowania wieczystego ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r. oraz obowiązku podatkowego powstałego wskutek zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, dla którego prawo użytkowania wieczystego ustanowiono do dnia 30 kwietnia 2004 r. oraz obowiązku podatkowego powstałego wskutek zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Przedsiębiorstwo handlowo-usługowe jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości Gminy Miasta X położonej w X przy ul. N, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 5/30 i 74/14 o łącznej pow. 0.0330 ha, ujawnionej w księdze wieczystej KW nr XXX. Obecny użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu w 13 czerwca 2012 r. na mocy aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokali użytkowych i przeniesienia ich własności.

Pierwszym użytkownikiem wieczystym gruntu była Spółdzielnia Mieszkaniowa na podstawie aktu notarialnego z dnia 8 lutego 1984 r. Właścicielem gruntu był wówczas Skarb Państwa, a następnie w wyniku tzw. "komunalizacji" - na podstawie decyzji Wojewody z dnia 27 maja 1990 r. została Gmina. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest zabudowana pawilonem handlowym zawierającym dwa wyodrębnione lokale użytkowe, dla których zostały urządzone dwie księgi wieczyste (XYZ i XXY.

Przedsiębiorstwo złożyło wniosek o sprzedaż gruntu na własność. Postępowanie w sprawie sprzedaży gruntu prowadzone będzie w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.) oraz uchwały nr XXX/XX Rady Miasta z dnia 25 września 2014 r. w sprawie zasad sprzedaży nieruchomości Gminy na rzecz ich użytkowników wieczystych po ustaleniu, że jest ona dopuszczalna w świetle obowiązującego prawa i zgodna z zasadami prawidłowej gospodarki zasobem nieruchomościami, oraz po uzyskaniu opinii właściwych służb, w tym zajmujących się problematyką architektoniczno-budowlaną, zagospodarowaniem przestrzennym, zarządem drogami, ochroną zabytków, ochroną środowiska, dotyczących zasadności sprzedaży. Ustalenie ceny nieruchomości gruntowej następuje w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego, działającego na zlecenie tut. urzędu, a cena sprzedaży nie może być mniejsza niż wartość prawa własności nieruchomości, a na poczet ceny zalicza się wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu (obie wartości ustala rzeczoznawca majątkowy), cena sprzedaży może zostać powiększona o podatek VAT, o ile w toku postępowania organy podatkowe uznają tę czynność za podlegającą opodatkowaniu.

Na wniosek nabywcy, cena sprzedaży może zostać rozłożona na 10 rat rocznych płatnych następująco: pierwsza rata stanowiąca co najmniej 10% ceny oraz ewentualny podatek VAT winna być wpłacona w terminie i w sposób pozwalający stwierdzić wpłynięcie środków finansowych przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego, pozostała do uiszczenia cena płatna jest w rocznych ratach w terminie do 31 marca każdego roku, po powiększeniu o odsetki od całej niespłaconej kwoty, liczone od dnia sporządzenia aktu notarialnego. Od rozłożonej na raty niespłaconej części ceny nieruchomości stanowiących przedmiot własności Gminy Miasta, rozłożona na raty niespłacona cześć ceny nieruchomości, podlegać będzie oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli, stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Warunkiem rozłożenia ceny sprzedaży nieruchomości gruntowej na raty jest, aby w księdze wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości nie były wpisane żadne hipoteki lub wskazana zostanie inna nieruchomość nieobciążona hipoteką. W celu zabezpieczenia nie uiszczonej należności z tytułu ceny sprzedaży ustala się na rzecz Gminy Miasta hipotekę w kwocie odpowiadającej niespłaconej części kapitału oraz zabezpieczającej roszczenia o odsetki i przyznane koszty postępowania.

Zgodnie z art. 34 i 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami, informacja o zamiarze sprzedaży gruntu zostanie podana do publicznej wiadomości, na okres co najmniej 6 tygodni, w celu umożliwienia ewentualnego zgłoszenia się osób, którym przysługuje roszczenie o nabycie tej nieruchomości, po upływie tego terminu zostanie przedstawiony do akceptacji protokół uzgodnień, będący podstawą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

W świetle przepisów ustawy z dnia 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (Dz. U. z 2004 r. Nr 123, poz. 1291 z późn. zm.) rozłożenie na raty płatności z tytułu nabycia przez użytkownika wieczystego prawa własności nieruchomości kwalifikowane jest jako udzielenie pomocy publicznej de minimis, zgodnie z zapisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 marca 2010 r. w sprawie zakresu informacji przedstawianych przez podmiot ubiegający się o pomoc de minimis (Dz. U. z 2010 r. Nr 53, poz. 311), konieczne jest przekazanie danych dotyczących sytuacji ekonomicznej wnioskodawcy za okres 3 ostatnich lat obrotowych, sporządzone zgodnie z zasadami rachunkowości.

W związku z powyższym opisem postawiono następujące pytania:

1. Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym na rzecz jej użytkownika wieczystego, dla którego prawo użytkowania wieczystego ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r., pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

2. Czy uiszczenie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego kwoty należnej właścicielowi gruntu, równej różnicy pomiędzy wartością prawa własności oraz wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji gdy oddanie w użytkowanie wieczyste nastąpiło do 30 kwietnia 2004 r., będzie rodzić po stronie zbywcy powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług i czy cena transakcyjna zawiera podatek od towarów i usług (cena brutto)?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.

Wnioskodawca twierdzi, że sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkowania wieczystego, dla którego prawo użytkowania wieczystego ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r., a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, nie będzie stanowiła dostawy towarów i usług w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wobec czego pozostaje poza zakresem powołanej ustawy.

Czynność ta będzie jedynie zmianą tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływając natomiast na władztwo rzeczy, które użytkownik wieczysty już uzyskał. Okoliczności przedmiotowej sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomości jak właściciel nastąpiło już w chwili objęcia przez pierwotnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Sprzedaż przez Gminę Miasta prawa własności nieruchomości nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

2.

Uiszczenie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego kwoty należnej właścicielowi gruntu z tytułu jego sprzedaży nie jest ponowną dostawą towaru ani inną czynnością objętą opodatkowaniem i w związku z tym nie rodzi po stronie zbywcy obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.) - zwanej dalej "ustawą" - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

W świetle przywołanych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie "dostawa towarów" nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia "przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel" należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia "prawo do rozporządzania jak właściciel" nie można interpretować jako "prawo własności". Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem "dostawa towarów" nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie "dostawa towarów" oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia "przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel", ustawodawca uznał, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.).

W świetle art. 233 ustawy, użytkownik wieczysty może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, iż użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

W myśl ust. 1a powyższego artykułu, nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Stosownie do ust. 2 tego artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Ustęp 3 cytowanego artykułu wskazuje, że w odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

W świetle art. 37 ust. 1 ww. ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Jak stanowi ust. 2 pkt 5 powyższego artykułu, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Na podstawie regulacji art. 69 tej ustawy, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro przeniesienie prawa do rozporządzenia nieruchomością jak właściciel nastąpiło w chwili ustanowienia na rzecz użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, to w świetle przepisu art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, doszło już do dostawy przedmiotowej nieruchomości na rzecz jej użytkownika. Jednak z uwagi na fakt, że ustanowienie tego prawa - jak wynika z treści wniosku - miało miejsce przed dniem 1 maja 2004 r., a wiec przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tą czynność opodatkowaniem, nie podlegała ona opodatkowaniu.

W związku z powyższym, planowana sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, będzie w istocie "przekształceniem" prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości. Będzie stanowiło jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie na "władztwo do rzeczy", które użytkownik już uzyskał. Czynność ta nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem nie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu uiszczenia kwoty należnej przez użytkownika wieczystego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 785-035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.