0115-KDIT1-3.4012.146.2017.1.MD - Ustalenie właściwej stawki dla zbycia nieruchomości zabudowanej .

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Gminy przedstawione we wniosku z dnia 14 kwietnia 2017 r. (data wpływu 20 kwietnia 2017 r.), uzupełnionym w dniu 19 czerwca 2017 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki właściwej dla zbycia nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.

W dniu 20 kwietnia 2017 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 19 czerwca 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki właściwej dla zbycia nieruchomości zabudowanej.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina Miasto... (dalej jako "Gmina") zamierza sprzedać nieruchomość gruntową zabudowaną, położoną w... przy ul...., oznaczoną w ewidencji gruntów nr 1686/3 o pow. 0.2233 ha, obręb X -... 2, zabudowaną budynkami: mieszkalnym jednorodzinnym, oznaczonym w kartotece budynków... oraz budynkiem gospodarczym - oznaczonym w kartotece budynków nr.... Gmina jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości, którą nabyła na podstawie decyzji komunalizacyjnej - decyzja Urzędu Wojewódzkiego w... z dnia... 1995 r.

Zgodnie z operatem ewidencji gruntów działka nr 1686/3 oznaczona jest jako użytek B - symbol B oznacza tereny mieszkaniowe (nr księgi wieczystej...). Na dzień wydania zaświadczenia o przeznaczeniu działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który swoimi ustaleniami obejmowałby przedmiotową działkę i Rada Miasta... nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze obejmującym ww. nieruchomość. W dniu... 2015 r. Prezydent Miasta... (dalej jako "Prezydent") wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce o nr 1686/3. Dla przedmiotowej nieruchomości brak jest pozostających w obrocie prawnym decyzji ustalających lokalizację inwestycji celu publicznego. Ww. działka nie jest położona na obszarze rewitalizacji, ani na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji w myśl ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2015 r. poz. 1777).

Według mapy zasadniczej wzdłuż zachodniej granicy działki przebiegają sieci: elektroenergetyczna eNA, telekomunikacyjna tA, sieć wodociągowa wA100 oraz na działce znajduje się przyłącze wodociągowe wA50 do budynku mieszkalnego i przyłącze kanalizacji sanitarnej lokalnej ks150żel.

Infrastruktura przebiegająca przez działkę, a więc sieć elektroenergetyczna eNA, telekomunikacyjna tA, wodociągowa wA100 oraz przyłącze wodociągowe wA50 do budynku mieszkalnego i przyłącze kanalizacji sanitarnej lokalnej ks150żel nie należą do Gminy. Sieci te nie będą przedmiotem sprzedaży. Zbyciu będzie podlegał zbiornik bezodpływowy, do którego podłączony jest budynek mieszkalny. Na ww. sieci nie były poniesione przez Gminę nakłady od momentu ich nabycia. Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie sieci.

Infrastruktura techniczna przebiegająca przez działkę:

* elektroenergetyczna eNA - brak informacji czyją stanowi własność. Zgodnie z pismem... w... z dnia 31 maja 2012 r. znajdująca się na mapie zasadniczej linia kablowa eNA nie jest własnością...;

* telekomunikacyjna tA - jest własnością... z siedzibą w.... Nabywca zobowiązany będzie do ustanowienia nieodpłatnej służebności przesyłu na czas nieoznaczony na rzecz z... z siedzibą w... polegającej na prawie zachowania urządzeń w dotychczasowej lokalizacji oraz zapewnienia dostępu na teren i wyrażeniu zgody na wykonanie robót związanych z dozorem, pomiarami okresowymi, usuwaniem awarii, remontem, modernizacją sieci;

* sieć wodociągowa wA100 oraz przyłącze wodociągowe wA50 do budynku mieszkalnego stanowi własność... w.... Zgodnie z pismem... sp. z o.o.w... z dnia... sierpnia 2012 r., nie ma potrzeby ustanawiania służebności przesyłu, z uwagi na fakt, że rurociągi będą służyły wyłącznie do zasilania w wodę istniejącego budynku mieszkalnego;

* na działce nie występuje sieć kanalizacyjna.

Budynek podłączony jest do zbiornika bezodpływowego. Zbiornik bezodpływowy, do którego podłączony jest budynek zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane jest urządzeniem budowlanym związanym z obiektem budowlanym, zapewniającym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, gdyż stanowi element przyłącza (urządzenia instalacyjnego) służącego gromadzeniu ścieków.

Budynek mieszkalny (nr w kartotece budynków...) jest budynkiem murowanym, rok zakończenia budowy 1958 r., powierzchnia zabudowy 137 m², liczba kondygnacji 1 - funkcja budynku zgodnie z kartoteką budynków: mieszkalne.

Budynek gospodarczy (nr w kartotece budynków...) jest budynkiem drewnianym, rok zakończenia budowy 1958 r., powierzchnia zabudowy 73 m², liczba kondygnacji 1 - funkcja budynku według kartoteki budynków, inne niemieszkalne.

Z posiadanej dokumentacji księgi obiektu budowlanego i finansowej wynika, że w budynku położonym przy ul.... (nr kartoteki budynków...) w czerwcu 2009 r. przeprowadzono remont instalacji elektrycznej na kwotę... zł. Od ww. wydatku nie dokonano obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Gmina nie ponosiła innych wydatków dotyczących remontów lub modernizacji zarówno budynku mieszkalnego, jak i gospodarczego położonych na nieruchomości gruntowej zabudowanej nr 1686/3.

Od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości budynek gospodarczy (oznaczenie w kartotece budynków nr...) nie był objęty żadną umową najmu.

Budynek gospodarczy nr... znajdujący się na działce, od momentu przejęcia nie był użytkowany ani przez najemców, ani przez Gminę. Umowy najmu zawierane z najemcami dotyczyły budynku mieszkalnego nr....

Zgodnie z posiadaną dokumentacją w budynku mieszkalnym nr... funkcjonowały dwa mieszkania. Był to tylko czasowy sposób zagospodarowania poprzez zasiedlenie dwoma rodzinami, jednak bez wyodrębnienia zajmowanych pomieszczeń jako nieruchomości lokalowych.

Pierwszym najemcą lokalu mieszkalnego nr 1 (wyodrębnienie dla celów najmu) przy ul.... był Pan..., na podstawie umów wskazanych poniżej:

* pierwsza umowa z dnia... 1959 r. zawarta między ww. a Rejonowym...;

* na podstawie prawomocnej decyzji z dnia... 1993 r. w sprawie wygaśnięcia prawa zarządu dokonano w dniu... 1993 r. przejęcia przedmiotowej nieruchomości i zawarto z Panem... umowę najmu z dniem... 1993 r.;

* w związku ze śmiercią... (data zgonu... 1995 r.) umowę przedmiotowego lokalu zawarto w dniu... 1996 r. z Panią....

Gmina nie posiada dokumentacji dotyczącej lokalu nr 2 (wyodrębnionego dla celów najmu) w budynku mieszkalnym... dotyczącej jego sposobu użytkowania przed jego nabyciem.

Pierwszym najemcą lokalu nr 2 (wyodrębnionego dla celów najmu) przy u.... była Pani... na podstawie poniższych umów najmu:

* pierwsza umowa z dnia... 1996 r. zawarta na czas określony od dnia... 1997 r. do dnia... 1997 r.;

* druga umowa z dnia... 1997 r. zawarta na czas nieokreślony od dnia... 1997 r.;

* trzecia umowa z dnia... 2008 r. zawarta na czas nieokreślony od... 2008 r.;

* pismem z dnia... 2012 r. przedmiotowy lokal został przekształcony na lokal socjalny, co spowodowało zmianę umowy na czas określony od dnia... 2012 r. do dnia... 2015 r. W dniu... 2012 r. nastąpiło przekazanie ww. lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym

Wolną od najmu nieruchomość Prezydent przeznaczył do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. W związku z tym w dniu... 2013 r. wydał zarządzenie. Wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu... 2012 r. wynosiła... zł. Prezydent ogłosił dwa przetargi ustne nieograniczone na sprzedaż nieruchomości: pierwszy -... 2013 r., drugi -... 2013 r., które zakończyły się wynikiem negatywnym, z powodu braku wpłaty wadium.

Prezydent postanowił przedmiotową nieruchomość przeznaczyć do oddania w najem na rzecz Państwa..., z uwagi na szczególną sytuację ich rodziny (wielodzietna rodzina). W dniu... 2015 r. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego przy ul.... na czas nieoznaczony. Zgodnie z nią strony nie przewidują możliwości zwrotu poniesionych nakładów poniesionych przez najemcę w związku z wykonaną adaptacją i remontem.

W dniu... 2015 r. Starosta... wydał decyzję nr... zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla... obejmujące: nadbudowę i rozbudowę ww. budynku.

Na wniosek najemców Prezydent wystąpił z wnioskiem do Komisji... o wydanie opinii w sprawie udzielenia bonifikaty i przyznania pierwszeństwa w nabyciu.

Na posiedzeniu w dniu... 2015 r. Komisja rozpatrzyła wniosek Prezydenta w sprawie udzielenia bonifikaty w wysokości 99% od ceny sprzedaży nieruchomości i wydała pozytywną opinię w sprawie przyznania pierwszeństwa w nabyciu przez Państwa..., jako najemców, prawa własności budynku mieszkalnego położonego przy ul.... wraz z gruntem niezbędnym do racjonalnego korzystania z budynku, oznaczonego jako działka nr 1686/2 o pow. 0.2233 ha udzielenia bonifikaty w wysokości 99% od ceny sprzedaży.

Zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby sprzedaży nieruchomości na rzecz najemcy w wyniku przeprowadzonych prac powierzchnia użytkowa budynku wzrosła do 155,6 m². Powierzchnia piwnicy wynosi natomiast 15,7 m² (powierzchnia użytkowa budynku przed adaptacją, zgodnie z umową najmu, to 136 m²).

Nakłady poczynione przez najemców, dotyczące budynku mieszkalnego nr kartoteki... do chwili obecnej, a więc w momencie składania uzupełnienia, nie zostały oddane do użytkowania, ponieważ inwestor nie dokonał skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy, w zakresie obejmującym nadbudowę i rozbudowę ww. budynku.

Umowa sprzedaży dotycząca przedmiotowej nieruchomości dokonana w formie aktu notarialnego będzie miała miejsce po dokonaniu skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Po wykonaniu prac adaptacyjnych na podstawie "Projektu adaptacji na budynek jednorodzinny" w dniu... 2016 r. Państwo... przekazali dotychczas zajmowany lokal przy ul.... do dyspozycji... i zamieszkali w przedmiotowym lokalu przy ul..... W dniu... 2016 r. Państwo... wystąpili do Prezydenta o sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. W związku z poniesieniem przez najemców kosztów remontu i adaptacji budynku, zostali oni zwolnieni z opłat czynszu zgodnie z brzmieniem umowy najmu z dnia... 2015 r. do dnia... 2016 r., a w wyniku aneksu do tej umowy okres zwolnienia został przedłużony również na okres od dnia... 2016 r. do dnia... 2016 r.

Zgodnie z kartą środka trwałego wartość początkowa budynku nr... wynosi... zł. Cena nieruchomości została ustalona zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 9 listopada 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby sprzedaży nieruchomości na rzecz najemcy. Zgodnie z ww. operatem wartość rynkowa prawa własności do zabudowanej działki gruntu nr 1686/3 w stanie aktualnym, a więc po uwzględnieniu nakładów poczynionych przez najemców, które nie podlegają odliczeniu od ceny, wynosi... zł. Obejmuje ona grunt i części składowe. W tym wyodrębniona wartość według zasad rynkowych prawa do działki gruntu nr 1686/3 obliczona przy uwzględnieniu cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości niezabudowanych wynosi... zł. Wartość według zasad rynkowych nakładów poczynionych przez najemcę na nieruchomości (poniesionych na budynku mieszkalnym) wynosi... zł. Nabywca pokryje również cenę służebności gruntowej w kwocie 400 zł, która ustalona została zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.

W dniu... 2017 r. Rada Miasta... podjęła uchwałę nr... przyznającą pierwszeństwo w nabyciu przez Państwa..., jako dotychczasowych najemców, prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w... przy ul...., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów obrębu X miasta... jako działka nr 1686/3 o pow. 0,2233 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym oraz wyraziła zgodę na udzielenie bonifikaty w wysokości 99% od ceny nieruchomości ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Cena sprzedaży po zastosowaniu bonifikaty wyniesie... zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem wniosku podlega opodatkowaniu stawką VAT 23%, 8%, czy też powinna korzystać ze zwolnienia od VAT?

Zdaniem Gminy:

Zgodnie z przedstawionym "stanem faktycznym" w części dotyczącej budynku gospodarczego nr 686/3:2 znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży, sprzedaż tego budynku nie może korzystać ze zwolnienia od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Nie doszło bowiem do "pierwszego zasiedlenia" tego budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Analizując brzmienie powyższego przepisu jasno widać, że kluczowe dla określenia zasad opodatkowania budynku będącego przedmiotem wniosku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego zasiedlenie oraz jaki termin upłynął od tego momentu.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem "pierwszego zasiedlenia" należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

O "pierwszym zasiedleniu" można więc mówić tylko i wyłącznie, gdy przekazano budynek lub budowlę do użytkowania. Po drugie przekazanie do użytkowania nastąpiło w wyniku wykonania czynności opodatkowanych. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany (w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej) obiekt budowlany będzie przedmiotem np. sprzedaży, najmu lub dzierżawy, podlegającym opodatkowaniu VAT.

Sprzedaż budynku gospodarczego może natomiast podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ zachodzą przesłanki umożliwiające skorzystanie z tego zwolnienia.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że:

Gmina uznając, że może skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, kieruje się faktem, że od momentu przejęcia nie ponosiła żadnych wydatków na remont, bądź modernizację budynku gospodarczego, położonego na nieruchomości gruntowej zabudowanej, będącej przedmiotem sprzedaży. Ponadto w związku z nabyciem budynku gospodarczego nr 1686/3:2 w trybie decyzji komunalizacyjnej, Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W odniesieniu do budynku mieszkalnego nr kartoteki 1686/3:1 Gmina rozszerzyła kwestię "pierwszego zasiedlenia", ponieważ jak wynika ze "stanu faktycznego" wydatki poniesione na ulepszenie, przekraczają 30% wartości początkowej. Nakłady poczynione przez najemcę wynoszą bowiem... zł, natomiast wartość początkowa budynku zgodnie z kartą środka trwałego wynosi... zł, a więc wielkość wydatków poniesionych na ulepszenie stanowi 458%.

Jest to wysokość niepozwalająca na skorzystanie ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto w związku z brakiem skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy, nie doszło do zmiany terminu pierwszego zasiedlenia. Natomiast do momentu podpisania aktu notarialnego z Państwem... dojdzie do dokonania takiego zawiadomienia, ponieważ jest to warunkiem zawarcia aktu notarialnego na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Zatem jeśli do niego dojdzie, okres między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, będzie zbyt krótki, aby umożliwiał spełnienie warunku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Według Gminy można natomiast przy sprzedaży ww. budynku skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ wysokość wydatków ponoszonych przez Gminę jako dokonującej jego dostawy na ulepszenie jest niższa niż 30% wartości początkowej tego obiektu. Gmina poniosła jedynie wydatki z tytułu remontu instalacji elektrycznej. Ponadto w związku z nabyciem budynku mieszkalnego nr kartoteki 1686/3:1 w trybie decyzji komunalizacyjnej, Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z treścią informacji wynikających z uzupełnienia do wniosku dotyczącego sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w... przy ul...., oznaczonej w ewidencji gruntów nr 1686/3:, Gmina stoi na stanowisku, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej, również w części dotyczącej gruntu, będzie podlegała opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług jaką opodatkowany jest budynek na nim posadowiony. Oznacza to, że, w sytuacji gdy budynek, budowla korzysta ze zwolnienia od VAT, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Niniejsza interpretacja indywidualna została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.