0114-KDIP4-3.4012.618.2022.2.DS - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 16 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 listopada 2022 r. (wpływ 5 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

15 marca 2022 r. sprzedała Pani udział w nieruchomości, na który składają się dwie niezabudowane działki gruntu położone w obrębie (...), jednostka ewidencyjna (...), obszar wiejski, powiat (...), województwo (...),

Wypis z rejestru gruntów wydany przez Starostę (...) 10 lutego 2022 r. nr kancelaryjny (...) wg opisu użytków dla obu działek wykazywał oznaczenie: sady S-RIVa.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym na dzień 11 lutego 2022 przez Urząd Miasta i Gminy w (...) nr: (...), Urząd Miasta i Gminy (...) nie posiadał aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek o nr: ewidencyjnym 1 oraz 2 położonych w miejscowości (...), gm. (...).

Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta (...) zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta i Gminy (...) z 18 czerwca 2020 r. ww. działki leżą w terenach rolnych.

Przedstawiając sposób nabycia działki oświadcza Pani, iż na podstawie aktu notarialnego o stwierdzeniu praw do spadku z 5 listopada 2020 r. weszła Pani w prawa do spadku po tacie, H. M. Przed Notariuszem A. S. (Repertorium A Nr (...) z 5 listopada 2022 r.) stwierdzone zostało Pani prawo do spadku a więc i udziału w przedmiotowej nieruchomości.

Od momentu wejścia w posiadanie udziałów w przedmiotowej nieruchomości do dnia zbycia tego prawa 15 marca 2022 r. nieruchomość objęta była notarialną umową przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, sporządzoną 18 maja 2018 r. przez Pani tatę H. M. i mamę G. M. z jednej strony a "A " Spółka Akcyjna z siedzibą w (...).

Umowa przedwstępna pod warunkiem zawarta została przed Notariuszem M. Ż. 18 maja 2018 r., w siedzibie jego Kancelarii Notarialnej w (...), ul. (...), Repertorium nr (...).

Sprzedający, G. M. i H. M. (Pani rodzice, wyłączni współwłaściciele nieruchomości) zobowiązali się do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółki Kupującej. Rodzice w umowie przedwstępnej udzielili wskazanym reprezentantom Spółki Kupującej pełnomocnictwa, które szczegółowo opisze Pani później. Umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem zawierała paragraf 8 pkt 2, w którym Pani rodzice - Sprzedający oświadczyli, że przez cały czas obowiązywania pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. W ten sposób, bez możliwości wycofania się z transakcji sprzedaży, nabyła Pani prawa do 3/16 udziału nieruchomości wraz z Pani mamą G. M. oraz trójką Pani rodzeństwa.

W związku z powyższą okolicznością 5 listopada 2020 r. Pani oraz Pani rodzeństwo: R. M., T. M., P. M., przed Notariuszem A. S. w siedzibie jej Kancelarii Notarialnej aktem oznaczonym: Rep. A Nr: (...) ustanowiła Pani pełnomocnika G. M. - Państwa mamę. W ramach udzielonego pełnomocnictwa upoważniła Pani mamę do:

Ponadto, wyraziła Pani zgodę na to aby Pani pełnomocnik udzielał dalszych pełnomocnictw.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, Pani Pełnomocnik w osobie Pani mamy, podpisał Aneks Nr (...) do umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem, zawartej 18 maja 2018 r. nr (...) pomiędzy G. M. i H. M. z jednej strony a "A" Spółka Akcyjna z siedzibą w (...).

15 grudnia 2020 r. przed Notariuszem A. K. w siedzibie jego Kancelarii w (...), ul. (...), zawarty został w Pani imieniu akt notarialny Rep. A Nr (...). W akcie tym Pani pełnomocnik złożył w Pani imieniu oświadczenie o śmierci Pani ojca oraz o prawie do Pani dziedziczenia udziałów w przedmiotowej nieruchomości. W ten sposób dokonano zmiany umowy przedwstępnej. W paragrafie trzecim tego aktu Pani pełnomocnik oświadczyła, działając w imieniu własnym oraz w imieniu Pani na podstawie pełnomocnictwa, iż zobowiązują się Państwo sprzedać z majątku osobistego - w szczególności T. M. - z majątku wspólnego, spółce pod firmą "A " Spółka Akcyjna z siedzibą w (...) pod warunkiem:

Ponadto, w opisanym aneksie nr 4 strony umowy zgodnie oświadczyły o złożeniu wniosku do sądu wieczysto-księgowego o wpisanie w dziale II Własności, obu ksiąg wieczystych współwłaścicieli w osobach G. M. w udziale o wielkości 16/32 oraz 4/32 oraz R.M., E. M., T. M., P. M. w udziałach 3/32 części każdy.

Ponadto, w opisanym aneksie nr 4 strony umowy zgodnie oświadczyły o złożeniu wniosku do sądu wieczysto-księgowego o wpisanie w dziale III Prawa obu ksiąg wieczystych o roszczenia i ograniczenia obu ksiąg wieczystych na rzecz "A" Spółka Akcyjna z siedzibą w (...).

W tym stanie faktycznym sprawy 15 marca 2022 r. nastąpiło ostateczne zbycie nieruchomości aktem notarialnym Repertorium A nr: (...) przed Notariuszem A. G. w siedzibie jej Kancelarii Notarialnej w (...), ul. (...).

Pani Pełnomocnik G. M. na podstawie pełnomocnictwa dokonała sprzedaży Pani udziałów. Transakcja nie została obciążona podatkiem od towarów i usług. Sądzi Pani, iż transakcja ma wyłącznie charakter prywatny i jednorazowy. Dokonana została w okolicznościach, które przedstawiła Pani szczegółowo powyżej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Jako współwłaścicielka prawa do 3/16 części udziału w gruntach położonych w obrębie (...), powiat (...) w województwie (...):

- działki nr 1 o powierzchni 2.087,00 m²

- działki nr 2 o powierzchni 1.887,00 m²

sprzedała Pani te udziały na rzecz spółki A Spółka Akcyjna z siedzibą w (...) 15 marca 2022 r. Swoje prawo do 3/16 udziałów w ww. gruntach zbyła Pani za pośrednictwem pełnomocnika.

5 listopada 2020 r. przed Notariuszem A. S. repertorium A numer (...) ustanowiła Pani pełnomocnika - G. M., Pani mamę do:

W ten sposób za pośrednictwem ustanowionego pełnomocnika dokonała Pani zbycia swoich udziałów w nieruchomości.

Chciałaby Pani dodać, że nabyła Pani nieruchomości w drodze spadku po tacie H. M., który zmarł 12 października 2020 r.

5 listopada 2020 r. przed Notariuszem A. S. w (...), stwierdzone zostało aktem poświadczenia dziedziczenia Pani prawo do spadku po tacie w 3/16 części przedmiotowych działek gruntu (Repertorium A nr (...)).

W ten sposób prawo do przedmiotowych działek stało się częścią Pani majątku prywatnego. W tym samym dniu (tj. 5 listopada 2020 r.) udzieliła Pani mamie - G. M. pełnomocnictwa do dysponowania Pani prawem do przedmiotowej nieruchomości w sposób, który był już zaplanowany przez rodziców jeszcze za życia Pani Taty. Bowiem 18 maja 2018 r. Pani rodzice G. M. i H. M. (wtedy współwłaściciele prawa do przedmiotowego gruntu po 1/2 udziału) podpisali umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem z kupującym przedsiębiorcą "A" Spółka Akcyjna z siedzibą w (...), w umowie zobowiązali się oboje sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W umowie przedwstępnej Pani rodzice zobowiązali się udzielić pełnomocnictwa Kupującej spółce do reprezentowania ich przed wszelkimi urzędami i instytucjami rządowymi i samorządowymi w każdej sprawie związanej z realizacją planu inwestycyjnego Spółki, polegającego na budowie pawilonu handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Co ważne, Pani rodzice w umowie przedwstępnej oświadczyli przed notariuszem, iż przez cały okres obowiązywania umowy ich pełnomocnictwo dla Kupującej spółki jest nieodwołalne oraz, że nie wygasa ono w skutek śmierci mocodawców.

W tych okolicznościach nabyła Pani w drodze spadku prawo do 3/16 udziału w przedmiotowej nieruchomości, która objęta była umową przedwstępną - pełnomocnictwem udzielonym przez rodziców dla Kupującej spółki.

Zbycie Pani udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło bez podatku od towarów i usług gdyż dokonane zostało w związku z wykonaniem prawa własności prywatnej.

Oświadczyła Pani, iż nie jest i nigdy dotąd nie była Pani podatniczką podatku od towarów i usług jak również "czynnym podatnikiem VAT".

Dotąd też nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, podlegającej wpisowi do CIDG.

Oświadcza Pani, iż przedmiotowych działek nie wykorzystywała do działalności gospodarczej, również w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) jak również do działalności rolniczej, o której mowa art. 2 pkt 15 ww. ustawy.

Z działek będących przedmiotem sprzedaży nie zbierała Pani żadnych płodów rolnych oraz nie dokonywała Pani dostaw (sprzedaży) produktów rolnych pochodzących z przedmiotowych działek, nie uprawiała Pani tych działek na własne potrzeby konsumpcyjne.

Działki będące przedmiotem zapytania nie były też przedmiotem umowy najmu, podnajmu dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze. Nie czerpała Pani z tytułu ich posiadania żadnych pożytków.

Działki nie były przez Panią wykorzystywane w żaden sposób od dnia otrzymania spadku do dnia zbycia udziałów w ich własności, tj. do 15 marca 2022 r.

Nie miała Pani żadnego prawa do wykorzystywania tej ziemi, gdyż Pani spadkodawca zadysponował Pani prawem przeznaczając nieruchomość do sprzedaży na rzecz przedsiębiorstwa "A" Spółka Akcyjna. Umowa przedwstępna - pełnomocnictwo z 18 maja 2018 r. nie przewidywało możliwości odwołania pełnomocnictwa wskutek śmierci mocodawców.

Od 5 listopada 2020 r., kiedy stwierdzone zostało Pani prawo do 3/16 udziału w prawie własności przedmiotowych działek do dnia ich zbycia 15 marca 2022 r. "ziemia leżała odłogiem". Udzieliła Pani pełnomocnictwa Pani mamie do wykonania w Pani imieniu prawa własności przez sprzedaż udziałów w nieruchomości.

W powyżej opisanych okolicznościach, nie dokonywała Pani samodzielnie żadnych działań mających na celu podniesienie wartości udziałów w przedmiotowych działkach, nie dokonała Pani działań wymienionych w pytaniu: nie ogrodziła, nie doprowadzała Pani mediów i nie wytyczała Pani dróg dojazdowych.

Nie jest Pani właścicielką innych nieruchomości, nie jest Pani płatnikiem podatku rolnego. W chwili obecnej nie zamierza Pani dokonywać żadnych czynności podlegających VAT.

Ponadto oświadcza Pani, że dotąd nie dokonywała Pani żadnych innych transakcji zbywania nieruchomości lub udziału w nieruchomościach poza omawianym zbyciem odziedziczonej po Pani tacie 3/16 udziału w działkach gruntów będących przedmiotem zapytania.

Pytanie

Czy w świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm., Dz. U. z 2020 r. poz. 2320 i poz. 2419, Dz. U. z 2021 r. poz. 694 z późn. zm.) w wykonaniu opisanej transakcji przyszłej będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług czy przyszła transakcja zbycia omówionej nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Opisana transakcja nie podlega podatkowi od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w zakresie zbycia opisanych nieruchomości nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług.

Do takiego wniosku prowadzi następująca analiza przepisów podatkowych:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Nie nabyła Pani nieruchomości celem dalszej odsprzedaży, jak również samodzielnie nie podjęła Pani żadnych kroków zmierzających do przekształcenia statusu gruntów rolnych na grunty z prawem do zabudowy. Sam fakt udzielenia pełnomocnictwa Pani mamie do sprzedaży majątku rodzinnego Spółce, która uzależniła nabycie przedmiotowych nieruchomości od prawa ich zabudowy nie czyni Pani przedsiębiorcą. Bowiem udzielając pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz nie dokonała Pani żadnych profesjonalnych (właściwych dla przedsiębiorcy) kroków zmierzających do przekształcenia gruntów rolnych na budowlane. Zatem nie stała się Pani podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przyjęcie, że osoba fizyczna lub inny podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania zaistniałej sprzedaży działek istotne jest, że w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu udzielając pełnomocnictwa Pani mamie a Pani mama w Pani imieniu Pani A. G. działającej w imieniu i na rzecz "A" S.A. z siedzibą w (...) nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie można uznać Pani za podatnika podatku od towarów i usług. Pani zdaniem sprzedaż nastąpiła wyłącznie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Na poparcie Pani stanowiska przytacza Pani orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z tego orzeczenia wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby".

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą",

opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r.s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej "Dyrektywą 2006/112/WE",

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntu istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że 15 marca 2022 r. sprzedała Pani udział w nieruchomości, na którą składają się dwie niezabudowane działki gruntu o nr 1 i 2. Od momentu wejścia w posiadanie udziałów w przedmiotowej nieruchomości do dnia zbycia tego prawa 15 marca 2022 r. nieruchomość objęta była notarialną umową przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, sporządzoną 18 maja 2018 r. pomiędzy Pani rodzicami a "A" Spółka Akcyjna. Pani rodzice w umowie przedwstępnej udzielili wskazanym reprezentantom Spółki Kupującej pełnomocnictwa, które jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. W ten sposób, bez możliwości wycofania się z transakcji sprzedaży, nabyła Pani prawa do 3/16 udziału nieruchomości wraz z Pani Mamą G. M. oraz trójką Pani rodzeństwa.

W związku z powyższą okolicznością 5 listopada 2020 r. ustanowiła Pani pełnomocnika - Pani mamę. W ramach udzielonego pełnomocnictwa upoważniła Pani mamę do:

Ponadto, wyraziła Pani zgodę na to aby Pani pełnomocnik udzielał dalszych pełnomocnictw.

15 grudnia 2020 r., na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, pełnomocnik podpisał akt notarialny, będący Aneksem do umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem. W akcie tym Pani pełnomocnik złożył w Pani imieniu oświadczenie o śmierci Pani ojca oraz o Pani prawie do dziedziczenia udziałów w przedmiotowej nieruchomości. W ten sposób dokonano zmiany umowy przedwstępnej. Pełnomocnik oświadczył, że działając w imieniu własnym oraz w imieniu Pani na podstawie pełnomocnictwa, zobowiązuje się sprzedać Pani udział w nieruchomości z majątku osobistego spółce "A" Spółka Akcyjna pod warunkiem m.in.:

Wskazała Pani, iż przedmiotowych działek nie wykorzystywała do działalności gospodarczej, jak również do działalności rolniczej. Z działek będących przedmiotem sprzedaży nie zbierała Pani żadnych płodów rolnych oraz nie dokonywała Pani dostaw (sprzedaży) produktów rolnych pochodzących z przedmiotowych działek, nie uprawiała Pani tych działek na własne potrzeby konsumpcyjne. Działki nie były też przedmiotem umowy najmu, podnajmu dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze. Nie czerpała Pani z tytułu ich posiadania żadnych pożytków.

Działki nie były przez Panią wykorzystywane w żaden sposób od dnia otrzymania spadku do dnia zbycia udziałów w ich własności, tj. do 15 marca 2022 r.

Nie dokonywała Pani samodzielnie żadnych działań mających na celu podniesienie wartości udziałów w przedmiotowych działkach, nie ogrodziła ich Pani, nie doprowadzała Pani mediów i nie wytyczała Pani dróg dojazdowych.

Nie jest Pani właścicielką innych nieruchomości, nie jest Pani płatnikiem podatku rolnego. W chwili obecnej nie zamierza Pani dokonywać żadnych czynności podlegających VAT.

Dotąd nie dokonywała Pani żadnych innych transakcji zbywania nieruchomości lub udziału w nieruchomościach poza zbyciem odziedziczonej po Pani tacie 3/16 udziału w działkach gruntów będących przedmiotem zapytania.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy w związku ze sprzedażą udziałów w działkach nr 1 oraz 2 będzie Pani uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do udziałów w działkach będących przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży, spełniła Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy - Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Panią pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Jak już wyżej wskazano, Pani Pełnomocnik podpisał w Pani imieniu akt notarialny, Aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży na mocy którego dokonano zmiany umowy przedwstępnej. Pani mama działając w Pani imieniu na podstawie pełnomocnictwa, zobowiązała się sprzedać Pani udział w działkach, pod warunkiem m.in.: uzyskania przez Kupującą spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej spółki. W ramach udzielonego pełnomocnictwa upoważniła Pani mamę, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do zbycia przypadających Pani udziałów w nieruchomościach, reprezentowania Pani, występowania w Pani imieniu przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi wobec wszelkich instytucji i urzędów oraz odbioru pieniędzy - we wszystkich sprawach dotyczących nieruchomości, do reprezentowania Pani we wszystkich czynnościach mających na celu sprzedaż dla dowolnych osób fizycznych i prawnych całych przypadających Pani udziałów we własności przedmiotowej nieruchomości za cenę i na warunkach wg uznania pełnomocnika, do negocjowania warunków umów sprzedaży, do podpisywania aktów notarialnych, a w tym przedwstępnych umów sprzedaży, warunkowych umów sprzedaży, umów przenoszących własność, a także dowolnych aneksów do tych umów.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie czynności wykonywane przez pełnomocnika wywołały skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Pani, a nie pełnomocnik. Pełnomocnik nie działa we własnym imieniu, lecz w Pani imieniu. Działania pełnomocnika i Kupującej, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży udziałów w działkach zostały "wykonane" w Pani sferze podatkowo-prawnej.

Ponadto, z opisanego stanu faktycznego wynika, że przyjęła Pani spadek z konkretnym przeznaczeniem, tj. w celu sprzedaży na rzecz określonego podmiotu, do czego zobowiązał się wcześniej Pani tata, a następnie aneksem do umowy również Pani, działając przez pełnomocnika. Oznacza to, że przedmiot spadku (udział w działkach) nie mógł być wykorzystany przez Panią w celach osobistych/prywatnych.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących udziałów w działkach przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjniły nieruchomość, jak również działania kupującej spółki, (która na podstawie udzielonych pełnomocnictw, przygotowała działki do inwestycji) stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Panią prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Panią sprzedaż udziałów w działkach nr 1 oraz 2, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, jest dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowała Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C–180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w działkach porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Całokształt okoliczności w sprawie wskazuje, że nabyła Pani udziały w działkach z ustalonym od dawna przeznaczeniem do sprzedaży, zatem sposób nabycia (spadek) pozostaje dla sprawy bez znaczenia.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziałów w działkach nr 1 oraz 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pani stanowisko jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działek nr 1 i 2.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).