0114-KDIP4-3.4012.616.2022.2.DM - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 16 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 listopada 2022 r. (wpływ 5 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

15 marca 2022 r. sprzedał Pan udział w nieruchomości, na który składają się dwie niezabudowane działki gruntu położone w obrębie (...), jednostka ewidencyjna (...), obszar wiejski, powiat (...), województwo (...).

Wypis z rejestru gruntów wydany przez Starostę (...) 10 lutego 2022 r. nr kancelaryjny (...) wg opisu użytków dla obu działek wykazywał oznaczenie: sady S-RIVa.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym na dzień 11 lutego 2022 r. przez Urząd Miasta i Gminy w (...) nr: (...), Urząd Miasta i Gminy (...) nie posiadał aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek o nr: ewidencyjnym 1 oraz 2 położonych w miejscowości (...).

Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta (...) zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta i Gminy Nr (...) z 18 czerwca 2020 r. ww. działki leżą w terenach rolnych.

Przedstawiając sposób nabycia działki oświadczył Pan, iż na podstawie aktu notarialnego o stwierdzeniu praw do spadku z 5 listopada 2020 r. wszedł Pan w prawa do spadku po tacie (...). Przed Notariuszem (...) (Repertorium A (...) z 5 listopada 2022 r.) stwierdzone zostało Pana prawo do spadku a więc i udziału w przedmiotowej nieruchomości.

Od momentu wejścia w posiadanie udziałów w przedmiotowej nieruchomości do dnia zbycia tego prawa 15 marca 2022 r., nieruchomość objęta była notarialną umową przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, sporządzoną 18 maja 2018 r. przez Pana tatę (...) i mamę (...) z jednej strony a " (...)" Spółka Akcyjna z siedzibą w (...).

Umowa przedwstępna pod warunkiem zawarta została przed Notariuszem (...) 18 maja 2018 r., w siedzibie jego Kancelarii Notarialnej w (...), ul. (...), Repertorium nr (...).

Sprzedający (...) (Pana rodzice wyłączni współwłaściciele nieruchomości) zobowiązali się do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółki Kupującej. Rodzice w umowie przedwstępnej udzielili wskazanym reprezentantom Spółki Kupującej pełnomocnictwa, które szczegółowo opisze Pan później. Umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem zawierała § 8 pkt 2, w którym Pana rodzice - Sprzedający oświadczyli, że przez cały czas obowiązywania pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. W ten sposób, bez możliwości wycofania się z transakcji sprzedaży, nabył Pan prawa do 3 udziału nieruchomości wraz z Pana Mamą (...) oraz trójką Pana rodzeństwa.

W związku z powyższą okolicznością 5 listopada 2020 r. Pan oraz Pana rodzeństwo: (...) przed Notariuszem (...) w siedzibie jej Kancelarii Notarialnej aktem oznaczonym: Rep. A Nr: (...) ustanowił Pan pełnomocnika (...) - Państwa mamę. W ramach udzielonego pełnomocnictwa upoważnił Pan Mamę do:

Ponadto, wyraził Pan zgodę na to aby Pana pełnomocnik udzielał dalszych pełnomocnictw.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Pana Pełnomocnik w osobie Pana mamy, podpisał Aneks Nr 4 do umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem zawartej 18 maja 2018 r. nr (...) pomiędzy (...) z jednej strony a " (...)" Spółka Akcyjna z siedzibą w (...).

15 grudnia 2020 r. przed Notariuszem (...) w siedzibie jego Kancelarii w (...) zawarty został w Pana imieniu akt notarialny Rep. A Nr: (...). W akcie tym Pana pełnomocnik złożyła w Pana imieniu oświadczenie o śmierci Pana ojca oraz o prawie do Pana dziedziczenia udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

W ten sposób dokonano zmiany umowy przedwstępnej. W § trzecim tego aktu Pana pełnomocnik oświadczył działając w imieniu własnym oraz w Pana imieniu, na podstawie pełnomocnictwa, iż zobowiązują się Państwo sprzedać z majątku osobistego - w szczególności T. M. - z majątku wspólnego, spółce pod firmą " (...)" Spółka Akcyjna z siedzibą w (...) pod warunkiem:

Ponadto, w opisanym aneksie nr 4 strony umowy zgodnie oświadczyły o złożeniu wniosku do sądu wieczysto-księgowego o wpisanie w dziale II Własności obu ksiąg wieczystych współwłaścicieli w osobach (...) w udziale o wielkości 16/32 oraz 4/32 (...) w udziałach 3/32 części każdy.

Ponadto, w opisanym aneksie nr 4 strony umowy zgodnie oświadczyły o złożeniu wniosku do sądu wieczysto-księgowego o wpisanie w dziale III Prawa obu ksiąg wieczystych o roszczenia i ograniczenia obu ksiąg wieczystych na rzecz " (...)" Spółka Akcyjna z siedzibą w (...).

W tym stanie faktycznym sprawy 15 marca 2022 r. nastąpiło ostateczne zbycie nieruchomości aktem notarialnym Repertorium A nr: (...) przed Notariuszem (...) w siedzibie jej Kancelarii Notarialnej w (...).

Pana Pełnomocnik (...) na podstawie pełnomocnictwa dokonała sprzedaży Pana udziałów. Transakcja nie została obciążona podatkiem od towarów i usług. Sądzi Pan, iż transakcja ma wyłącznie charakter prywatny tzn. sprzedaż udziałów w nieruchomości nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym. Dokonana została w okolicznościach szczegółowo opisanych powyżej co wydaje się wystarczające w sprawie wydania interpretacji.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Jako współwłaściciel prawa do 3/16 części udziału w gruntach położonych w obrębie (...), powiat (...) w województwie (...):

- działki nr 1 o powierzchni 2.087,00 m²,

- działki nr 2 o powierzchni 1.887,00 m²,

15 marca 2022 r. dokonał Pan zbycia tych udziałów na rzecz spółki (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w (...). Swoje prawo do 3/16 udziałów ww. gruntach sprzedał Pan za pośrednictwem pełnomocnika.

5 listopada 2020 r. przed Notariuszem A. S. repertorium A numer (...) ustanowił Pan pełnomocnika - (...), Pana mamę do:

W ten sposób za pośrednictwem ustanowionego pełnomocnika dokonał Pan zbycia swoich udziałów w nieruchomości.

O sposobie nabycia nieruchomości doprecyzował Pan, iż nabył prawo do spadku nabył Pan po tacie (...), który zmarł 12 października 2020 r.

5 listopada 2020 r. przed Notariuszem (...) w (...), stwierdzone zostało aktem poświadczenia dziedziczenia Pana prawo do spadku po tacie w 3/16 części przedmiotowych działek gruntu (Repertorium A nr (...)). W ten sposób prawo do przedmiotowych działek stało się częścią Pana majątku prywatnego.

W tym samym dniu (tj. 5 listopada 2020 r.) udzielił Pan mamie pełnomocnictwa do dysponowania Pana prawem do spadku po tacie (prawem do przedmiotowej nieruchomości) w sposób, który był już zaplanowany przez rodziców jeszcze za życia Pana Taty. Bowiem 18 maja 2018 r. Pana rodzice (...) (wtedy współwłaściciele prawa do przedmiotowego gruntu po 1/2 udziału) podpisali umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem z kupującym przedsiębiorcą " (...)" Spółka Akcyjna z siedzibą w (...), w której zobowiązali się oboje sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W umowie przedwstępnej Pana rodzice zobowiązali się udzielić pełnomocnictwa Kupującej spółce do reprezentowania ich przed wszelkimi urzędami i instytucjami rządowymi i samorządowymi w każdej sprawie związanej z realizacją planu inwestycyjnego Spółki, polegającego na budowie pawilonu handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Co ważne, rodzice w umowie przedwstępnej oświadczyli przed notariuszem, iż przez cały okres obowiązywania umowy ich pełnomocnictwo dla kupującej spółki jest nieodwołalne oraz, że nie wygasa ono w skutek śmierci mocodawców.

W tych okolicznościach nabył Pan prawo do 3/16 udziału w przedmiotowej nieruchomości, która objęta była umową przedwstępną - pełnomocnictwem udzielonym przez rodziców dla kupującej spółki. Zbycie Pana udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło bez uwzględnienia podatku od towarów i usług, gdyż dokonane zostało w związku z wykonaniem prawa własności prywatnej.

Nie jestem Pan i nigdy dotąd nie był podatnikiem podatku od towarów i usług jak również czynnym podatnikiem VAT. Dotąd też nie prowadził Pan działalności gospodarczej, podlegającej wpisowi do CIDG. Przedmiotowych działek nie wykorzystywał Pan do działalności gospodarczej, również w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) jak również do działalności rolniczej, o której mowa art. 2 pkt 15 ww. ustawy. Z działek będących przedmiotem sprzedaży nie dokonywał Pan zbiorów płodów rolnych oraz nie dokonywał Pan dostaw (sprzedaży) produktów rolnych pochodzących z przedmiotowych działek, nie uprawiał Pan działek na własne potrzeby konsumpcyjne. "Ziemia leżała odłogiem" potocznie określając, w czasie gdy prawo własności gruntów przypadało Panu w udziale. Działki będące przedmiotem zapytania nie były też przedmiotem umowy najmu, podnajmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze. Nie czerpał Pan z tytułu ich posiadania żadnych pożytków. Działki nie były przez Pana wykorzystywane w żaden sposób od dnia otrzymania spadku do dnia zbycia udziałów w ich własności, tj. do 15 marca 2022 r.

Nie miał Pan żadnego prawa do wykorzystywania tej ziemi, gdyż Pana spadkodawca zadysponował Pana prawem przeznaczając nieruchomość do sprzedaży na rzecz przedsiębiorstwa (...) Spółka Akcyjna. Umowa przedwstępna - pełnomocnictwo z 18 maja 2018 r. nie przewidywało możliwości odwołania pełnomocnictwa w skutek śmierci mocodawców.

Od 5 listopada 2020 r., kiedy stwierdzone zostało Pana prawo do 3/16 udziału w prawie własności przedmiotowych działek do dnia ich zbycia 15 marca 2022 r. "ziemia leżała odłogiem". Udzielił Pan pełnomocnictwa swojej mamie do wykonania w Pana imieniu prawa własności przez sprzedaż udziałów w nieruchomości. W powyższej opisanych okolicznościach, nie dokonywał Pan samodzielnie żadnych działań mających na celu podniesienie wartości udziałów w przedmiotowych działkach, nie ogrodził Pan, nie doprowadzał Pan mediów i nie wytyczał Pan dróg dojazdowych. Jest Pan właścicielem nieruchomości rolnej, płatnikiem podatku rolnego zarejestrowanym w KRUS. W chwili obecnej nie zamierza Pan dokonywać sprzedaży żadnych nieruchomości. Dotąd nie dokonywał Pan żadnych innych transakcji zbywania nieruchomości lub udziału w nieruchomościach poza omawianym zbyciem odziedziczonej po tacie 3/16 udziału w działkach gruntów będących przedmiotem zapytania.

Pytanie

Czy w świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm., Dz. U. z 2020 r. poz. 2320 i poz. 2419, Dz. U. z 2021 r. poz. 694 z późn. zm.) w wykonaniu opisanej transakcji przyszłej będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, czy przyszła transakcja zbycia omówionej nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Opisana transakcja nie podlega podatkowi od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w zakresie zbycia opisanych nieruchomości nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Do takiego wniosku prowadzi następująca analiza przepisów podatkowych. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Nie nabył Pan nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży, jak również samodzielnie nie podjął Pan żadnych kroków zmierzających do przekształcenia statusu gruntów rolnych na grunty z prawem do zabudowy, to sam fakt udzielenia pełnomocnictwa Pana mamie do sprzedaży majątku rodzinnego Spółce, która uzależniła nabycie przedmiotowych nieruchomości od prawa ich zabudowy nie czyni Pana przedsiębiorcą, bowiem udzielając pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz, nie dokonał Pan żadnych profesjonalnych (właściwych dla przedsiębiorcy) kroków zmierzających do przekształcenia gruntów rolnych na budowlane. Zatem, nie stał się Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przyjęcie, że osoba fizyczna lub inny podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania zaistniałej sprzedaży działek istotne jest, że w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu udzielając pełnomocnictwa mamie, nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie można uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług. Pana zdaniem sprzedaż nastąpiła wyłącznie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Na poparcie stanowiska przytoczył Pan orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z tego orzeczenia wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby".

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą",

opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r.s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej "Dyrektywą 2006/112/WE",

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntu istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że 15 marca 2022 r. sprzedał Pan udział w nieruchomości, na który składają się dwie niezabudowane działki gruntu nr 1 oraz 2. Od momentu wejścia w posiadanie udziałów w nieruchomości do dnia zbycia tego prawa, nieruchomość objęta była notarialną umową przedwstępną sprzedaży sporządzoną 18 maja 2018 r. pomiędzy Pana rodzicami a " (...)" Spółka Akcyjna.

Pana rodzice w umowie przedwstępnej udzielili wskazanym reprezentantom Spółki Kupującej pełnomocnictw, które jest nieodwołalne i nie wygasa w skutek śmierci mocodawców. W ten sposób, bez możliwości wycofania się z transakcji sprzedaży, nabył Pan prawa do 3/16 udziału nieruchomości wraz z Pana Mamą oraz trójką Pana rodzeństwa.

W związku z powyższą okolicznością 5 listopada 2020 r. ustanowił Pan pełnomocnika - Pana mamę. W ramach udzielonego pełnomocnictwa upoważnił Pan Mamę do:

Ponadto, wyraził Pan zgodę na to aby Pana pełnomocnik udzielał dalszych pełnomocnictw.

15 grudnia 2020 r., na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Pełnomocnik podpisał akt notarialny, będący aneksem do umowy przedwstępnej sprzedaży. W akcie tym Pana pełnomocnik złożył w Pana imieniu oświadczenie o śmierci Pana ojca oraz o Pana prawie do dziedziczenia udziałów w przedmiotowej nieruchomości. W ten sposób dokonano zmiany umowy przedwstępnej. Pełnomocnik oświadczył, że działając w imieniu własnym oraz w Pana imieniu na podstawie pełnomocnictwa, zobowiązuje się sprzedać Pana udział w nieruchomości spółce pod warunkiem m.in.:

Wskazał Pan, iż nie jest i nigdy dotąd nie był Pan czynnym podatnikiem VAT. Dotąd nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Z działek będących przedmiotem sprzedaży nie dokonywał Pan zbiorów ani dostaw płodów rolnych. Działki będące przedmiotem zapytania nie były też przedmiotem umowy najmu, podnajmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze. Nie czerpał Pan z tytułu ich posiadania żadnych pożytków. Działki nie były przez Pana wykorzystywane w żaden sposób od dnia otrzymania spadku do dnia zbycia udziałów w ich własności.

Nie dokonywał Pan samodzielnie żadnych działań mających na celu podniesienie wartości udziałów w przedmiotowych działkach, nie ogrodził Pan, nie doprowadzał mediów i nie wytyczał dróg dojazdowych. W chwili obecnej nie zamierza Pan dokonywać żadnej sprzedaży nieruchomości. Dotąd nie dokonywał Pan żadnych innych transakcji zbywania nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy w związku ze sprzedażą udziałów w działkach nr 1 oraz 2 będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do udziałów w działkach będących przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży, spełnił Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy - Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupująca nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Jak już wyżej wskazano, Pana Pełnomocnik podpisał w Pana imieniu akt notarialny, Aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży na mocy którego dokonano zmiany umowy przedwstępnej. Pana mama, działając w Pana imieniu na podstawie pełnomocnictwa, zobowiązała się sprzedać Pana udział w przedmiotowych działkach, m.in. pod warunkami: uzyskania przez Kupującą spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej spółki. W ramach udzielonego pełnomocnictwa upoważnił Pan Mamę, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do zbycia przypadających Panu udziałów w nieruchomościach, reprezentowania Pana, występowania w Pana imieniu przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi wobec wszelkich instytucji i urzędów oraz odbioru pieniędzy - we wszystkich sprawach dotyczących nieruchomości, do reprezentowania Pana we wszystkich czynnościach mających na celu sprzedaż dla dowolnych osób fizycznych i prawnych całych przypadających Panu udziałów we własności przedmiotowej nieruchomości za cenę i na warunkach wg uznania pełnomocnika, do negocjowania warunków umów sprzedaży, do podpisywania aktów notarialnych, a w tym przedwstępnych umów sprzedaży, warunkowych umów sprzedaży, umów przenoszących własność, a także dowolnych aneksów do tych umów.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołały skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Pan, a nie pełnomocnik. Pełnomocnik nie działa we własnym imieniu, lecz w Pana imieniu. Działania pełnomocnika i Kupującej, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży udziałów w działkach zostały "wykonane" w Pana sferze podatkowo-prawnej.

Ponadto, z opisanego stanu faktycznego wynika, że przyjął Pan spadek z konkretnym przeznaczeniem, tj. w celu sprzedaży na rzecz określonego podmiotu, do czego zobowiązał się wcześniej Pana tata, a następnie aneksem do umowy również Pan, działając przez pełnomocnika. Oznacza to, że przedmiot spadku (udział w działkach) nie mógł być wykorzystany przez Pana w celach osobistych/prywatnych.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących udziałów w działkach przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjniły nieruchomość, jak również działania kupującej spółki, (która na podstawie udzielonych pełnomocnictw, przygotowała działki do inwestycji) stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Pana prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Pana sprzedaż udziałów w działkach nr 1 oraz 2, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, jest dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C–180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w działkach porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Całokształt okoliczności w sprawie wskazuje, że nabył Pan udziały w działkach z ustalonym od dawna przeznaczeniem do sprzedaży, zatem sposób nabycia (spadek) pozostaje dla sprawy bez znaczenia.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziałów w działkach nr 1 oraz 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działek nr 1 i 2.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).