0114-KDIP4-3.4012.461.2022.2.IG - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy:

- braku zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do sprzedaży przez Sprzedającą działki o numerze ewidencyjnym 2;

- prawa do odliczenia podatku naliczonego, przysługującego Nabywcy w związku z nabyciem działek o numerach ewidencyjnych nr 1 i 2.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 września 2022 r. (wpływ 15 września 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

- A. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością,

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: - Pani B.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Pani B. (dalej: "Sprzedająca") wraz z Panem C. będącym współwłaścicielem przedmiotu sprzedaży (dalej zbiorczo: "Sprzedającymi") zawarła (...) w formie aktu notarialnego z D. Sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej: "Kupujący") przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: "Umowa Przedwstępna").

2. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest zobowiązanie do sprzedaży dwóch działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2, położonych w miejscowości (...) gmina (...) ("Przedmiot Sprzedaży", "Nieruchomość", "Działki").

3. Działka oznaczona numerem 1 o obszarze (...) ha stanowi: łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze (...) ha, łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze (...) ha, grunty pod rowami w klasie W w obszarze (...) ha.

4. Działka oznaczona numerem 2 o obszarze (...) ha stanowi grunty orne w klasie RV w całości.

5. Działki wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się w obrębie ewidencyjnym (...) jednostka ewidencyjna (...), powiat (...), województwo (...).

6. Sprzedający nabyli własność Nieruchomości od osoby fizycznej do ich majątku wspólnego (ustawowa wspólność majątkowa małżeńska), w drodze zawarcia umowy sprzedaży z (...). Sprzedający pozostają od dnia nabycia jedynymi właścicielami Nieruchomości.

7. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z Uchwałą Rady Miasta (...) w sprawie obszaru zdegradowanego/obszaru rewitalizacji nie jest położona w wyznaczonym obszarze rewitalizacji, obszar ten nie jest też położony na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

8. Dla działki nr 1 została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i docelowo działka przeznaczona jest pod zabudowę.

9. Nieruchomość nie jest objęta Inwentaryzacją Stanu Lasu (...), obowiązującą na okres (...) i nie została dla niej wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

10. Na obszarze Nieruchomości znajdują się drzewa i zakrzaczenia niestanowiące lasu, w ciągu ostatnich pięciu lat nie zostało usunięte żadne drzewo, którego usunięcie podlega opłacie wobec dyspozycji art. 84 ustawy o ochronie przyrody (Dz. U. z 2020 r. poz. 1463), nie jest oznaczona w ewidencji gruntów jako las wobec czego Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach.

11. Na Nieruchomości nie znajdują się wody płynące, nie znajdują się wody śródlądowe, stojące, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2020 r. poz. 310) w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do Nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

12. Nieruchomość:

g) Sprzedający nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego,

h) Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485), a nadto Rada Miasta (...) nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Miastu (...) nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości, ustanawiane w takiej uchwale - zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1) powołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a) lub 4b) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990),

i) Nieruchomość była przedmiotem dopłat z (...) obecnie i do dnia sprzedaży nie będzie stanowiła przedmiotu dopłat z (...),

13. Umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a D. Sp.z.o.o kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: "Umowa Sprzedaży") ma zostać zawarta z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż w terminie do (...) ("Data Ostateczna") po spełnieniu się następujących warunków ("Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży"):

14. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

15. Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.

16. Strony uzgodniły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż opisany w Umowie Przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedający dokonają na własny koszt wskazanych im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złożą wnioski lub dostarczą dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność wynikać będzie z zadłużenia Sprzedających, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającym cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedających zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż kwota równa cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

17. Wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z nieruchomością będą do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia następującego po dniu zawarcia umowy sprzedaży obciążać będą Kupującego.

18. Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

19. W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązują się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

20. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej ("Cesjonariusz"). Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży.

21. Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na spółkę A. Sp. z o.o. (dalej jako: "Nabywca"), w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw przysługujących spółce D. Sp. z o.o. Pierwotnie planowano dokonanie cesji na spółkę E. Sp. z o.o., nr NIP: (...), co jednak nie doszło do skutku.

22. Sprzedający (...) w formie notarialnej udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw ("Pełnomocnictwo") do:

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism, oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi Pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punktach powyżej będą obciążały D. Sp. z o.o.

23. Strony (...) zawarły porozumienie udokumentowane aktem notarialnym (dalej: "Porozumienie"). Zgodnie z jego treścią:

a) Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych,

b) Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego.

c) Sprzedający ponadto zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego, Sprzedający potwierdzi czy dane podane przez Sprzedającego na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczy skorygowane zgody i oświadczenia.

d) Sprzedający oświadczyli iż znane im jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadczyli, iż zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej określonych odwołań, skarg, zażaleń i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

e) Sprzedający wyrazili zgodę na przetwarzanie ich danych osobowych zgodnie z zawartą przy Porozumieniu klauzulą informacyjną.

f) Jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia że Sprzedający działają zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedający na wezwanie Kupującego przedłożą poświadczone notarialnie kopie dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających (dowodu osobistego bądź paszportu) oraz inne dokumenty i oświadczenia o treści wskazanej przez Kupującego.

g) Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumienia Porozumienia.

24. Przedmiotowa Nieruchomość (tj. działki nr 1 i 2) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nr 1 wydano prawomocną decyzję o warunkach zabudowy i docelowo działka przeznaczona jest pod zabudowę. Z opisanego wyżej Pełnomocnictwa oraz Porozumienia wynika, iż zamierzona jest także zmiana przeznaczenia działki nr 2 w sposób umożliwiający realizację celu nabycia działek, czyli budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. W związku z powyższym przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości zmienione zostanie przeznaczenie działki nr 2 na budowlane (mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym cała Nieruchomość pozostanie niezabudowana.

25. Sprzedająca:

m) Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki,

n) Sprzedająca nie posiada innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedawać, Sprzedawca nie sprzedawała w przeszłości żadnych działek.

26. Spółka D. Sp.z.o.o., tj. Kupujący:

27. Spółka E. Sp. z o.o.:

28. Nabywca, tj. A. Sp. z o.o.:

29. Sprzedająca, B., wraz ze spółką E. Sp. z o.o. (która pierwotnie miała wstąpić w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej) uzyskali interpretację indywidualną z 16 maja 2022 r. sygn. akt 0114- KDIP4-1.4012.60.2022.2.DP, w zakresie sprzedaży wymienionych we wniosku Nieruchomości, zgodnie z którą:

30. Jednocześnie, 16 maja 2022 r. Dyrektor KIS wydał postanowienie (sygn. akt 0114-KDIP4-1.4012.221.2022.2.DP) o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej w przedmiocie następujących pytań:

a) Czy Sprzedaż przez Sprzedającą działki o numerze ewidencyjnym 2, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

b) Czy Nabywcy w związku z nabyciem działki o numerze ewidencyjnym 2 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Jak wskazał Dyrektor KIS w uzasadnieniu swojego stanowiska "Wskazali Państwo (...), że w przypadku działki nr 2 został złożony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, natomiast możliwe jest, iż na dzień sprzedaży taka decyzja nie zostanie dla tej działki wydana - wówczas przedmiotem sprzedaży będzie grunt rolny poniżej (...) Przedstawili Państwo także swoje stanowisko w odniesieniu do sytuacji, gdy na dzień sprzedaży udziału w działce nr 2 będzie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy oraz w odniesieniu do sytuacji, gdy ta decyzja nie zostanie wydana. Inaczej mówiąc, oczekują Państwo wydania interpretacji indywidualnej do okoliczności, których zasadniczy element został oparty na potencjalnym działaniu organu administracji publicznej. Przedstawione przez Państwa zdarzenie przyszłe należy traktować jako warunkowe i to uzależnione od działań podmiotu trzeciego, jakim jest organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Uniemożliwia to wydanie interpretacji indywidualnej. W tej sytuacji nie mamy bowiem do czynienia ze "zdarzeniem przyszłym" w rozumieniu art. 14b § 2 Ordynacji podatkowej, lecz z pewną sytuacją która potencjalnie może wystąpić, a jej wystąpienie nie zależy od działań podjętych przez Sprzedającą".

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedająca, Pani B., 16 maja 2022 r., otrzymała interpretację prawa podatkowego, znak: 0114-KDIP4-1.4012.60.2022.2.DP, w której Organ podatkowy stwierdził, iż w odniesieniu do działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 nie przysługuje jej prawo do zwolnienia z opodatkowania przy sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT", jak i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Pytania

1. Czy sprzedaż przez Sprzedającą działki o numerze ewidencyjnym 2, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

2. Czy Nabywcy w związku z nabyciem działek o numerach identyfikacyjnych 1 i 2 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych

Ad. 1

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, "opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług".

Jak wskazano już wyżej, Nieruchomość (tj. działki nr 1 i 2) nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego i jest niezabudowana. Jednakże dla działki nr 1 wydana została prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i docelowo działka przeznaczona jest pod zabudowę.

Na mocy wyżej opisanego pełnomocnictwa z (...) Strony udzieliły Kupującemu prawa do m.in. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej Inwestycji. Pełnomocnictwo obejmuje również uprawnienie do uzyskania (działając w imieniu Sprzedających) decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

Również treść Porozumienia z (...) potwierdza, iż zamierzona jest zmiana przeznaczenia działki 2 w sposób umożliwiający realizację na niej Inwestycji w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

W związku z powyższym przed zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zmienione zostanie przeznaczenie działki nr 2 na budowlane (mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym Nieruchomość pozostanie niezabudowana.

W związku z powyższym, działka nr 2 stanowić będzie w dniu sprzedaży teren niezabudowany, który przeznaczony jest pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych dostawa działki 203 przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. z uwagi na dokonanie dostawy terenów budowlanych tj. terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę.

Ad. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, "niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną".

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Nabywca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Nabywca zamierza realizować na niej Inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Nabywcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1- 3.4012.626.2018.4.MT.

W interpretacji indywidualnej z 16 maja 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP4- 1.4012.60.2022.2.DP, Dyrektor KIS uznał Sprzedającą za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1 i 2, potwierdził brak możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy działki nr 1 oraz potwierdził, iż Cesjonariuszowi (wówczas spółce E. Sp. z o.o.) przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1. Jak wskazał Dyrektor KIS w uzasadnieniu swojego stanowiska, co do przyznania prawa do odliczenia, "w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym".

W związku z tym, w ocenie Zainteresowanych, analogicznie - ze względu na to, iż Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT, a zakupiona przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym (tj. realizacji Inwestycji w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług), Nabywcy, tj. spółce A. Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek nr 1 i 2.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...):

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r.s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy - Kodeks cywilny.

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z treścią art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika podatku od towarów i usług wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Wskazany problem był również przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści ww. orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku (TSUE) stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest "rolnikiem ryczałtowym" w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu powyższego tematu pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 535 ustawy - Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonych Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictwa i zgody do działania w ich imieniu i na ich rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sytuacji wynika, że są Państwo zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Zamierzają Państwo nabyć od Sprzedającej Działkę o numerze ewidencyjnym 2. Wskazana działka oraz wszystkie istotne warunki dotyczące zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży działki zostały szczegółowo przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego. Działka zostanie nabyta przez Państwa w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Zamierzają Państwo nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż przez Sprzedającą niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Sprzedająca udzieliła w formie notarialnej przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do:

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy mieć na uwadze, że Kupujący dokonując wskazanych na podstawie ww. pełnomocnictwa działań dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowych działek - stanowiących do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającej - skutkujące wzrostem ich wartości. Czynności te są dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, czego przejawem są udzielone Kupującemu pełnomocnictwa i prawo dysponowania obszarem nieruchomości.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby trzecie (przedstawiciela Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawczyni. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umów przedwstępnych.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającej wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedająca będą działać jak podatnik podatku VAT. Sprzedająca dokonując sprzedaży działki oznaczonej numerem 203, nie będzie korzystała z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sposób wykorzystywania nieruchomości oraz podejmowane przez Sprzedającą działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanej działki oznaczonej numerem 2 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przed zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zmienione zostanie przeznaczenie działki nr 2 na budowlane (mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym Nieruchomość pozostanie niezabudowana.

W związku z powyższym, działka nr 2 stanowić będzie w dniu sprzedaży teren niezabudowany, który przeznaczony jest pod zabudowę.

W konsekwencji dostawa opisanej działki nr 2 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ ww. działka stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W sytuacji gdy dostawa działki nr 2 nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy tej działki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

* towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

* brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W omawianej sytuacji zwolnienie od podatku VAT na podstawie ww. przepisu nie będzie miało miejsca z uwagi na fakt, że nie został spełniony warunek przedstawiony w ww. przepisie, jakim jest wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku przez cały okres jej posiadania. Jak bowiem Państwo wskazali, działka będąca przedmiotem sprzedaży przez cały okres jej posiadania nie była wykorzystywana przez Sprzedającą.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż działki nr 2 przez Sprzedającą będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa działki na Państwa rzecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy w związku z nabyciem działek o numerach identyfikacyjnych 1 i 2 przysługiwać będzie Państwu możliwość dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, są Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny, zamierzają nabyć ww. działki w celu realizacji planowanej inwestycji - tj. budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, nabędą Państwo prawo własności ww. działek na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, skoro dostawa działek 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, to jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał te działki do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będą mieli Państwo prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tych działek na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego będą mogli Państwo zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

W konsekwencji należy zgodzić się z Państwem, że w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającej prawa własności działek ewidencyjnych nr 1 i 2 przysługiwać będzie Państwu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży działki dla Pani, natomiast nie rozstrzyga dla współwłaściciela działki.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; (dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).