0114-KDIP4-3.4012.304.2022.4.RK - Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 lipca 2022 r. (wpływ 19 lipca 2022 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Przychody uzyskane przez Wnioskodawcę w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca opodatkowuje w 2022 r. podatkiem liniowym. Wnioskodawca planuje w 2023 r. dokonać zmiany sposobu opodatkowania w ten sposób, że począwszy od 1 stycznia 2023 r. będzie opodatkowywać przychody osiągnięte przez niego w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o którym mowa w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993; dalej jako: "Ustawa o zryczałtowanym PIT").

W 2019 r. Wnioskodawca, działając jako przedsiębiorca, nabył w celu dalszej odsprzedaży niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 19,22 ha położoną w miejscowości (...) (dalej jako: "Nieruchomość"). Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło do celów związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej jej zakup. Wnioskodawca, dostrzegając wzrost cen nieruchomości, planuje zbycie Nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Obie działki znajdują się w granicach (...). Zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę usługową oraz w niewielkiej części na terenie zieleni urządzonej. Wnioskodawca podjął także starania w celu podziału Nieruchomości na mniejsze nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę usługową, jednakże na moment złożenia niniejszego wniosku podział ten nie został jeszcze dokonany. W związku z powyższym Wnioskodawca rozważa dwa scenariusze sprzedaży Nieruchomości:

(i) sprzedaż całości Nieruchomości jednemu nabywcy albo

(ii) sprzedaż poszczególnych działek budowlanych wydzielonych z Nieruchomości po podziale na rzecz wielu nabywców.

W ramach pierwszego scenariusza, Wnioskodawca rozważa zbycie całej Nieruchomości na rzecz jednego nabywcy w ten sposób, że w 2022 r. doszłoby do zawarcia pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą całej Nieruchomości przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą strony zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości za określoną cenę. Zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej nastąpiłoby już w 2023 r. Przy zawarciu umowy przedwstępnej Wnioskodawca może otrzymać zadatek lub zaliczkę na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Płatność ceny (lub pozostałej do uiszczenia jej części) za Nieruchomość nastąpi w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej lub krótko po jej zawarciu, tj. także w pierwszej połowie 2023 r. Wnioskodawca przewiduje, że cena uzyskana ze sprzedaży Nieruchomości może przekroczyć kwotę (...) euro netto.

Wnioskodawca przewiduje, iż może nie znaleźć nabywcy na całą Nieruchomość, w związku z czym bierze pod uwagę również drugi scenariusz zbycia Nieruchomości polegający na tym, że Wnioskodawca dokona podziału geodezyjnego Nieruchomości na wiele mniejszych nieruchomości (działek budowlanych) i dokona ich sprzedaży wielu różnym nabywcom. Jeżeli Wnioskodawca zdecyduje się na ten scenariusz, wówczas, sprzedaż poszczególnych wydzielonych nieruchomości będą przebiegać analogicznie do transakcji zbycia całej Nieruchomości w ramach pierwszego scenariusza opisanego powyżej, tj. Wnioskodawca będzie zawierał umowy przedwstępne z nabywcami poszczególnych nieruchomości (działek budowlanych) wydzielonych z Nieruchomości począwszy od 2022 r., natomiast umowy przyrzeczone będą zawierane począwszy od 2023 r., aż do wyczerpania puli działek na sprzedaż.

Przy transakcji zbycia Nieruchomości "w częściach" różnym nabywcom notariusz będzie każdorazowo składał wniosek o założenie nowej księgi wieczystej dla każdej wydzielonej nieruchomości (działki budowlanej).

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Nieruchomość o numerze ewidencyjnym 1 jest w trakcie procesu podziału.

Zgodnie z operatem technicznym, który został przygotowany dla tej Nieruchomości i który zawiera mapę z projektem podziału, planowane jest podzielenie Nieruchomości na 179 działek ewidencyjnych.

Projektowane numery działek ewidencyjnych wydzielonych z Nieruchomości 1 są następujące: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179.

Zgodnie z Uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z 8 lipca 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) dla działki ewidencyjnej (...) dla terenu zieleni urządzonej, oznaczonej symbolem 1ZP ustalono następujące zasady oraz wskaźniki zagospodarowania terenu:

- przeznaczenie podstawowe: zieleń urządzona, w tym zieleń ozdobna, place zabaw oraz obiekty rekreacji,

- przeznaczenie uzupełniające: obiekty sportowe, w tym boiska,

- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki: 50%,

- zakaz lokalizacji budynków,

- obsługę komunikacyjną z dróg 1KDW, 7KDW.

Zgodnie z mapą stanowiącą Załącznik nr 1 do (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) na działce (...), przebiegają linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Linie te rozgraniczają:

- teren drogi publicznej klasy lokalnej (KDL),

- teren dróg wewnętrznych (KDW),

- teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej (MN/U),

- teren zabudowy usługowej (U) oraz

- teren zieleni urządzonej (ZP).

Z uwagi na fakt, że Nieruchomość 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został ustanowiony Uchwałą nr (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) dla Nieruchomości lub jej części nie jest i nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wnioskodawca nabył 22 października 2019 r. nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych 1 i 180 (powstałych w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 przez zbywcę) - stąd w opisie stanu faktycznego mowa o "obydwu nabytych działkach". Niemniej, Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku stanowi jedną działkę ewidencyjną o numerze 1, która aktualnie podlega procesowi podziału na wiele działek ewidencyjnych (zgodnie z opisem powyżej). Niniejszy wniosek nie dotyczy działki ewidencyjnej nr 180.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu do wniosku)

Czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości w całości - jednemu nabywcy lub w częściach (tj. po ewentualnym podziale na mniejsze nieruchomości) - wielu nabywcom, będzie działał w jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT i w tym charakterze?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu do wniosku)

W ocenie Wnioskodawcy, Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości w całości - jednemu nabywcy lub w częściach (tj. po ewentualnym podziale na mniejsze nieruchomości) - wielu nabywcom, będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT i w tym charakterze.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685; dalej jako: "Ustawa o VAT") opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT "podatnikami" są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. "Działalność" gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Ze wskazanych powyżej regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Biorąc pod uwagę, iż Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą polegającą m.in. na kupnie i sprzedaży Nieruchomości na własny rachunek, w 2019 r., działając jako przedsiębiorca, nabył w celu dalszej odsprzedaży niezabudowaną Nieruchomość, a nabycie jej nastąpiło do celów związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, w opisanej sytuacji sprzedaż Nieruchomości będzie następować w ramach działalności gospodarczej o której mowa wart. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Powyższe potwierdza także fakt, że Wnioskodawca podjął działania zmierzające do podziału Nieruchomości na mniejsze nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę usługową i przygotował w ten sposób Nieruchomość do sprzedaży w celu osiągnięcia zysku.

Tym samym Wnioskodawca dokonując sprzedaży Nieruchomości czy to w całości - jednemu nabywcy, czy też w częściach (tj. po ewentualnym podziale na mniejsze nieruchomości) - wielu nabywcom, będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a sprzedaż Nieruchomości będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą":

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L.Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 z późn. zm., zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady)

"podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,

"teren budowlany" to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady,

opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą m.in. na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

W 2019 r., działając jako przedsiębiorca, nabył Pan w celu dalszej odsprzedaży niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 19,22 ha. Nabycie Nieruchomości nastąpiło do celów związanych z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Odliczył Pan podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej jej zakup. Zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę usługową oraz w niewielkiej części na terenie zieleni urządzonej.

Nieruchomość o numerze ewidencyjnym 1 jest w trakcie procesu podziału.

Zgodnie z operatem technicznym, który został przygotowany dla tej Nieruchomości i który zawiera mapę z projektem podziału, planowane jest podzielenie Nieruchomości na 179 działek ewidencyjnych.

Pana wątpliwości dotyczą określenia, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości w całości - jednemu nabywcy lub w częściach - wielu nabywcom, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów w kontekście przedstawionego opisu sprawy, działania podejmowane przez Pana odnośnie sprzedaży działki nr 1 lub działek powstałych z jej podziału nie będą należały do zakresu zarządu majątkiem prywatnym, ponieważ opisaną nieruchomość nabył Pan z przeznaczeniem na własną działalność gospodarczą.

W związku z powyższym, skoro w analizowanej sprawie, nabył Pan działkę nr 1 do celów prowadzenia działalności gospodarczej, a obecnie planuje ją Pan podzielić na 179 mniejszych działek, to dostawa tej Nieruchomości, będzie dokonana w ramach Pana działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W przedmiotowej sprawie nie wykazał Pan obiektywnych przesłanek do uznania, że nabyta działka nr 1 przeznaczona była do celów prywatnych. Zakup działki 1 nie był związany z Pana prywatnymi celami, gdyż jak zostało jednoznacznie wskazane, działkę nr 1 nabył Pan do celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, z także dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej jej zakup. Charakteru gospodarczego nie zmienia fakt podziału działki nr 1 na 179 mniejszych działek, gdyż w całym okresie posiadania tych działek wykorzystywał je Pan do działalności gospodarczej.

Zatem nie cele osobiste (w Pana przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym) a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania - działka nr 1 była przez Pana nabyta do celów związanych z prowadzoną prze Pana działalnością gospodarczą, tym samym również działki powstałe z podziału działki nr 1 służyć będą działalności gospodarczej. Zatem skoro sprzedaż ww. nieruchomości wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, stanowi działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan w związku z tą sprzedażą występuje w charakterze podatnika tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko należy zatem uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Przedmiotowe rozstrzygnięcie stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).