0114-KDIP4-3.4012.262.2022.2.MP

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

- zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości zabudowanej (działki nr 1) oraz

- braku prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości niezabudowanych (działek nr 2, 3 i 4).

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 27 czerwca 2022 r. (wpływ 5 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na podstawie umowy z 2 marca 1999 r.: Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego czterech zabudowanych działek gruntu o numerach 1, 2, 3 i 4 oraz prawo własności budynków i budowli, posadowionych na tych działkach. Nabycie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabywanych budynków. Zabudowa działek nastąpiła w okresie międzywojennym oraz w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych. Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń nieruchomości, w tym posadowionych na niej budynków, w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

25 lipca 2019 r. Wnioskodawca oraz dwie osoby fizyczne, będące małżonkami pozostającymi we wspólności majątkowej małżeńskiej (dalej: Nabywcy) zawarli umowę przedwstępną, na mocy której Wnioskodawca zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży na podstawie której Wnioskodawca sprzeda Nabywcom prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, składającej się z działek nr 1, 2, 3 i 4 wraz z własnością stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności budynków, a Nabywcy zobowiązali się, że kupią wyżej wymienione prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem posadowionego budynku za pieniądze pochodzące z ich majątku wspólnego, na cele prowadzonej przez jednego z Wnioskodawców jednoosobowo działalności gospodarczej.

30 listopada 2020 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, przy czym Wnioskodawca wydał Nabywcom przedmiot sprzedaży.

23 lutego 2021 r. Nabywcy uzyskali zgodę Prezydenta Miasta (...) na rozbiórkę budynków, znajdujących się na terenie działek geodezyjnych 1, 2, 3 i 4. Rozbiórka zakończyła się 29 kwietnia 2021 r. Na skutek dokonanej rozbiórki, w chwili obecnej jedynie jedna z działek, tj. działka nr 2 jest zabudowana trzema niewielkimi budynkami, o powierzchni zabudowy odpowiednio 105 m²; 72 m² oraz 96 m², przy czym dwa spośród tych trzech istniejących budynków podlegać będą dalszej rozbiórce. Pozostałe działki są niezabudowane.

Zgodnie z art. 27 o gospodarce nieruchomościami, zdanie drugie, oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Nabywcy złożyli wniosek wieczystoksięgowy w przedmiocie wpisu ich jako użytkowników wieczystych i właścicieli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności budynków na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Postanowieniami z 20 stycznia 2021 r. oraz 16 września 2021 r. sąd wieczystoksięgowy oddalił wniosek o wpis z uwagi na niezgodność stanu faktycznego, wskazując m.in. na rozbieżności w opisie budynków w umowie oraz w księdze wieczystej.

Z uwagi na odmowę wpisu prawa wieczystego użytkowania wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków i budowli, Nabywcy zaproponowali Wnioskodawcy, aby:

- Strony złożyły kolejne oświadczenie w formie aktu notarialnego, zgodnie z którym, Wnioskodawca sprzedaje Nabywcom prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości oraz własność wszelkich budynków, budowli i urządzeń, za pieniądze pochodzące z ich majątku wspólnego na cele prowadzonej przez jednego z Wnioskodawców jednoosobowo działalności gospodarczej, a następnie

- ponowiły wniosek o wpis do księgi wieczystej zbywanego prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków.

Wnioskodawca wskazuje przy tym, że:

- cena sprzedaży będzie równa cenie sprzedaży, przyjętej w umowie z 30 listopada 2020 r.,

- przedmiot sprzedaży będzie różnił się od przedmiotu sprzedaży, wg stanu na dzień 30 listopada 2020 r., albowiem w chwili obecnej jedynie działka nr 2 jest działką zabudowaną, natomiast pozostałe działki są działkami niezabudowanymi.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej z 19 października 2020 r. działki nr 1, 2, 3 oraz 4 stanowią inne tereny zabudowane (Bi), zaś działka nr 2 nadto stanowi tereny przemysłowe (Ba).

Nabywcy uzyskali 27 sierpnia 2020 r. decyzję ustalającą warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługową, garażem podziemnym na działkach nr 1, 2, 3, 4.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W ocenie Wnioskodawcy, z uwagi na odmowę ujawnienia w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego, zawarta 30 listopada 2020 r. umowa sprzedaży zabudowanych działek nr 1, 2, 3 i 4 nie wywołała skutków prawnych w zakresie uprawnień rzeczowych do gruntu.

Na dzień planowanej sprzedaży, działki nr 1, 3 i 4 pozostają działkami niezabudowanymi, natomiast działka nr 2 jest zabudowana trzema budynkami: budynkiem przemysłowym o powierzchni 93 m², garażem o powierzchni 72 m² oraz garażem powierzchni 96 m².

Budynek przemysłowy o powierzchni 93 m² pochodzi z roku 1869, natomiast budynki garaży o powierzchni 72 m² oraz o powierzchni 96 m² pochodzą z roku 1977. Budynki garaży przeznaczone są do rozbiórki. Budynek o powierzchni 93 m² w części jest własnością (...), mieści się w nim transformator.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabywanych budynków. Wnioskodawca nie dokonywał ulepszeń nieruchomości, w tym posadowionych na niej budynków i budowli w wysokości, stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W związku z tym, nie powstało prawo do odliczenia od nakładów na ulepszenie budynków.

W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości wydano prawomocną i ostateczną decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z treścią decyzji ustala się "warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługową, garażem podziemnym na działkach 1, 2, 3 i 4". Przedmiotowa decyzja odrębnie nie różnicuje przeznaczenia poszczególnych działek.

W zakresie ww. działek brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie

Czy w związku ze zmianą stanu faktycznego, wynikającego z wyburzenia przez Nabywców wszystkich budynków i budowli, położonych na działkach nr 1, 3 i 4 oraz części budynków i budowli na działce nr 2, w przypadku złożenia przez Strony kolejnego oświadczenia, sporządzonego w formie aktu notarialnego o sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywców nieruchomości, obejmujących działki gruntu nr 1, 2, 3 i 4 wraz z prawem budynków i budowli posadowionych na działce nr 2:

- sprzedaż działki nr 2 wraz z prawem posadowionych na niej budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,

- sprzedaż działek nr 1, 3 i 4 będzie podlegać podatkowi od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

W zakresie działki zabudowanej, tj. działki nr 2, Wnioskodawca będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie bowiem z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

Ponieważ nabycie w roku 1999 przez Wnioskodawcę prawa wieczystego użytkowania wraz z budynkami obejmowało nieruchomość stanowiącą towar używany, a począwszy od 1999 r. Wnioskodawca nie dokonywał nakładów na budynki w stopniu, który wynosiłby co najmniej 30% ich wartości początkowej, sprzedaż działki nr 2 korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W zakresie działek niezabudowanych o numerach 1, 3 i 4, z uwagi na wyburzenie budynków i budowli na działkach nr 1, 3 i 4, sprzedaż tych działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy bowiem zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny zabudowane.

Ponieważ Nabywcy uzyskali 27 sierpnia 2020 r. decyzję ustalającą warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługową, garażem podziemnym na działkach nr 1, 2, 3 i 4, niewątpliwie przedmiotowe działki stanowią tereny budowlane. W konsekwencji niezabudowane działki 1, 3 i 4 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką 23%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak stanowi przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle lub ich części oraz grunt i jego prawo użytkowania wieczystego spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Uwzględniając powyższe przepisy należy stwierdzić, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze, konkretna czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy,

ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Przepis ten ma również zastosowane w przypadku gruntów będących w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że 30 listopada 2020 r. zawarli Państwo z osobami pozostającymi we wspólności majątkowej małżeńskiej (Nabywcy) umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr 1, 2, 3 i 4 wraz z własnością posadowionych na nieruchomości budynków.

23 lutego 2021 r. Nabywcy uzyskali zgodę Prezydenta Miasta (...) na rozbiórkę budynków, znajdujących się na terenie działek geodezyjnych 1, 2, 3 i 4. Rozbiórka zakończyła się 29 kwietnia 2021 r. Na skutek dokonanej rozbiórki, w chwili obecnej jedynie jedna z działek, tj. działka nr 2 jest zabudowana.

27 sierpnia 2020 r. Nabywcy uzyskali decyzję ustalającą warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługową, garażem podziemnym na działkach nr 1, 2, 3 i 4.

Nabywcy złożyli wniosek wieczystoksięgowy w przedmiocie wpisu ich jako użytkowników wieczystych i właścicieli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności budynków na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Postanowieniami z 20 stycznia 2021 r. oraz 16 września 2021 r. sąd wieczystoksięgowy oddalił wniosek o wpis z uwagi na niezgodność stanu faktycznego, wskazując m.in. na rozbieżności w opisie budynków w umowie oraz w księdze wieczystej. Z uwagi na odmowę wpisu prawa wieczystego użytkowania wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków i budowli, Nabywcy zaproponowali, aby:

- Strony złożyły kolejne oświadczenie w formie aktu notarialnego, zgodnie z którym, sprzedają Państwo Nabywcom prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości oraz własność wszelkich budynków, budowli i urządzeń, za pieniądze pochodzące z ich majątku wspólnego na cele prowadzonej przez jednego z Nabywców działalności gospodarczej, a następnie

- ponowiły wniosek o wpis do księgi wieczystej zbywanego prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy w przypadku złożenia przez Strony kolejnego oświadczenia w formie aktu notarialnego o sprzedaży opisanej nieruchomości:

- sprzedaż działki nr 2 wraz z prawem posadowionych na niej budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,

- sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 3 i 4 będzie podlegać podatkowi od towarów i usług.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).

Zgodnie z art. 535 ustawy - Kodeks cywilny:

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie do art. 27 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899):

sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Generalnie zatem umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest źródłem stosunku użytkowania wieczystego, z tym zastrzeżeniem, że definitywne nabycie prawa następuje w momencie wpisu do księgi wieczystej.

Powyższe stwierdzenie odnaleźć można także w postanowieniu Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2007 r., sygn. akt IV CSK 323/07, zgodnie z którym, "aby uzyskać należne wnioskodawcom prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, w której księdze wieczystej jako właściciel figuruje Gmina, stwierdzone wyrokiem sądowym, Wnioskodawcy muszą uzyskać wpis w księdze wieczystej, wpis ten ma dla prawa użytkowania wieczystego charakter konstytutywny (art. 234 k.c. i art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami)".

W analizowanej sprawie, z uwagi na odmowę ujawnienia w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego, zawarta 30 listopada 2020 r. umowa sprzedaży zabudowanych działek nr 1, 2, 3 i 4 nie wywołała skutków prawnych w zakresie uprawnień rzeczowych do gruntu.

Z uwagi na odmowę wpisu prawa wieczystego użytkowania wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków i budowli, Nabywcy zaproponowali aby Strony złożyły kolejne oświadczenie w formie aktu notarialnego, zgodnie z którym, sprzedają Państwo Nabywcom prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości oraz własność wszelkich budynków, budowli i urządzeń posadowionych na nieruchomości. Wskazali Państwo również, że cena sprzedaży będzie równa cenie sprzedaży, przyjętej w umowie z 30 listopada 2020 r., natomiast przedmiot sprzedaży będzie różnił się od przedmiotu sprzedaży wg stanu na 30 listopada 2020 r., ponieważ w chwili obecnej jedynie działka nr 2 jest działką zabudowaną.

Na dzień planowanej obecnie sprzedaży, działki nr 1, 3 i 4 pozostaną działkami niezabudowanymi. Dla ww. działek brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 27 sierpnia 2020 r. Nabywcy uzyskali dla przedmiotowych działek decyzję ustalającą warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługową i garażem podziemnym.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanych działek nr 1, 3 oraz 4 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ stanowią one tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. działek nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanego we wniosku prawa użytkowania wieczystego gruntów (działek nr 1, 3 i 4), nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie, niezbędne do zastosowania zwolnienia. Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, z tytułu nabycia budynków i budowli posadowionych na działkach przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji należy stwierdzić, że planowana sprzedaż opisanego we wniosku prawa użytkowania wieczystego gruntów (niezabudowanych działek nr 1, 3 i 4) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy. W konsekwencji, będą Państwo zobowiązani do naliczenia podatku VAT z tytułu ww. transakcji.

Działka nr 2 jest zabudowana trzema budynkami: budynkiem przemysłowym o powierzchni 93 m², garażem o powierzchni 72 m² oraz garażem o powierzchni 96 m².

Budynek przemysłowy o powierzchni 93 m² pochodzi z roku 1869, natomiast budynki garaży o powierzchni 72 m² oraz o powierzchni 96 m² pochodzą z roku 1977. Budynki garaży przeznaczone są do rozbiórki. Budynek o powierzchni 93 m² w części jest własnością (...), mieści się w nim transformator.

Opisaną działkę oraz posadowione na niej budynki nabyli Państwo w 1999 r. i od chwili nabycia nie dokonywali Państwo nakładów na budynki w stopniu, który wynosiłby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu (zabudowanej działki nr 2) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż obiekty posadowione na gruncie zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, dla planowanej dostawy nieruchomości zabudowanej zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty, będzie zwolniona od podatku.

W konsekwencji, planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 oraz posadowionych na niej obiektów będących Państwa własnością będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ponieważ planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu - działki nr 2 - będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

Państwa stanowisko w powyższym zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o VAT mogą Państwo wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. - przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).