0114-KDIP4-2.4012.221.2022.2.WH - Ustalenie skutków podatkowych zbycia działek

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia działek. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 lipca 2022 r. (wpływ 4 lipca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

- Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: - B. Spółka Akcyjna Spółka Komandytowa - Akcyjna

Opis zdarzenia przyszłego

5 stycznia 2022 r. B. Spółka Akcyjna Spółka Komandytowo - Akcyjna (dalej jako: "Sprzedający"), działając przez swojego przedstawiciela zawarł z C. Sp. z o.o. z siedzibą w (...), NIP: (...) (dalej: "Kupujący"), w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: "Umowa Przedwstępna").

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży:

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Gminy Miasta (...), położonej w (...), stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3,4, 5, 6 o łącznej powierzchni 4.0225 ha, dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: "Nieruchomość 1". "Prawo użytkowania Nieruchomości 1"),

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w (...), Gmina Miasto (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 8, o powierzchni 0.3050 ha, dla której Sąd Rejonowy (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: "Nieruchomość 2", "Prawo użytkowania Nieruchomości 2"),

łącznie zwane "Nieruchomością".

Sprzedający jest do 30 czerwca 2034 r. użytkownikiem wieczystym, stanowiącej własność Gminy Miasta (...) Nieruchomości 1. W dziale I-O ww. Księgi wieczystej działki wchodzące w skład Nieruchomości 1 zostały opisane następująco:

- działka nr 1 o powierzchni 0.0283 ha oznaczona jako grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (Wp),

- działka nr 2 o powierzchni 0.0569 ha oznaczona jako drogi (DR),

- działka nr 3 o powierzchni 0,3483 ha oznaczona jako zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp),

- działka nr 4 o powierzchni 0.4069 ha oznaczona jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp),

- działka nr 5 o powierzchni 2.9779 ha oznaczona jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp),

- działka nr 6 o powierzchni 0.2042 ha oznaczona jako zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp).

W dziale II ww. księgi wieczystej prawo własności Nieruchomości 1 wpisane jest na rzecz Gminy Miasta (...), a na rzecz Sprzedającego wpisane jest prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, przenoszącej prawo użytkowania wieczystego oraz własność z 21 kwietnia 2009 r. oraz notarialnego rozwiązania umowy sprzedaży oraz umowy sprzedaży warunkowej z 28 lutego 2008 r.

Sprzedający jest do 30 czerwca 2034 r. użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 2, stanowiącej własność Skarbu Państwa. W dziale I-O ww. księgi wieczystej Nieruchomość 2 została opisana następująco: - działka nr 8 o powierzchni 0.3050 ha i oznaczona jako grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (Wp).

W dziale II ww. księgi wieczystej prawo własności wpisane jest na rzecz Prezydenta Miasta (...), jako organu reprezentującego Skarb Państwa, a na rzecz Sprzedającego wpisane jest prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego przenoszącej prawo użytkowania wieczystego oraz własność z 21 kwietnia 2009 r. oraz notarialnego rozwiązania umowy sprzedaży oraz umowy sprzedaży warunkowej z 28 lutego 2008 r.

Działy III-IV ksiąg wieczystych obejmujących Nieruchomości 1 i Nieruchomość 2 nie zawierają wpisów.

Prawa użytkowania Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich oraz ograniczeniami w rozporządzaniu za wyjątkiem:

Sprzedający nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość (z zastrzeżeniem obowiązującej umowy najmu z 1 października 2019 r. zawartej ze spółką D. Sp. z o.o.), takich jak umowy dzierżawy, umowy przedwstępne lub umowy zobowiązujące do zbycia lub obciążenia prawa użytkowania Nieruchomość1 oraz Nieruchomości 2. Według wiedzy Sprzedającego nikt nie korzysta z gruntu bez tytułu prawnego.

Nieruchomość zawiera grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (Wp) oraz zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp) i drogi (DR), co potwierdziły wypisy z rejestru gruntów.

Grunty Nieruchomości objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta (...) nr (...) z 25 września 2008 r., zgodnie z którym położone w (...) w obrębie 102 działki:

- 4 - w części swojego obszaru znajduje się na terenach działalności produkcyjno-usługowej (003-P/U41),

- 5 - w przeważającej części swojego obszaru znajduje się w terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (003-P/U41) oraz w mniejszej części swojego obszaru nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

- 1 - w części swojego obszaru znajduje się na terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (003-P/U41) oraz w części swojego obszaru nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

- 3 - znajduje się na terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (004-P/U41) oraz w niewielkim fragmencie znajduje się w terenach wód powierzchniowych śródlądowych - Rzeka (...) (008-WS01),

- 2 - znajduje się na terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (004-P/U41),

- 6 - znajduje się na terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (004-P/U41),

- 8 - znajduje się w terenach wód powierzchniowych śródlądowych - rzeka (...) (008-WS01) oraz terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (004-P/U41) i dodatkowo działka ta objęta jest obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta (...) nr (...) z 30 listopada 2000 r., zgodnie z którym działka ta stanowi ulicę główną G2/2 - ulica (...) i skrzyżowanie z ulicą (...) (027-83) oraz w niewielkim fragmencie nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 z późn. zm.) oraz art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie znajdują się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego, jak również nie są objęte żadną formą ochrony przyrody.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów u.p.t.u.

Dla Nieruchomości nie został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu, o którym mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1275 z późn. zm.) oraz nie została dla niej wydana decyzja w trybie art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach.

Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefie Ekonomicznej, w związku z czym Gminie Miastu (...) nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości, ustanawiane w uchwale rady gminy - zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na Nieruchomości nie znajdują się wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r.

Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje prawo pierwokupu o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy: z tym, że działki o numerach 3, 1 i 8 w części zajęte są pod wody śródlądowe płynące.

Zgodnie z treścią Umowy przedwstępnej, umowa, na mocy której Kupujący kupi, a Sprzedający sprzeda Nieruchomość (dalej: "Warunkowa Umowa Sprzedaży") zostanie zawarta pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez podmioty uprawnione.

W przypadku gdyby okazało się, że prawo użytkowania wieczystego działki 3, 1 i 8 nie może stanowić przedmiotu sprzedaży w całości lub niemożliwe było dokonanie podziału tychże działek ewidencyjnych, zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, wówczas Warunkowa Umowa Sprzedaży obejmować będzie wyłącznie prawo użytkowania wieczystego ww. działek ewidencyjnych, które mogą stanowić przedmiot obrotu, z wyłączeniem całości lub części działki 3, 1 lub 8 i działki ewidencyjne, które będą mogły stanowić przedmiot obrotu będą uważane wówczas za przedmiot sprzedaży.

Warunkowa Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w dacie, godzinie i miejscu wspólnie ustalonym przez Sprzedającego i Kupującego, z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, z zastrzeżeniem, że jeżeli do 8 czerwca 2022 r. Strony nie ustalą daty miejsca, godziny zawarcia ww. Umowy to datę, miejsce i godzinę jej zawarcia wskaże Kupującemu Sprzedający, ale nie później niż do 15 czerwca 2022 r. (dalej: "Data Ostateczna"), po spełnieniu się następującego warunku (dalej: "Warunek Zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży"): a. uzyskanie przez Kupującego nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Warunkowej Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającego przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g o.p. oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych, z zastrzeżeniem, że gdyby Kupujący nie wystąpił do właściwych organów, z właściwymi wnioskami, w odpowiednim czasie umożliwiającym uzyskanie przedmiotowych zaświadczeń to warunek ten uważa się za niezastrzeżony.

Strony uzgodniły, iż ww. warunek zastrzeżony jest na korzyść Kupującego, co oznacza iż Kupujący ma prawo żądać zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej, pomimo nieziszczenia się Warunku Zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego najpóźniej w Dacie Ostatecznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia Warunku Zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku nieziszczenia się Warunku Zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży oraz nieprzedstawienia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia tego warunku najpóźniej w Dacie Ostatecznej Umowa przedwstępna wygaśnie, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.

Sprzedający wyraził zgodę na wykonanie przez Kupującego i na koszt Kupującego badania stanu prawnego, fizycznego, technicznego Nieruchomości oraz jej analizy środowiskowej, obejmującej analizę zanieczyszczeń gleby, ziemi i wód podziemnych oraz badania geologicznego na terenie Nieruchomości (dalej: "Due Diligence") w nieprzekraczalnym terminie do 30 kwietnia 2022 r.

W terminie do 5 maja 2022 r. Kupujący zobowiązany jest dostarczyć Sprzedającemu zawiadomienie informujące, czy w ocenie Kupującego wynik Due Diligence jest pozytywny, czy negatywny. W przypadku, gdy Kupujący najpóźniej do końca 6 maja 2022 r. nie dostarczy takiego zawiadomienia Sprzedającemu Strony uznają, że Due Diligence dało wynik pozytywny. W przypadku dostarczenia Due Diligence wskazującego, iż wynik jest negatywny - Umowa przedwstępna wygaśnie automatycznie 7 maja 2022 r., a żadna ze Stron nie będzie miała w stosunku do drugiej roszczeń z tym związanych.

Sprzedający zobowiązał się, aby niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej zlecić dokonanie analizy i ewentualnie następnie podziału działki 3, 1 i 8, które powinny doprowadzić do tego, by możliwe było nabycie prawa użytkowania wieczystego części tychże działek powstałych z ich podziału.

Sprzedający uprawniony będzie do odstąpienia od Umowy Przedwstępnej m.in. w przypadku, gdy:

a) Kupujący co najmniej na jeden dzień przed zawarciem Warunkowej Umowy Sprzedaży nie wpłaci na rachunek bankowy Sprzedającego zadatku,

b) Sprzedający otrzyma od Kupującego zawiadomienie o wyniku Due Diligence, z którego będzie wynikać, że prowadzone przez Kupującego badanie dało wynik niesatysfakcjonujący dla Kupującego,

c) Kupujący nie stawi się na zawarcie Warunkowej Umowy Sprzedaży w dniu określonym na podstawie Umowy Przedwstępnej,

d) Kupujący stawi się na zawarcie Warunkowej Umowy Sprzedaży, lecz do jej zawarcia nie dojdzie,

e) nie dojdzie do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży najpóźniej w Dacie Ostatecznej,

f) Kupujący w Warunkowej Umowie Sprzedaży nie powtórzy oświadczenia o wyłączeniu przepisów o rękojmi, o ile nie dojdzie do wyłączenia rękojmi związanej ze sprzedażą Prawa Użytkowania Nieruchomości1 lub Nieruchomości2,

g) Kupujący w Warunkowej Umowie Sprzedaży nie powtórzy oświadczeń zawartych w Umowie Przedwstępnej odnoszących się do statusu Kupującego i stanu wiedzy odnośnie stanu faktycznego Nieruchomości.

Sprzedający może skorzystać z prawa odstąpienia od zawarcia Umowy Przedwstępnej do 31 grudnia 2022 r.

W Warunkowej Umowie Sprzedaży umieszczone zostaną następujące warunki odstąpienia przez Sprzedającego od Umowy Warunkowej Sprzedaży - tj. Sprzedający będzie mógł odstąpić od ww. Umowy, gdy:

a. Kupujący co najmniej na jeden dzień przed zawarciem umowy przenoszącej własność nie wpłaci do depozytu notarialnego całej ceny pomniejszonej o wpłacony uprzednio zadatek,

b. Kupujący co najmniej na jeden dzień roboczy przed zawarciem umowy przenoszącej nie przekaże Sprzedającemu podpisanego przez siebie odpisu protokołu przyjęcia pieniędzy do depozytu, lub w protokole tym znajdą się inne, poza zawarciem umowy przenoszącej, warunki wypłaty pieniędzy na rzecz Sprzedającego,

c. Kupujący nie stawi się na zawarcie umowy przenoszącej w dniu określonym na podstawie Umowy Przedwstępnej, lub pomimo stawiennictwa nie dojdzie do jej zawarcia,

d. nie dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej najpóźniej 31 stycznia 2023 r.,

e. Kupujący w Warunkowej Umowie Sprzedaży nie powtórzy oświadczenia o wyłączeniu przepisów o rękojmi, o ile nie dojdzie do wyłączenia rękojmi związanej ze sprzedażą Prawa Użytkowania Nieruchomości 1 i Prawa Użytkowania Nieruchomości 2,

f. Kupujący w Warunkowej Umowie Sprzedaży nie powtórzy oświadczeń zawartych w Umowie Przedwstępnej odnoszących się do statusu Kupującego i stanu wiedzy odnośnie stanu faktycznego Nieruchomości.

Sprzedający może skorzystać z prawa do odstąpienia od Warunkowej Umowy Sprzedaży do 30 czerwca 2023 r., ale nie wcześniej niż w terminie 6 miesięcy od dnia podpisania Umowy Przedwstępnej.

Wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia umowy przenoszącej. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia umowy przenoszącej ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia umowy przenoszącej obciążać będą Kupującego. Kupujący zobowiązany będzie zwrócić Sprzedającemu należności związane z Nieruchomością zapłacone przez Sprzedającego, a dotyczące okresu po dniu zawarcia umowy przenoszącej obejmujące kwotę odpowiadającą uiszczonemu przez Sprzedającego podatkowi od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości za okres po dniu zawarcia umowy przenoszącej (powiększoną o podatek VAT, jeśli będzie należny), w terminie do 21 dni od daty zawarcia umowy przenoszącej, na podstawie prawidłowo wystawionej Kupującemu faktury VAT.

Sprzedający oświadczył, że znane jest mu zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji inwestycji i oświadczył, że do Daty Ostatecznej zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych wyżej wymienionych odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów.

W przypadku, gdy pomiędzy dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej, a dniem zawarcia umowy przenoszącej, Kupujący będzie wykonywał jakiekolwiek czynności związane z uzyskiwaniem jakichkolwiek decyzji administracyjnych (w tym pozwolenia na budowę) lub uzyskania odpowiednich warunków (w tym warunków przyłączeniowych), a ostatecznie do zawarcia umowy przenoszącej by nie doszło. Kupujący zobowiązany będzie do wygaszenia wszelkich wydanych decyzji, czy warunków.

W przypadku konieczności obciążenia prawa użytkowania wieczystego służebnościami na rzecz gestorów mediów. Sprzedający zobowiązał się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, lecz nie wcześniej niż po zawarciu Warunkowej Umowy Sprzedaży i o ile służebności te w uznaniu Sprzedającego nic będą ograniczały możliwości inwestycyjnych Nieruchomości oraz o ile właściciel Nieruchomości nie sprzeciwi się ustanowieniu służebności, zaś Kupujący nie może odmówić zawarcia umowy przenoszącej z powodu ustanowienia takiej służebności.

Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej (dalej: "Cesjonariusz"). Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem Warunkowej Umowy Sprzedaży oraz umowy przenoszącej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z przytoczoną procedurą) Warunkowej Umowy Sprzedaży oraz umowy przenoszącej. Obecnie planowane jest dokonanie cesji na rzecz spółki A.Sp. z o.o. (dalej: "Nabywca").

Sprzedający oświadczył, że w okresie obowiązywania Umowy przedwstępnej nie dokona żadnych obciążeń prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości (z wyłączeniem wskazanych w Umowie przedwstępnej), nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jego sprzedaży, ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami Umowy przedwstępnej, z zastrzeżeniem tych, których złożenie będzie niezbędne w celu ochrony interesów Sprzedającego.

Kupujący udzielił Sprzedającemu pełnomocnictwa (stanowiącego załącznik do Umowy Przedwstępnej), do występowania w jego imieniu przed wszelkimi organami administracji rządowej i samorządowej, sądami administracyjnymi we wszelkich sprawach dotyczących wygaszania jakichkolwiek uzyskanych przez Mocodawcę, a dotyczących:

decyzji (w szczególności decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach), postanowień, zgód warunków dostaw mediów, a nadto rozwiązania umów przyłączeniowych dotyczących mediów lub dostępu do dróg publicznych, a w związku z tym do składania i podpisywania wszelkich wniosków, oświadczeń, zgód do odbioru korespondencji, w tym również jako pełnomocnik do doręczeń: pełnomocnictwo obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Pełnomocnicy są uprawnieni do udzielania dalszych pełnomocnictw, pełnomocnictwo jest nieodwołane do 31 grudnia 2024 r.

Strony wspólnie ustaliły, iż przedmiotem Warunkowej Umowy Sprzedaży oraz umowy przenoszącej będą działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 4, 5, 3, 2 oraz 6.

Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego: a) działka nr 4 - położona jest pomiędzy działkami nr 7 od północy i nr 5 od południa i wschodu, od zachodu działka graniczy z działką drogową nr 8.

Działka ma kształt prostokąta. Teren działki jest płaski z niewielkim pochyleniem w kierunku drogi. Teren działki jest częściowo zabudowany placami utwardzonymi. Pozostała część działki stanowi teren porośnięty trawami i niskopiennymi krzewami. Na terenie znajdują się dwie nieczynne studzienki rewizyjne kanalizacji sanitarnej. Działka posiada dostęp do ul. (...) poprzez działkę drogową nr 8. Utwardzone place przeznaczone są do wyburzenia przed dniem zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży;

9 od północy. Teren jest porośnięty w strefie podszytu drzewami liściastymi typu klon, olsza, wierzba oraz niskopiennymi krzewami. Działka w części południowej jest terenem depresyjnym zalewowym. Działka ma dostęp do drogi dojazdowej wewnętrznej i pasa drogowego publicznego. Działka nie jest zabudowana budynkami, budowlami ani ich częściami.

Sprzedający:

C. Sp.z.o.o. (tj. Kupujący):

Wskutek planowanej cesji na warunkach opisanych w niniejszym wniosku, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas C. Sp.z.o.o., opisanych w niniejszym wniosku, wstąpi Nabywca, tj. spółka A. Sp. z o.o.

A. Sp. z o.o. (tj. Nabywca):

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Dla działki nr 3 wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, został opracowany projekt podziału nieruchomości i postanowieniem Prezydenta Miasta (...) a z 9 maja 2022 r. został on pozytywnie zaopiniowany. Nabywana będzie część działki nr 3, która określona jest symbolem 004-P/U41.

Działka nr 4 jest w całości objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zostanie ona nabyta w całości. We wniosku, na stronie 4, błędnie wskazano, iż działka objęta jest tym planem w części.

W odniesieniu do działki nr 5 - przedmiotem sprzedaży będzie jedynie wydzielona część tej działki objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczona symbolem 003-P/U41.

Jak wskazano wyżej, działka 4 w całości objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego nie występowano o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i taka decyzja na dzień sprzedaży nie będzie wydana.

Jeśli chodzi o działkę nr 5 - przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie wydzielona jej część, objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - dlatego też również w przypadku tej działki nie występowano o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i taka decyzja na dzień sprzedaży nie będzie wydana.

Od 9 stycznia 2018 r., a później od 1 października 2019 r. Sprzedający wynajmuje część nieruchomości (tj. działkę nr 5, w części - o powierzchni 600 m²) spółce D. Sp. z o.o. Transakcja ta jest opodatkowana podatkiem VAT w stawce podstawowej 23%. Sprzedający wystawia faktury VAT dokumentujące usługę.

Na działkach nr 4, 2, 6, 3 Sprzedający nie prowadził żadnej działalności własnej, ani nie wynajmował tych działek. W związku z tym wymienione działki nie były wykorzystywane ani do działalności opodatkowanej, ani zwolnionej z podatku VAT.

W umowie przenoszącej prawo użytkowania wieczystego oraz własność z 2009 r., na podstawie której Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego m.in. ww. działek, widniał zapis, że "niniejsza czynność prawna stanowi dostawę budynku w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2014 r. Nr 54, poz. 525 z późn. zm.), w związku z czym grunt oraz budynek stanowiące przedmiot niniejszej umowy są zwolnione od podatku od towarów i usług VAT - na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy oraz § 13 ust. 1 pkt 10 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336)", dlatego Sprzedającemu nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ przy transakcji zakupu przedmiotowych działek podatek naliczony nie wystąpił.

Według strony Sprzedającej hala namiotowa znajdująca się na działce 5, będąca obiektem budowlanym w myśl przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, nie jest budynkiem, ani budowlą.

Pytania

1. Czy sprzedaż przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego działek nr 4, 2, 6 oraz działki 3 będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

2. Czy sprzedaż przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego działki nr 5, jeżeli na dzień zawarcia umowy warunkowej, jak i przenoszącej będą posadowione na niej hala namiotowa oraz płyty żelbetowe będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3. Czy sprzedaż przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego działki nr 5, jeżeli na dzień zawarcia umowy warunkowej, jak i przenoszącej nie będą posadowione na niej hala namiotowa oraz płyty żelbetowe będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

4. Czy Nabywcy w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego ww. działek (lub działek powstałych z podziału ww. działek), przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad. 1

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%.

Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u lub art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Warunkiem zastosowania tego zwolnienia jest zatem dostawa terenów niezabudowanych. Należy dodać, że muszą to być tereny inne niż tereny budowlane.

Definicję terenów budowlanych zawiera art. 2 pkt 33 u.p.t.u., który stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że co do zasady to plan zagospodarowania przestrzennego będzie definiował przeznaczenie danego terenu, tj. czy jest on przeznaczony do zabudowy czy nie.

Należy przy tym dodać, że u.p.t.u. nie zawiera definicji terenu niezabudowanego.

Można zatem przyjąć, iż dla potrzeb podatku od towarów i usług za teren niezabudowany należy uznać taki teren, na którym nie znajdują się budynki, budowle lub ich części, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 lipca 2010 r., sygn. IBPP1/443-364/10/AW).

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Podatnicy dokonujący natomiast zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione zostały budynki czy budowle, również mogą po spełnieniu określonych warunków skorzystać ze zwolnienia z VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z przywołanego przepisu wynika zatem, że:

Jednocześnie należy wskazać, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z tym, zbycie budynku lub budowli wraz z gruntem, na którym jest posadowiony, oznacza, że do dostawy gruntu stosuje się taką stawkę jak przy dostawie powiązanego z nim budynku lub budowli, a gdy dostawa budynku lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, z takiego zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Definicja "budynku" i "budowli"

Przepisy u.p.t.u. nie definiują pojęcia "budynku" i "budowli", dlatego w tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (dalej: "PB").

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy PB ilekroć w ustawie jest mowa o "obiekcie budowlanym" - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W myśl natomiast art. 3 pkt 2 ustawy PB - przez "budynek" należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy PB - przez "budowlę" należy natomiast rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów; stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez "obiekt liniowy" należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a ustawy PB).

Natomiast art. 3 pkt 9 ustawy PB wskazuje, że przez "urządzenia budowlane" należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Zgodnie z ustawą PB urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli. A zatem, w myśl powyższych przepisów, ww. obiekty takie jak chodniki, ogrodzenia, oświetlenie stanowią odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowie zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy PB, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku lub budowli. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których to przynależą wynika z faktu iż, w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w sytuacji, gdy niektóre z urządzeń budowlanych np. ogrodzenie czy plac występuje samodzielnie, nie będąc związanym z obiektem budowlanym (np. budynkiem), traci ono niejako status urządzenia budowlanego, a staje się obiektem budowlanym (budowlą). Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 23 września 2019 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.262.2019.2.MS. W interpretacji tej Dyrektor KIS potwierdził, że utwardzenie całego placu betonem na podsypce piaskowej wraz z murem oporowym, żelbetowym trwale z gruntem związane, stanowiące plac manewrowy i parking dla samochodów ciężarowych stanowić będzie budowlę, a takiego terenu nie będzie można uznać za teren niezabudowany.

Kolejną kwestią mogącą mieć wpływ na zakwalifikowanie danego terenu na potrzeby zwolnień z podatku od towarów i usług jest istnienie na działce słupa wysokiego napięcia. Do tej kwestii odniósł się Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 4 listopada 2015 r. sygn. IBPP3/4512-671/15/MN stwierdzając, iż "pojęcie "dostawa towarów" w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy VAT, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu".

A zatem "skoro w przedmiotowej sprawie w-odniesieniu do tego słupa nie dojdzie do przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, to słup ten nie będzie przedmiotem planowanej dostawy. Przedmiotem sprzedaży na gruncie podatku VAT będzie więc jedynie grunt niezabudowany". Oznacza to, że istnienie na terenie nasadzenia w postaci słupa energetycznego nienależącego do zbywcy nie będzie mieć mogło wpływu na kwalifikację tego terenu jako terenu zabudowanego, gdyż nie będzie w ogóle przedmiotem dostawy towarów.

Pierwsze zasiedlenie

Głównym kryterium, które wpływa na ocenę czy dostawa budynku, budowli lub ich części podlega zwolnieniu bądź podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest kryterium pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

Analiza pojęcia pierwszego zasiedlenia wskazuje, że nie jest to zdarzenie, które może wystąpić tylko raz względem jednego budynku bądź budowli. Pierwsze zasiedlenie jest zdarzeniem, które może wystąpić wielokrotnie w odniesieniu do danego budynku bądź budowli, o ile bowiem dany budynek bądź budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 10 lipca 2019 r., I SA/Go 262/19).

Pierwsze zasiedlenie może następować zarówno po wybudowaniu budynku bądź budowli, jak i po ich ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30%, wartości początkowej.

Ponadto, wskazać trzeba, że pierwsze zasiedlenie może nastąpić w wyniku:

Przez "oddanie do użytkowania", o którym mowa w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. należy rozumieć przekazanie prawa do korzystania z budynków, tj. sprzedaż, wydzierżawienie, wynajęcie, czy oddanie do używania (użytkowania) - wyrok NSA z 26 września 2018 r., sygn. akt I FSK 1854/16.

Zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE. L Nr 347. Dyrektywa VAT) oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko, jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie".

W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że "wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że interpretowane pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 u.p.t.u.

Tak więc, w ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C- 308/16 stwierdził, że "artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku "ulepszenia" istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie ulepszenia "jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie "przebudowy" zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112 to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia".

Jednocześnie w wyroku tym TSUE stwierdził: "wykładnia pojęcia "przebudowy" zawarta w pkt 52 niniejszego wyroku jest ponadto zgodna z celem dyrektywy VAT.

W szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki, jak zauważył w istocie rzecznik generalny w pkt 71 i 72 opinii, ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego. W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku. Z powyższego wynika, że pojęcie "ulepszenia" należy interpretować w taki sam sposób jak pojęcie "przebudowy" zawarte w art. 12 ust. 2 Dyrektywy 112 to znaczy tak, że budynek bądź budowla powinna być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzony ch w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia (uzasadnienie do projektu ustawy - o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw, druk 319. s. 4).

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. pod warunkiem że:

Wskazane zwolnienie - jak wynika z treści przywołanego przepisu - ma charakter warunkowy, niesamoistny. Zwolnienie bowiem na jego podstawie z podatku od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części nastąpić może jedynie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ponadto aby omawiane zwolnienie miało zastosowanie:

Odnosząc powyższe, ogólne rozważania na grunt niniejszego zdarzenia przyszłego wskazać należy, iż: a) w przypadku działki nr 2:

Działka nr 2 o powierzchni 569 m² położona jest pomiędzy działkami 6 od północy oraz działką 3 od południa. Działka stanowi wewnętrzną drogę dojazdową, bez zjazdu bezpośredniego na drogę publiczną. Działka jest terenem depresyjnym zalewowym. Działka nie jest zabudowana budynkami, budowlami ani ich częściami.

Działka nr 2 jest zatem niezabudowana, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta (...) nr (...) z 25 września 2008 r., zgodnie z którym znajduje się na terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (004-P/U41).

W związku z tym, że działka nr 2 jest niezabudowana i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, przeniesienie własności prawa użytkowania wieczystego ww. działki na mocy umowy przenoszącej nie skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. - jako dostawa terenu niezabudowanego, będącego terenem budowlanym.

b) w przypadku działki nr 4:

Działka o numerze ewidencyjnym 4 o powierzchni 4069 m² położona jest pomiędzy działkami 7 od północy i 5 od południa i wschodu. Od zachodu działka graniczy z działką drogową 8. Działka ma kształt prostokąta. Teren działki jest płaski z niewielkim pochyleniem w kierunku drogi. Teren działki jest częściowo zabudowany placami utwardzonymi. Pozostała część działki stanowi teren porośnięty trawami i niskopiennymi krzewami. Na terenie działki znajdują się dwie nieczynne studzienki rewizyjne kanalizacji sanitarnej. Działka posiada dostęp do ul. (...) poprzez działkę drogową nr 8.

W kwestii znajdujących się na działce placów utwardzonych oraz studzienek, zostaną one skruszone i usunięte przez Kupującego, względnie przez Nabywcę przed zawarciem Warunkowej Umowy Sprzedaży.

W związku z tym dla działki nr 4 należy rozpatrywać możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., tj. dla terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwalą Rady Miasta (...) nr (...) z 25 września 2008 r., działka nr 4 znajduje się na terenach działalności produkcyjno-usługowej (003-P/U41).

W związku z tym, że działka nr 4 na dzień zawarcia umowy warunkowej i przenoszącej będzie niezabudowana i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, przeniesienie własności prawa użytkowania wieczystego ww. działki na mocy umowy przenoszącej nie skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. - jako dostawa terenu niezabudowanego, będącego terenem budowlanym.

c) w przypadku działki nr 6:

Działka nr 6 o powierzchni 2042 m² położona jest pomiędzy działkami 2 od południa oraz działką 9 od północy. Teren jest porośnięty w strefie podszytu drzewami liściastymi typu klon, olsza, wierzba oraz niskopiennymi krzewami. Działka w części południowej jest terenem depresyjnym zalewowym. Działka ma dostęp do drogi dojazdowej wewnętrznej i pasa drogowego publicznego. Działka nie jest zabudowana budynkami, budowlami ani ich częściami. Działka stanowi zatem obszar niezabudowany, objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta (...) nr (...) z 25 września 2008 r., zgodnie z którym znajduje się w całości na terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (004-P/U41).

W związku z tym, że działka nr 6 jest niezabudowana i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, przeniesienie własności prawa użytkowania wieczystego ww. działki na mocy umowy przenoszącej nie skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. - jako dostawa terenu niezabudowanego, będącego terenem budowlanym.

d) w przypadku działki nr 3:

Działka nr 3 o pow. 3483 m² położona jest pomiędzy działkami nr 2 od północy oraz działką nr 11 od południa. Działka jest terenem depresyjnym zalewowym. Teren jest porośnięty w strefie podszytu drzewami liściastymi typu klon, olsza, wierzba oraz niskopiennymi krzewami. Działka ma dostęp do drogi dojazdowej. Na działce znajdują się budowie takie jak: stacja transformatorowa, napowietrzna linia niskiego napięcia i słupy oświetleniowe. Budowie te stanowią własność miejskiego zakładu energetycznego (...).

Jak wskazano już wyżej, istnienie na terenie działki nasadzeń nienależących do zbywcy (w tym przypadku stacji transformatorowej, napowietrznej linii niskiego napięcia i słupów oświetleniowy ch należących do miejskiego zakładu energetycznego (...)) nie może mieć wpływu na kwalifikację tego terenu jako terenu zabudowanego, gdyż naniesienia te nie będą w ogóle przedmiotem dostawy towarów.

W związku z tym działkę tę należy traktować jako obszar niezabudowany, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta (...) nr (...) z 25 września 2008 r., zgodnie z którym, znajduje się na terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (004-P/U41) oraz w niewielkim fragmencie znajduje się w terenach wód powierzchniowych śródlądowych - rzeka (...) (008-WS01).

Przewidywane jest, że - o ile będzie to możliwe - dojdzie do podziału działki i przedmiotem transakcji będzie ta wydzielona część, która nie stanowi wód powierzchniowych płynących i nie jest wyłączona z obrotu cywilnoprawnego.

W związku z tym, że działka nr 3 na dzień zawarcia umowy warunkowej i przenoszącej będzie zabudowana, jednakże naniesienia nie będą przedmiotem transakcji, wobec czego należą ją traktować jak działkę niezabudowaną. Tym samym jest status należy oceniać zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, przeniesienie własności prawa użytkowania wieczystego ww. działki na mocy umowy przenoszącej nie skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. - jako dostawa terenu niezabudowanego, będącego terenem budowlanym.

Ad. 2

Działka nr ewidencyjny 5 o powierzchni 29 779 m² położona jest pomiędzy działkami nr 7 i 4 od północy i działkami nr 9i 10od południa oraz działką drogową 8 od zachodu. Działka ma kształt wielokąta. Teren działki w większej części jest płaski, z kilkoma wzniesieniami w kierunku wschodnim rzeki (...). Teren jest porośnięty w strefie podszytu drzewami liściastymi typu klon, olsza, wierzba oraz niskopiennymi krzakami. Działka posiada dostęp do ul. (...) poprzez działkę drogową nr 8.

Na terenie działki w części północno-wschodniej położona jest hala namiotowa. Hala ta jest obiektem budowlanym, łatwo rozbieralnym, niepołączonym trwale z gruntem. Podstawowy konstrukcją tej hali jest lekki stalowy szkielet ramowo-kratowy przytwierdzony za pomocą kotew stalowych do podłoża. Ściany hali obłożone są blachą trapezową. Poszycie dachu stanowi plandeka PCV. Wymiary hali są następujące: 40.0 x 12.0 x 7.50 x 9.50 m (długość/szerokość/wysokość okapu/wysokość kalenicy). Hala ta ma formę hali namiotowej, wykorzystywanej na potrzeby garażowe i magazynowe, z możliwością całorocznego użytkowania. Dojazd do przedmiotowej hali wykonany jest z żelbetowych płyt stosowanych na drogach tymczasowych. Płyty stanowiące utwardzenie są łatwo rozbieralne. Zarówno hala, jak i płyty zostały posadowione na działce przez spółkę, która aktualnie wynajmuje nieruchomość, tj. D. Sp. z o.o.

W pierwszym wariancie przewiduje się, iż na dzień zawarcia warunkowej umowy przeniesienia własności prawa użytkowania wieczystego działki nr 5, na działce nadal posadowiona będzie hala namiotowa oraz płyty żelbetowe.

Jak zostało wskazane powyżej, hala namiotowa nie jest trwale połączona z gruntem.

W związku z tym nie spełnia definicji budynku z art. 3 pkt 2 PB. W orzecznictwie sądów administracyjnych (m.in. wyrok WSA w Poznaniu z 9 stycznia 2013 r. sygn. akt III SA/Po 887/12, wyrok WSA w Olsztynie z 14 stycznia 2015 r. sygn. akt I SA Ol 911/14, wyrok WSA w Warszawie z 13 marca 2018 r. sygn. akt III SA/Wa 1021/17, wyrok WSA w Gliwicach z 15 stycznia 2019 r. sygn. akt I SA/Gl 843/18) wskazuje się, że hal namiotowych nie zalicza się także do budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 PB.

Definicji budynku nie spełniają także płyty żelbetowe, a ponadto nie zostały one wymienione w art. 3 pkt 3 PB. która zawiera definicję budowli. Zgodnie z treścią tego przepisu, przez budowlę rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Tym samym należy podkreślić, iż niezależnie od tego czy na dzień zawarcia umowy warunkowej czy też umowy przenoszącej, na działce będzie znajdować się hala namiotowa i płyty, działkę tę należy traktować jako działkę niezabudowaną.

W związku z powyższym, w takim przypadku należy rozpatrywać możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. a więc dotyczącego dostawy terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta (...) nr (...) z 25 września 2008 r., działka nr 5 w przeważającej części obszaru znajduje się w terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (003-P/U41) oraz w mniejszej części swojego obszaru nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Planowany jest podział działki nr 5 w ten sposób, że wydzielone zostaną części stałe gruntu objęte ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i tylko one będą przedmiotem sprzedaży. Przedmiotem umowy będzie przeniesienie własności części działki nr 5 wstępnie oznaczona numerem 5C.

Reasumując, mając na względzie, że działka nr 5 w przyjętym wariancie na dzień zawarcia umowy przenoszącej będzie traktowana jako niezabudowana i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, przeniesienie własności prawa użytkowania wieczystego ww. działki na mocy umowy przenoszącej nie skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. - jako dostawa terenu niezabudowanego, będącego terenem budowlanym.

Ad. 3

W drugim wariancie przewiduje się, iż na dzień zawarcia umowy warunkowej przeniesienia własności prawa użytkowania wieczystego działki nr 5 na działce nie będą już posadowione hala namiotowa oraz płyty żelbetowe - zostaną usunięte przez wynajmującego nieruchomość, przed zawarciem Warunkowej Umowy Sprzedaży. Tym samym hala namiotowa i płyty żelbetowe (stanowiąca własność najemcy - klienta Sprzedającego) nie będą przedmiotem transakcji.

W związku z tym, w takim przypadku należy rozpatrywać możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., a więc dotyczącego dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta (...) nr (...) z 25 września 2008 r., działka nr 5 w przeważającej części obszaru znajduje się w terenach zabudowy produkcyjno-usługowej (003-P/U41) oraz w mniejszej części swojego obszaru nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Planowany jest podział działki nr 5 w ten sposób, że wydzielone zostaną części stałe gruntu objęte ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i tylko one będą przedmiotem sprzedaży. Przedmiotem umowy będzie przeniesienie własności części działki nr 5 wstępnie oznaczona numerem 5C.

Reasumując, mając na względzie, że działka nr 5 w przyjętym wariancie na dzień zawarcia umowy warunkowej jak i przenoszącej będzie niezabudowana i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, przeniesienie własności prawa użytkowania wieczystego ww. działki na mocy umowy przenoszącej nie skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. - jako dostawa terenu niezabudowanego, będącego terenem budowlanym.

Ad. 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u. w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. sygn. 0111-K.DIB3-1.4012.630.2017.2.JP niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Nabywca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Kupujący zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Kupującego działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działek, dla których dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt, ale i prawo użytkowania wieczystego gruntu spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r.s. 1 z późn. zm.):

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit.b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen "teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę".

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Ponadto, stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest to, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 4, 2, 6, 3 będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Ponadto mają Państwo również wątpliwość czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 5 będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług jeżeli na dzień zawarcia umowy warunkowej jak i przenoszącej będą/nie będą posadowione na niej hala namiotowa oraz płyty żelbetowe.

W opisie sprawy wskazaliście Państwo, że przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego działek nr 4, 2, 6, 3, 5.

Działka nr 4 - teren działki jest częściowo zabudowany placami utwardzonymi. Pozostała część działki stanowi teren porośnięty trawami i niskopiennymi krzewami. Na terenie znajdują się dwie nieczynne studzienki rewizyjne kanalizacji sanitarnej. Utwardzone place przeznaczone są do wyburzenia przed dniem zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży. Działka nr 3 - na działce znajdują się budowle takie jak: stacja transformatorowa, napowietrzna linia niskiego napięcia i słupy oświetleniowe. Budowle te stanowią własność miejskiego zakładu energetycznego.

Działka nr 2 - działka nie jest zabudowana budynkami, budowlami, ani ich częściami.

Działka nr 6 - działka nie jest zabudowana budynkami, budowlami ani ich częściami.

Działka nr 5 - na działce znajduje się hala namiotowa będąca obiektem budowlanym łatwo rozbieralnym, nietrwale związanym z gruntem. Wskazaliście Państwo, że w myśl przepisów ustawy - Prawo budowlane hala namiotowa nie jest budynkiem ani budowlą.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego:

- działka nr 4 znajduje się na terenach działalności produkcyjno - usługowej (003-P/U41),

- działka nr 3 znajduje się na terenach zabudowy produkcyjno - usługowej (004-P/U41) oraz w niewielkim fragmencie znajduje się w terenach wód powierzchniowych śródlądowych - rzeka (...) (008-WS01). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczono linie rozgraniczające tereny o rożnym przeznaczeniu. Przedmiotem sprzedaży będzie część działki oznaczona symbolem (004-P/U41),

- działki nr 2 i 6 znajdują się na terenach zabudowy produkcyjno - usługowej (004-P/U41),

- działka nr 5 znajduje się na terenach zabudowy produkcyjno - usługowej (003-P/U41) oraz na terenach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotem sprzedaży będzie część działki objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczona symbolem (003-P/U41).

Na działce nr 3 znajdują się: stacja transformatorowa, napowietrzna linia niskiego napięcia i słupy oświetleniowe. Obiekty te nie stanowią własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

Zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360.):

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury np. telekomunikacyjnej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia "przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel" zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie "dostawa towarów" akcentuje "własność ekonomiczną" funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że "wyrażenie "dostawa towarów" w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że "zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy, miało miejsce" (pkt 2).

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że "dostawa towarów" nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz powołanych wyżej przepisów Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że skoro naniesienia na działce nr 3 w postaci stacji transformatorowej, napowietrznej linii niskiego napięcia i słupów oświetleniowych, nie są własnością Sprzedającego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami.

Ponadto w odniesieniu do działki nr 5 na której znajdują się hala namiotowa oraz płyty żelbetowe należy wskazać, że dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt, a ww. naniesienia nie mogą być uwzględnione przy ustaleniu stawki podatku VAT dla tej dostawy gdyż jak wskazaliście Państwo w opisie sprawy są one nietrwale związana z gruntem i zgodnie z Prawem budowlanym nie stanowią budynku czy budowli.

W konsekwencji działki będące przedmiotem sprzedaży stanowią tereny niezabudowane. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika przeznaczenie terenu tych działek pod zabudowę produkcyjno - usługową.

Zatem przedmiotowe działki nr 4, 2, 6, 3, 5 stanowią teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych-niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W niniejszej sprawie wskazaliście Państwo, że działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Tym samym nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia działek nr 4, 2, 6, 3, 5 w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących tego, czy sprzedaż przez Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego działki nr 5 będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług jeżeli na dzień zawarcia umowy warunkowej, jak i przenoszącej będą posadowione na niej hala namiotowa oraz płyty żelbetowe oraz w sytuacji gdy na dzień zawarcia umowy warunkowej, jak i przenoszącej nie będą posadowione na niej hala namiotowa oraz płyty żelbetowe należy wskazać, że niezależnie od tego czy na dzień na dzień zawarcia umowy warunkowej, jak i przenoszącej będą lub nie będą znajdować się na działce nr 5 ww. naniesienia jej dostawa nie będzie podlegać zwolnieniu gdyż jak wskazano powyżej ww. naniesienia nie stanowią budynku czy budowli.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 4, 2, 6, 3, 5 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą także tego, czy Nabywcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działek.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej, planowana przez Sprzedającego sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nr 4, 2, 6, 3, 5 na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki. Zgodnie z Państwa wskazaniem Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT oraz planuje wykorzystywać nabyte działki do działalności opodatkowanej podatkiem VAT (tj. realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-logistyczno-producyjnego).

Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego działek nr 4, 2, 6, 3, 5.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

18 marca 2022 r. dokonali Państwo wpłaty w wysokości 1 600,00 zł tytułem opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej. W związku z tym, że na poczet wydania interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wykorzystana została opłata w kwocie 800,00 zł, kwota 800,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy - Ordynacja podatkowa:

Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.

Nienależna opłata w kwocie 800 zł uiszczona 18 marca 2022 r., zostanie - zgodnie z Państwa wolą wyrażoną we wniosku z 22 kwietnia 2022 r. - przekazem pocztowym na adres pełnomocnika.

Zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej:

Zwrot nienależnej opłaty następuje nie później niż w terminie 7 dni od dnia zakończenia postępowania w sprawie wydania interpretacji.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm. (dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).