0114-KDIP4-1.4012.166.2020.4.MK - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 6 kwietnia 2020 r. (data wpływu 6 kwietnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 czerwca 2020 r. (data wpływu 2 czerwca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 22 maja 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.166.2020.3.MK (doręczone w dniu 25 maja 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 kwietnia 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 czerwca 2020 r. (data wpływu 2 czerwca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 22 maja 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.166.2020.3.MK.

We wniosku złożonym przez: * Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. z o.o.

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Spółka Akcyjna

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, zwany dalej "Kupującym") ma zamiar nabyć od Spółki Akcyjnej (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, zwanego dalej "Sprzedającym") nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej "Transakcja"). W tym celu Sprzedający i Kupujący zawrą umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie "Zainteresowani') nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT ani ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 865 z późn. zm., dalej "ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych").

Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej Transakcji.

Sprzedający jest (i był od początku obowiązywania w Polsce podatku VAT) zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej Transakcji. Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego, zgodnie z brzmieniem statutu tej spółki, jest w szczególności:

* produkcja samochodów osobowych,

* produkcja pojazdów samochodowych przeznaczonych do przewozu towarów,

* produkcja pozostałych części i akcesoriów do pojazdów silnikowych, z wyłączeniem motocykli,

* wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający jest następcą prawnym P. w wyniku niżej opisanych zdarzeń i czynności prawnych.

P., produkujące samochody osobowe.

P. nabyło z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. tytuł wieczystego użytkowania gruntu, co zostało stwierdzone decyzją Wojewody.

Na podstawie art. 37 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych, Zarządzeniem z dnia 29 grudnia 1995 r. P. postawiona została w stan likwidacji w celu prywatyzacji. Z Zarządzenia tego wynikało nadto, że:

* likwidacja Przedsiębiorstwa następuje z inicjatywy własnej organu założycielskiego, w związku z uchwałą z dnia 24 października 1995 r., w celu realizacji podpisanej w dniu 14 listopada 1995 r., "umowy wspólnego przedsięwzięcia pomiędzy Skarbem Państwa Rzeczypospolitej Polskiej reprezentowanym przez Ministra Przemysłu i Handlu oraz przedsiębiorstwem państwowym z jednej strony, a A. i B. z drugiej",

* w nowo tworzonej spółce, w wyniku wniesienia do niej Przedsiębiorstwa, z wyjątkiem składników określonych w przedmiotowym Zarządzeniu, Skarb Państwa obejmie wszystkie udziały.

W dniu 29 lutego 1996 r. aktem założycielskim spółki z ograniczoną odpowiedzialnością założona została przez Skarb Państwa spółka pod nazwą "C." Sp.z.o.o., w której udziały w całości objął Skarb Państwa, w zamian za wkład niepieniężny w postaci przedsiębiorstwa państwowego, będący zarazem przedsiębiorstwem w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Spółka pod firmą "C." sp. z o.o. zarejestrowana została przez Sąd Rejonowy.

Decyzją Ministra Przemysłu i Handlu P. uznane zostało za zlikwidowane (wykreślone z rejestru przedsiębiorstw państwowych prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego).

Uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników spółki pod firmą "C." spółka z o.o. podwyższono kapitał zakładowy Spółki,. w którym udziały objęły "A." i "B." i równocześnie zmieniona została firma spółki z "C." Sp. z o.o. na "A. C." Sp. z o.o.

Uchwałą Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników spółki "A. C." sp. z o.o. z dnia 30 lipca 1999 r. przekształcono "A. C." sp. z o.o. w spółkę akcyjną pod firmą "A. C." S.A., której przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki "A. C." sp. z o.o.

Uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników spółki "A. C." S.A. z dnia 31 sierpnia 2004 r. zmieniono nazwę "A. C." S.A. na "C." S.A.

Wniesienie aportem przedsiębiorstwa państwowego na pokrycie kapitału zakładowego Sprzedającego nastąpiło bez podatku od towarów i usług (VAT), a tym samym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony przy tym nabyciu.

Majątek dawnego przedsiębiorstwa państwowego (grunty, budynki, budowle, infrastruktura, maszyny i urządzenia) był wykorzystywany przez Sprzedającego do produkcji samochodów i ich komponentów, aż do 2011 r.

Obiekty wybudowane na zdefiniowanych poniżej Nieruchomościach, stanowiące zdefiniowany poniżej Przedmiot Transakcji, (tj. grunty, budynki, budowle, inne obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane, szczegółowo opisane w dalszej części wniosku) były wykorzystywane przez Sprzedającego we własnym zakresie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (produkcja, montaż i demontaż samochodów, produkcja części zamiennych do samochodów, magazynowanie części samochodowych oraz ich sprzedaż), zarówno przez poprzednich właścicieli bądź użytkowników nieruchomości (od dnia wejścia w życie ustawy o podatku VAT z 1993 r.), jak i następnie przez Sprzedającego (od ich nabycia tj. od 1996 r.).

W związku z zakończeniem kontraktu z G. od marca 2011 r. działalność Sprzedającego w postaci produkcji samochodów i części samochodowych została zakończona i nie będzie podjęta.

Od marca 2011 r. Sprzedający podjął skuteczne działania mające na celu wykorzystanie posiadanego prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności obiektów budowlanych posadowionych na tym gruncie poprzez ich najem/dzierżawę (dalej łącznie "najem") lub wykorzystywał je na własne cele działalności gospodarczej. Budynki dawnych zakładów produkcyjnych straciły swój funkcjonalny charakter tj. służąc niegdyś do produkcji samochodów, nie są dalej wykorzystywane w tym celu, w związku z zaprzestaniem tej produkcji. W większości są to puste obiekty, przystosowane w możliwie największym stopniu do wynajmu, i przeznaczone oraz wykorzystywane na te cele.

Znacząca część zbywanych Nieruchomości była częściami wynajmowana w ramach czynności opodatkowanych VAT. Niewynajęta część Nieruchomości, zarówno obiekty biurowe jak i powierzchnie magazynowe, były wykorzystywane przez Sprzedającego na własne cele.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedający jest:

* użytkownikiem wieczystym nieruchomości;

* użytkownikiem wieczystym nieruchomości;

* użytkownikiem wieczystym nieruchomości;

* użytkownikiem wieczystym /właścicielem nieruchomości

* użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Niektóre z powyższych nieruchomości (ale nie wszystkie) mogą zostać zbyte przez Sprzedającego do dnia zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem.

Opis Przedmiotu Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będą:

(dalej łącznie: "Przedmiot Transakcji").

Sprzedający nie jest przedsiębiorstwem przesyłowym, a opisane we wniosku sieci energetyczne, wodno-kanalizacyjne, cieplne i teletechniczne są sieciami wewnętrznymi i stanowią jego własność. W związku z tym, stanowią one Przedmiot Transakcji i ich własność zostanie przeniesiona na Kupującego w wyniku Transakcji.

Na terenie Nieruchomości znajdują się dodatkowo:

1. Kolektor KD 2000 x 1500, który przechodzi przez Działkę (...), (...), (...). Kolektor stanowi własność MPWiK, które jest przedsiębiorstwem przesyłowym. Kolektor ten nie stanowi części składowej gruntu, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, wobec czego nie jest przedmiotem sprzedaży pomiędzy Zainteresowanymi.

2. Sieci teletechniczne, których właścicielem jest Orange i które przechodzą przez działki (...), (...). (...). Sieci te nie stanowią części składowej gruntu i nie są przedmiotem sprzedaży.

3. Rurociąg ciepła technologicznego, który przechodzi przez działkę (...) i którego właścicielem jest V., które jest przedsiębiorstwem przesyłowym. Rurociąg ten nie stanowi części składowej gruntu, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, wobec czego nie jest przedmiotem sprzedaży pomiędzy Zainteresowanymi.

4. Rura gazowa, która przechodzi przez działkę (...) i której właścicielem jest P. które jest przedsiębiorstwem przesyłowym. Rura ta nie stanowi części składowej gruntu, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, wobec czego nie jest przedmiotem sprzedaży pomiędzy Zainteresowanymi.

Opisane we wniosku budowle i inne obiekty oraz urządzenia budowlane są posadowione na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym stanowią nieruchomość w rozumieniu Kodeksu Cywilnego w powiązaniu z prawem budowlanym i nie stanowią ruchomości.

Ruchomości trwale połączone lub wbudowane w obiekty budowlane oraz przynależności, niezbędne do wykonywania umów najmu obciążających Nieruchomości zostaną sprzedane na rzez Kupującego w ramach dostawy budynków i uwzględnione zostaną w cenie budynków.

Wszelkie pozostałe ruchomości znajdujące się na Nieruchomościach, nie służące na potrzeby wynajmu, zostaną przeznaczone do sprzedaży (odrębnej od sprzedaży Przedmiotu Transakcji i na rzecz innego podmiotu niż Kupujący), bądź ulegną likwidacji.

Poniżej, Zainteresowani szczegółowo przedstawiają naniesienia znajdujące się na Nieruchomościach z podziałem na poszczególne działki gruntu wchodzące w skład poszczególnych Nieruchomości (wniosek obejmuje wyłącznie wskazane poniżej działki gruntu i znajdujące się na nich naniesienia, które będą Przedmiotem Transakcji):

(...)

Poszczególne ze wskazanych powyżej budynków/budowli/innych naniesień mogą znajdować się na więcej niż jednej działce wchodzącej w skład Nieruchomości - w takich przypadkach dany budynek/budowla/naniesienie zostały wskazane w opisie każdej z działek, na których się znajdują.

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w wyniku wykorzystywania ich na potrzeby własnej działalności gospodarczej Sprzedającego lub oddania ich w najem przez Sprzedającego.

Wskazane powyżej naniesienia - po ich ostatnim pierwszym zasiedleniu - nie były przedmiotem ulepszenia przekraczającego 30% ich wartości początkowej, lub w ogóle nie były przedmiotem ulepszenia.

W odniesieniu do wszystkich wskazanych powyżej naniesień, z zastrzeżeniem niżej wymienionych przypadków, od ostatniego pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat. Wyłącznie w przypadku:

mamy do czynienia z sytuacją, w której od momentu ich ostatniego pierwszego zasiedlenia (po ich ulepszeniu o ponad 30% wartości początkowej), do momentu dokonania planowanej Transakcji nie upłyną co najmniej dwa lata. Do ich pierwszego zasiedlenia doszło bowiem z chwilą oddania do używania ulepszenia które przekroczyło wartość 30% (lub suma kolejnych ulepszeń przekroczyła łącznie wartość 30% - w przypadku Budynku 51-L) ich wartości początkowej z chwili poprzedniego pierwszego zasiedlenia. Tym samym zostały one objęte pierwszym zasiedleniem z dniem 31 grudnia 2018 r.

Przy dokonywaniu wskazanych powyżej ulepszeń Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT.

Nieruchomości (ani poszczególne budynki lub budowle) nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT.

W dniu 20 kwietnia 2017 r. Sprzedający złożył do Biura (...) wniosek o:

* zmianę przeznaczenia nieruchomości, z obecnych terenów produkcyjno-usługowych PU-20, na tereny zabudowy mieszkaniowej M1.20,

* zmianę strefy funkcjonalnej, w której położone są Nieruchomości ze strefy miejskiej na strefę śródmieścia funkcjonalnego.

Wniosek do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, o zmianę przeznaczenia ponowiony został w 2019 r. i złożony do Prezydenta za pośrednictwem Biura (...).

Prezydent w dniu 8 maja 2019 r. ogłosił wezwanie do składania wniosków o zmianę MPZP w związku z Uchwałą. W dniu 13 czerwca 2019 r. Sprzedający złożył stosowny wniosek.

Opis organizacji przedsiębiorstwa Sprzedającego

Wszystkie nieruchomości Sprzedającego położone w Warszawie oraz w innych miastach, o których mowa powyżej, w tym będące Przedmiotem Transakcji, przyporządkowane są w celu obsługi i zarządzania nimi, z poniższym zastrzeżeniem, do komórki organizacyjnej Sprzedającego pod nazwą Biuro A. Przy czym niektóre nieruchomości są wynajęte w całości na rzecz jednego najemcy. W takim wypadku ich bieżąca obsługa oraz bieżące zarządzanie nimi obciążają najemcę i nie są realizowane przez Biuro A. Sprzedającego.

Główne funkcje realizowane przez Biuro A. to:

Funkcje Biura A., w którym na dzień złożenia wniosku nie ma zatrudnionych pracowników, nie są Przedmiotem Transakcji i nie przejdą na Kupującego.

W tym zakresie nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy na Kupującego na mocy obowiązujących przepisów prawa pracy. Brak jest, jak wyżej wskazano, jednostek organizacyjnych przypisanych do zbywanego majątku.

Co do zasady funkcje Biura A. pozostaną u Sprzedającego. W ramach negocjowanych warunków sprzedaży nie przewiduje się, że nastąpi przejście jakichkolwiek pracowników Sprzedającego do Kupującego. Niemniej nie można wykluczyć, że niektóre osoby świadczące usługi na rzecz Sprzedającego związane z Nieruchomościami podejmą współpracę z Kupującym, w tym do celów obsługi Nieruchomości, na podstawie umów zawieranych bez udziału Sprzedającego.

Po zaprzestaniu produkcji samochodów i części samochodowych zbywane Nieruchomości w większości są wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej w postaci wynajmu/dzierżawy, w ramach czynności opodatkowanych VAT. W przedsiębiorstwie Sprzedającego nie ma oddzielnych procedur i jednostek organizacyjnych odnoszących się tylko do Przedmiotu Transakcji.

Składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji nie są wyodrębnione pod względem organizacyjnym w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności nie stanowią one oddziału, zakładu, itp.

Sprzedający nie prowadzi dla zbywanych Nieruchomości odrębnej księgowości, nie sporządza odrębnego bilansu. Przedmiot Transakcji nie posiada własnych służb finansowo-księgowych, czy kadrowo-płacowych.

Tylko koszty bezpośrednie odnoszone są na poszczególne budynki albo powierzchnie magazynowe, place i inne obiekty/naniesienia. Są to takie koszty jak np.: koszty zużycia mediów, remonty, podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie i amortyzacja. Natomiast całość kosztów pośrednich nie jest odnoszona do poszczególnych obiektów, są to koszty wspólne, ogólnozakładowe, itp. - dotyczy to w szczególności takich pozycji kosztowych jak wynagrodzenia pracowników, różnego rodzaju usługi, zakupy materiałów.

Przychody ze sprzedaży dotyczące najmu poszczególnych obiektów przyporządkowywane są księgowo do tych obiektów.

Okoliczności towarzyszące Transakcji.

W związku z Transakcją planowane jest również przekazanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego posiadanej dokumentacji techniczno-budowlanej dotyczącej Przedmiotu Transakcji (np. uzyskanych decyzji jak np. pozwolenia budowlane, książek obiektów budowlanych, dokumentacji technicznej budynków i budowli). Ich przekazanie jest niezbędne z punktu widzenia prawa budowlanego w celu umożliwienia Kupującemu wypełnienia ustawowego obowiązku dotyczącego przechowywania dokumentacji budowlanej.

W związku z planowaną Transakcją może również dojść do przeniesienia na Kupującego niektórych decyzji administracyjnych innych niż wynikające z prawa budowlanego, a dotyczących sprzedawanych składników majątkowych, np. pozwoleń środowiskowych (w tym pozwolenia wodnoprawnego), świadectwa bezpieczeństwa dla użytkownika bocznicy kolejowej.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym takie, które są ekonomicznie i funkcjonalnie związane ze sprzedawanymi Nieruchomościami. Na Kupującego nie przejdą w szczególności:

Zainteresowani mają zamiar podzielić bieżące przychody i koszty związane z Nieruchomościami mając na uwadze moment przeniesienia posiadania Nieruchomości na Kupującego.

W wyniku Transakcji Kupujący wstąpi, z mocy prawa, w miejsce Sprzedającego w obowiązujące umowy najmu/dzierżawy powierzchni i lokali dotyczące sprzedawanych Nieruchomości.

Ponadto Zainteresowani nie mogą wykluczyć przeniesienia praw i obowiązków z innych umów z dostawcami usług niezbędnych dla utrzymania zbywanych Nieruchomości w stanie niepogorszonym, w szczególności:

* umów na dostawę mediów do Nieruchomości (np. ciepła, energii, wody, odprowadzania ścieków, usług telekomunikacyjnych, itp.),

* umów dotyczących świadczenia usług porządkowych, konserwacyjnych i technicznych,

* umowy o świadczenie usług ochrony obiektu.

Kupujący nie zamierza kontynuować wskazanych umów, a podjąć działania w celu zawarcia umów z dostawcami we własnym zakresie, z podmiotami wybranymi według własnego uznania. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Kupującego i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Nie można wykluczyć, że w okresie przejściowym:

* do czasu zawarcia umów przez Kupującego we własnym zakresie Sprzedający może refakturować nabywane usługi lub towary na rzecz Kupującego, w celu zapewniania możliwości korzystania z Nieruchomości w sposób niezakłócony,

* może dojść do dodatkowych uzgodnień między Kupującym i Sprzedającym, np. w zakresie wykorzystania lub najmu niewielkich części Nieruchomości (np. archiwum, pomieszczenia magazynowe, itp.), ustanowienia służebności, itp. na rzecz Sprzedającego.

W dniu zawarcia Transakcji Zainteresowani złożą oświadczenia do Urzędu Dozoru Technicznego o zmianie właściciela urządzeń zarejestrowanych w Urzędzie Dozoru Technicznego.

W związku z planowaną Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące Przedmiotu Transakcji, w celu przeprowadzenia przez Kupującego tzw. badania due dilligence.

W związku z tym, że Sprzedający posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Kupujący jest również podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą w odniesieniu do całości Nieruchomości (wszystkich budynków i budowli), do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Umowa sprzedaży będzie określała odrębnie cenę za grunty, budynki oraz budowle.

Na terenie Nieruchomości znajdują się ruchomości oraz nakłady na przedmiot najmu, które na podstawie postanowień umów najmu lub dzierżawy należą do najemców oraz w razie zakończenia stosunku najmu mogą być przez najemców usunięte z przedmiotu najmu zgodnie z postanowieniami tych umów.

Przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji będą wraz z Nieruchomościami także ruchomości trwale połączone lub wbudowane w obiekty budowlane oraz przynależności, niezbędne do wykonywania umów najmu obciążających Nieruchomości.

Sprzedający i Kupujący w umowie wyłączą rękojmię Sprzedawcy z tytułu wad fizycznych Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie mają być objęte w szczególności maszyny i urządzenia, w tym wyposażenie technologiczne procesu produkcyjnego, środki transportu, sprzęt IT i telefoniczny, sprzęt AGD, sejfy, obrazy i wybrane meble biurowe. Elementy te mogą być usunięte z Nieruchomości przez Sprzedającego już po dokonaniu dostawy Nieruchomości, w okresie wynikającym z umowy sprzedaży Nieruchomości lub odrębnej umowy.

Kupujący przejmie zobowiązania Sprzedającego do zmiany istniejących służebności przejazdu, zgodnie z postanowieniami umów zawartych przez Sprzedającego i ujawnionych Kupującemu w trakcie badania Due Diligence.

W związku z dokonaniem planowanej Transakcji Sprzedający nie planuje i nie rozpocznie procesu likwidacji bezpośrednio po Transakcji i będzie kontynuował dotychczasową działalność gospodarczą w okresie nie krótszym niż 1 rok w oparciu o inne składniki swojego majątku.

Planowana Transakcja będzie mieć miejsce w 2020 r.

Opis działalności Kupującego po Transakcji oraz opis inwestycji planowanej przez Kupującego

Po nabyciu Przedmiotu Transakcji, Kupujący będzie: (i) przygotowywał, a następnie realizował na Nieruchomościach inwestycje polegające na budowie i sprzedaży obiektów mieszkalnych, usługowych lub także innych ("Inwestycja"), tj. działalność opodatkowaną VAT, (ii) prowadził - w okresie przejściowym działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych Nieruchomości tj. działalność opodatkowaną VAT.

Istota Inwestycji

Zasadniczym celem gospodarczym Kupującego jest przygotowanie Nieruchomości pod budowę obiektów mieszkalnych lub usługowych, a następnie realizacja i sprzedaż tych obiektów, tj. działalność deweloperska. Z uwagi na aktualny stan faktyczny (istnienie naniesień budowlanych nie przydatnych na cele zamierzone przez Kupującego) i prawny (aktualne przeznaczenie planistyczne odmienne od zamierzonego przez Kupującego) Nieruchomości, w pierwszej kolejności Kupujący podejmie niezbędne działania przygotowawcze. Przedmiotowe działania polegać będą w szczególności na: (i) sukcesywnej rozbiórce istniejących budynków, budowli i pozostałych naniesień kolidujących z planami przyszłej zabudowy, (ii) opracowywaniu lub zlecaniu opracowania koncepcji planistycznych i architektonicznych, analiz technicznych (geotechnicznych, geodezyjnych czy środowiskowych) a także ekonomicznych, badań rynku, prawnych i innych koniecznych dla osiągnięcia najkorzystniejszych efektów z działalności deweloperskiej, (iii) występowaniu o wydanie rozstrzygnięć planistycznych i środowiskowych (przyjęcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości z uwagi na jej duży obszar lub wydawanie decyzji ustalających warunki zabudowy dla poszczególnych części Nieruchomości, uzyskiwanie decyzji środowiskowych), (iv) uzyskiwaniu warunków w zakresie infrastruktury, tj. skomunikowania Nieruchomości i poszczególnych jej części z przyległymi drogami publicznymi, zapewnienia dostaw mediów dla przyszłej zabudowy, (v) zlecaniu projektów budowlanych i uzyskiwaniu na ich podstawie pozwoleń na budowę, (vi) realizowaniu obiektów budowlanych w celu ich sprzedaży.

Ze względu na wielkość Nieruchomości i możliwość zróżnicowania przeznaczenia jej poszczególnych części (zabudowa mieszkaniowa, biurowa, itd.) Kupujący zakłada, że poszczególne części Nieruchomości mogą być zbywane (np. w drodze sprzedaży lub aportu) do powiązanych z Kupującym spółek celowych, które będą realizować wyodrębnione części Inwestycji. Realizacja zamierzeń deweloperskich przy pomocy wydzielonych spółek celowych jest działaniem standardowym na rynku nieruchomości.

Kupujący nie wyklucza także możliwości zbywania wybranych części Nieruchomości podmiotom nie powiązanym z Kupującym, w celu realizacji przedsięwzięć deweloperskich przez te podmioty.

Okres przejściowy

Z uwagi na istotne nakłady organizacyjne i finansowe oraz czasochłonność opisanych wyżej działań przygotowawczych, Kupujący w okresie przejściowym - tj. do czasu rozpoczęcia budowy poszczególnych budynków/innych naniesień będzie kontynuował działalność w zakresie najmu Nieruchomości, w tym w szczególności umów najmu, w które wstąpi zgodnie z przepisami prawa cywilnego. Należy zauważyć, że realizacja budowy budynków/innych naniesień na całym obszarze będzie rozłożona w czasie i może być realizowana nawet dłużej niż przez kilka lat.

Nieruchomości nie zostaną nabyte przez Kupującego w celu kontynuowania najmu na obecnie posadowionych tam obiektach, gdyż ten będzie realizowany tylko w okresie przejściowym, w założeniu do czasu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń pozwalających na budowę nowych obiektów, albo zmianę przeznaczenia nieruchomości (ewentualnie odsprzedaży części Nieruchomości).

Zakończenie najmu zgodnie z planami Kupującego może następować sukcesywnie, w szczególności po spełnieniu poniższych warunków:

* opracowaniu koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości;

* opracowaniu planów architektonicznych i budowlanych dotyczących przeprowadzenia nowej inwestycji;

* przygotowaniu innych analiz dotyczących planowanej inwestycji (np. prawnych, podatkowych, geodezyjnych, wodnoprawnych, geologicznych, środowiskowych);

* uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy poszczególnych działek;

* uzyskaniu ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę poszczególnych obiektów;

* rozpoczęcia prac wyburzeniowych.

Ze względu na wielkość Nieruchomości Kupujący zakłada, że spełnienie powyższych warunków i zakończenie działalności w zakresie najmu będzie realizowane etapami, osobno dla poszczególnych części Nieruchomości.

Poprzednie interpretacje indywidualne dotyczące Przedmiotu Transakcji oraz działek o numerach (...), (...), (...), (które nie mają być Przedmiotem Transakcji) wydane były dnia 20 lutego 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.40.2018.1.AM, dnia 25 kwietnia 2018 r. o sygn. 0114-KDIP4.4012.105.2018.2.k.r., dnia 24 czerwca 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.184.2019.5.RR dnia 26 czerwca 2019 r. o sygn. 0111-KDIB4.4014.179.2019.6.JKU, dnia 17 stycznia 2020 r. o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.568.2019.3.JG, dnia 17 stycznia 2020 r. o sygn. 0111-KDIB2-3.4014.24.2019.4.MD.

Należy wskazać, że dostawa Przedmiotu Transakcji z zastrzeżeniem jw. była już przedmiotem wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej złożonych w 2018 r. samodzielnie przez Sprzedającego oraz w 2019 r. łącznie z innym kupującym.

W związku z ww. wnioskami złożonymi przez Sprzedającego w 2018 i 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretacje indywidualne:

* z dnia 20 lutego 2018 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.40.2018.1.AM,

* z dnia 25 kwietnia 2018 r. o sygn. 0114-KDIP4.4012.105.2018.2.k.r.,

* z dnia 24 czerwca 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.184.2019.5.RR,

* z dnia 26 czerwca 2019 r. o sygn. 0111-KDIB4.4014.179.2019.6.JKU,

* z dnia 17 stycznia 2020 r. o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.568.2019.3.JG,

* z dnia 17 stycznia 2020 r. o sygn. 0111-KDIB2-3.4014.24.2019.4.MD.

Zainteresowani zwracają uwagę, że:

* niniejszy wniosek w odróżnieniu od wniosków składanych przez Sprzedającego w 2018 r. jest składany jako wniosek wspólny zarówno Sprzedającego jak i Kupującego, przez co zawiera dodatkowe pytania odnośnie prawa do odliczenia VAT oraz opodatkowania transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

* wskazuje dodatkowe aspekty tej konkretnej, Planowanej Transakcji,

* przedmiotem zapytania Zainteresowanych jest m.in. art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, który obowiązuje dopiero od 2019 r.

Ponadto, w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał przybliżoną datę transakcji sprzedaży Nieruchomości na III kwartał 2020 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, a nie czynność wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%?

3. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

* obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

* zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, o ile wystąpi (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawców:

W ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego:

1. Przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.

3. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

* obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

* zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, o ile wystąpi (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Wynika to z poniższej argumentacji.

Ad Pytanie 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle powyższych regulacji, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w przypadku gdy jest dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług (dalej "podatek VAT").

Zdaniem Zainteresowanych, w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, na gruncie podatku VAT, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a jedynie poszczególne składniki majątkowe Sprzedającego. Przedmiotem Transakcji nie będzie zatem przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część, ponieważ w jej wyniku dojdzie do sprzedaży jedynie części majątku Sprzedającego, przy czym zbywane składniki majątkowe nie tworzą u Sprzedającego zespołu zdolnego do funkcjonowania w obrocie gospodarczym jako samodzielny podmiot.

Zgodnie z przepisem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT "Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa".

Definicja legalna pojęcia "zorganizowanej części przedsiębiorstwa" (dalej: "ZCP") została zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z tymi przepisami ZCP to "organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania".

Ponadto, zdaniem Zainteresowanych, na podstawie orzecznictwa sądowego oraz wydanych i opublikowanych interpretacji organów podatkowych pojęciem przedsiębiorstwa należy posiłkować się również wprost z przepisu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), zgodnie z którym, przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego z Przedmiotu Transakcji wyłączone zostaną wchodzące w skład majątku Sprzedającego składniki majątku opisane w pkt 1, 4-9 powyżej (z tym, że - jak wcześniej wskazano - brane pod uwagę jest udzielenie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego ograniczonej licencji do korzystania z nazwy "C." tylko w związku z funkcjonującym w zakresie planowania przestrzennego pojęciem odwołującym się istnienia na terenie Nieruchomości zakładu C. i ewentualnego obowiązku zachowania oryginalnej bramy zakładu C.). Z kolei w zakresie punktu 2 Transakcja dotyczyć będzie tylko niektórych z nieruchomości Sprzedającego (prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku wraz z naniesieniami) oraz wyłącznie niektórych ruchomości Sprzedającego. W zakresie pkt 3, umowy najmu nie będą przedmiotem umowy sprzedaży, zaś ich przejście nastąpi niezależnie od woli stron na mocy odpowiednich postanowień Kodeksu cywilnego. W związku ze sprzedażą nie przejdą na Kupującego wszystkie umowy najmu zawarte przez Sprzedającego, a wyłącznie te, które są związane ze sprzedawanymi Nieruchomościami. Umowy najmu, które z mocy prawa przejdą na Kupującego nie są celem transakcji, zaś czerpanie pożytków (czynsz) będzie miało miejsce jedynie przejściowo, do czasu zagospodarowania / przygotowania nabywanych Nieruchomości do wykorzystania zgodnie z zamierzonym celem tj. zabudowy lub dalszej sprzedaży na cele zabudowy (działalność deweloperska).

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że Przedmiot Transakcji obejmuje przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, iż Przedmiot Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu opisanych wcześniej kluczowych składników, będących elementami definicji "przedsiębiorstwa" i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegająca opodatkowaniu VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy VAT jako zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

* interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: "(...) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy".

* stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPPl/443-1235/12-2/IGo), w której pojawia się stwierdzenie, że: "(...) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych".

* w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że "przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności".

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane także w nowszych interpretacjach indywidualnych np. w:

* interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r. (IPPP1/4512-1114/15-2/Kr),

* interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r. (ILPP5/4512-1-4/16-4/WB),

oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10.

Przesłanki istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z powołanymi przepisami, utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych i sądów administracyjnych, oraz Objaśnieniami Podatkowymi Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: "Objaśnienia MF"), aby uznać, że dana transakcja dotyczy ZCP, muszą zostać spełnione wszystkie następujące przesłanki:

Wyraźnie należy wskazać, że ZCP musi istnieć i funkcjonować jako takie już u zbywcy (tu Sprzedającego) i nie może powstać dopiero w ramach sprzedaży lub bezpośrednio po niej (u Kupującego).

Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/Kr, stwierdził: "Podstawowym wymogiem jest, więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)".

Podobne uwagi przedstawił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC.

Dodatkowo, zgodnie z Objaśnieniami MF, zasadą jest opodatkowanie transakcji dotyczącej nieruchomości jako dostawy towarów. Wyłącznie w drodze wyjątku może ona zostać uznana za czynności niepodlegającą VAT, o ile spełnia przesłanki do uznania przedmiotu sprzedaży za ZCP (s. 2 Objaśnień MF). Przy czym dla uznania sprzedawanego majątku za ZCP nie jest wystarczające spełnienie powołanej powyżej ustawowej definicji, jest to jedynie warunek konieczny. W przypadku braku spełnienia przesłanek warunkujących klasyfikację przedmiotu sprzedaży jako ZCP, mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Z kolei, jeśli przesłanki te są spełnione, przy ocenie czy przedmiotem sprzedaży jest ZCP, należy dodatkowo wziąć pod uwagę następujące okoliczności:

Oceny przedmiotu sprzedaży oraz zamiaru kontynuacji działalności należy dokonać na moment sprzedaży.

W przypadku, gdy dla kontynuowania działalności gospodarczej realizowanej przez sprzedawcę konieczne jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem sprzedaży, lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi ZCP (s. 3 Objaśnień MF).

W pierwszej kolejności należy jednakże ocenić, czy zbywany zespół składników majątkowych spełnia przesłanki uznania go za ZCP w świetle definicji zawartej w ustawie o VAT.

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że składniki majątkowe muszą być połączone czynnikiem organizacyjnym. Zespół przedmiotowych składników w istniejącym przedsiębiorstwie (potencjalnie spełniających definicję ZCP) musi mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika. Może być nim zarówno oddział, jak i forma w mniejszym stopniu wyodrębniona, jak np. departament, dział, wydział, placówka handlowa, etc.

W doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Innymi słowy, muszą istnieć procedury (zarządzania, podejmowania decyzji) wskazujące na odrębność potencjalnego ZCP od pozostałych składników.

Należy także wskazać, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wyodrębnienie organizacyjne wymaga by była wyodrębniona w strukturze przedsiębiorstwa kadra pracownicza (czynnik ludzki), przypisany wyłącznie do realizacji tych zadań, także wyodrębniony organizacyjnie. por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: "NSA") z dnia 28 stycznia 2019 r. o sygn. I FSK 293/17 (dalej: "Wyrok NSA"): "Naczelny Sąd Administracyjny uważa natomiast, że elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe i obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza".

Wyodrębnienie finansowe

Do uznania zespołu składników materialnych i niematerialnych za jednostkę wyodrębnioną finansowo wystarczy wskazanie istnienia podstawowych przejawów odrębności finansowej od pozostałej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe zachodzi już wtedy, gdy możliwe jest, na podstawie prowadzonych przez podatnika ewidencji, przyporządkowanie do ZCP pewnych elementarnych danych finansowych. Musi zatem wystąpić co najmniej sytuacja, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest odrębne określenie podstawowych danych finansowych, takich jak przychody i koszty, aktywa i pasywa, należności i zobowiązania do przedmiotowej części przedsiębiorstwa. W tym sensie finansowe oddzielenie składników materialnych i niematerialnych (łącznie z zobowiązaniami) rozumiane jest jako wykonywanie działalności lub funkcji w oparciu o osobny bilans i rachunek zysków i strat, tymczasowy bilans lub budżet, itp. O wyodrębnieniu finansowym może również świadczyć posiadanie własnego rachunku bankowego (lub subkonta w ramach rachunku przedsiębiorstwa), czy też sprawowanie okresowej kontroli sytuacji finansowej.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, wyodrębnienie finansowe nie musi oznaczać pełnej, całkowitej samodzielności finansowej. Brak formy zakładu lub oddziału nie oznacza zatem automatycznie, że w danym stanie faktycznym nie wystąpi ZCP.

Jednakże wyodrębnienie finansowe powinno być realizowane na gruncie przepisów o rachunkowości, a nie w dowolnej formie np. budżetu obiektu. Jak wskazał NSA w powoływanym powyżej wyroku NSA "Nieruchomość nie jest zatem formalnie wyodrębniona finansowo, gdyż "Budżet obiektu" nie funkcjonuje w oparciu o ustawę o rachunkowości i nie jest dokumentem sporządzanym w ramach sprawozdawczości finansowej Spółki. Nie można zatem wiązać z jego istnieniem, okoliczności wyodrębnienia finansowego".

Wyodrębnienie funkcjonalne

Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 7 listopada 2017 r., sygn. akt I SA/Rz 611/17 "Co do zasady sam zespół składników materialnych zwykle nie jest wystarczający do uznania za zorganizowane przedsiębiorstwo".

Zgodnie z definicją legalną ZCP zespół składników materialnych i niematerialnych musi nie tylko odznaczać się cechami wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej i finansowej w istniejącym przedsiębiorstwie, lecz również musi być przeznaczony do realizowania określonych zadań gospodarczych, oraz musi być zdolny do funkcjonowania w sposób samodzielny zarówno w ramach przedsiębiorstwa, jak i poza nim. Innymi słowy, przedmiotowy zespół składników materialnych i niematerialnych musi być na tyle samodzielny, że może jako odrębne przedsiębiorstwo samodzielnie realizować zadania, do których zostało przeznaczone, musi być to majątek wystarczający do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej (por. wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever). Ta możliwość samodzielnego funkcjonowania musi istnieć już w przedsiębiorstwie sprzedawcy, zaś nie będzie ona występować, jeśli nabywca jest zobowiązany do angażowania innych składników majątku niż wchodzące w skład przedmiotu sprzedaży, bądź podejmowania dodatkowych działań umożliwiających takie samodzielne funkcjonowanie.

NSA w wyroku z dnia 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16 stwierdził: "Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy". Oznacza to zatem, że nawet, jeśli dany zespół składników majątkowych, nie zostałby w strukturze przedsiębiorstwa wyodrębniony jako samodzielna komórka, dział, itp., to musi on tworzyć taką funkcjonalną całość, aby mógł działać jak taki odrębny element struktury - niezależnie od pozostałych składników majątku tego przedsiębiorstwa.

Należy przy tym zauważyć, że o funkcjonalnej całości nie można mówić w odniesieniu do składników, które co do zasady można wykorzystać do prowadzenia działalności, ale które funkcjonalnie wymagałyby w tym celu podejmowania żadnych dodatkowych działań by ta działalność była samodzielna.

W wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15 NSA stwierdził: "Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części".

W cytowanym wyroku NSA stwierdził również: "Owa niezależność prowadzenia działalności gospodarczej powinna być więc rozumiana w ten sposób, że zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. (...) Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu), nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 VATU".

Podobnie w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1090/12 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził: "Sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u.".

Z powyższych orzeczeń, a także Objaśnień MF, jasno wynika zatem, że do uznania zespołu składników (w tym w szczególności nieruchomości) za funkcjonalnie wyodrębnione w takim stopniu, aby uznać je za ZCP, nie wystarczy możliwość wykorzystania ich przez nabywcę do działalności gospodarczej tego samego typu, do jakiego wykorzystywał ją zbywca.

W zakresie wyodrębnienia funkcjonalnego, dla uznania danego zespołu składników za ZCP, składniki te muszą pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należy je traktować, jako zorganizowany, autonomiczny zespół składników powiązanych ze sobą ze względu na funkcje, jakim służą. Jednocześnie ZCP musi stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.

Dla zakwalifikowania określonego zespołu składników majątkowych jako ZCP, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie funkcjonalne to kryterium sprowadzające się do ustalenia, czy wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie przejąć zadania oraz samodzielnie funkcjonować na rynku, bez podejmowania dodatkowych działań i angażowania dodatkowych składników majątkowych.

Zdaniem Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji nie spełnia powyższej definicji ZCP. Na prawidłowość tej konkluzji wskazuje stopień wyodrębnienia zbywanego majątku w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego, który jest niewystarczający do spełnienia przesłanek wynikających z definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych, brak wyodrębnienia zbywanego majątku w tych obszarach stanowi wystarczający argument przeciwko kwalifikacji sprzedawanych składników majątkowych jako ZCP.

Brak wystarczającego wyodrębnienia zbywanego majątku u Sprzedającego.

Brak wyodrębnienia organizacyjnego

Składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji nie zostały wydzielone organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego w postaci oddziału lub zakładu, co świadczyłoby o intencji prowadzenia działalności przy ich wykorzystaniu jako całkowicie samodzielnej. Brak jest również innych czynników o charakterze organizacyjnym, które pozwoliłyby na jednoznaczne rozgraniczenie zbywanego majątku od pozostałego majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego, chociażby w formie o mniejszym stopniu wyodrębnienia niż oddział lub zakład.

Brak jest oddzielnych procedur organizacyjnych (np. regulaminów) odnoszących się tylko do sprzedawanego majątku, co również przemawia przeciwko możliwości uznania tego majątku za wyodrębniony organizacyjnie w relacji do pozostałej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Brak jest pracowników organizacyjnie przypisanych do danego majątku. Nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy na Kupującego na mocy przepisów prawa pracy.

W świetle powyższego, planowana Transakcja "przecinała" będzie istniejące relacje wewnętrzne przedsiębiorstwa Sprzedającego. Takie "rozerwanie" relacji obecnych w przedsiębiorstwie Sprzedającego powoduje, że zdaniem Zainteresowanych nie zostaną spełnione warunki w zakresie odrębności organizacyjnej, konieczne do zakwalifikowania składników majątkowych jako ZCP.

Fakt, że po sprzedaży Kupujący może podpisać umowy o pracę z dotychczasowymi pracownikami Sprzedającego - co nie będzie objęte Przedmiotem Transakcji, ani negocjacji czy uzgodnień Sprzedającego i Kupującego - nie może wpływać na kwalifikację podatkową Transakcji.

Brak wyodrębnienia finansowego

W przedsiębiorstwie Sprzedającego brak jest wydzielenia finansów dotyczących zbywanego majątku oraz dotyczących pozostałych składników majątku. W szczególności, o braku wyodrębnienia finansowego zbywanego majątku świadczy to, że na potrzeby tego majątku:

* nie jest prowadzona odrębna od pozostałej części przedsiębiorstwa księgowość, brak także, zgodnie z zasadami prowadzenia ksiąg, możliwości wyodrębnienia kosztów i przychodów związanych z Nieruchomościami (jest to możliwe wyłącznie w stosunku do kosztów bezpośrednich, i przychodów z najmu, ale brak jest możliwości wyodrębnienia udziału w kosztach pośrednich i ogólnych Sprzedającego przypadających na Nieruchomości);

* nie jest sporządzany odrębny bilans;

nie ma odrębnych służb finansowo-księgowych, czy kadrowo-płacowych przypisanych do zbywanego majątku.

W konsekwencji, nie istnieje możliwość określenia pozycji finansowej wyłącznie w zakresie zbywanego majątku (tj. wskazania przychodów kosztów, aktywów i pasywów dotyczących wyłącznie tego majątku), w tym wyrażająca się w możliwości sporządzenia odrębnych sprawozdań finansowych. W tym kontekście, planowana sprzedaż Nieruchomości spowoduje, podobnie jak w aspekcie struktury organizacyjnej przedsiębiorstwa Sprzedającego, przecięcie istniejących relacji wewnętrznych o charakterze finansowym (np. zbywane składniki majątkowe przestaną być uwzględniane w całościowym sprawozdaniu finansowym Sprzedającego, ogólnofirmowe służby księgowe przestaną w tym zakresie sporządzać ewidencje). W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, nie można twierdzić, iż zbywany majątek cechuje oddzielność finansowa, przemawiająca za klasyfikacją tego majątku jak ZCP. Co więcej, Kupujący nie nabywa ani nie przejmuje również długów Sprzedającego, w tym w szczególności takich, które odnosiłyby się do zbywanego majątku. W tym względzie należy wprost wskazać na treść przepisu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, który definiuje zorganizowaną część przedsiębiorstwa jako " (...) zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań (...)". Długi (tj. zobowiązania finansowe) stanowią immanentny element każdego przedsiębiorstwa. Fakt, że Kupujący nie przejmuje żadnych długów związanych ze zbywanym majątkiem także świadczy o braku finansowego wyodrębnienia Przedmiotu Transakcji w stopniu, w jaki wymaga tego definicja legalna ZCP.

Brak wyodrębnienia funkcjonalnego

W doktrynie nie budzi wątpliwości, że nie wystarczy sama suma poszczególnych składników majątkowych, aby stwierdzić, że jeżeli przy ich pomocy będzie można realizować zadania gospodarcze, to mamy do czynienia z ZCP. Poza przesłanką istnienia zespołu składników majątkowych musi bowiem występować odpowiedni stopień zorganizowania, w szczególności pod kątem możliwości wykonywania samodzielnych funkcji. Kluczowe jest zatem nie to, jakie dokładnie składniki majątkowe stanowią Przedmiot Transakcji oraz czy potencjalnie są one wystarczające do prowadzenia działalności przez nabywcę, lecz czy ich umiejscowienie oraz otoczenie organizacyjno-finansowe w przedsiębiorstwie daje możliwość samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Jak wykazano powyżej składniki majątkowe Sprzedającego będące Przedmiotem Transakcji, w takim kształcie jaki został przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego, nie stanowią ZCP. Przedmiot Transakcji nie cechuje się wyodrębnieniem organizacyjnym ani finansowym. Wobec braku wyodrębnienia zbywanego majątku na wymienionych dwóch obszarach, trudno jest w ogóle rozważać jego ewentualne wyodrębnienie funkcjonalne. Zdaniem Zainteresowanych, brak wydzielenia organizacyjnego i finansowego w stosunku do zbywanego majątku de facto przekłada się na brak możliwości przejęcia przez ten majątek samodzielnych zadań i samodzielnego funkcjonowania na rynku, tj. na brak wyodrębnienia na płaszczyźnie funkcjonalnej.

Jak wskazano powyżej, zbywany majątek nie ma przypisanych odrębnych, własnych funkcji w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Stanowi on (pod względem pełnionych funkcji i przypisanych zadań) część większej całości i jako taki nie jest zdolny do funkcjonowania w sposób samodzielny. Co więcej, brak zdolności do całkowicie samodzielnego funkcjonowania wystąpi w szczególności, gdy zbywany majątek znajdzie się poza istniejącym przedsiębiorstwem Sprzedającego (którego częścią jest obecnie), tj. po sprzedaży. Stan ten występuje także obecnie, tj. przed sprzedażą.

Mając na uwadze, że ocena sprzedawanego zespołu składników materialnych i niematerialnych powinna być dokonywana zarówno w odniesieniu do sposobu jego funkcjonowania w przedsiębiorstwie sprzedawcy, jak i na sam moment sprzedaży, nie można w tym przypadku uznać, by majątek ten obecnie był zdolny do samodzielnego funkcjonowania, czy by sprzedawany majątek był zdolny do samodzielnego funkcjonowania. Taka ocena zaś jest warunkiem uznania, że w przedsiębiorstwie Sprzedającego funkcjonuje ZCP w rozumieniu przepisów prawa podatkowego i że jest ono Przedmiotem Transakcji.

Reasumując ocenę na gruncie definicji ustawowej ZCP, zbywany majątek nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego ani na płaszczyźnie organizacyjnej, ani finansowej, ani funkcjonalnie. Nie mógłby również funkcjonować na rynku jako samodzielne przedsiębiorstwo po odłączeniu go od przedsiębiorstwa Sprzedającego, a przede wszystkim obecnie nie funkcjonuje w ten sposób w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. W konsekwencji, Zainteresowani stoją na stanowisku, że Przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z tym dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Z ostrożności Zainteresowani wskazują, że nawet jeśli uznać, że w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego spełnione są przesłanki do uznania Przedmiotu Transakcji za ZCP (z czym Zainteresowani nie zgadzają się z powodów opisanych powyżej), należy wziąć pod uwagę dodatkowe okoliczności wynikające z Objaśnień MF, które warunkują uznanie Transakcji za sprzedaż ZCP wyłączoną spod opodatkowania VAT. Są to: zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedawcę przy pomocy tych składników majątkowych oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności.

Zgodnie z pkt 4.4. Objaśnień MF dla ustalenia zamiaru kontynuowania działalności przez nabywcę "należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę. Zatem w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy (np. w formie korespondencji elektronicznej / mailowej)" (s. 7 Objaśnień MF).

Wyraźnie także wskazano, że "kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem - na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych" (s. 8 Objaśnień MF). Z taką sytuacją mamy do czynienia w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, Kupujący, m.in. ze względu na wielkość Nieruchomości, przewiduje bowiem w okresie przejściowym - tj. do czasu rozpoczęcia budowy poszczególnych budynków/innych naniesień - kontynuację działalności w zakresie najmu. Sytuacji opisanej we wniosku odpowiada podany w Objaśnieniach przykład 4 obejmujący sprzedaż wynajmowanych nieruchomości na rzecz nabywcy prowadzącego działalność deweloperską.

Jak wskazuje MF w objaśnieniach "Na tle sytuacji wskazanej w Przykładzie 4 za przykłady działań, które mogą świadczyć o braku zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności gospodarczej zbywcy należy uznać:

* zlecenie opracowania koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości;

* zlecenie opracowania planów architektonicznych/budowlanych dotyczących przeprowadzenia nowej inwestycji;

* zlecenie innych analiz dotyczących planowanej inwestycji (np. prawnych, podatkowych, geodezyjnych, wodnoprawnych, geologicznych, środowiskowych);

* wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

* wystąpienie o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę" (s. 9 Objaśnień MF).

Podobne okoliczności będą, występować w zdarzeniu przyszłym opisanym w niniejszym wniosku.

Wyraźnie należy podkreślić, że brak zamiaru kontynuacji powinien występować na dzień dokonania transakcji i wynikać z dowodów potwierdzających istnienie takiego zamiaru, w tym zakresie cel zakupu Nieruchomości przez Kupującego (działalność deweloperska i prowadzenie Inwestycji) znajdzie swoje odzwierciedlenie w dokumentacji dotyczącej sprzedaży. Jak wskazuje MF w objaśnieniach (s. 7) "Zaznaczyć należy, że jeżeli w takiej sytuacji - po pewnym czasie - zostanie zmieniony - np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej podatnika - sposób wykorzystania nieruchomości brak jest podstaw do uznania, że nabywca nie miał zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę". Tym samym późniejsza (po zawarciu umowy sprzedaży) zmiana tego zamiaru (czego Zainteresowani na moment zawarcia umowy nie przewidują) nie będzie wpływać na ocenę zasad opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT. Uwzględniając powyższe, Zainteresowani stoją na stanowisku, że dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła transakcji dotyczącej ZCP w rozumieniu ustawy o VAT. Wynika to po pierwsze z tego, że Przedmiot Transakcji nie spełnia definicji ZCP zawartej w Ustawie o VAT, ze względu na brak wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego, które umożliwiałoby samodzielną działalność Przedmiotu Transakcji i Kupujący nabywa Nieruchomości z zamiarem realizacji Inwestycji.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

* będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy VAT i

* nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT,

w konsekwencji: dostawa Przedmiotu Transakcji w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad Pytanie 2

Jak już wskazano powyżej, planowana Transakcja w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W ocenie Zainteresowanych, z racji tego, że Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji są nieruchomościami komercyjnymi, do ich sprzedaży nie mogą znaleźć zastosowania jakiekolwiek stawki obniżone VAT (w tym np. stawka 8% VAT).

Natomiast zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) stosuje się analogiczne zasady opodatkowania (w tym stawkę podatku), jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem znajdujących się na danej nieruchomości zabudowanej. W przypadku, gdy dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

W treści ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu od VAT.

Mając na uwadze powyższe należy również przeanalizować, w szczególności w kontekście pytania nr 2 postawionego przez Zainteresowanych, czy Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania VAT.

Niepodleganie Transakcji zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT "Zwalnia się od podatku: (...) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego".

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Wyraźnie należy powtórzyć za przedstawionym powyżej opisem zdarzenia przyszłego, że Nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT, a tym samym warunki stosowania tego zwolnienia nie są spełnione i zwolnienie określone powyżej wskazanym przepisem nie ma zastosowania.

Podleganie Transakcji zwolnieniu od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z kolei zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT "Zwalnia się od podatku: (...) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Zgodnie z powołanym przepisem, dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlania lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata. Istotne jest zatem przeanalizowanie, czy w niniejszej sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia przedmiotowych nieruchomości.

Pierwsze zasiedlenie zostało zdefiniowane na potrzeby podatku od towarów i usług w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i zgodnie z zawartą tam definicją oznacza "oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

W ocenie Zainteresowanych w ramach zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku mamy do czynienia z rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne. Zabudowania znajdujące się na Nieruchomości były wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej od dnia ich wybudowania, w odniesieniu do znaczącej części naniesień nastąpiło to jeszcze przed wejściem w życie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z 1993 r. Ewentualne ulepszenia odbywały się w trakcie korzystania z naniesień, lub w sytuacji wyłączenia z użytkowania danego naniesienia w związku z prowadzonymi pracami, użytkowanie było rozpoczynane najpóźniej po oddaniu ulepszenia do używania. Tym samym każdy obiekt był faktycznie wykorzystywany ("konsumowany" w rozumieniu Dyrektywy 112) od dnia rozpoczęcia jego użytkowania po wybudowaniu, lub ulepszeniu o ponad 30% wartości początkowej lub nabyciu.

Naniesienia znajdujące się na Nieruchomościach, co do zasady nie były ulepszane od momentu ich ostatniego pierwszego zasiedlenia o ponad 30% wartości początkowej. Jedynie w przypadku poniższych obiektów, od ich ostatniego pierwszego zasiedlenia (po ulepszeniu o ponad 30%) nie upłyną co najmniej dwa lata do dnia planowanej Transakcji (w 2020 r.):

1. Rurociągu - był ulepszany powyżej 30% w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.), od którego to czasu był używany przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej VAT,

2. Sieci elektroenergetycznych - były ulepszone powyżej 30% w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.), od którego to czasu były one używane przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej VAT,

3. Budynku 51-L - był ulepszany poniżej 30% wartości początkowej w poszczególnych latach: w 2015 r. - 5,38%, w 2016 r. (30 listopada 2016 r.) - 7,28%, w 2017 r. (30 listopada 2017 r.) -12,46%, w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.) - 2,28%. Jednakże wartość łączna wszystkich ulepszeń (suma) odniesiona do wartości początkowej sprzed ulepszenia w 2015 r., wyniosła 30,4% tej wartości. Od 31 grudnia 2018 budynek był używany przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej VAT.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych odnośnie sposobu obliczania progu 30% ulepszeń znajduje swoje potwierdzenie zarówno w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych jak sądów administracyjnych. Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 listopada 2014 r. o sygn. IPPP1/443-1035/14-3/MPe oraz utrzymującym ją w mocy wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 13 października 2015 r. w sprawie o sygn. III SA/Wa 743/15, na który skarga kasacyjna została oddalona przez NSA wyrokiem z dnia 8 grudnia 2017 r. w sprawie o sygn. I FSK 567/16 "Wartość poniesionych nakładów - w celu wyliczenia udziału procentowego należy odnosić do wartości historycznej (wynikającej z każdego kolejnego momentu pierwszego zasiedlenia). W celu zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy ustalić, czy i kiedy wartość ulepszeń przekroczyła 30% "ostatniej" wartości historycznej, jaki okres upłynął od tego zdarzenia, w którym to przekroczenie nastąpiło oraz w jaki sposób obiekt budowlany był wykorzystywany. Jeżeli wartość nakładów przekroczyła 30% wartości i obiekt był wydany w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem, dzierżawa) wówczas jego dostawa w okresie krótszym niż 2 lata od zdarzenia, w którym wartość ulepszeń przekroczyła 30%, nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie tego przepisu". Zgodnie z powyższym należy sumować wydatki na ulepszenie dokonane po pierwszym zasiedleniu do czasu, w którym przekraczają ona 30%, bowiem wyłącznie wówczas może dojść do kolejnego pierwszego zasiedlenia zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i ustaleniu nowej wartości początkowej na potrzeby wyliczenia stopnia ulepszenia danych budynków budowli lub ich części. Analogiczne stanowisko zajmowane jest również w najnowszych interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - np. w interpretacjach z dnia 19 grudnia 2018 r., o sygn. IPPP1/443-1038/14-6/MP oraz z dnia 22 sierpnia 2018 r., o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.399.2018.1.JG.

Mając na uwadze, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym naniesienia znajdujące się na Nieruchomościach (z wyjątkiem Rurociągu, Sieci elektroenergetycznych, Budynku 51-L) są użytkowane na potrzeby własne lub oddane w najem znacznie ponad 2 lata od dnia ich pierwszego zasiedlenia po ich wybudowaniu, nabyciu lub ulepszeniu o ponad 30% wartości początkowej, a tym samym w ocenie Zainteresowanych od ich "pierwszego zasiedlenia" minęło co najmniej dwa lata. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych co do zasady, do dostawy Nieruchomości (tj. dostawy znajdujących się na nich budynków i budowli) znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z kolei dostawa Rurociągu, Sieci elektroenergetycznej i Budynku 51-L nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT Transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

W związku z tym, skoro Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, to zostanie spełniony także warunek drugi, a w konsekwencji w ocenie Zainteresowanych przedmiotowa Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23% ponieważ:

* dostawa Rurociągu, Sieci elektroenergetycznej, Budynku 51-L nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przez co w ocenie Zainteresowanych podlega obligatoryjnie opodatkowaniu VAT,

* w stosunku do dostawy Nieruchomości w pozostałym zakresie Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wybierając opodatkowanie dostawy VAT.

W tym miejscu Zainteresowani wskazują, że z ostrożności oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, które zamierzają złożyć przed dniem Transakcji, zostanie przez nie złożone w stosunku do dostawy całości Nieruchomości (wszystkich budynków i budowli), a więc również w stosunku do dostawy Rurociągu, Sieci elektroenergetycznej, Budynku 51-L.

Niepodleganie Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT "zwalnia się od podatku: (...) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Mając na uwadze zastrzeżenie zawarte w powołanym przepisie, które wskazuje, że obejmuje ono tylko dostawę budynków budowli i ich części "nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10" oraz powyżej przedstawione stanowisko Zainteresowanych, że dostawa zabudowań znajdujących się na Nieruchomości co do zasady (z wyjątkiem Rurociągu, Sieci elektroenergetycznych, Budynku 51-L) korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, powyżej wskazane zwolnienie nie ma zastosowania. Powyższe zasady opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji sygn. IPPP1/443-1218/11- 2/AW z dnia 7 września 2011 r. wskazując, że: "Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie".

Dodatkowo, aby możliwe było zastosowanie zwolnienia od VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, spełnione muszą być łącznie następujące warunki:

Powyższe podejście potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 19 sierpnia 2016 r., IPPP3/4512-494/16-4/RD, wskazując, że: "Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dla budynku (...) zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki".

W konsekwencji Rurociąg, Sieci elektroenergetyczne jak i Budynek 51-L nie będą także korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający miał prawo do odliczenia VAT od dokonanych ulepszeń, przez co nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania tego zwolnienia.

Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie podlegania Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Wobec powyższego, z uwzględnieniem powołanych przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a, art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT:

* dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie korzystać ani ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, ani w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT,

* dostawa Rurociągu, Sieci elektroenergetycznej, Budynku 51-L nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przez co w ocenie Zainteresowanych podlega obligatoryjnie opodatkowaniu VAT,

* w stosunku do dostawy Nieruchomości w pozostałym zakresie Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie dostawy VAT.

W konsekwencji dostawa Przedmiotu Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem stawki w wysokości 23% zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad Pytanie 3

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Przedmiotu Transakcji przez Kupującego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

* Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

* po nabyciu Przedmiotu Transakcji, Kupujący będzie: (i) realizował na Nieruchomości Inwestycję tj. działalność opodatkowaną VAT, (ii) prowadził - w okresie przejściowym działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych Nieruchomości tj. działalność opodatkowaną VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Przedmiotu Transakcji (lub do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym), skoro Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy całości Nieruchomości, a Kupujący otrzyma od Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturę VAT potwierdzającą faktyczne dokonanie Transakcji.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 stycznia 2018 r., 0114-KDIP1-1.4012.618.2017.2.AO, w której organ ten stwierdził, że "w konsekwencji, skoro Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Spółce, po nabyciu nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości w zakresie w jakim Spółka będzie wykorzystywała nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT".

W przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z przepisem art. 87 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji "przedsiębiorstwa". Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest "zespołem składników". Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

* istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

* zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

* składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

* zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi. W tym celu Sprzedający i Kupujący zawrą umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Przedmiotem Transakcji będą:

Obiekty wybudowane na zdefiniowanych poniżej Nieruchomościach, stanowiące zdefiniowany poniżej Przedmiot Transakcji, (tj. grunty, budynki, budowle, inne obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane, szczegółowo opisane w dalszej części wniosku) były wykorzystywane przez Sprzedającego we własnym zakresie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (produkcja, montaż i demontaż samochodów, produkcja części zamiennych do samochodów, magazynowanie części samochodowych oraz ich sprzedaż), zarówno przez poprzednich właścicieli bądź użytkowników nieruchomości (od dnia wejścia w życie ustawy o podatku VAT z 1993 r.), jak i następnie przez Sprzedającego (od ich nabycia tj. od 1996 r.). W związku z zakończeniem kontraktu z G. od marca 2011 r. działalność Sprzedającego w postaci produkcji samochodów i części samochodowych została zakończona i nie będzie podjęta.

Od marca 2011 r. Sprzedający podjął skuteczne działania mające na celu wykorzystanie posiadanego prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności obiektów budowlanych posadowionych na tym gruncie poprzez ich najem/dzierżawę (dalej łącznie "najem") lub wykorzystywał je na własne cele działalności gospodarczej. Budynki dawnych zakładów produkcyjnych straciły swój funkcjonalny charakter tj. służąc niegdyś do produkcji samochodów, nie są dalej wykorzystywane w tym celu, w związku z zaprzestaniem tej produkcji. W większości są to puste obiekty, przystosowane w możliwie największym stopniu do wynajmu, i przeznaczone oraz wykorzystywane na te cele. Znacząca część zbywanych Nieruchomości była częściami wynajmowana w ramach czynności opodatkowanych VAT. Niewynajęta część Nieruchomości, zarówno obiekty biurowe jak i powierzchnie magazynowe, były wykorzystywane przez Sprzedającego na własne cele.

Sprzedający nie jest przedsiębiorstwem przesyłowym, a opisane we wniosku sieci energetyczne, wodno-kanalizacyjne, cieplne i teletechniczne są sieciami wewnętrznymi i stanowią jego własność. W związku z tym, stanowią one Przedmiot Transakcji i ich własność zostanie przeniesiona na Kupującego w wyniku Transakcji.

Wszystkie nieruchomości Sprzedającego położone w Warszawie oraz w innych miastach, o których mowa powyżej, w tym będące Przedmiotem Transakcji, przyporządkowane są w celu obsługi i zarządzania nimi, z poniższym zastrzeżeniem, do komórki organizacyjnej Sprzedającego pod nazwą Biuro A. Przy czym niektóre nieruchomości są wynajęte w całości na rzecz jednego najemcy. W takim wypadku ich bieżąca obsługa oraz bieżące zarządzanie nimi obciążają najemcę i nie są realizowane przez Biuro A. Sprzedającego.

Główne funkcje realizowane przez Biuro A. to:

Funkcje Biura A., w którym na dzień złożenia wniosku nie ma zatrudnionych pracowników, nie są Przedmiotem Transakcji i nie przejdą na Kupującego. W tym zakresie nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy na Kupującego na mocy obowiązujących przepisów prawa pracy. Brak jest, jak wyżej wskazano, jednostek organizacyjnych przypisanych do zbywanego majątku. Co do zasady funkcje Biura A. pozostaną u Sprzedającego. W ramach negocjowanych warunków sprzedaży nie przewiduje się, że nastąpi przejście jakichkolwiek pracowników Sprzedającego do Kupującego. Niemniej nie można wykluczyć, że niektóre osoby świadczące usługi na rzecz Sprzedającego związane z Nieruchomościami podejmą współpracę z Kupującym, w tym do celów obsługi Nieruchomości, na podstawie umów zawieranych bez udziału Sprzedającego. Po zaprzestaniu produkcji samochodów i części samochodowych zbywane Nieruchomości w większości są wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej w postaci wynajmu/dzierżawy, w ramach czynności opodatkowanych VAT. W przedsiębiorstwie Sprzedającego nie ma oddzielnych procedur i jednostek organizacyjnych odnoszących się tylko do Przedmiotu Transakcji.

Składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji nie są wyodrębnione pod względem organizacyjnym w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności nie stanowią one oddziału, zakładu, itp. Sprzedający nie prowadzi dla zbywanych Nieruchomości odrębnej księgowości, nie sporządza odrębnego bilansu. Przedmiot Transakcji nie posiada własnych służb finansowo-księgowych, czy kadrowo-płacowych. Tylko koszty bezpośrednie odnoszone są na poszczególne budynki albo powierzchnie magazynowe, place i inne obiekty/naniesienia. Są to takie koszty jak np.: koszty zużycia mediów, remonty, podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie i amortyzacja. Natomiast całość kosztów pośrednich nie jest odnoszona do poszczególnych obiektów, są to koszty wspólne, ogólnozakładowe, itp. - dotyczy to w szczególności takich pozycji kosztowych jak wynagrodzenia pracowników, różnego rodzaju usługi, zakupy materiałów. Przychody ze sprzedaży dotyczące najmu poszczególnych obiektów przyporządkowywane są księgowo do tych obiektów.

W związku z Transakcją planowane jest również przekazanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego posiadanej dokumentacji techniczno-budowlanej dotyczącej Przedmiotu Transakcji (np. uzyskanych decyzji jak np. pozwolenia budowlane, książek obiektów budowlanych, dokumentacji technicznej budynków i budowli). Ich przekazanie jest niezbędne z punktu widzenia prawa budowlanego w celu umożliwienia Kupującemu wypełnienia ustawowego obowiązku dotyczącego przechowywania dokumentacji budowlanej. W związku z planowaną Transakcją może również dojść do przeniesienia na Kupującego niektórych decyzji administracyjnych innych niż wynikające z prawa budowlanego, a dotyczących sprzedawanych składników majątkowych, np. pozwoleń środowiskowych (w tym pozwolenia wodnoprawnego), świadectwa bezpieczeństwa dla użytkownika bocznicy kolejowej. Jednocześnie zaznaczyć należy, że w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym takie, które są ekonomicznie i funkcjonalnie związane ze sprzedawanymi Nieruchomościami. Na Kupującego nie przejdą w szczególności:

Zainteresowani mają zamiar podzielić bieżące przychody i koszty związane z Nieruchomościami mając na uwadze moment przeniesienia posiadania Nieruchomości na Kupującego. W wyniku Transakcji Kupujący wstąpi, z mocy prawa, w miejsce Sprzedającego w obowiązujące umowy najmu/dzierżawy powierzchni i lokali dotyczące sprzedawanych Nieruchomości.

Ponadto Zainteresowani nie mogą wykluczyć przeniesienia praw i obowiązków z innych umów z dostawcami usług niezbędnych dla utrzymania zbywanych Nieruchomości w stanie niepogorszonym, w szczególności:

* umów na dostawę mediów do Nieruchomości (np. ciepła, energii, wody, odprowadzania ścieków, usług telekomunikacyjnych, itp.),

* umów dotyczących świadczenia usług porządkowych, konserwacyjnych i technicznych,

* umowy o świadczenie usług ochrony obiektu.

Kupujący nie zamierza kontynuować wskazanych umów, a podjąć działania w celu zawarcia umów z dostawcami we własnym zakresie, z podmiotami wybranymi według własnego uznania. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Kupującego i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Nie można wykluczyć, że w okresie przejściowym:

* do czasu zawarcia umów przez Kupującego we własnym zakresie Sprzedający może refakturować nabywane usługi lub towary na rzecz Kupującego, w celu zapewniania możliwości korzystania z Nieruchomości w sposób niezakłócony,

* może dojść do dodatkowych uzgodnień między Kupującym i Sprzedającym, np. w zakresie wykorzystania lub najmu niewielkich części Nieruchomości (np. archiwum, pomieszczenia magazynowe, itp.), ustanowienia służebności, itp. na rzecz Sprzedającego.

W dniu zawarcia Transakcji Zainteresowani złożą oświadczenia do Urzędu Dozoru Technicznego o zmianie właściciela urządzeń zarejestrowanych w Urzędzie Dozoru Technicznego. W związku z planowaną Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące Przedmiotu Transakcji, w celu przeprowadzenia przez Kupującego tzw. badania due dilligence.

Na terenie Nieruchomości znajdują się ruchomości oraz nakłady na przedmiot najmu, które na podstawie postanowień umów najmu lub dzierżawy należą do najemców oraz w razie zakończenia stosunku najmu mogą być przez najemców usunięte z przedmiotu najmu zgodnie z postanowieniami tych umów.

Przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji będą wraz z Nieruchomościami także ruchomości trwale połączone lub wbudowane w obiekty budowlane oraz przynależności, niezbędne do wykonywania umów najmu obciążających Nieruchomości. Sprzedający i Kupujący w umowie wyłączą rękojmię Sprzedawcy z tytułu wad fizycznych Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie mają być objęte w szczególności maszyny i urządzenia, w tym wyposażenie technologiczne procesu produkcyjnego, środki transportu, sprzęt IT i telefoniczny, sprzęt AGD, sejfy, obrazy i wybrane meble biurowe. Elementy te mogą być usunięte z Nieruchomości przez Sprzedającego już po dokonaniu dostawy Nieruchomości, w okresie wynikającym z umowy sprzedaży Nieruchomości lub odrębnej umowy. Kupujący przejmie zobowiązania Sprzedającego do zmiany istniejących służebności przejazdu, zgodnie z postanowieniami umów zawartych przez Sprzedającego i ujawnionych Kupującemu w trakcie badania Due Diligence.

W związku z dokonaniem planowanej Transakcji Sprzedający nie planuje i nie rozpocznie procesu likwidacji bezpośrednio po Transakcji i będzie kontynuował dotychczasową działalność gospodarczą w okresie nie krótszym niż 1 rok w oparciu o inne składniki swojego majątku. Po nabyciu Przedmiotu Transakcji, Kupujący będzie: (i) przygotowywał, a następnie realizował na Nieruchomościach inwestycje polegające na budowie i sprzedaży obiektów mieszkalnych, usługowych lub także innych ("Inwestycja"), tj. działalność opodatkowaną VAT, (ii) prowadził - w okresie przejściowym działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych Nieruchomości tj. działalność opodatkowaną VAT.

Zasadniczym celem gospodarczym Kupującego jest przygotowanie Nieruchomości pod budowę obiektów mieszkalnych lub usługowych, a następnie realizacja i sprzedaż tych obiektów, tj. działalność deweloperska. Z uwagi na aktualny stan faktyczny (istnienie naniesień budowlanych nie przydatnych na cele zamierzone przez Kupującego) i prawny (aktualne przeznaczenie planistyczne odmienne od zamierzonego przez Kupującego) Nieruchomości, w pierwszej kolejności Kupujący podejmie niezbędne działania przygotowawcze. Przedmiotowe działania polegać będą w szczególności na: (i) sukcesywnej rozbiórce istniejących budynków, budowli i pozostałych naniesień kolidujących z planami przyszłej zabudowy, (ii) opracowywaniu lub zlecaniu opracowania koncepcji planistycznych i architektonicznych, analiz technicznych (geotechnicznych, geodezyjnych czy środowiskowych) a także ekonomicznych, badań rynku, prawnych i innych koniecznych dla osiągnięcia najkorzystniejszych efektów z działalności deweloperskiej, (iii) występowaniu o wydanie rozstrzygnięć planistycznych i środowiskowych (przyjęcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości z uwagi na jej duży obszar lub wydawanie decyzji ustalających warunki zabudowy dla poszczególnych części Nieruchomości, uzyskiwanie decyzji środowiskowych), (iv) uzyskiwaniu warunków w zakresie infrastruktury, tj. skomunikowania Nieruchomości i poszczególnych jej części z przyległymi drogami publicznymi, zapewnienia dostaw mediów dla przyszłej zabudowy, (v) zlecaniu projektów budowlanych i uzyskiwaniu na ich podstawie pozwoleń na budowę, (vi) realizowaniu obiektów budowlanych w celu ich sprzedaży.

Ze względu na wielkość Nieruchomości i możliwość zróżnicowania przeznaczenia jej poszczególnych części (zabudowa mieszkaniowa, biurowa, itd.) Kupujący zakłada, że poszczególne części Nieruchomości mogą być zbywane (np. w drodze sprzedaży lub aportu) do powiązanych z Kupującym spółek celowych, które będą realizować wyodrębnione części Inwestycji. Realizacja zamierzeń deweloperskich przy pomocy wydzielonych spółek celowych jest działaniem standardowym na rynku nieruchomości. Kupujący nie wyklucza także możliwości zbywania wybranych części Nieruchomości podmiotom nie powiązanym z Kupującym, w celu realizacji przedsięwzięć deweloperskich przez te podmioty.

Z uwagi na istotne nakłady organizacyjne i finansowe oraz czasochłonność opisanych wyżej działań przygotowawczych, Kupujący w okresie przejściowym - tj. do czasu rozpoczęcia budowy poszczególnych budynków/innych naniesień będzie kontynuował działalność w zakresie najmu Nieruchomości, w tym w szczególności umów najmu, w które wstąpi zgodnie z przepisami prawa cywilnego. Należy zauważyć, że realizacja budowy budynków/innych naniesień na całym obszarze będzie rozłożona w czasie i może być realizowana nawet dłużej niż przez kilka lat. Nieruchomości nie zostaną nabyte przez Kupującego w celu kontynuowania najmu na obecnie posadowionych tam obiektach, gdyż ten będzie realizowany tylko w okresie przejściowym, w założeniu do czasu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń pozwalających na budowę nowych obiektów, albo zmianę przeznaczenia nieruchomości (ewentualnie odsprzedaży części Nieruchomości).

Zakończenie najmu zgodnie z planami Kupującego może następować sukcesywnie, w szczególności po spełnieniu poniższych warunków. Ze względu na wielkość Nieruchomości Kupujący zakłada, że spełnienie powyższych warunków i zakończenie działalności w zakresie najmu będzie realizowane etapami, osobno dla poszczególnych części Nieruchomości.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uznania opisanego przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ ustawy - Kodeks cywilny, jak również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, planowanej dostawie Nieruchomości zabudowanej nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników majątku, składających się na definicję przedsiębiorstwa. Poza zakresem opisanej transakcji pozostanie szereg składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa, np. firma, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne (w kasie i na rachunkach bankowych), księgi rachunkowe, długi obciążające Sprzedającego, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania publicznoprawne Sprzedającego.

Należy więc stwierdzić, że przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności angażowania przez nabywcę innych składników majątku lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W związku z tym, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy - Kodeks cywilny.

Przedmiot transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem jak wskazali Wnioskodawcy, Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład. Sprzedający nie prowadzi dla zbywanych Nieruchomości odrębnej księgowości, nie sporządza odrębnego bilansu. Przedmiot Transakcji nie posiada własnych służb finansowo-księgowych, czy kadrowo-płacowych. Tylko koszty bezpośrednie odnoszone są na poszczególne budynki albo powierzchnie magazynowe, place i inne obiekty/naniesienia. Są to takie koszty jak np.: koszty zużycia mediów, remonty, podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie i amortyzacja. Natomiast całość kosztów pośrednich nie jest odnoszona do poszczególnych obiektów, są to koszty wspólne, ogólnozakładowe, itp. dotyczy to w szczególności takich pozycji kosztowych jak wynagrodzenia pracowników, różnego rodzaju usługi, zakupy materiałów. Przychody ze sprzedaży dotyczące najmu poszczególnych obiektów przyporządkowywane są księgowo do tych obiektów. W konsekwencji brak jest wydzielenia finansowego dotyczącego zbywanego majątku oraz dotyczącego pozostałych składników majątku.

Tym samym z okoliczności sprawy wynika, że przedmiot transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

W konsekwencji, opisany we wniosku przedmiot transakcji, tj. Nieruchomość zabudowana nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy - Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. "Pierwsze zasiedlenie" budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Należy zauważyć, że w przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia "budynku", "budowli". W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz

z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy - Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego nieruchomości wraz ze składnikami majątkowymi. W tym celu Sprzedający i Kupujący zawrą umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej Transakcji. Sprzedający jest (i był od początku obowiązywania w Polsce podatku VAT) zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będą:

Sprzedający nie jest przedsiębiorstwem przesyłowym, a opisane we wniosku sieci energetyczne, wodno-kanalizacyjne, cieplne i teletechniczne są sieciami wewnętrznymi i stanowią jego własność. W związku z tym, stanowią one Przedmiot Transakcji i ich własność zostanie przeniesiona na Kupującego w wyniku Transakcji.

Na terenie Nieruchomości znajdują się dodatkowo:

1. Kolektor, który przechodzi przez Działkę (...), (...), (...). Kolektor stanowi własność MPWiK, które jest przedsiębiorstwem przesyłowym. Kolektor ten nie stanowi części składowej gruntu, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, wobec czego nie jest przedmiotem sprzedaży pomiędzy Zainteresowanymi.

2. Sieci teletechniczne których właścicielem jest Orange i które przechodzą przez działki (...), (...), (...). Sieci te nie stanowią części składowej gruntu i nie są przedmiotem sprzedaży

3. Rurociąg ciepła technologicznego który przechodzi przez działkę (...) i którego właścicielem jest V. które jest przedsiębiorstwem przesyłowym. Rurociąg ten nie stanowi części składowej gruntu, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, wobec czego nie jest przedmiotem sprzedaży pomiędzy Zainteresowanymi.

4. Rura gazowa która przechodzi przez działkę (...) i której właścicielem jest P. które jest przedsiębiorstwem przesyłowym. Rura ta nie stanowi części składowej gruntu, zgodnie z przepisami prawa cywilnego, wobec czego nie jest przedmiotem sprzedaży pomiędzy Zainteresowanymi.

Opisane we wniosku budowle i inne obiekty oraz urządzenia budowlane są posadowione na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym stanowią nieruchomość w rozumieniu Kodeksu Cywilnego w powiązaniu z prawem budowlanym i nie stanowią ruchomości.

Ruchomości trwale połączone lub wbudowane w obiekty budowlane oraz przynależności, niezbędne do wykonywania umów najmu obciążających Nieruchomości zostaną sprzedane na rzez Kupującego w ramach dostawy budynków i uwzględnione zostaną w cenie budynków. Wszelkie pozostałe ruchomości znajdujące się na Nieruchomościach, nie służące na potrzeby wynajmu, zostaną przeznaczone do sprzedaży (odrębnej od sprzedaży Przedmiotu Transakcji i na rzecz innego podmiotu niż Kupujący), bądź ulegną likwidacji.

Poniżej, Zainteresowani szczegółowo przedstawiają naniesienia znajdujące się na Nieruchomościach z podziałem na poszczególne działki gruntu wchodzące w skład poszczególnych Nieruchomości (wniosek obejmuje wyłącznie wskazane poniżej działki gruntu i znajdujące się na nich naniesienia, które będą Przedmiotem Transakcji):

(...)

Poszczególne ze wskazanych powyżej budynków/budowli/innych naniesień mogą znajdować się na więcej niż jednej działce wchodzącej w skład Nieruchomości - w takich przypadkach dany budynek/budowla/naniesienie zostały wskazane w opisie każdej z działek na których się znajdują.

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w wyniku wykorzystywania ich na potrzeby własnej działalności gospodarczej Sprzedającego lub oddania ich w najem przez Sprzedającego. Wskazane powyżej naniesienia - po ich ostatnim pierwszym zasiedleniu - nie były przedmiotem ulepszenia przekraczającego 30% ich wartości początkowej, lub w ogóle nie były przedmiotem ulepszenia.

W odniesieniu do wszystkich wskazanych powyżej naniesień, z zastrzeżeniem niżej wymienionych przypadków, od ostatniego pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat. Wyłącznie w przypadku:

mamy do czynienia z sytuacją, w której od momentu ich ostatniego pierwszego zasiedlenia (po ich ulepszeniu o ponad 30% wartości początkowej), do momentu dokonania planowanej Transakcji nie upłyną co najmniej dwa lata. Do ich pierwszego zasiedlenia doszło bowiem z chwilą oddania do używania ulepszenia, które przekroczyło wartość 30% (lub suma kolejnych ulepszeń przekroczyła łącznie wartość 30% - w przypadku Budynku 51-L) ich wartości początkowej z chwili poprzedniego pierwszego zasiedlenia. Tym samym zostały one objęte pierwszym zasiedleniem z dniem 31 grudnia 2018 r.

Przy dokonywaniu wskazanych powyżej ulepszeń Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT. Nieruchomości (ani poszczególne budynki lub budowle) nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT.

Sprzedający oraz Kupujący złożą przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji w odniesieniu do całości Nieruchomości (wszystkich budynków i budowli), do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Umowa sprzedaży będzie określała odrębnie cenę za grunty, budynki oraz budowle.

Na terenie Nieruchomości znajdują się ruchomości oraz nakłady na przedmiot najmu, które na podstawie postanowień umów najmu lub dzierżawy należą do najemców oraz w razie zakończenia stosunku najmu mogą być przez najemców usunięte z przedmiotu najmu zgodnie z postanowieniami tych umów. Przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji będą wraz z Nieruchomościami także ruchomości trwale połączone lub wbudowane w obiekty budowlane oraz przynależności, niezbędne do wykonywania umów najmu obciążających Nieruchomości. Sprzedający i Kupujący w umowie wyłączą rękojmię Sprzedawcy z tytułu wad fizycznych Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie mają być objęte w szczególności maszyny i urządzenia, w tym wyposażenie technologiczne procesu produkcyjnego, środki transportu, sprzęt IT i telefoniczny, sprzęt AGD, sejfy, obrazy i wybrane meble biurowe. Elementy te mogą być usunięte z Nieruchomości przez Sprzedającego już po dokonaniu dostawy Nieruchomości, w okresie wynikającym z umowy sprzedaży Nieruchomości lub odrębnej umowy.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy Budynków oraz Budowli doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili transakcji ich sprzedaży miną co najmniej dwa lata. Jak wskazał Wnioskodawca Budynki, Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby działalności gospodarczej, zarówno przez poprzednich właścicieli bądź użytkowników nieruchomości (od dnia wejścia w życie ustawy o podatku VAT z 1993 r.), jak i następnie przez Sprzedającego (od dnia ich nabycia, tj. od 1996 r.). Ponadto, od marca 2011 r. znaczna część Nieruchomości była oddana w najem. Wnioskodawca wskazał także, że naniesienia (oprócz rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L)) nie były przedmiotem ulepszenia przekraczającego 30% ich wartości początkowej lub w ogóle nie były przedmiotem ulepszenia. Tym samym do transakcji sprzedaży Budynków i Budowli (oprócz rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L)) znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zaznaczyć należy, iż skoro dostawa Budynków, Budowli znajdujących się na działkach będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to dostawa urządzeń budowlanych, jako elementów przynależnych do Budynków i Budowli również będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż Budynków i Budowli na nich posadowionych.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to do dostawy tych Budynków, Budowli, urządzeń budowlanych (oprócz rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L)) można zastosować właściwą stawkę podatku VAT.

Zatem w przedstawionych we wniosku okolicznościach w przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcje sprzedaży Budynków, Budowli, urządzeń budowlanych (rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L)) właściwą stawką podatku VAT, wówczas dostawa działek również będzie opodatkowana taką samą stawką.

Natomiast dostawa rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L) nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z wniosku od ich ostatniego pierwszego zasiedlenia były ponoszone ulepszenia o ponad 30% wartości początkowej, tj.:

* rurociągu wody pitnej, położonego na działkach (...), (...), (...), który był ulepszany powyżej 30% w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.), od którego czasu był wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej VAT,

* elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, położonych na działce (...), które były ulepszone powyżej 30% w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.), od którego czasu był wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej VAT,

* części budynku biurowego (obiekt 51-L) stanowiącej część budynku w rozumieniu ewidencyjnym, położonego na działce (...), która była ulepszana poniżej 30% wartości początkowej w poszczególnych latach: w 2015 r. - 5,38%, w 2016 r. (30 listopada 2016 r.) - 7,28%, w 2017 r. (30 listopada 2017 r.) - 12,46%, w 2018 r. (31 grudnia 2018 r.) - 2,28%. Jednakże wartość łączna wszystkich ulepszeń (suma) odniesiona do wartości początkowej sprzed ulepszenia w 2015 r., wyniosła 30,4% tej wartości ("Budynek 51-L"), od którego czasu był wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności opodatkowanej VAT.

To oznacza, że dostawa rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L) nastąpi po pierwszym zasiedleniu, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata (zostały one objęte pierwszym zasiedleniem z dniem 31 grudnia 2018 r.). W konsekwencji nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L), należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Planowana dostawa rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L) nie będzie również korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak wskazano we wniosku Sprzedający miał prawo do odliczenia VAT od dokonanych ulepszeń. Zatem nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dostawa rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L) nie będzie korzystać także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ z okoliczności sprawy nie wynika, aby Sprzedający wykorzystywał rurociąg wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L) wyłącznie do czynności zwolnionych.

W związku z powyższym dostawa rurociągu wody pitnej, elektroenergetycznych sieci wewnątrzzakładowych, części budynku biurowego (obiekt 51-L) będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Ponadto, w przypadku dostawy opisanych we wniosku ruchomości należy ustalić czy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, o którym mowa w powołanym wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W odniesieniu do opodatkowania według właściwej stawki podatku VAT sprzedaży ruchomości należy wskazać, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ jak wynika z wniosku, ruchomości te nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że ich sprzedaż będzie czynnością podlegającą przepisom ustawy, opodatkowaną na zasadach ogólnych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców odnośnie pytania nr 2, uznano za prawidłowe.

Ad 3

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a (art. 86 ust. 13 ustawy).

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Strony transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Po nabyciu Przedmiotu Transakcji, Kupujący będzie: (i) przygotowywał, a następnie realizował na Nieruchomościach inwestycje polegające na budowie i sprzedaży obiektów mieszkalnych, usługowych lub także innych, tj. działalność opodatkowaną VAT, (ii) prowadził - w okresie przejściowym działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych Nieruchomości tj. działalność opodatkowaną VAT.

Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem w sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT wówczas analizowana transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zatem, po dokonaniu przedmiotowej transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Sprzedającego potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Nadmienia się, że w zakresie stawki podatku, jaką będzie opodatkowana sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji (pytanie nr 2 wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl