0114-KDIP3-2.4014.62.2017.1.JG1 - Określenie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, 14 r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 13 czerwca 2017 r. (data wpływu 23 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 23 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest czynnym podatnikiem VAT z siedzibą działalności gospodarczej w Polsce (dalej: "Nabywca"), który w ramach prowadzonej działalności inwestycyjnej nabywa m in. nieruchomości położone na terenie Polski.

"D." spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Spółka") jest czynnym podatnikiem VAT z siedzibą działalności gospodarczej w Polsce.

Spółka zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 3/9 (dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o powierzchni 2.918 m² (dalej jako: "Nieruchomość") wraz z:

* wybranymi decyzjami administracyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności uzyskaną przez Spółkę 1) decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, wydaną w dniu 8 kwietnia 2011 r. przez Prezydenta Miasta (dalej: "Decyzja PnB") oraz 2) decyzją stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko przedsięwzięcia, wydaną dnia 27 września 2016 r. przez Prezydenta Miasta (na moment złożenia niniejszego wniosku nie jest natomiast wykluczone, że w ramach transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione zmienione/nowo uzyskane decyzje administracyjne dotyczące zbywanej Nieruchomości),

* wszelkimi prawami własności intelektualnej ściśle związanymi z Nieruchomością, w szczególności majątkowymi prawami autorskimi i prawami zależnymi do projektów architektonicznych, w tym do projektu budowlanego zatwierdzonego Decyzją PnB (w zależności od ustaleń biznesowych, możliwe jest także że w ramach transakcji na Nabywcę lub na inny podmiot z grupy kapitałowej Nabywcy zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej przez Spółkę z autorem projektu budowlanego, możliwe że po jej aneksowaniu/zmienieniu. Alternatywnie, Nabywca może zawrzeć nową umowę z autorem projektu budowlanego),

* w zależności od stopnia zaawansowania prac wykonania ścian szczelinowych (oraz ewentualnie dodatkowych rozpór) na Nieruchomości na dzień sprzedaży - gotowymi ścianami szczelinowymi lub pracami w toku, stanowiącymi element przygotowawczy przyszłej inwestycji budowlanej wraz z prawami wynikającymi z rękojmi za wady i z gwarancji jakości robót budowlanych uzyskanymi od wykonawcy (wartość przeprowadzonych robót jest jednak niematerialna z perspektywy planowanej transakcji i z perspektywy ekonomicznej nie wpływa na decyzję o zakupie Nieruchomości),

* prawami z gwarancji bankowej zabezpieczającej należyte wykonanie zobowiązań wynikających z udzielonych Spółce gwarancji i rękojmi na roboty budowlane wykonane na Nieruchomości przez wykonawcę (z zastrzeżeniem uzyskania niezbędnej zgody banku na przeniesienie praw z gwarancji bankowej),

* dokumentacją dotyczącą Nieruchomości (obejmującą głównie dokumentację techniczną i prawną). Możliwe także, że w ramach transakcji dojdzie do przeniesienia ekspertyz dot. projektu budowlanego i planowanej inwestycji.

(dalej łącznie jako: "Transakcja Sprzedaży Nieruchomości").

Na Nieruchomości znajdują się ponadto linie elektroenergetyczne kablowe należące do przedsiębiorstwa energetycznego (na dzień sporządzenia niniejszego wniosku: do I Sp. z o.o), ale nie będą one przedmiotem planowanej transakcji. Dostęp do linii jest zapewniony poprzez ustanowienie na Nieruchomości odpłatnej służebności przesyłu. Na nieruchomości znajdują się również: tymczasowe, ruchome ogrodzenie oraz nieutwardzone drogi, które służą celom technicznym zw. z budową.

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Spółkę w następujący sposób:

Na podstawie umowy sprzedaży z 25 września 2007 r. objętej aktem notarialnym Spółka nabyła udział 5/8 części we współwłasności nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych o numerach 3/7 i 3/9, o łącznym obszarze 5.442 m² (dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Udział 3/8 części we współwłasności powyższej nieruchomości przysługiwał Miastu. Cena powiększona była o podatek VAT a Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tego tytułu. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Spółkę dla celów działalności zwolnionej z VAT. Następnie na podstawie umowy z 11 lutego 2010 r. zawartej z Miastem, objętej aktem notarialnym zniesiona została współwłasność opisanej wyżej nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych 3/7 oraz 3/9 ten sposób, że Spółka nabyła bez dopłat na wyłączną własność część nieruchomości oznaczoną jako działka ewidencyjna nr 3/9, tj. Nieruchomość, a Miasto nabyło bez dopłat na wyłączną własność część nieruchomości oznaczoną jako działka ewidencyjna nr 3/7.

Zgodnie z Uchwałą Rady miasta z dnia 22 czerwca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu tzw. Dworca Południowego działka ewidencyjna 3/9, która położona jest na terenie A 1.2/C ma przeznaczenie podstawowe - funkcje mieszane (C) (usługi, handel, gastronomia, biura, hotele oraz mieszkalnictwo na najwyższych piętrach budynków).

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje zlecić realizację dalszej inwestycji związanej z Nieruchomością (tj. budowie budynku biurowo-usługowego) spółce zależnej z grupy kapitałowej inwestora, która będzie występować jako inwestor zastępczy w dalszym procesie budowlanym.

Spółka oraz Nabywca są zwani łącznie w niniejszym wniosku jako "Zainteresowani".

Intencją Spółki oraz Nabywcy jest objęcie planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości wybranych składników majątkowych (Nieruchomości i innych ściśle związanych z nią składników) - tj. głównym celem z perspektywy biznesowej jest nabycie niezabudowanego gruntu, który zostanie wykorzystany przez Nabywcę do celów przyszłej zabudowy budynkiem biurowo-usługowym. Zainteresowani pragną podkreślić, że ich zamiarem nie jest przeniesienie własności całego przedsiębiorstwa Spółki, czy też zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa (zespołów majątkowych).

W szczególności, nie zostaną przeniesione - w ramach Transakcji Sprzedaży Nieruchomości - następujące składniki majątkowe Spółki:

* należności oraz zobowiązania Spółki,

* prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Spółki (w szczególności umowa na prowadzenie księgowości, umowa na usługi prawne), z wyjątkiem wynikających z przeniesienia praw autorskich do wskazanego wyżej projektu budowlanego,

* prawa i obowiązki z tyt. umowy na poszukiwanie potencjalnych najemców, umowy wyceny nieruchomości,

* środki pieniężne Spółki, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

* dokumentacja (np. dokumentacja finansowa i księgowa), z wyłączeniem wskazanego wyżej projektu budowlanego i ekspertyz dot. projektu budowlanego i planowanej inwestycji,

* księgi rachunkowe Spółki i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Spółkę działalności gospodarczej,

* zakład pracy Spółki bądź jakakolwiek jego część (Spółka nie zatrudnia pracowników), tajemnice handlowe Spółki,

* firma Spółki,

* umowy kredytowe/pożyczkowe związane z finansowaniem Spółki/Nieruchomości,

* prawa do korzystania z nazwy promowanej inwestycji,

* znak towarowy Spółki,

* prawa do domeny internetowej Spółki,

* wartości niematerialne i prawne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi - z wyjątkiem opisanych wyżej praw autorskich do projektu budowlanego.

W ramach procesu przygotowania do transakcji sprzedaży Nieruchomości, Spółka może udostępnić Nabywcy i jego doradcom niezbędne dokumenty umożliwiające dokonanie oceny Nieruchomości niezbędnej dla podjęcia przez Nabywcę decyzji o przystąpieniu do Transakcji (np. dokumentację prawną związaną z Nieruchomością).

Nieruchomość nie jest i nie będzie przed datą Transakcji wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Spółki. W szczególności, nie będzie stanowić ona oddziału, zakładu oraz nie będą dla niej prowadzone odrębne księgi. Przed planowaną sprzedażą Spółka nie ma ani nie dokona żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zleci realizację inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego. Następnie zaś po realizacji inwestycji, będzie przy wykorzystaniu budynku prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni użytkowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, może również dokonać sprzedaży gotowej, zrealizowanej inwestycji. Nabywca będzie zatem wykorzystywał Nieruchomość (jeśli zostanie nabyta) dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.

Spółka zamierza dokonać opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem stawki 23% podatku od towarów i usług.

Spółka oraz Nabywca nie są podmiotami powiązanymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić czynność zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa?

2. Czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić dostawę terenu niezabudowanego będącego terenem budowlanym i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%?

3. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości i - w konsekwencji - do ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

4. Czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4), w zakresie podatku od towarów i usług w dniu 26 lipca 2017 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr 0114-KDIP1-3.4012.189.2017.1.MT.

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o p.c.c., podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych.

Ponadto, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Na podstawie podanych wyżej regulacji należy zatem uznać, że skoro zbycie Nieruchomości będzie dokonywane jako umowa sprzedaży, to transakcja ta potencjalnie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednakże zachodzi przy tym okoliczność wyłączenia z opodatkowania p.c.c. z uwagi na opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług, ponieważ, jak wykazano w uzasadnieniu stanowiska grupy zainteresowanych dotyczącego pytania 1. i 2., planowana transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Reasumując, przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych z powodu jej opodatkowania VAT stawką 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Spółka zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 3/9 (dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o powierzchni 2.918 m² wraz z: wybranymi decyzjami administracyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, w szczególności uzyskaną przez Spółkę 1) decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, wydaną w dniu 8 kwietnia 2011 r. przez Prezydenta Miasta oraz 2) decyzją stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko przedsięwzięcia, wydaną dnia 27 września 2016 r. przez Prezydenta Miasta (na moment złożenia niniejszego wniosku nie jest natomiast wykluczone, że w ramach transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione zmienione/nowo uzyskane decyzje administracyjne dotyczące zbywanej Nieruchomości), wszelkimi prawami własności intelektualnej ściśle związanymi z Nieruchomością, w szczególności majątkowymi prawami autorskimi i prawami zależnymi do projektów architektonicznych, w tym do projektu budowlanego zatwierdzonego Decyzją PnB (w zależności od ustaleń biznesowych, możliwe jest także że w ramach transakcji na Nabywcę lub na inny podmiot z grupy kapitałowej Nabywcy zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej przez Spółkę z autorem projektu budowlanego, możliwe że po jej aneksowaniu/zmienieniu. Alternatywnie, Nabywca może zawrzeć nową umowę z autorem projektu budowlanego), w zależności od stopnia zaawansowania prac wykonania ścian szczelinowych (oraz ewentualnie dodatkowych rozpór) na Nieruchomości na dzień sprzedaży - gotowymi ścianami szczelinowymi lub pracami w toku, stanowiącymi element przygotowawczy przyszłej inwestycji budowlanej wraz z prawami wynikającymi z rękojmi za wady i z gwarancji jakości robót budowlanych uzyskanymi od wykonawcy (wartość przeprowadzonych robót jest jednak niematerialna z perspektywy planowanej transakcji i z perspektywy ekonomicznej nie wpływa na decyzję o zakupie Nieruchomości), prawami z gwarancji bankowej zabezpieczającej należyte wykonanie zobowiązań wynikających z udzielonych Spółce gwarancji i rękojmi na roboty budowlane wykonane na Nieruchomości przez wykonawcę (z zastrzeżeniem uzyskania niezbędnej zgody banku na przeniesienie praw z gwarancji bankowej), dokumentacją dotyczącą Nieruchomości (obejmującą głównie dokumentację techniczną i prawną). Możliwe także, że w ramach transakcji dojdzie do przeniesienia ekspertyz dot. projektu budowlanego i planowanej inwestycji (dalej łącznie jako: "Transakcja Sprzedaży Nieruchomości").

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 26 lipca 2017 r. Nr 0114-KDIP1-3.4012.189.2017.1.MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym: "(...) planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić sprzedaż terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę (terenów budowlanych) i w związku z tym będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23%. (...)"

A zatem, skoro omawiana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.