0114-KDIP3-1.4011.968.2021.3.AC - Sprzedaż nieruchomości - upływ 5-letniego terminu wyłączającego opodatkowanie

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 9 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 10 stycznia 2022 r. (data wpływu 12 stycznia 2021 r.) oraz pismem z 28 lutego 2022 r. (data wpływu 1 marca 2022 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) w (...) opisanej w KW nr (...) Sądu Rejonowego w (...) nabyli małżonkowie W. i H. w dniu 29 września 1989 r. Na podstawie umowy darowizny z dnia 17 grudnia 1996 r. prawo użytkowania wieczystego w udziale 1/2 nabyli małżonkowie E. i D. W dniu 4 listopada 2011 r. prawo własności ww. nieruchomości nabyli każdy w udziale 1/2 W. i H. małżonkowie (...) oraz E. i D. małżonkowie (...).

Zgodnie z decyzją Starosty (...) nr (...) wydaną 27 sierpnia 2004 r. zatwierdzającą dla E. i D. małżonków projekt budowy i udzielającą pozwolenia na budowę obejmującą rozbudowę budynku usługowo-mieszkalnego z pomieszczeniem na hotel i mieszkanie właściciela, o danych technicznych po rozbudowie pow. rozbudowy 239,80 m², pow. użytkowej 452,35 m², (w tym pow. mieszkalnej 93,0 m²) i kubaturze 1996,00 m³, wraz z wew. instalacjami: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, p. poż., wentylacji i c o. na terenie działki 3 położonej w (...) przy ul. (...). Tego też roku przystąpiono do rozbudowy budynku mieszkalno-usługowego z przeznaczeniem na hotel i mieszkanie właściciela. Zgodnie z wpisami w dzienniku budowy nr (...) rozbudowę oraz:

- w dniu 10 maja 2007 r. zamontowano stolarkę okienną i zewn. drzwiową;

- w dniu 15 lipca 2007 r. wykonano instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, c.o bez białego montażu;

- w dniu 10 stycznia 2008 r. prowadzono już prace przy wykończeniach wewnętrznych budynku;

- w dniu 27 sierpnia 2010 r. wykonano wszystkie wykończenia wewnętrzne i zewnętrzne za wyjątkiem: części elewacji, glazury, robót malarskich i robót posadzkowych w pokojach i na piętrze;

- od 2010 r. trwały wyłącznie prace wykończeniowe, gdzie ostatni wpis w dzienniku budowy jest z dnia 20 lipca 2016 r., gdzie wskazano zakończenie wykonywania płytek posadzkowych w klatce schodowej budynku.

W związku z wolą współwłaścicieli ww. nieruchomości co do zniesienia współwłasności nieruchomości przedłożono w Kancelarii Notarialnej:

- odpis zwykły KW nr (...), gdzie oznaczenie w KW przedmiotowej nieruchomości uwzględniało zakończoną rozbudowę ww. nieruchomości (po tym czasie współwłaściciele dokonywali jedynie prac wykończeniowych, gdzie prace dotyczące. rozbudowy były już dawno zakończone);

- zaświadczenie Starosty (...) nr (...) wydane 29 czerwca 2011 r. stwierdzające, że w budynku mieszkalno-użytkowym położonym w (...) przy ul. (...): lokal mieszkalny nr 1 stanowi w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a lokal użytkowy nr 2 stanowi w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne;

- wyciąg z wykazu zmian gruntowych przeznaczony do dokonania wpisu w KW sporządzony dla nieruchomości przez Starostę (...) w dniu 18 lipca 2012 r., wg stanu na dzień 16 lipca 2012 r.;

- wypis z rejestru gruntów przeznaczony do dokonania wpisu w KW sporządzony dla działki gruntu nr 3 przez Starostę (...) z dnia 04 06.2012 r. wg. stanu na dzień 31 maja 2012 r.;

- wypis z rejestru gruntów przeznaczony do dokonania wpisu w KW sporządzony dla działki gruntu nr 3 przez Starostę (...) z dnia 16 lipca 2012 r., wg stanu na dzień 16 lipca 2012 r.r.;

- wypis z kartoteki budynków przeznaczony do dokonania wpisu w KW sporządzony dla budynku znajdującego się na działce gruntu o nr 3 przez Starostę (...) w dniu 04.06.20212 r., wg stanu na dzień 31 maja 2012 r.;

- wypisy z rejestru lokali przeznaczone do dokonania wpisu w KW dla lokalu nr 1 i 2 przez Starostę (...) w dniu 4 czerwca 2012 r., wg stanu na dzień 31 maja 2012 r.;

- inwentaryzację budowlaną budynku mieszkalno-użytkowego wraz z wyliczeniem udziałów we współwłasności sporządzoną przez T. w dniu 4 maja 2011 r. dla budynku znajdującego się w (...) przy ul. (...) na działce nr 3, zapisanej w KW nr (...), zawierającą rzuty kondygnacji budynku, na których zaznaczono lokal niemieszkalny nr 1 i lokal mieszkalny nr 2 i pomieszczenia do nich przynależne;

- co umożliwiło dokonanie w dniu 16 sierpnia 2012 r. w Kancelarii Notarialnej Pani Notariusz (...), aktem notarialnym - Repetytorium A nr (...), zniesienia współwłasności nieruchomości na mocy której W. i H. małżonkowie oraz E. i D. małżonkowie znieśli współwłasność zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. (...) w (...), stanowiącą działkę nr 3, o pow. 0.1438 ha, dla której SR w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) poprzez ustanowienie odrębnej własności:

- na rzecz E. i D. małżonków lokalu niemieszkalnego nr 2 położonego na I, II i III kondygnacji budynku, składającego się z: holu z recepcją i korytarzem, zaplecza socjalnego, szatni, dziewięciu łazienek z wc., sześciu pokoi, garderoby, dwóch schowków, klatki schodowej na II kondygnacji, dwóch pokoi z garderobami i klatki schodowej na III kondygnacji o pow. użytkowej 310,57 m², wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokalu - powierzchnia 87,98 m² (łączna powierzchnia: 398,55 m²) oraz z prawem związanym do tego lokalu, tj. udziałem wynoszącym 695/1000 części w prawie własności nieruchomości wspólnej, która stanowi działkę gruntu o nr 3 o pow. 0,1438 ha wraz z częściami budynku innego niemieszkalnego, którym jest zabudowana i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - dla ww. lokalu położonego przy ul. (...) w (...) założono KW nr (...);

- na rzecz W. i H. małżonków lokal mieszkalny nr 1 - opisany w KW nr (...) - lokal ten nie jest przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej.

Przedmiotowy lokal miał być w przyszłości wykorzystywany do celów gospodarczych w związku z prowadzeniem przez E. działalności gospodarczej, pod firmą: (...), NIP: (...). Zaprzestano wykonywania przedmiotowej działalności w dniu 31 stycznia 2019 r. w związku z czym w dniu 23 lipca 2019 r. zgłoszono Staroście (...) zmianę sposobu użytkowania obiektu położonego przy ul. (...) w (...) w następujący sposób: zmiana sposobu użytkowania hotelu z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Starosta (...) w dniu 12 sierpnia 2019 r. nie sprzeciwił się temu - nr sprawy: (...).

Przedmiotowa nieruchomość wpisana w KW nr (...) położona przy ul. (...) w (...):

- należy do współwłasności E. i D. małżonków (...);

- nigdy nie stanowiła środka trwałego i nie była wpisana do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez E.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

1.

Przedmiotowy lokal był rozbudowywany, gdzie:

- istniejąca część (tj. która istniała przed rozbudową) była wykorzystywana do celów prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności od 1 marca 1999 r. do listopada 2018 r. (w grudniu 2018 r. i styczniu 2019 r. (31 stycznia 2019 r. zakończono prowadzenie działalności gospodarczej) przychód i dochód wynosił zero złotych);

- dobudowana część nigdy nie była wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

2.

Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą od 1 marca 1999 r. do 31 stycznia 2019 r.

Forma opodatkowania:

- od początku prowadzenia działalności gospodarczej do 2014 r.- forma opodatkowania: ryczałt ewidencjonowany;

- od 2014 r. do dnia zakończenia działalności, tj. do dnia 31 stycznia 2019 r. - forma opodatkowania: na zasadach ogólnych.

W dniu 7 stycznia 2014 r. Wnioskodawca podpisał umowę o prowadzenie podatkowej księgi przychodów i rozchodów z Biurem Rachunkowym Doradztwem Podatkowym (...), który zajmował się prowadzeniem jego spraw księgowych do dnia zakończenia prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. W dniu 10 stycznia 2014 r. wpłynęło do US w (...) oświadczenie Wnioskodawcy o wyborze formy opodatkowania, gdzie wskazał, że wybrał: opodatkowanie na zasadach ogólnych i założył księgę przychodów i rozchodów - od tego też czasu rozliczał się na zasadach ogólnych.

3.

Wydatki/koszty poniesione na rozbudowę budynku usługowo-mieszkalnego.

Wskazać należy, że ze względu na upływ czasu i fakt terminu obowiązku przechowywania dokumentacji księgowej - z posiadanej wiedzy i dokumentów wynika, że:

do czasu rozliczania się na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego tj. do 2014 r. Wnioskodawca nie przypomina sobie aby zaliczył jakiekolwiek wydatki i koszty poniesione na rozbudowę do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej;

od czasu prowadzenia działalności gospodarczej na zasadach ogólnych, tj. od 2014 r. nie ponosił wydatków i kosztów na rozbudowę budynku usługowo-mieszkalnego, które to by były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej.

Przedmiotem darowizny dla Wnioskodawcy i jego małżonki w dniu 17 grudnia 1996 r. w udziale 1/2 części prawa wieczystego użytkowania działki nr 3 o pow. 0,1438 ha. Nieruchomość ta była zabudowana domem mieszkalnym w stanie surowym zadaszonym, zamkniętym (vide-. odpowiedź I.2.- oświadczenie Pana J.)

1.2.

Pan J., który występował w imieniu i na rzecz Gminy Miejskiej (...) oświadczył m.in., że: użytkownikami wieczystymi tej nieruchomości i właścicielami stanowiących odrębne nieruchomości dwóch budynków nieujawnionych do tej pory w księdze wieczystej, którymi jest zabudowana są W. i H. małżonkowie (...) we wspólności ustawowej w udziale 1/2 część oraz E. i D. małżonkowie (...) we współwłasności ustawowej w udziale wynoszącym 1/2 cześć.

Ww. gmina sprzedała W. i H. małżonkom (...) we wspólności ustawowej w udziale 1/2 część oraz E. i D. małżonkom (...) we współwłasności ustawowej w udziale wynoszącym 1/2 cześć w prawie własności nieruchomości położonej przy ul. (...) w (...), którą stanowiła działka gruntu nr 3 o pow. 0,1438 ha.

1.3.

Rozbudowa nieruchomości polegała na dobudowaniu do istniejącego budynku ("doklejeniu do jednej ściany") rozbudowy (na rysunku dobudowa stanowi "i2" do istniejącego budynku "m²").

1.4.

Przed rozbudową budynek miał charakter mieszkalny (piętro i strych) i niemieszkalny (parter był wykorzystywany na działalność).

1.5.

Na parterze dotychczasowego budynku prowadzona była przez Pana działalność gospodarcza.

1.6.

Został "doklejony budynek"- vide: rysunek do odpowiedzi na pyt. 1.3. - tj. parter, piętro, poddasze.

1.7.

Dobudowana część stanowi integralną część całego budynku.

1.8.

Nie było odbioru technicznego budynku, jednakże nieruchomość, którą zamierzam sprzedać rozbudowałem wraz z żoną przed datą zniesienia współwłasności nieruchomości w dniu 16 sierpnia 2012 r., o czym świadczy możność zniesienia współwłasności na podstawie oprócz zgodnej woli stron szeregu dokumentów, które to potwierdzają ukończenie rozbudowy.

Fakt późniejszego dokonywania wykończeń nieruchomości w żaden sposób nie może wpływać na fakt dokonania przed datą 16 sierpnia 2012 r. rozbudowy nieruchomości, gdyż wszelkie elementy dot. wielkości, obszaru, kształtu były już dokonane, gdzie Starosta (...) zaświadczył o powyższym, co pozwoliło na zniesienie współwłasności - zaświadczenie Starosty (...) nr (...) wydane 29 czerwca 2011 r. stwierdzające, że w budynku mieszkalno-użytkowym położonym w (...) przy ul. (...):

- lokal mieszkalny nr 1 stanowi w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny,

- a lokal użytkowy nr 2 stanowi w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Wskazać należy, że zgodnie z wpisami w dzienniku budowy nr (...):

- w dniu 10 maja 2007 r. zamontowano stolarkę okienną i zewn. drzwiową;

- w dniu 15 lipca 2007 r. wykonano instalacje elektryczną, (...), c.o. bez białego montażu;

- w dniu 10 stycznia 2008 r. prowadzono już prace przy wykończeniach wewnętrznych budynku;

- w dniu 27 sierpnia 2010 r. wykonano wszystkie wykończenia wewnętrzne i zewnętrzne za wyjątkiem: części elewacji, glazury, robót malarskich i robót posadzkowych w pokojach i na piętrze;

- od 2010 r. trwały wyłącznie prace wykończeniowe, gdzie ostatni wpis w dzienniku budowy jest z dnia 20 lipca 2016 r" gdzie wskazano zakończenie wykonywania płytek posadzkowych w klatce schodowej b.u.

W 2019 r. w zw. z przekształceniem lokalu na przeznaczenie mieszkaniowe potwierdzono powyższej wskazywaną okoliczność, tj. że rozbudowa zakończyła się przed datą 16 sierpnia 2012 r.

1.9.

W działalności gospodarczej wykorzystywany był cały parter istniejącego wcześniej budynku.

1.10.

Przed zniesieniem współwłasności Wnioskodawca wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej wyłącznie parter istniejącego przed rozbudową budynku.

1.11.

Lokal niemieszkalny nr 2 od zniesienia współwłasności stanowi: "budynek doklejony" (vide: rysunek do pkt 1.3) i parter wcześniej istniejącego budynku. Od czasu zniesienia współwłasności do chwili zakończenia przez Wnioskodawcę prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej był wyłącznie parter istniejącego przed rozbudową budynku.

Pytania

W związku z chęcią sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wnosi Pan o wskazanie od kiedy sprzedaż nieruchomości położonej przy ul. (...) w (...), dla której to Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) nie powoduje po stronie sprzedającego E. konieczności uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca nieruchomość, którą zamierza sprzedać rozbudował wraz z żoną przed datą zniesienia współwłasności nieruchomości w dniu 16 sierpnia 2012 r., o czym świadczy możność zniesienia współwłasności na podstawie oprócz zgodnej woli stron szeregu dokumentów j/w, które to potwierdzają ukończenie rozbudowy.

Fakt późniejszego dokonywania wykończeń nieruchomości w żaden sposób nie może wpływać na fakt dokonania przed datą 16 sierpnia 2012 r. rozbudowy nieruchomości, gdyż wszelkie elementy dotyczące wielkości, obszaru, kształtu były już dokonane, gdzie Starosta (...) zaświadczył o powyższym, co pozwoliło na zniesienie współwłasności. Dziennik budowy opisujący dalsze prace wykończeniowe kończy się na wpisie z dnia 20 lipca 2016 r., gdzie od 2010 r. trwały jedynie drobne prace wykończeniowe.

Od daty zniesienia współwłasności są oni jedynymi współwłaścicielami nieruchomości, którą zamierzają zbyć.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie stanowiła środka trwałego i nie była wpisana do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej do 2019 r. przez Wnioskodawcę. Przedmiotowy lokal był rozbudowywany, gdzie:

- istniejąca część (tj. która istniała przed rozbudową) była wykorzystywana do celów prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności od 1 marca 1999 r. do listopada 2018 r. (w grudniu 2018 r. i styczniu 2019 r. (31 stycznia 2019 r. zakończono prowadzenie działalności gospodarczej) przychód i dochód wynosił zero złotych);

- dobudowana część nigdy nie była wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Zmiana przeznaczenia nieruchomości z użytkowego na mieszkalny oznacza jedynie zmianę użytkowania nieruchomości, tym samym zmiana użytkowania lokalu nie może być datą nabycia/wybudowania nieruchomości (vide: pismo z dnia 14 sierpnia 2018 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0115-KDIT3.4011.31.2018.AK Przekształcenie lokalu użytkowego na lokal mieszkalny jako niestanowiące nabycia), gdyż to nastąpiło z chwilą zniesienie współwłasności w dniu 16 sierpnia 2012 r. - vide: Pismo z dnia 13 września 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0113-KDIPT2-2.4011.414.2019.1.MP Powstanie przychodu w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą w przypadku wykorzystywania przez przedsiębiorcę dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej własnej nieruchomości o charakterze użytkowym, nie wpisanej jednak przez podatnika do ewidencji działalności gospodarczej przychód ze zbycia takiej nieruchomości nie będzie traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Tym samym do sprzedaży takiej nieruchomości zastosowanie ma ogólna regulacja z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, skutkiem czego zbycie nieruchomości w szczególności będzie wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - vide: Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2014 r., sygn. akt II FPS 8/13.

Mając na uwadze powyższe, wg wnioskodawcy, może on zbyć nieruchomość położoną w (...) przy ul. (...), o powierzchni użytkowej wraz z pomieszczeniami przynależnymi 398,55 m² - KW (...), wraz z udziałem związanym z własnością lokalu we własności gruntu - w wysokości 695/1000 - KW (...) (nr KW z której wyodrębniono lokal) bez konieczności uiszczania po jego stronie podatku dochodowego stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie nastąpi po upływie 5 lat od jego wybudowania/nabycia, co świadczy o braku obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Według Wnioskodawcy początek biegu 5 letniego terminu, o którym mowa w 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozpoczął się na koniec roku kalendarzowego - 2012 r., wobec zniesienia współwłasności nieruchomości w dniu 16 sierpnia 2012 r. i upłynął z końcem 2017 r., tym samym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości od początku 2018 r. nie rodzi po stronie wnioskodawcy obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Na brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych j/w nie wpływa fakt zmiany użytkowania nieruchomości w 2019 r., gdyż zmiana użytkowania nie stanowi nabycia, bądź też wybudowania przedmiotowego lokalu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 10 ww. ustawy zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu ich pogrupowanie według odpowiedniego charakteru, co w konsekwencji prowadzi do odmiennego traktowania tychże źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy).

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy

Nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej i dniem ich zbycia nie upłynęło sześciu lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

- nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

- nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o:

działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które - w przypadku uzyskania ich przez podatnika - stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Od dnia 1 stycznia 2015 r. przepis ten stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r., nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r. objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Definicja środka trwałego zawarta została w art. 22a ust. 1 przedmiotowej ustawy, zgodnie z którym:

3) inne przedmioty - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

- składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

- składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

- składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają zatem uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.

Przystępując do kwalifikacji do odpowiedniego źródła przychodów sprzedaży przez Pana nieruchomości w pierwszej kolejności podkreślić należy, że wymienione w powołanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanki należy rozważyć indywidualnie - mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy. Przy czym, decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej - jego zdaniem - kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione. Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8).

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące regulacje prawne stwierdzić należy, że na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych planowaną przez Pana czynność zbycia nieruchomości należy zakwalifikować jako sprzedaż, która następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ze zdarzenia przyszłego w szczególności wynika bowiem, że rozbudowa budynku usługowo-mieszkalnego nastąpiła w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Przedmiotowy lokal miał być w przyszłości wykorzystywany do celów gospodarczych pod firmą: Noclegi dla firm (...).

Fakt, że przedmiotowe nieruchomości nigdy nie zostały wynajęte oraz nie doszło do użytkowania/wykorzystywania ww. nieruchomości w ramach działalności gospodarczej nie świadczy o tym, że przychód z ich zbycia nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej.

Wobec tego brak jest możliwości rozpatrywania zbycia przedmiotowej Nieruchomości jako odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie przez Pana wykorzystywanego w działalności gospodarczej składnika majątku, tj. przedmiotowej nieruchomości, która nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód z tytułu zbycia nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z wybranym przez Pana sposobem opodatkowania pozarolniczej działalności gospodarczej. Fakt, iż po likwidacji działalności gospodarczej dokonano zmiany sposobu użytkowania hotelu na cele mieszkaniowe pozostaje bez wpływu na kwalifikację źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku gdy dokona Pan odpłatnego zbycia wskazanej nieruchomości po upływie 6 lat licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym działalność ta została zlikwidowana, to nie powstanie przychód z działalności gospodarczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy - Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).