0114-KDIP3-1.4011.541.2022.2.LS - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 maja 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 26 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 lipca 2022 r. (data wpływu 30 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 1986 r. siostry M. B. oraz B. J. otrzymały w spadku po ojcu K. G. (Postanowienie Sądu Rejonowego w (...), IV Wydział Cywilnego z dnia 20 stycznia 1986 rok, Sygn. Akt (...), dot. Stwierdzenia nabycia spadku po K. G.) po 1/2 zabudowanego gospodarstwa rolnego położonego w (...) gm. (...) (działka ewidencyjna 1, KW (...), powierzchnia 2,3706 ha). Podatek spadkowy został uregulowany w całości do Urzędu Skarbowego.

Dodatkowo, na podstawie postanowienie Sądu Rejonowego w (...) z dnia 8 marca 1994 r. Sygn. Akt (...) (k.11 w KW (...)) oraz wyroku Sądu Wojewódzkiego w (...) z dnia 29 września 1995 r. Sygn. Akt (...) (k.7 w KW (...)) siostry M. B. oraz B. J. otrzymały w spadku po K. G. następujące nieruchomości

1. Działka o numerze ewidencyjnym 2 położonej w (...) przy ul. (...), o powierzchni 0,5830 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

2. Działka o numerze ewidencyjnym 3 położonej w (...) przy ul. (...), o powierzchni 0,4907 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

3. Działka o numerze ewidencyjnym 4 położonej w (...) przy ul. (...), o powierzchni 0,7032 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr KW (...).

Podatek spadkowy został uregulowany w całości do Urzędu Skarbowego. W 2003 r., po śmierci M. B. jej udziały w działkach odziedziczyła Pani, Pani ojciec (B. B.) oraz Pani brat (M. B.), każde po 1/3 (postanowienie Sądu Rejonowego dla (...) w (...), Sygn. (...), orzeczenie prawomocne 31 maja 2003 r.).

Od przyznanego spadku cały należny podatek został odprowadzony do urzędu skarbowego. Odziedziczony majątek stanowił osobisty majątek Pani matki (nie stanowił współwłasności z majątkiem ojca). Żadne z działek nie były przedmiotem działalności gospodarczej. Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla (...) w (...), I Wydział Cywilny z dnia 31 marca 2016 r., sygn. Akt (...) została zniesiona współwłasność we wszystkich wyżej opisanych działkach (...).

Zgodnie z postanowieniem sądowy na drodze zniesienia współwłasności, bez wzajemnych spłat lub dopłat między uczestnikami postępowania, stosownie do prawomocnego postanowienia B. J. otrzymała działkę (...) oraz działkę (...) (łączna wartość 1.993.000 zł), a Pani wraz z ojcem i bratem otrzymali po 1/3 udziałów w działkach (...) oraz (...) (łączna wartość 1.862.000 zł).

W toku postępowania sądowego biegli sądowi dokonali wyceny działek: Działki o numerze ewidencyjnym 2 położonej w (...) przy ul. (...), o powierzchni 0,5830 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) - 1.020.000 zł. Działki o numerze ewidencyjnym 3 położonej w (...) przy ul. (...), o powierzchni 0,4907 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) - 842.000 zł. Działki o numerze ewidencyjnym 4 położonej w (...) przy ul. (...), o powierzchni 0,7032 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (...) prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) - 1.231.000 zł. Działki o numerze ewidencyjnym 1 położonej w (...) gm. (...), o powierzchni 2,0055 ha dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) - 762.000 zł. Zgodnie z zaświadczeniem Naczelnika Urzędu Skarbowego (...) z dnia 10 maja 2017 r. nr (...) podatek od przedmiotowego nieodpłatnego działu spadku oraz zniesienia współwłasności nie należał się.

W dniu 9 lipca 2019 r. Pani wraz z ojcem i bratem dokonali sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym 3 położonej w (...) przy ul. (...) (działka przed sprzedażą stanowiła majątek osobisty Pani, Pani ojca i brata, nie była przedmiotem działalności gospodarczej).

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Pani udział w nieruchomościach stanowiących spadek po M. B. pozostał ten sam. Przytaczając stan faktyczny opisany w pierwszym wniosku: Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla (...) w (...), I Wydział Cywilny z dnia 31 marca 2016 r., sygn. Akt (...) została zniesiona współwłasność we wszystkich wyżej opisanych działkach (...).

Zgodnie z postanowieniem sądowy na drodze zniesienia współwłasności, bez wzajemnych spłat lub dopłat między uczestnikami postępowania, stosownie do prawomocnego postanowienia B. J. otrzymała działkę (...) oraz działkę (...) (łączna wartość 1.993.000 zł), a ja wraz z ojcem i bratem otrzymaliśmy po 1/3 udziałów w działkach (...) oraz (...) (łączna wartość 1.862.000 zł).

Sprzedaż przez Panią przysługującego Pani udziału w działce o numerze ewidencyjnym 3, nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.).

Pytania

Czy w opisanym przez Panią przypadku (zniesienie współwłasności wymienionych we wniosku działek, które nie stanowiło nabycia oraz nie podniosło wartości posiadanego majątku a było tylko bez kosztową zamianą majątku posiadanego od 2003 r. a następnie sprzedaż jednej z działek) mają zastosowanie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym 3 położonej w (...) przy ul. (...) nie podlega opodatkowaniu?

Pani stanowisko w sprawie

W interpretacji powołuje się Pani na art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia pięcioletniego okresu od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę.

Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło pięć lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Jako, że zniesienie współwłasności wymienionych we wniosku działek nie stanowiło nabycia oraz nie podniosło wartości posiadanego majątku a było tylko bez kosztową zamianą majątku posiadanego od 2003 r., to zgodnie z treścią dodanego art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym 3 położonej w (...) przy ul. (...) nie podlega opodatkowaniu.

Dodatkowo zaznaczy Pani, że od wszystkich działek został uregulowany podatek spadkowy (jako że w 2003 r. otrzymanie spadku w ramach najbliższej rodziny podlegało opodatkowaniu).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano m.in. art. 10 ust. 5 i ust. 7, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

Na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 7 powołanej ustawy:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Wyjaśnienia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia "spadek" ani też "nabycie w drodze spadku", dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).

Księga IV ww. ustawy reguluje przejście majątku, a więc praw i obowiązków majątkowych zmarłego, na inne osoby fizyczne i prawne.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl zaś art. 924 ww. Kodeksu:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Z kolei art. 925 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 ww. Kodeksu). Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Stosownie do art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Zgodnie z art. 211 i 212 ww. ustawy, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Na mocy teorii prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:

- podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

- wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości - w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W przedmiotowej sprawie, w 2003 r., po śmierci matki jej udziały w działkach odziedziczyła Pani, Pani ojciec oraz Pani brat, każde po 1/3. Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego została zniesiona współwłasność we wszystkich wyżej opisanych działkach. Zgodnie z postanowieniem sądowy na drodze zniesienia współwłasności, bez wzajemnych spłat lub dopłat między uczestnikami postępowania, stosownie do prawomocnego postanowienia B. J. otrzymała działkę (...) oraz działkę (...), a Pani wraz z ojcem i bratem otrzymali po 1/3 udziałów w działkach (...) oraz (...). Pani udział w nieruchomościach stanowiących spadek po M. B. pozostał ten sam.

Odpłatne zbycie w 2019 r. udziału w działce o nr ewidencyjnym 3, nabytego w drodze dziedziczenia po zmarłej matce i w wyniku zniesienia współwłasności, nie stanowi dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie, ustalonego zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 5 ww. ustawy. Nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału ww. działce.

Reasumując sprzedaż w 2019 r. udziału w działce o numerze ewidencyjnym 3 przypadającego Pani w drodze zniesienia współwłasności nie stanowi dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie, ustalonego zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przedstawione przez Panią stanowisko uznaje się za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego i nie odnosi się do kwot wskazanych w opisie sprawy. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Panią w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy - Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).