0114-KDIP3-1.4011.1159.2021.3.MG - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 21 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 marca 2022 r. (data wpływu 16 marca 2022 r.) oraz pismem z 25 kwietnia 2022 r. (data wpływu 25 kwietnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 23 października 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży (Rep. A nr (...)) Wnioskodawca nabył do swojego odrębnego majątku prywatnego od Agencji Nieruchomości Rolnych gruntową nieruchomość rolną położoną w miejscowości (...), stanowiącą działkę numer 1 (zwaną dalej: "przedmiotową nieruchomością").

Decyzją z 12 czerwca 2007 r. Starosta (...) na wniosek Wnioskodawcy dokonał podziału ww. działki rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 na działki oznaczone numerami 2, 3, 4.

Decyzją z 14 grudnia 2011 r. Wójt Gminy (...) zatwierdził projekt podziału nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 4. W wyniku podziału działki 4 powstały działki o numerach ewidencyjnych 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, przy czym dwie działki o numerach ewidencyjnych 11 i 13 z dniem uprawomocnienia się ww. decyzji Wójta Gminy (...) przeszły za odszkodowaniem na własność gminy w związku z koniecznością poprawienia zagospodarowania innych działek stanowiących drogę publiczną.

W wyniku opisanych wyżej podziałów przedmiotowa nieruchomość stanowiąca własność Wnioskodawcy składa się obecnie z dziewięciu niezabudowanych działek oznaczonych numerami 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12.

W 2007 r. Wnioskodawca rozważał możliwość wykorzystania działki oznaczonej numerem 3 na cele związane z prowadzoną przez Niego od 1992 r. działalnością gospodarczą, obejmującą produkcję oklein drzewnych. Jednakże po wydaniu decyzji Wójta Gminy (...) z dnia 7 marca 2008 r., ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę hali produkcyjnej przerobu drewna wraz z niezbędną infrastrukturą na działce o numerze ew. 3 Wnioskodawca zrezygnował z planowanego przedsięwzięcia. Spełnienie warunków zabudowy ustalonych ww. decyzją czyniłoby bowiem całość przedsięwzięcia ekonomicznie nieuzasadnionym. Wobec powyższego wszystkie działki wchodzące w skład przedmiotowej nieruchomości nadal są gruntami niezabudowanymi, stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i nigdy nie były wykorzystywane ani włączone do składników majątkowych w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej.

W dniu 16 czerwca 2020 r. Wnioskodawca zawarł z Biurem Obrotu Nieruchomościami (zwanym dalej: "Pośrednikiem") umowę pośrednictwa, na mocy której zlecił wyspecjalizowanemu w obrocie nieruchomościami Pośrednikowi sprzedaż przedmiotowej nieruchomości z wyłączeniem działki oznaczonej nr ew. 5 (tereny zalesione).

W wyniku działań Pośrednika w dniu 5 lipca 2021 r. doszło do zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości - z wyłączeniem działki o nr ew. 5 (Rep. A nr (...)), aneksowanej aktem notarialnym z dnia 7 września 2021 r. (Rep. A nr (...)). Działki stanowiące przedmiot umowy przedwstępnej, oznaczone nr ew. 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 12 są w ewidencji gruntów oznaczone jako grunty orne. Natomiast zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działki te przeznaczone są jako tereny usługowe, tereny aktywności gospodarczej i produkcyjnej, drogi wewnętrzne.

Strony ww. umowy przedwstępnej postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta dopiero po spełnieniu się szeregu warunków zawieszających, umożliwiających przeprowadzenie przez Kupującego na przedmiotowej nieruchomości planowanej przez niego inwestycji. Strony ww. umowy postanowiły, że wszelkie niezbędne działania związane ze zmianą klasyfikacji gruntów stanowiących przedmiot umowy przedwstępnej (pod warunkiem) na potrzeby związane z planowaną przez Kupującego inwestycją zostaną przeprowadzone przez Kupującego, przy czym działania wymagające w świetle odrębnych przepisów wystąpienia do właściwych organów administracji publicznej zostaną podjęte i przeprowadzone przez Kupującego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W piśmie z 16 marca 2022 r. w odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania Wnioskodawca wskazał:

Ad. 1, 2

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1992 r. do chwili obecnej, a przedmiotowa nieruchomość (składająca się z działek mających być przedmiotem sprzedaży) nie stanowi i nigdy nie stanowiła towaru handlowego ani składnika majątkowego w pozarolniczej działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Nie była także wykorzystywana na cele związane z tą działalnością.

Zakup przedmiotowej nieruchomości rolnej nastąpił do majątku prywatnego Wnioskodawcy i od chwili nabycia była ona wykorzystywana wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej.

Ad. 3

Na gruntach stanowiących przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nie prowadził działów specjalnych produkcji rolnej. Cały areał (około 17 ha) wykorzystywany był pod uprawę zbóż, a zatem w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy tej ustawy nie znajdowały zastosowania do przychodów z działalności rolniczej Wnioskodawcy.

Ad. 4

W ramach własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał już, że w jego ocenie planowane odpłatne zbycie działek wyodrębnionych w wyniku podziału jednej nieruchomości gruntowej nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Biorąc pod uwagę dodatkowe okoliczności przedstawione w pkt 3 niniejszego pisma Wnioskodawca ponownie potwierdza, że planowana sprzedaż nie zostanie dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ad. 5, 6

Zgodnie z odpowiedzią udzieloną na pytania nr 2 i 3. W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że w 2007 r. - ze względów wskazanych we wniosku ORD-IN - przedmiotowa nieruchomość rolna leżała odłogiem. W latach 2008 - 2015 na gruntach stanowiących przedmiot planowanej sprzedaży działalność rolnicza była prowadzona przez Wnioskodawcę. Natomiast począwszy od 1 września 2015 r. do chwili obecnej pozostaje na mocy umowy użyczenia oddana do użytkowania Biorącemu do używania pod rygorem "spełnienia wymogów utrzymania gruntów ornych w dobrej kulturze rolnej".

Ad. 7

W dacie nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę stanowiła ona grunty rolne, wykorzystywane do uprawy zbóż. Nie były na nich posadowione żadne zabudowania. Brak było także jakiejkolwiek infrastruktury bądź mediów. Pola uprawne wchodzące w skład nieruchomości z trzech stron otoczone były drogami gminnymi, a z jednej strony przylegała do nich droga krajowa nr 22.

Ad. 8

W okresie od zakupu przedmiotowej nieruchomości do chwili obecnej jej stan pozostaje niezmieniony. Wnioskodawca nie poczynił na przedmiotowej nieruchomości rolnej żadnych nakładów zwiększających jej wartość.

Ad. 9

Na chwilę obecną Wnioskodawca nie planuje sprzedaży żadnej z posiadanych przez niego nieruchomości poza sprzedażą gruntów stanowiących przedmiot wniosku ORD-IN z dnia 21 grudnia 2021 r.

Ad. 10

W okresie poprzedzającym złożenie wniosku Wnioskodawca dokonał sprzedaży następujących nieruchomości wchodzących w skład jego majątku osobistego, nie związanego z działalnością gospodarczą:

Z uwagi na wiek oraz stan zdrowia Wnioskodawca postanowił ograniczyć swoją aktywność zawodową. Podjął zatem decyzję o wycofaniu się z działalności rolniczej i sprzedaży gruntów wykorzystywanych na ten cel. Środki uzyskane ze sprzedanych nieruchomości Wnioskodawca przeznaczył na swoje wydatki osobiste, w tym darowizny środków pieniężnych na rzecz najbliższej rodziny.

Ad. 11

W załączeniu Wnioskodawca przedłożył pełne brzmienie § 3.2 umowy przedwstępnej z dnia 5 lipca 2021 r., obejmujące wszystkie warunki determinujące dojście do skutku umowy przyrzeczonej, tj. zarówno te, które spełnić musi Wnioskodawca, jak i Kupująca Spółka (załącznik nr 1).

Ponadto w piśmie z 25 kwietnia 2022 r. Wnioskodawca doprecyzował, że:

Ad. 1

W nawiązaniu do pisma z dnia 16 marca 2022 r., stanowiącego odpowiedź na wezwanie Organu z 23 lutego 2022 r. (odpowiedź na pytanie nr 3) Wnioskodawca ponownie wyjaśnia, że gruntowa nieruchomość rolna położona w miejscowości (...), została nabyta od Agencji Nieruchomości Rolnych w dniu 23 października 2006 r. w celu prowadzenia na niej przez Wnioskodawcę działalności rolniczej.

Przez cały okres jej posiadania (i w chwili obecnej) Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotową nieruchomość wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej. W związku z prowadzonymi uprawami korzystał w latach 2007-2015 z dotacji ze środków unijnych dla rolników do powierzchni wyżej wymienionych gruntów rolnych w ramach jednolitych płatności obszarowych, przysługujących do powierzchni gruntów rolnych, zgodnie z ustawą o płatnościach w ramach systemu wsparcia bezpośredniego. Od chwili użyczenia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości, tj. od 1 września 2015 r. do chwili obecnej z dotacji takich korzysta obecny użytkownik przedmiotowej nieruchomości (Biorący do używania).

Ad. 2

a) Gruntową niezabudowaną nieruchomość rolną w (...) Wnioskodawca nabył w drodze umowy sprzedaży w dniu 6 stycznia 2006 r. (Rep. A nr (...)).

b) Nieruchomość wyżej wymieniona w okresie jej posiadania przez Wnioskodawcę była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności rolniczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. W latach 2008-2021 Wnioskodawca korzystał do tych gruntów z dopłat, o których mowa w odpowiedzi na pytanie nr 1. Nieruchomość w (...) nie była przedmiotem umowy dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

c) Sprzedaż nieruchomości w (...) nastąpiła w dniu 1 lipca 2021 r. Z przyczyn wskazanych w piśmie Wnioskodawcy z 16 marca 2022 r. (odpowiedź na pytanie nr 10) w 2019 r. Wnioskodawca podjął decyzję o wycofywaniu się z działalności rolniczej i sprzedaży wszystkich posiadanych nieruchomości rolnych.

d) Nieruchomość została sprzedana w całości.

Ad. 3

Grunty rolne w miejscowości (...) zostały sprzedane w całości bez ich podziału na mniejsze działki.

Własność niezabudowanych nieruchomości rolnych w miejscowości (...) nabyta została przez Wnioskodawcę na podstawie umów przeniesienia własności z dnia 12 stycznia 2004 r. (dz. nr 15 i 16 - Rep. A nr (...)) oraz 18 czerwca 2004 r. (dz. nr 17 - Rep. A nr (...)) (Wnioskodawca wyjaśnił, że w piśmie Wnioskodawcy z 16 marca 2022 r. wskazano datę przeniesienia własności tylko dla działek nr 15 i 16), w każdym przypadku po odstąpieniu przez Agencję Nieruchomości Rolnych od skorzystania z przysługującego jej prawa pierwokupu. Sprzedaż gruntów stanowiących działki nr 16 i 17 Wnioskodawca rozpoczął w 2019 r. po dokonaniu ich podziału na mniejsze działki, zgodnie z poniższym zestawieniem:

Natomiast działkę oznaczoną numerem 15, po podzieleniu jej na cztery mniejsze działki oraz wydzieleniu drogi wewnętrznej (dz. 15/4 o pow. 0,0201) Wnioskodawca podarował swoim dzieciom:

- na rzecz syna dz. 15/2 o pow. 0,1021 ha oraz dz. 15/5 o pow. 0,0871 ha,

- na rzecz córki dz. 15/1 o pow. 0,0907 ha oraz 15/3 o pow. 0,0833 ha.

Ad. 4

Grunty rolne w (...) i (...) w okresie ich posiadania przez Wnioskodawcę były wykorzystywane wyłącznie na potrzeby działalności rolnej Wnioskodawcy. Nie były przez Wnioskodawcę wydzierżawiane, ani w inny sposób udostępniane osobom trzecim.

Ad. 5

Warunki, jakie muszą zostać spełnione przez Wnioskodawcę w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości położonej w (...) obejmują:

- uzyskanie przez Sprzedawcę przed zawarciem umowy docelowej zaświadczenia, że nie zalega on z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

- uzyskanie przez Sprzedawcę wiążącej interpretacji podatkowej dotyczącej sposobu opodatkowania planowanej transakcji.

Pytanie

Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż ośmiu działek wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości, oznaczonych numerami 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 12, powstałych w wyniku podziału działki 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana po upływie 5 lat od nabycia - na mocy regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży ośmiu działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa PIT) ponieważ sprzedaż ośmiu działek wyodrębnionych w wyniku podziału jednej nieruchomości gruntowej nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz odpłatne zbycie nieruchomości, które jeśli ziszczą się warunki umowy przedwstępnej nastąpi nie później niż do dnia 30 czerwca 2023 r., tj. po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 ustawy PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

W odniesieniu do zbycia nieruchomości ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy PIT, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

- pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

- pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady zatem, w sytuacji, w której zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości osoba fizyczna zapłaci podatek dochodowy wynoszący 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków, obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana.

Odnosząc się do aktualnego brzmienia przepisów, aby dochód ze zbycia nieruchomości korzystał ze zwolnienia musi on zostać przeznaczony na własne cele mieszkaniowe - w okresie trzech lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, o czym stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi o tym, że zwolnieniu podlegają dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe: udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - wówczas odpłatne zbycie nie jest opodatkowane i rozpatrywanie warunków dla zwolnienia dochodu ze sprzedaży tejże nieruchomości z podatku dochodowego od osób fizycznych nie jest konieczne.

W obu przypadkach (zarówno zbycie nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia) istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia, jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że muszą wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości.

Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak - oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia - zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia. Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy (np. podział i sprzedaż działek z zyskiem wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego).

Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań - od momentu nabycia do zbycia - potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Pierwszym zatem momentem oceny czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawia zwłaszcza nabycie w okolicznościach niezależnych od podatnika (np. dziedziczenie), brak negocjacji ceny, prowadzenie przez pewien czas na nieruchomości jakiejkolwiek działalności, a zatem wszystko, co wskazuje, iż w chwili zakupu podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. Stąd - co do zasady - jako działalność gospodarcza nie powinna być traktowana wyprzedaż majątku własnego jak również sprzedaż nieruchomości odziedziczonych.

Niespełnienie powyższych przesłanek z art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest bardzo istotne. Powoduje ono bowiem, że transakcje zbycia nieruchomości nie powinna być kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Czynności Wnioskodawcy związane z planowaną transakcją (zdarzeniem przyszłym) nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a planowana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie nosi cech działalności gospodarczej.

Z pewnością nie można oceniać działań Wnioskodawcy przez pryzmat czynności podejmowanych przez Kupującego w związku z planowaną przez niego inwestycją na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedwstępnej. Istotnym jest natomiast, że czynności podejmowane przez Wnioskodawcę, zmierzają do definitywnej sprzedaży wszystkich działek jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej - stąd nie sposób upatrywać w nich cech regularności. Powierzenie działań obejmujących pozyskanie potencjalnego nabywcy przedmiotowej nieruchomości profesjonalnemu Pośrednikowi potwierdza zaś fakt, że Wnioskodawca planując sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie ma na celu prowadzenia handlu nieruchomościami w sposób ciągły i zorganizowany, a jedynie podejmuje czynności zmierzające do sprzedaży składnika jego majątku prywatnego.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych brak jest podstaw do przypisywania działaniom podatnika cech zorganizowania, w znaczeniu profesjonalnych czynności tylko z tego powodu, że podejmowane są przez niego czynności, które umożliwią sprzedaż, podniosą atrakcyjność działki czy przyspieszą proces inwestycyjny kupującego.

W wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r. (sygn. akt I FSK 1758/17) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności.

Natomiast w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.

W ocenie Wnioskodawcy planowane odpłatne zbycie działek wyodrębnionych w wyniku podziału jednej nieruchomości, nabytej w drodze umowy sprzedaży w 2006 r., w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d. innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z którym:

za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki, o której mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że 23 października 2006 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość gruntową. W 2007 r. i 2011 r. Wnioskodawca dokonał podziału nabytej w 2006 r. działki i w efekcie składa się ona obecnie z dziewięciu niezabudowanych działek oznaczonych numerami 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12. Wnioskodawca rozważał w 2007 r. możliwość wykorzystania działki 3 na cele związane z prowadzoną od 1992 r. działalnością gospodarczą, jednakże zrezygnował z planowanego przedsięwzięcia. W 2007 r. nieruchomość leżała odłogiem. W latach 2008-2015 na gruntach tych była prowadzona przez Wnioskodawcę działalność rolnicza. Począwszy od 1 września 2015 r. do chwili obecnej pozostaje na mocy umowy użyczenia oddana do użytkowania. Zakup nieruchomości rolnej nastąpił do majątku prywatnego Wnioskodawcy i od chwili nabycia była ona wykorzystywana wyłącznie na potrzeby działalności rolniczej. Nie były na nich posadowione żadne zabudowania. Brak było jakiejkolwiek infrastruktury, bądź mediów. Wszystkie grunty nadal są gruntami niezabudowanymi i stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy, nigdy nie były wykorzystywane ani włączone do składników majątkowych w prowadzonej działalności gospodarczej. W okresie od zakupu przedmiotowej nieruchomości do chwili obecnej jej stan pozostaje niezmieniony. Wnioskodawca nie poczynił na przedmiotowej nieruchomości rolnej żadnych nakładów zwiększających jej wartość. Z uwagi na wiek oraz stan zdrowia Wnioskodawca postanowił ograniczyć swoją aktywność zawodową, tj. podjął decyzję o wycofaniu się z działalności rolniczej i sprzedaży gruntów wykorzystywanych na ten cel. Środki uzyskane ze sprzedanych nieruchomości Wnioskodawca planuje przeznaczyć na cele osobiste. W dniu 16 czerwca 2020 r. Wnioskodawca zawarł z Biurem Obrotu Nieruchomościami umowę pośrednictwa, na mocy której zlecił sprzedaż nieruchomości z wyłączeniem działki oznaczonej nr 5 (tereny zalesione). W dniu 5 lipca 2021 r. doszło do zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, aneksowanej aktem notarialnym z 7 września 2021 r. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działki będące przedmiotem sprzedaży przeznaczone są jako tereny usługowe, tereny aktywności gospodarczej i produkcyjnej, drogi wewnętrzne. Strony przedwstępnej umowy sprzedaży postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta dopiero po spełnieniu się szeregu warunków zawieszających, umożliwiających przeprowadzenie przez kupującego na przedmiotowej nieruchomości planowanej przez niego inwestycji. Strony postanowiły, że wszelkie niezbędne działania związane ze zmianą klasyfikacji gruntów stanowiących przedmiot umowy przedwstępnej na potrzeby związane z planowaną przez kupującego inwestycją zostaną przeprowadzone przez kupującego, przy czym działania wymagające w świetle odrębnych przepisów wystąpienia do właściwych organów administracji publicznej zostaną podjęte i przeprowadzone przez Kupującego. Strony ustaliły, że w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca przedstawi kupującemu zaświadczenia, że nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych oraz uzyska wiążącą interpretację podatkową dotyczącą sposobu opodatkowania planowanej transakcji.

Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy planowana sprzedaż ośmiu działek wchodzących w skład nieruchomości oznaczonych nr 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 12, powstałych w wyniku podziału działki nr 1nabytej w 2006 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek wyodrębnionych z podzielonego gruntu) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku nie wynika, aby dokonywał Pan inwestycji powodujących zwiększenie wartości nieruchomości, inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą atrakcyjność przedmiotowych działek. Ponadto prowadzi Pan działalności gospodarczej, jednak nieruchomość ta nie była nigdy związana z tą działalnością, nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie w celach rolniczych. Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz sposób jej wykorzystywania sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej związanej z przedmiotową nieruchomością, lecz zwykły zarząd majątkiem. Tak więc kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, zaznaczyć należy, że podział działek na mniejsze działki nie stanowi dla Pana nowego nabycia, bowiem na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa własności działek. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela.

Sprzedaż ww. działek nie będzie stanowiła również źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustaw, w związku z upływem pięcioletniego okresu, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnośnie dokumentów stanowiących załącznik do wniosku wyjaśniamy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z załączonych dokumentów. W związku z tym dokument przesłany przez Pana nie był przedmiotem merytorycznej analizy.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1517 z późn. zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1517 z późn. zm.).