0114-KDIP2-1.4010.190.2017.1.BC - Opodatkowanie podatkiem VAT opłat pobieranych w przez spółdzielnię mieszkaniową z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych bez tytułu prawnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 maja 2017 r. (data wpływu 5 czerwca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 lipca 2017 r. (data wpływu 26 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki VAT dla opłat pobieranych w wysokości ustalonej na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych bez tytułu prawnego, w sytuacji, gdy nie wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz opodatkowania podatkiem VAT ww. opłat pobieranych w sytuacji, gdy wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję (pierwsza część pytania oznaczonego we wniosku nr 2) - jest prawidłowe.

W dniu 5 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki VAT dla opłat pobieranych w wysokości ustalonej na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych bez tytułu prawnego, w sytuacji, gdy nie wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję oraz opodatkowania podatkiem VAT ww. opłat pobieranych w sytuacji, gdy wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję. Wniosek uzupełniono w dniu 20 lipca 2017 r. o wniesienie brakującej opłaty od wniosku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia Mieszkaniowa (zwana dalej Spółdzielnią) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Spółdzielnia w swych zasobach posiada mieszkania zajmowane bez tytułu prawnego. Osoby, które w nich zamieszkują zostały wykluczone z członkostwa w Spółdzielni i pozbawione tym samym tytułów prawnych do przysługujących im mieszkań z powodu nie wnoszenia należnych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Osobom, o których mowa przysługiwały spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych. Nie są właścicielami lokali mieszkalnych. Przed zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkostwo było ściśle związane z prawem do lokalu. Mimo utraty praw, osoby te nadal zajmują lokale mieszkalne i wykorzystują je na cele mieszkaniowe. W stosunku do niektórych osób, Spółdzielnia wystąpiła do sądu z wnioskiem o eksmisję. W stosunku do kilku osób z takim wnioskiem nie wystąpiono. Wszystkim osobom zajmującym lokale mieszkalne bez tytułu prawnego Spółdzielnia nalicza takie same opłaty jak innym osobom, którym przysługują prawa do lokali mieszkalnych zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na opłaty te składają się m.in. opłata eksploatacyjna, odpis na fundusz remontowy, opłata za media (zimną wodę i odprowadzenie ścieków, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie, gaz w budynkach ze wspólnym gazomierzem), opłata za wymianę i legalizację wodomierzy, opłata za domofon, opłata za tzw. Memoniki (to urządzenia, które po instalacji i konfiguracji sieci radiowej w całej nieruchomości, w połączeniu z możliwością zdalnego odczytu, umożliwiają uzyskiwać dane o wielkości zużycia mediów), podatek od nieruchomości, opłata za dźwig osobowy, sprzątanie klatek schodowych. O wysokości opłat mieszkańcy są zawiadamiani indywidualnie. Faktury wystawiane są tylko na żądanie osób fizycznych. W stosunku do opłat za zimną wodę i odprowadzenie ścieków, ciepłą wodę oraz centralne ogrzewanie naliczanych dla osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego Spółdzielnia stosuje stawkę VAT właściwą dla danego medium zgodnie z interpretacją wydaną dla Spółdzielni Mieszkaniowej sygn. (...). Dla zimnej i ciepłej wody oraz wywozu nieczystości stawkę VAT 8%, natomiast dla centralnego ogrzewania oraz gazu stawkę VAT 23%. Do pozostałych opłat również stawkę podstawową 23% VAT. Spółdzielnia powzięła jednak wątpliwość co do słuszności stosowanej stawki VAT dla opłat opisanych w stanie faktycznym, innych niż media.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Jaka jest właściwa stawka VAT dla opłat pobieranych na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dla osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego, w stosunku do których nie wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję?

2. Czy podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT opłaty pobierane na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dla osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego, w stosunku do których wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję?

Zdaniem Wnioskodawcy:

* Ad 1. Stawką właściwą dla opłat pobieranych na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych innych niż ciepła i zimna woda, wywóz nieczystości, gaz w budynkach ze wspólnym gazomierzem oraz centralne ogrzewanie dla osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego, w stosunku do których nie wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję jest stawka ZW na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Spółdzielnia niejako w stosunku do tych osób wyraża dorozumianą zgodę na dalsze zajmowanie lokali mieszkalnych. Nie ma tu znaczenia fakt braku podpisanych umów najmu. Zgodnie z przytoczonym przepisem zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

* Ad 2. Opłaty naliczane osobom zajmującym lokale mieszkalne bez tytułu prawnego, w stosunku do których Spółdzielnia wystąpiła z wnioskiem do sądu o eksmisję nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Opłaty te, łącznie z mediami, stanowią swoiste odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokali mieszkalnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Przy wyznaczaniu zakresu stosowania stawek obniżonych, od dnia 1 stycznia 2011 r. wykorzystywana jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług, wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.), która dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na mocy § 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676), obowiązuje do dnia 31 grudnia 2017 r.

Zauważyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz wydane na jej podstawie rozporządzenia odwołują się do grupowań PKWiU przy ustalaniu preferencyjnych stawek podatkowych i zwolnień przedmiotowych. Prawidłowa pod względem klasyfikacji statystycznych identyfikacja towarów i usług stanowi warunek niezbędny do określenia wysokości opodatkowania podatkiem VAT w stosunku do towarów i usług, dla których przepisy VAT powołują stosowną klasyfikację statystyczną.

Dlatego też w sytuacji, gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Co istotne, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Ponadto, jak stanowi art. 7 ust. 8 ustawy, w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy towarów dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Pod pojęciem świadczenia - składającego się na istotę usługi - należy rozumieć każde zachowanie się na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Na świadczenie mogą się jednocześnie składać zachowania związane z działaniem, jak i zaniechaniem.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do kategorii usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Przy czym, w rozumieniu ustawy, na mocy art. 8 ust. 1 pkt 2 przez świadczenie usług należy rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z tym, jeżeli zaniechanie pewnych czynności za odszkodowaniem przynosiłoby wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi, to wówczas powinno być ono na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług uznane za usługę.

Tak więc, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Kwestia ta ma szczególnie istotne znaczenie przy takich świadczeniach, których istotą jest zaniechanie, powstrzymywanie się od określonych czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z powyższego, definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy towarów lub świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Wskazać w tym miejscu należy, że w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi - art. 8 ust. 2a ustawy.

Powyższy przepis stanowi implementację art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy - podstawa opodatkowania obejmuje:

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca (Spółdzielnia) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Zainteresowany w swych zasobach posiada mieszkania zajmowane bez tytułu prawnego. Osoby, które w nich zamieszkują zostały wykluczone z członkostwa w Spółdzielni i pozbawione tym samym tytułów prawnych do przysługujących im mieszkań z powodu nie wnoszenia należnych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Osobom, o których mowa, przysługiwały spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych. Nie są właścicielami lokali mieszkalnych. Przed zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkostwo było ściśle związane z prawem do lokalu. Mimo utraty praw osoby te nadal zajmują lokale mieszkalne i wykorzystują je na cele mieszkaniowe. W stosunku do niektórych osób Spółdzielnia wystąpiła do sądu z wnioskiem o eksmisję. W stosunku do kilku osób z takim wnioskiem nie wystąpiono. Wszystkim osobom zajmującym lokale mieszkalne bez tytułu prawnego Spółdzielnia nalicza takie same opłaty jak innym osobom, którym przysługują prawa do lokali mieszkalnych zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na opłaty te składają się m.in. opłata eksploatacyjna, odpis na fundusz remontowy, opłata za media (zimną wodę i odprowadzenie ścieków, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie, gaz w budynkach ze wspólnym gazomierzem), opłata za wymianę i legalizację wodomierzy, opłata za domofon, opłata za tzw. memoniki (urządzenia, które po instalacji i konfiguracji sieci radiowej w całej nieruchomości, w połączeniu z możliwością zdalnego odczytu, umożliwiają uzyskiwać dane o wielkości zużycia mediów), podatek od nieruchomości, opłata za dźwig osobowy, sprzątanie klatek schodowych. O wysokości opłat mieszkańcy są zawiadamiani indywidualnie. Faktury wystawiane są tylko na żądanie osób fizycznych. W stosunku do opłat za zimną wodę i odprowadzenie ścieków, ciepłą wodę oraz centralne ogrzewanie naliczanych dla osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego Spółdzielnia stosuje stawkę VAT właściwą dla danego medium zgodnie z interpretacją wydaną Wnioskodawcy. Dla zimnej i ciepłej wody oraz wywozu nieczystości stawkę VAT 8%, natomiast dla centralnego ogrzewania oraz gazu stawkę VAT 23%. Do pozostałych opłat również stawkę podstawową 23% VAT.

Na tle powyższego Wnioskodawca ma wątpliwości w zakresie stawki VAT dla opłat pobieranych w wysokości ustalonej na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (innych niż ciepła i zimna woda, wywóz nieczystości, gaz w budynkach ze wspólnym gazomierzem oraz centralne ogrzewanie) z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych bez tytułu prawnego, w sytuacji, gdy nie wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję oraz opodatkowania tych opłat w sytuacji, gdy wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję.

Ponieważ w analizowanym przypadku, lokale mieszkalne w odniesieniu do których Spółdzielnia pobiera opłaty, są użytkowane bez tytułu prawnego (bezumownie), aby odpowiedzieć na pytanie Wnioskodawcy w pierwszej kolejności należy ocenić, czy świadczenie Spółdzielni na rzecz osób zajmujących ww. lokale jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powołany powyżej przepis art. 4 ust. 1, ust. 2, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z późn. zm.) stanowi, że:

1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (ust. 1);

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (ust. 2);

3. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 (ust. 4);

4. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią (ust. 5).

Jak wynika z powyższego, katalog podmiotów zobowiązanych do ponoszenia opłat, o których mowa w ww. przepisach jest zamknięty i są to:

* członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych,

* członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali mieszkalnych,

* właściciele lokali mieszkalnych niebędący członkami spółdzielni,

* osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych.

Ustawodawca nie wymienił wśród tych podmiotów takich, które zajmują lokal znajdujący się w zasobach Spółdzielni bez tytułu prawnego.

Zgodnie z art. 18 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610, z późn. zm.), osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie takie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia "bezumowne korzystanie" oraz pojęcia "odszkodowanie". Kwestie związane z bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy oraz dotyczące odszkodowania regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.), dalej k.c.

Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 k.c., właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Na podstawie art. 224 § 1 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jak wynika z treści § 2 powołanego przepisu - od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

W oparciu natomiast o art. 225 k.c., obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Z ww. regulacji wynika, że w sytuacji wytoczenia powództwa - przeciwko samoistnemu posiadaczowi w złej wierze - jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz jest odpowiedzialny za jej stan. Ponadto, spoczywa na nim obowiązek zwrotu pobranych od powyższej chwili pożytków, których nie zużył, jak również winny jest uiścić wartość tych, które zużył.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 k.c., przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym (art. 224-229 k.c.) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym.

W myśl powołanego wyżej art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 k.c., posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Natomiast z postanowień art. 361 § 1 k.c. wynika, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Zgodnie z § 2 tego artykułu w powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Zgodnie z art. 471 k.c., dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

O tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

Kluczową kwestią jest istnienie zgody (choćby dorozumianej) na użytkowanie przez np. nierzetelnego posiadacza, bądź czynienie jakichkolwiek kroków przez uprawniony podmiot celem odzyskania tejże nieruchomości, w przypadku braku takiej zgody.

W przypadku wystąpienia przeciwko podmiotowi korzystającemu z określonej rzeczy bez tytułu prawnego, np. z powództwem sądowym lub też w przypadku czynienia jakichkolwiek innych kroków celem wyegzekwowania tejże nieruchomości - nie można powiedzieć, że pomiędzy stronami zdarzenia istnieje określony stosunek prawny - jawny czy też dorozumiany - skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. W takiej sytuacji świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług jak i wynagrodzenie za to świadczenie - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody, zgodnie z art. 471 k.c.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy użytkownik (np. najemca/dzierżawca) nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) - z różnych względów - toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na mocy art. 674 k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że decydujące znaczenie dla opodatkowania lub wyłączenia od opodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Generalnie sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie stosunku zobowiązaniowego, w ramach którego użytkowana była nieruchomość - czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług. Zatem, stwierdzić należy, że w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji natomiast, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Z wniosku wynika, że tylko w stosunku do niektórych osób Spółdzielnia wystąpiła do sądu z wnioskiem o eksmisję. W stosunku do kilku osób z takim wnioskiem nie wystąpiono. Wszystkim osobom zajmującym lokale mieszkalne bez tytułu prawnego Spółdzielnia nalicza takie same opłaty jak innym osobom, którym przysługują prawa do lokali mieszkalnych, tj. w wysokości ustalonej na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. O wysokości opłat mieszkańcy są zawiadamiani indywidualnie.

Zatem, w okolicznościach analizowanej sprawy, w przypadku, gdy - jak wynika z wniosku - zasoby Spółdzielni zamieszkują osoby, które zostały wykluczone z członkostwa w Spółdzielni i pozbawione tym samym tytułów prawnych do przysługujących im mieszkań z powodu niewnoszenia opłat, a mimo utraty spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych osoby te nadal zajmują lokale mieszkalne i wykorzystują je na cele mieszkaniowe, natomiast Spółdzielnia wystąpiła w stosunku do tych osób do sądu z wnioskiem o eksmisję, wówczas pomiędzy Wnioskodawcą a osobami korzystającymi bezumownie z nieruchomości, nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny, w ramach którego spełniane byłyby świadczenia wzajemne w rozumieniu prawa cywilnego.

Tego rodzaju świadczenie, nieoparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, w stosunku do osób, co do których wystąpiono z wnioskiem o eksmisję, opłaty pobierane w wysokości ustalonej na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Inaczej natomiast jest w odniesieniu do osób, w stosunku do których Spółdzielnia nie wystąpiła z wnioskiem o eksmisję. Należy uznać, że w tym stanie rzeczy Spółdzielnia toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego osoby korzystają z należących do Spółdzielni lokali mieszkalnych.

W tym przypadku użytkowanie ww. lokali mieszkalnych odbywa się za domniemaną, dorozumianą zgodą Spółdzielni, a tym samym zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy stanowi świadczenie usług, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podankiem od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy, zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, z późn. zm.).

Ponadto, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r. poz. 736, z późn. zm.), zwanym dalej rozporządzeniem, zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jak wynika z powyższego, aby spółdzielnia mieszkaniowa mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy lub zwolnienia, o którym mowa w przywołanym przepisie rozporządzenia, po pierwsze, świadczone przez nią usługi muszą być świadczeniami, za które pobierane są opłaty wymienione w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, po drugie, muszą być realizowane na rzecz ściśle określonych podmiotów, tj.:

* członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych,

* członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych,

* właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni,

* osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, a zatem podmiotów, które posiadają tytuł prawny do lokalu - spółdzielcze prawo do lokalu lub prawo własności lokalu.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku, w odniesieniu do świadczeń, za które Spółdzielnia Mieszkaniowa od osób użytkujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego pobiera opłaty, brak jest podstaw do korzystania ze zwolnienia na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy lub § 3 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia.

Opłaty uiszczane na podstawie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez osoby użytkujące lokale znajdujące się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych dotyczą wydatków, które konieczne są do poniesienia zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki, oraz do dokonywania napraw i nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości. Ponoszenie tych opłat związanych z użytkowaniem lokalu mieszkalnego przez osoby użytkujące lokale mieszkalne w zamian za czynności wykonywane przez Spółdzielnię, przypomina w swej istocie usługę najmu lokalu mieszkalnego. Przy takim porównaniu należy mieć na uwadze przede wszystkim cel świadczonej usługi, którym w przypadku lokalu mieszkalnego, zarówno przy usłudze najmu, jak i czynności jakie w przedmiotowej sprawie świadczy Spółdzielnia, jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zastosowanie zwolnienia w oparciu o cyt. wyżej przepis jest więc uzależnione od spełnienia charakteru wynajmowanej nieruchomości (nieruchomość mieszkalna) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanej nieruchomości (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym, przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego usługę.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca pobiera od osób użytkujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego opłaty, na które (oprócz opłat za media) składają się: opłata eksploatacyjna, odpis na fundusz remontowy, opłata za wymianę i legalizację wodomierzy, opłata za domofon, opłata za tzw. memoniki (urządzenia, które po instalacji i konfiguracji sieci radiowej w całej nieruchomości, w połączeniu z możliwością zdalnego odczytu, umożliwiają uzyskiwać dane o wielkości zużycia mediów), podatek od nieruchomości, opłata za dźwig osobowy, sprzątanie klatek schodowych.

Aby rozstrzygnąć, czy świadczenie realizowane przez Wnioskodawcę na rzecz osób nieposiadających tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, w pierwszej kolejności należy ocenić czy mamy do czynienia z jedną kompleksową usługą, czy też ze świadczeniami odrębnymi.

Odnosząc się do problematyki świadczenia złożonego (kompleksowego), należy przypomnieć, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, jak wynika z art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika niemniej, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jedną transakcję, jeżeli nie są one od siebie niezależne. Jedna transakcja występuje w szczególności wtedy, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Jest tak również w sytuacji, gdy jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, natomiast inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności świadczenie należy uznać za pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, jeżeli nie stanowi ono dla klienta celu samego w sobie, lecz służy skorzystaniu w jak najlepszy sposób ze świadczenia głównego usługodawcy.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W tym miejscu należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować jako odrębne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

W przedmiotowym wniosku wątpliwa jest jednak - jak wskazał Wnioskodawca - kwestia dotycząca stawki VAT dla pobieranych opłat innych niż media, a mianowicie: opłaty eksploatacyjnej, odpisu na fundusz remontowy, opłaty za wymianę i legalizację wodomierzy, opłaty za domofon, opłaty za tzw. memoniki, podatku od nieruchomości, opłaty za dźwig osobowy oraz za sprzątanie klatek schodowych.

Jeżeli chodzi o pobór podatku od nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.

Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w efekcie nie podlega "refakturowaniu". Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości.

Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być co do zasady przeniesione na użytkownika nieruchomości (np. najemcę) ze skutkiem zwalniającym właściciela z obowiązku podatkowego. Właściciel nieruchomości i jej użytkownik mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, postanowić o zwrocie (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez właściciela nieruchomości opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że zobowiązanie do uiszczania opłat z tytułu podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na użytkownika nieruchomości (np. najemcę) ze skutkiem zwalniającym właściciela z obowiązku jego zapłaty. Zatem należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie podmiotem zobowiązanym do uiszczenia podatku od nieruchomości jest Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości. Jeżeli jednak - jak w analizowanym przypadku - właściciel nieruchomości (Wnioskodawca) "przerzuca" koszt podatku od nieruchomości na użytkownika mieszkania, wówczas koszt ten (opłata) stanowi nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez Wnioskodawcę na rzecz użytkownika mieszkania (element cenotwórczy). Tak więc opłata ta powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym.

Natomiast co do pozostałych opłat, tj.: eksploatacyjnej, odpisu na fundusz remontowy oraz opłaty za: wymianę i legalizację wodomierzy, domofon, memoniki, dźwig osobowy oraz sprzątanie klatek schodowych należy zauważyć, że są one związane z użytkowaniem/eksploatacją lokalu mieszkalnego, które użytkownik zobowiązany jest ponosić ale nie mają związku z jego indywidualnym zużyciem (tak jak w przypadku mediów), na którego wysokość/koszt ma on bezpośredni wpływ.

Wobec powyższego, realizowana przez Spółdzielnię Mieszkaniową usługa (zbliżona w swym charakterze do usługi najmu), za którą pobierane są ww. opłaty, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W świetle powyższych regulacji prawnych odpowiadając na pytania Wnioskodawcy należy stwierdzić, że świadczenie na rzecz osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego, za które Wnioskodawca pobiera opłaty w wysokości ustalonej na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (inne niż media), w przypadku gdy:

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy oceniono jako prawidłowe.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z tym tutejszy organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku Zainteresowanego, tj. kwestii opodatkowania podatkiem VAT innych niż media opłat pobieranych w wysokości ustalonej na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych bez tytułu prawnego, w sytuacji, gdy nie wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję oraz opodatkowania podatkiem VAT opłat innych niż media pobieranych na ww. podstawie w sytuacji, gdy wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte żądaniem Wnioskodawcy - nie mogą być - na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii właściwej stawki VAT dla dostawy mediów.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Nadmienić należy, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w zakresie stawki VAT dla opłat pobieranych w wysokości ustalonej na podstawie art. 4 ust. 1, 2, 4, 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych bez tytułu prawnego, w sytuacji, gdy nie wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz opodatkowania podatkiem VAT opłat pobieranych na ww. podstawie w sytuacji, gdy wystąpiono z wnioskiem do sądu o eksmisję (pierwsza część pytania oznaczonego we wniosku nr 2). Natomiast wniosek w zakresie stwierdzenia, od kiedy naliczone opłaty należy traktować jako odszkodowanie (druga część pytania oznaczonego we wniosku nr 2) został załatwiony w dniu 31 sierpnia 2017 r. postanowieniem o odmowie wszczęcia postępowania nr 0112-KDIL2-3.4012.265.2017.2.IP.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.