0114-KDIP1-3.4012.342.2020.1.MT - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 4 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości składającej się z działek niezabudowanych nr 1/5 i 1/6 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek - jest prawidłowe.

W dniu 12 czerwca 2020 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości składającej się z działek niezabudowanych nr 1/5 i 1/6 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działek.

We wniosku złożonym przez: * Zainteresowanego będącym stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

* Zainteresowanych niebędących stronami postępowania:

- Pan M. N.

- Pani R. N.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

M. N. (dalej "Sprzedający") oraz R. N. (dalej "Sprzedająca") są wspólnie (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) właścicielami działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/5 o obszarze 0,1974 ha oraz działki gruntu o oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/6 o obszarze 0,5240 ha położonych w (...), objętych księgą wieczystą Kw Nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej "Nieruchomość"). Działkę gruntu, z podziału której powstała Nieruchomość, Sprzedający i Sprzedająca nabyli na podstawie umowy darowizny w 2009 r.

Powyższa działka jest niezabudowana i jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Miejskiej z dnia 30 czerwca 2005 r. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych w planie symbolem "4U/P". Sprzedający i Sprzedająca nie brali czynnego udziału w procesie opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający prowadzi indywidualną działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej oraz działalność rolniczą (gospodarstwo rolno - warzywne) i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, a Nieruchomość jest przez niego wykorzystywana w prowadzonej działalności opodatkowanej VAT. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Sprzedająca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W przeszłości Sprzedający i Sprzedająca dokonywali incydentalnych sprzedaży nieruchomości (sprzedaż gruntu pod drogi publiczne).

Grupa B. zaplanowała przeprowadzenie inwestycji polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach budynku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem.

Grupa B. podjęła pierwsze działania w związku z planami nabycia dla inwestora powyższych nieruchomości (w tym Nieruchomości) w roku 2016. W celu weryfikacji przydatności wytypowanych nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji, spółka z grupy B. wystąpiła do Prezydenta Miasta o wydanie decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań realizacji przedsięwzięcia budowy centrum logistyczno-magazynowo-usługowo-produkcyjnego. Jak wynika z uzyskanej decyzji, stwierdzono brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Wskazana spółka uzyskała również warunki techniczne przyłączenia nieruchomości wchodzących w skład planowanej inwestycji (w tym Nieruchomości) do sieci gazowej, sieci elektroenergetycznej, sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej oraz kanalizacji deszczowej.

Z grupy B. rozmowy ze Sprzedającym i Sprzedającą były i są aktualnie prowadzone przez spółkę C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej "Kupujący"). Sprzedający, Sprzedająca i Kupujący zawarli w dniu 18 grudnia 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej "Umowa Przedwstępna"). Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający i Sprzedająca wyrażają zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej, i na przejęcie przez taką spółkę obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Zgodnie z ustaleniami, opisana powyżej opcja cesji zostanie zrealizowana i ostatecznym nabywcą Nieruchomości będzie spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej "Spółka"). Spółka jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT. Z uwagi na opisaną powyżej cesję, w kontekście Umowy Przedwstępnej tam, gdzie pojawia się odniesienie do Kupującego, dotyczy ono również Spółki.

Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu m.in. następujących warunków:

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej, wszystkie powyższe warunki zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (za wyjątkiem warunku określonego w punkcie (i) powyżej) są zastrzeżone na rzecz Kupującego co oznacza, że Kupujący (a ostatecznie Spółka, która wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej) ma prawo żądać zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich pod warunkiem złożenia Sprzedającemu i Sprzedającej przez Kupującego (Spółkę), najpóźniej w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, odpowiedniego oświadczenia w tym zakresie. Dodatkowo, jak wynika z Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca i Sprzedający wyrażają zgodę i zezwalają do dnia upływu ostatecznego terminu wyznaczonego na zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, na dysponowanie przez Kupującego i Spółkę Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, to jest na składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także na prowadzenie na niej - na koszt Kupującego (Spółki) - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej planowanej inwestycji.

Sprzedająca i Sprzedający ustanowili także pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) osobę działającą na rzecz Kupującego (Spółki) i upoważnili ją do:

Zauważyć należy, że o wszelkie pozwolenia i warunki techniczne Spółka lub Kupujący występują i będą występować we własnym imieniu. Również niezbędne badania gruntu oraz niezbędne odwierty są i będą przeprowadzane przez Spółkę/Kupującego we własnym imieniu.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający i Sprzedająca nie podejmowali żadnych działań związanych z jej uatrakcyjnieniem. W szczególności, nie dokonali jej uzbrojenia, nie doprowadzili do Nieruchomości energii elektrycznej, nie uzyskiwali decyzji o warunkach zabudowy i nie występowali o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanej Nieruchomości. Sprzedający ani Sprzedająca nie byli inicjatorem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości i nie podejmowali również działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Do rozpoczęcia rozmów w sprawie zawarcia planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości doszło dzięki działaniom podjętym przez Urząd Miasta oraz przedstawicieli władz lokalnych, którzy wykonali wszelkie działania w celu znalezienia inwestorów chętnych do zainwestowania na terenie Gminy i skontaktowali Sprzedającego i Sprzedającą z Kupującym. Dalsze rozmowy były i są prowadzone bezpośrednio ze Sprzedającym i Sprzedającą.

Sprzedający, Sprzedająca i Spółka (dalej łącznie jako "Zainteresowani") nie są i nie będą na dzień Transakcji podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje wybudowanie na niej oraz na innych działkach położonych w sąsiedztwie Nieruchomości budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem. Taki typ działalności (tj. wynajem powierzchni na potrzeby magazynowe, logistyczne i produkcyjne) stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Na dzień podpisania umowy sprzedaż Nieruchomości, działka będąca przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego i Sprzedającą będzie objęta podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż dokonana przez Sprzedającego w ramach działalności gospodarczej i, w konsekwencji, przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie objęta 23% stawką VAT jako zbycie nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę i powinna być udokumentowana fakturą VAT wystawioną wyłącznie przez Sprzedającego?

2. Czy z uwagi na objęcie transakcji sprzedaży Nieruchomości 23% VAT, Spółce będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy VAT prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1:

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości powinna być objęta podatkiem VAT wg stawki 23% jako zbycie nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę i powinna być udokumentowana fakturą VAT wystawioną wyłącznie przez Sprzedającego.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2:

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości 23% VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

UZASADNIENIE stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 Ustawy VAT - przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z kolei w myśl art. 7 ust. 1, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy.

Zauważyć należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika. Jak stanowi art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w powołanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności podatkiem VAT konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik VAT. Analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika podatku VAT, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do danej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów tej ustawy. Należy zatem wykluczyć z grona podatników osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży towarów stanowiących część ich majątku osobistego.

Sprzedający prowadzi indywidualną działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej oraz działalność rolniczą (gospodarstwo rolno - warzywne). Sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, a Nieruchomość jest przez niego wykorzystywana w prowadzonej działalności rolniczej opodatkowanej VAT. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Sprzedająca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W analizowanym przypadku istotny jest fakt posiadania przez Sprzedającego statusu podatnika VAT czynnego z tytułu działalności rolniczej oraz to, iż Nieruchomość stanowi majątek przedsiębiorstwa rolnego. W świetle przytoczonych powyżej przepisów należy bowiem uznać, że w przypadku gdy sprzedaży dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik VAT, a przedmiotem sprzedaży jest grunt stanowiący składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez czynnego podatnika VAT.

Zatem planowana sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 oraz ust. 2 Ustawy VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji uznać należy, że Sprzedający będzie występował w planowanej transakcji zbycia Nieruchomości jako podatnik VAT. Prawidłowość takiego stanowiska potwierdza również interpretacja uzyskana przez Sprzedającego w grudniu 2016 r. Z uwagi na fakt, iż Nieruchomość jest wykorzystywana w działalności opodatkowanej VAT wyłącznie przez Sprzedającego, to on (i wyłącznie on) powinien być uznany za podatnika VAT zobowiązanego do opodatkowania przedmiotowej transakcji zbycia Nieruchomości podatkiem VAT. Niezależnie bowiem od stosunków majątkowych istniejących pomiędzy małżonkami (ustawowa wspólność majątkowa czy też rozdzielność majątkowa) na gruncie przepisów Ustawy VAT małżonkowie są odrębnymi podatnikami, których działalność podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Oznacza to, że status podatnika VAT może uzyskać jedno z małżonków, jak i oboje, tj. każde z osobna. Brak jest natomiast podstaw, aby traktować małżonków jako jeden podmiot, którego działalność podlega obowiązkowi podatkowemu (vide: wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 143/12). Ponadto ani z przepisów Ustawy VAT ani przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r. poz. 583 z późn. zm.), dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami, nie można wyciągnąć wniosku, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez jednego z małżonków (sprzedaż towarów, odpłatne świadczenie usług, import itp.) czyni podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a przychód uzyskany z wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 17 lipca 2014 r., nr IBPP1/443-336/14/LSz).

Zauważyć również należy, że sam fakt, że dana nieruchomość stanowi współwłasność majątkową małżeńską (a więc każdy z małżonków jest współwłaścicielem tej nieruchomości na zasadach współwłasności łącznej, tj. bezudziałowej) nie wpływa na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży tej nieruchomości, gdyż na gruncie ustawy o VAT istotne znaczenie ma to, kto faktycznie wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu VAT (tak na przykład wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 13 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Rz 332/08).

Biorąc powyższe pod uwagę należy więc stwierdzić, że podatnikiem VAT jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zaś dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. W analizowanym przypadku, za podatnika VAT w przedmiotowej transakcji należy uznać Sprzedającego. W konsekwencji, to on będzie zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości należącej do majątku wspólnego Sprzedającego i Sprzedającej.

Jeżeli chodzi o właściwą stawkę VAT, to w sytuacji w której sprzedaży nieruchomości niezabudowanej dokonuje podatnik VAT (tj. w uproszczeniu przedsiębiorca), czynność ta zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ustawa VAT przewiduje przy tym, że w określonych przypadkach dostawa taka może podlegać zwolnieniu z VAT. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie w ustawie przewidziano definicję legalną terenu budowlanego - w myśl art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, przedmiotowa Nieruchomość jest niezabudowana i jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Miejskiej z dnia 30 czerwca 2005 r. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych w planie symbolem "4U/P". Z uwagi na powyższe uznać należy, że Nieruchomość stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę i, tym samym, transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT. W konsekwencji, transakcja zbycia Nieruchomości w przypadku uznania, że sprzedaż taka jest dokonywana przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, będzie objęta podstawową, 23% stawką VAT.

W konsekwencji uznać należy, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego i Sprzedającą będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23%. Do wystawienia faktury dokumentującej całą wskazaną transakcję zobowiązany będzie Sprzedający, który będzie jej dokonywał jako podatnik VAT. Sprzedająca, która nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, oraz nie podejmowała i nie podejmuje żadnych działań w związku ze zbyciem przedmiotowej Nieruchomości, które mogłyby decydować o prowadzeniu przez Nią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie będzie zobowiązana do rozliczenia VAT z tytułu przedmiotowej transakcji (podatek ten będzie w całości wykazany i rozliczony przez Sprzedającego).

UZASADNIENIE stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2:

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje wybudowanie na Nieruchomości oraz na innych działkach położonych w sąsiedztwie Nieruchomości budynku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem. Taki typ działalności (tj. wynajem powierzchni na potrzeby magazynowe, logistyczne i produkcyjne) stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne nabycie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT.

W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 Ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, a w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Spółka będzie uprawniona do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na wskazany przez Spółkę rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad 1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.) - zwanej dalej "ustawą o VAT" - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r. poz. 2086, z późn. zm.), zwana dalej "k.r.o".

Stosownie do art. 31 § 1 k.r.o., z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 k.r.o. oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o VAT w przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający oraz Sprzedająca są wspólnie (na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) właścicielami działki gruntu nr 1/5 oraz działki gruntu nr 1/6 (Nieruchomość). Działkę gruntu, z podziału której powstała Nieruchomość, Sprzedający i Sprzedająca nabyli na podstawie umowy darowizny w 2009 r. Powyższa działka jest niezabudowana i jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Sprzedający i Sprzedająca nie brali czynnego udziału w procesie opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający prowadzi indywidualną działalność gospodarczą oraz działalność rolniczą (gospodarstwo rolno - warzywne) i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, a Nieruchomość jest przez niego wykorzystywana w prowadzonej działalności opodatkowanej VAT. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Sprzedająca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej. W przeszłości Sprzedający i Sprzedająca dokonywali incydentalnych sprzedaży nieruchomości (sprzedaż gruntu pod drogi publiczne). Grupa B. zaplanowała przeprowadzenie inwestycji polegającej na zorganizowaniu dla potencjalnego inwestora nabycia szeregu nieruchomości (w tym Nieruchomości), a następnie wybudowaniu na zakupionych przez inwestora nieruchomościach budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego przeznaczonego pod wynajem. Z grupy B. rozmowy ze Sprzedającym i Sprzedającą były i są prowadzone przez Kupującego. Sprzedający, Sprzedająca i Kupujący zawarli w dniu 18 grudnia 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, Sprzedający i Sprzedająca wyrażają zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz spółki i na przejęcie przez spółkę obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. Zgodnie z ustaleniami ostatecznym nabywcą Nieruchomości będzie spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka), która przejmie Nieruchomość w wyniku cesji. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Jak wynika z zawartej Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości po spełnieniu m.in. następujących warunków: uzyskaniu przez Sprzedającego i Sprzedającą wymaganych zaświadczeń; przeprowadzeniu przez Kupującego (Spółkę) procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości; uzyskaniu przez Kupującego (Spółkę), ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego (Spółkę) Inwestycji; potwierdzeniu, że warunki techniczne zaopatrzenia w media, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego (Spółkę) inwestycji; zawarciu przez Kupującego (Spółkę) umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich;

Z Umowy Przedwstępnej wynika również, że Sprzedająca i Sprzedający wyrażają zgodę i zezwalają do dnia upływu ostatecznego terminu wyznaczonego na zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, na dysponowanie przez Kupującego i Spółkę Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest na składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także na prowadzenie na niej - na koszt Kupującego (Spółki) - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej planowanej inwestycji. Sprzedająca i Sprzedający ustanowili także pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) osobę działającą na rzecz Kupującego (Spółki). Na dzień podpisania umowy sprzedaży Nieruchomości, działki będące przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości (działek niezabudowanych nr 1/5 i nr 1/6).

Zdaniem Zainteresowanych, w analizowanej sytuacji istotny jest fakt posiadania przez Sprzedającego statusu podatnika VAT czynnego z tytułu działalności rolniczej oraz to, że Nieruchomość stanowi majątek przedsiębiorstwa rolnego. W przypadku, gdy sprzedaży dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik VAT, a jej przedmiotem jest grunt stanowiący składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, sprzedaż Nieruchomości powinna być objęta podatkiem VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający i Sprzedająca są wspólnie właścicielami Nieruchomości gruntowej na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Działkę gruntu oboje małżonkowie nabyli na podstawie umowy darowizny. Nieruchomość stanowi majątek gospodarstwa rolnego, z tytułu którego zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT jest Sprzedający. Nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej opodatkowanej działalności rolniczej w zakresie upraw rolnych i warzywniczych. Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1/5 i nr 1/6) będzie odbywać się w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i wyłącznie Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania sprzedaży całej Nieruchomości poprzez wystawienie faktury. Tym samym, Sprzedająca nie będzie zobowiązana do rozliczenia podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej, niebędącej podatnikiem.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, w związku ze sprzedażą ww. Nieruchomości, to Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania jej sprzedaży poprzez wystawienie faktury.

Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany" oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Kupujący zamierza wykorzystać Nieruchomość do realizacji procesu inwestycyjnego, a mianowicie do budowy centrum logistyczno-magazynowo-usługowo-produkcyjnego. W analizowanym przypadku przedmiotowa Nieruchomość stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

* towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

* brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego ww. działki były wykorzystywane w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT. Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości niezabudowanej (działek nr 1/5 i nr 1/6) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości będąca przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, po nabyciu Nieruchomości, będzie ją wykorzystywał w celu prowadzenia działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Po wybudowaniu budynku centrum logistyczno-magazynowo-usługowo-produkcyjnego będzie on przeznaczony pod wynajem.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia Nieruchomości (działek niezabudowanych nr 1/6 i nr 1/6).

Jak wyżej stwierdził tut. Organ, dostawa Nieruchomości jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki, tym samym Sprzedający jako podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanych tym podatkiem.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.