0114-KDIP1-3.4012.246.2017.1.MK - Stawka VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 26 lipca 2017 r. (data wpływu 27 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z balkonem i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z boksu rowerowego w garażu w budynku mieszkalnym, i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsca postojowego w garażu w budynku mieszkalnym oraz udziałem w nieruchomości wspólnej - jest prawidłowe.

W dniu 27 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z balkonem i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z boksu rowerowego w garażu w budynku mieszkalnym, i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsca postojowego w garażu w budynku mieszkalnym oraz udziałem w nieruchomości wspólnej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT. Będzie prowadziła działalność deweloperską na rynku budynków mieszkalnych zaliczanych do grupy PKOB 112 "Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe".

Wnioskodawczyni wybuduje co najmniej jeden budynek mieszkalny z lokalami mieszkalnymi i zobowiąże się do sprzedaży swojemu klientowi lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku mieszkalnym wraz z balkonem i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z boksu rowerowego w garażu w budynku mieszkalnym, i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsca postojowego w garażu w budynku mieszkalnym oraz udziałem w nieruchomości wspólnej (własność gruntu i części wspólne budynku). Garaż nie będzie wyodrębnionym lokalem. Lokale mieszkalne będą miały powierzchnię nie większą niż 150 mkw. Nabywcy lokalu mieszkalnego zostanie przyznane prawo do korzystania na zasadzie wyłączności z oznaczonego boksu rowerowego i/lub miejsca parkingowego w ramach podziału do korzystania nieruchomości wspólnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni może stosować obniżoną stawkę podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Lokale mieszkalne oraz pozostałe składniki umowy z zamawiającym spełniają definicję budownictwa społecznego z art. 41 ust. 12a i 12b ustawy o podatku od towarów i usług. Lokale są umiejscowione w budynku mieszkalnym i mają powierzchnię użytkową nie większą niż 150 mkw. W związku z tym dostawa tych lokali wraz z balkonem i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z boksu rowerowego w garażu w budynku mieszkalnym, i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsca postojowego w garażu w budynku mieszkalnym oraz udziałem w nieruchomości wspólnej (własność gruntu i części wspólne budynku) jest opodatkowana obniżoną stawką podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Według art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Należy zaznaczyć, że zarówno w przepisach ustawy, jak i w rozporządzeniach, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednak, zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, stosownie do art. 41 ust. 12a ustawy, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji budynków mieszkalnych, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.).

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na to, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892).

Ustawa o własności lokali w art. 2 wyróżnia dwie kategorie pomieszczeń, których istnienie i kwalifikacja mają istotne znaczenie dla posiadania przez dany lokal charakteru samodzielnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3).

Według art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 k.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 41 ust. 12a ustawy zdefiniowano pojęcie "budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym". W definicji tej odwołano się do obiektów budownictwa mieszkaniowego sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Ustalenie właściwej stawki podatku VAT dla zbycia lokalu mieszkalnego z udziałem w nieruchomości wspólnej wraz z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsca postojowego i boksu rowerowego wymaga analizy okoliczności, w których dochodzi do tego zbycia. Istotne znaczenie dla ustalenia właściwej stawki VAT ma sposób sprzedaży prawa do korzystania z miejsca postojowego i boksu rowerowego i przynależność do lokalu mieszkalnego. Analizie poddać należy okoliczność, czy miejsce postojowe jest, czy też nie może być przedmiotem odrębnej własności, a przez to czy może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu, a więc czy miejsca takie mogą być sprzedawane i nabywane tylko i wyłącznie z lokalem mieszkalnym, do którego zostały przypisane, czy też odrębnie.

W okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawczyni wybuduje co najmniej jeden budynek mieszkalny z lokalami mieszkalnymi i zobowiąże się do sprzedaży swojemu klientowi lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku mieszkalnym wraz z balkonem i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z boksu rowerowego w garażu w budynku mieszkalnym, i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsca postojowego w garażu w budynku mieszkalnym oraz udziałem w nieruchomości wspólnej (własność gruntu i części wspólne budynku). Garaż nie będzie wyodrębnionym lokalem. Lokale mieszkalne będą miały powierzchnię nie większą niż 150 mkw. Nabywcy lokalu mieszkalnego zostanie przyznane prawo do korzystania na zasadzie wyłączności z oznaczonego boksu rowerowego i/lub miejsca parkingowego w ramach podziału do korzystania nieruchomości wspólnej.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii, czy może stosować obniżoną stawkę podatku od towarów i usług.

Jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego oraz boksu rowerowego, integralnie związanych z prawem własności lokalu mieszkalnego, to sprzedaż ta stanowi jednolite świadczenie. Miejsce parkingowe oraz boks rowerowy nie mogą być wówczas odrębnymi od lokalu mieszkalnego przedmiotami obrotu. Tylko w takim przypadku sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji zbycia lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego oraz boksu rowerowego i w całości stanowią przedmiot jednej czynności cywilnoprawnej, tj. umowy sprzedaży opodatkowanej - na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy - obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%.

Zatem, planowana sprzedaż lokali mieszkalnych mających powierzchnię użytkową nie większą niż 150mkw wraz z balkonem i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z boksu rowerowego w garażu w budynku mieszkalnym, i/lub prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsca postojowego w garażu w budynku mieszkalnym w ramach podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej oraz udziałem w nieruchomości wspólnej (własność gruntu i części wspólne budynku), ma charakter jednej transakcji i na podstawie art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy podlegać będzie opodatkowaniu preferencyjną stawką podatku w wysokości 8%.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA wywołuje skutki podatkowoprawne tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.