0114-KDIP1-2.4012.695.2017.1.RM - Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2017 r. (data wpływu 22 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 22 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca od dnia 18 czerwca 2012 r. prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną na własne imię i nazwisko m.in. w zakresie sprzątania budynków i obiektów przemysłowych.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W 2013 r. Wnioskodawca dokonał zakupu do majątku prywatnego działki budowlanej. Przy sprzedaży nie odliczył podatku naliczonego. Transakcja była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca dokonał zakupu w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych. Wnioskodawca nie nabył nieruchomości w celu odsprzedaży.

Po zakupie nieruchomości Wnioskodawca wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę i wybudował dom jednorodzinny dwulokalowy. Do dnia złożenia wniosku nie nastąpił odbiór budowlany budynku. Od wydatków poniesionych na budowę Wnioskodawca nie odliczał podatku naliczonego. W budynku tym planował zamieszkać ze swoją matką. Wnioskodawca zamierzał zamieszkać w jednym lokalu a jego matka w drugim. Na budowę domu Wnioskodawca zaciągnął razem ze swoją matką kredyt bankowy.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zorganizowanych, czynności charakterystycznych dla handlowca. Wszelkie czynności jakie wykonywał Wnioskodawca związane były z wybudowaniem domu dla potrzeb własnych oraz jego matki.

Z uwagi na zmianę życiowych planów Wnioskodawca jest zmuszony dokonać sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana sprzedaż budynku wraz z działką, na której jest on wybudowany, która nigdy nie była składnikiem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ani też nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej, podlega czy też nie podatkowi od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości jest związana z zarządem nad majątkiem prywatnym i nie podlega pod przepisy p.t.u.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 15 ust. 1 p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przez działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 p.t.u. rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady, aby odpłatne zbycie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powinno być dokonane przez podatnika VAT w wykonaniu przez niego działalności gospodarczej.

Sam fakt dokonania czynności przez podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT nie oznacza, że podlega ona opodatkowaniu VAT, bowiem możliwe jest, że w danej transakcji sprzedawca nie występuje w tej właśnie roli (vide np. wyrok TSUE z 4 października 1995 r.).

Potwierdzenie tego stanowiska odnajdziemy także w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 grudnia 2017 r. nr 0115-KDIT1-3.4012.693.2017.2.APR, w której czytamy: "Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług."

Sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę związana jest natomiast z działaniem w sferze prywatnej, dla której przepisy p.t.u. nie będą miały zastosowania. Aktywność Wnioskodawcy związana z zakupem działki, uzyskaniem pozwolenia na budowę, budowę budynku oraz jego sprzedaż w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym. Sam fakt uczestniczenia w transakcji Wnioskodawcy, który jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT nie oznacza, że w konkretnym przypadku wystąpił on w tej właśnie roli.

Reasumując sprzedaż majątku osobistego przez Wnioskodawcę wykonywana jest okazjonalnie i nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 p.t.u. Czynność ta będzie sprzedażą majątku osobistego, do której unormowania p.t.u. nie mają zastosowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie przepisu art. 5 ust. 1 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez podmiot będący podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, działający w takim charakterze.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oznacza to, że dostawa towarów, w tym nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej,o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek stanowi sprzedaż majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby". Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego orzeczenia, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę nieruchomości można uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca - czynny podatnik VAT - prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzątania budynków i obiektów przemysłowych. W 2013 r. Wnioskodawca zakupił do majątku prywatnego działkę budowlaną, w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych. Jak wskazał Wnioskodawca nie nabył on nieruchomości w celu odsprzedaży. Następnie Wnioskodawca wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę i wybudował dwulokalowy dom jednorodzinny (do dnia złożenia wniosku nie nastąpił odbiór budowlany budynku), w którym zamierzał zamieszkać wraz z matką. Od wydatków poniesionych na budowę Wnioskodawca nie odliczał podatku naliczonego. Wnioskodawca wskazał, że nie podejmował żadnych zorganizowanych działań charakterystycznych dla handlowca a jedynie wykonywał czynności związane z wybudowaniem domu dla potrzeb własnych oraz jego matki.

Z uwagi na zmianę planów życiowych Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania planowanej transakcji zbycia nieruchomości, która nigdy nie była składnikiem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ani też nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej.

W oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że dokonując sprzedaży domu wraz z działką, na której jest on wybudowany Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca wskazał, że dokonał zakupu działki budowlanej do majątku prywatnego, w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca nie podejmował żadnych zorganizowanych działań charakterystycznych dla handlowca. Jednocześnie jak wynika z treści wniosku przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była składnikiem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, ani też nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem dokonując transakcji zbycia domu wraz z działką, na której jest on wybudowany Wnioskodawca nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości mieścić się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.