0114-KDIP1-2.4012.357.2018.2.WH - Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 11 czerwca 2018 r. (data wpływu 12 czerwca 2018 r.) uzupełnionym w dniu 2 lipca 2018 r. (data wpływu 3 lipca 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 26 czerwca 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 29 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek - jest prawidłowe.

W dniu 12 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Wniosek uzupełniony został w dniu 2 lipca 2018 r. (data wpływu 3 lipca 2018 r.) na wezwanie Organu z dnia 26 czerwca 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącym stroną postępowania:

Pana Adama D.

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Panią Anetę D.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W tym roku Wnioskodawca wraz z żoną nabył do wspólnego majątku trzy działki, każda po niecałe 10 arów z drogą dojazdową. Wnioskodawcy kupili działki od firmy, która wystawiła fakturę na kwotę 167 895 złotych. 10 maja 2018 r. Wnioskodawcy podpisali u notariusza akt notarialny, który przypieczętował transakcję. Wnioskodawcy chcieli przeznaczyć działki pod inwestycję dla dwóch synów. Żona Wnioskodawcy pracuje w szkole jako nauczyciel. Wnioskodawca prowadzi firmę zajmującą się skupem i sprzedażą używanych aut oraz posiada małe czterohektarowe gospodarstwo. Po krótkim czasie od zakupu działek sytuacja finansowa i rodzinna Wnioskodawców uległa zmianie i wspólnie doszli do wniosku, że muszą sprzedać działki, by odzyskać pieniądze włożone w ich zakup.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawcy wskazali, że:

Działki będące przedmiotem planowanej transakcji nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nie były udostępniane osobom trzecim.

Działki będące przedmiotem planowanej transakcji nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawców w prowadzonej działalności gospodarczej.

Przed sprzedażą działek Wnioskodawcy nie podejmowali i nie podejmują jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych do podniesienia wartości przedmiotowych działek.

Przed sprzedażą działek Wnioskodawcy nie podejmowali i nie podejmują aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowych działek.

Po zakupie działek nie były one przez Wnioskodawców w żaden sposób wykorzystywane.

Zakup działek to miała być inwestycja dla synów Wnioskodawców, gdzie w przyszłości mogliby zbudować swoje domy.

Przy zakupie działek Wnioskodawcy nie mieli prawa do odliczenia podatku.

Działki mające być przedmiotem planowanej transakcji stanowią działki niezabudowane. Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Firma od której Wnioskodawcy kupili działki przy sprzedaży zapłaciła podatek VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawcy muszą przy sprzedaży działek zapłacić podatek VAT?

Zdaniem Zainteresowanych, nie powinni zapłacić podatku VAT przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej (działek).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przepis art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy podmiot w celu dokonania sprzedaży działki, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a wiec za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną nabył do wspólnego majątku trzy działki, każda po niecałe 10 arów z drogą dojazdową. Wnioskodawcy kupili działki od firmy, która wystawiła fakturę na kwotę 167 895 złotych. Wnioskodawcy chcieli przeznaczyć działki pod inwestycję dla dwóch synów. Żona Wnioskodawcy pracuje w szkole jako nauczyciel. Wnioskodawca prowadzi firmę zajmującą się skupem i sprzedażą używanych aut oraz posiada małe czterohektarowe gospodarstwo. Działki będące przedmiotem planowanej transakcji nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nie były udostępniane osobom trzecim. Działki nie były nigdy wykorzystywane przez Wnioskodawców w prowadzonej działalności gospodarczej. Przed sprzedażą działek Wnioskodawcy nie podejmowali i nie podejmują jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych do podniesienia wartości przedmiotowych działek. Przed sprzedażą działek Wnioskodawcy nie podejmowali i nie podejmują aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowych działek. Po zakupie działek nie były one przez Wnioskodawców w żaden sposób wykorzystywane. Przy zakupie działek Wnioskodawcy nie mieli prawa do odliczenia podatku. Działki mające być przedmiotem planowanej transakcji stanowią działki niezabudowane, nie są one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii czy, planowana sprzedaż działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawców za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawcy będą działali w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy stwierdzić, że w przedstawionych we wniosku okolicznościach, Wnioskodawcy nie podejmowali aktywnych działań w celu sprzedaży nieruchomości, które to wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawcy wskazali, iż przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana a Wnioskodawcy nie podejmowali w stosunku do nieruchomości jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek. Wnioskodawcy własność nieruchomości nabyli od firmy z zamiarem przeznaczenia jej na inwestycję dla synów, tj. miejsce gdzie w przyszłości mogliby zbudować swoje domy.

Zatem Wnioskodawcy nie podjeli ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak: nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, czy też ogrodzenie działek). Przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, co oznacza, że nie służyła i nie służy uzyskiwaniu korzyści majątkowych. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawców w związku z przedmiotową transakcją sprzedaży działek za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym Wnioskodawcy dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, nie działają w charakterze podatnika podatku VAT, a będą jedynie korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.