0114-KDIP1-2.4012.328.2022.2.RM - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 29 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania niezabudowanej działki nr (...). Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem 21 lipca 2022 r. (wpływ za pośrednictwem platformy ePUAP 21 lipca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedaż działki

Nabyła Pani w drodze darowizny w dniu (...) 2015 r. użytkowanie wieczyste gruntu, będącego własnością Skarbu Państwa, stanowiącego niezabudowaną działkę nr (...) o powierzchni (...) ha położoną w miejscowości N. przy ul. (...), powiat (...), województwo (...), wpisaną do KW nr (...).

Obecnie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącego terenu działki nr (...), która w ewidencji gruntów sklasyfikowana jest symbolem klasoużytku Bp-zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Działka ta posiada dostęp do drogi publicznej. Działka nie jest przeznaczona do zalesienia w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i nie stanowi lasu.

Nieruchomość ta nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie była w okresie 5 lat i nie jest obecnie wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedająca nie prowadzi obecnie i nie prowadziła w ciągu 5 lat działalności gospodarczej.

Decyzją z dnia (...) 2019 r. Nr (...) burmistrz N. ustalił na Pani rzecz warunki zabudowy dot. działki (...) dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowego wraz z urządzeniami budowlanymi oraz niezbędnym zagospodarowaniem terenu. W decyzji organ uznał działkę za teren zabudowy usługowej.

W dniu (...) 2019 r. zawarła Pani z X. S.A. umowę przedwstępną sprzedaży działki pod warunkiem, aneksowaną kolejnymi aktami notarialnymi.

Oświadczyła Pani, że zobowiązuje się sprzedać X S.A. prawo użytkowania wieczystego pod warunkiem przedłożenia przez kupującą zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego stwierdzającego rozliczenie podatku od darowizny, uzyskania przez kupującą prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i pozwolenia na wykonanie przez kupującą nasadzeń zastępczych, uzyskania przez kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującego.

Udzieliła Pani w niniejszej umowie X S.A. pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania ww. decyzji i pozwoleń. Oświadczyła Pani, że pełnomocnictwo jest nieodwoływalne przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym.

Nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z wykonywaniem działalności rolniczej.

Nie wykorzystuje Pani działki do prowadzenia działalności rolniczej, w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy (VAT). Działka nie jest użytkowana.

Przedmiotowa działka nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim.

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży działek.

Nie posiada Pani innych działek oprócz objętej wnioskiem.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

W stosunku do działki nr (...) podejmowała Pani działanie w celu ustalenia przeznaczenia działki, w postaci uzyskania warunków zabudowy, dot. budowy budynku biurowo-usługowego. W przyszłości nie planuje Pani składać wniosków o wydanie warunków zabudowy.

Przed sprzedażą działki nr (...) nie podejmowała Pani ani nie będzie podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki, tj. uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, ogrodzenie terenu itp., nie podejmowała Pani aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami mających na celu dokonanie jej sprzedaży, nie udostępniała Pani ani nie wydzierżawiła odpłatnie działki X, nie udostępniała Pani ani nie wydzierżawiała odpłatnie ani nieodpłatnie działki innym podmiotom.

Od momentu wejścia przez Panią w posiadanie działki nr (...) działka nie jest wykorzystywana - leży odłogiem.

Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca zobowiązała się do dostarczenia stosownych decyzji i pozwoleń w terminie umowy ostatecznej. Stosowne inwestycje będą wykonane przez X po zakupie działki nr (...).

Ponadto wskazała Pani, że Pani intencją jest uzyskanie interpretacji w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr (...).

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowej działki będącej Pani majątkiem osobistym będzie podlegała podatkowi od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie sprzedaż działki nr (...) będzie zwolniona od podatku VAT.

Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej C-180/10, C-181/10 z dnia 15 września 2011 r., czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej jeżeli sprzedaż miała charakter jednorazowy, incydentalny, taka sprzedaż winna być potraktowana jako sprzedaż prywatnego majątku. Takie też stanowisko zajął WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 11 marca 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 51/15.

Tym samym, przedmiotowa sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jeżeli natomiast sprzedaż ma charakter zbliżony do handlu profesjonalnego w zakresie obrotu nieruchomościami, a osoba sprzedająca podejmuje szereg aktywnych działań oraz angażuje dodatkowe środki oraz czynności w zakresie takiego odpłatnego zbycia, transakcja ta może zostać zakwalifikowana jako podlegająca VAT. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 marca 2019 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: "zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym."

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r. sygn. akt I FSK 1986/16 wskazał, że: "to czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności."

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej Pani majątek osobisty, nie zobowiązuje Pani do naliczenia i odprowadzenia podatku od towarów i usług, ponieważ jest to czynność jednorazowa, związana ze zwykłym wykonywaniem prawa użytkowania wieczystego, nie nosi znamion działalności gospodarczej, tym samym nie mieści się w zapisie art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Grunt nabyła Pani w drodze darowizny, ciąg zdarzeń między nabyciem/sprzedażą, świadczy o braku z Pani strony traktowania nieruchomości jako majątku firmy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) - zwanej dalej "ustawą":

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...), w tym również:

- oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);

- zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary zaś rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w powołanym również przez Panią orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu nabytego w drodze darowizny od Skarbu Państwa (niezabudowana działka nr (...)). Nabywcą działki będzie spółka X S.A.

Pani nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym i nie wykorzystuje Pani działki do prowadzenia działalności rolniczej, w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania planowanej dostawy działki nr (...).

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wskazała Pani, że zawarła Pani z kupującą spółką (X) umowę przedwstępną, z której wynika, że nabywca nabędzie działkę pod warunkiem uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i pozwolenia na wykonanie przez nabywcę nasadzeń zastępczych, uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej spółki. Jednocześnie, w związku z zawartą umową przedwstępną udzieliła Pani kupującej spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania ww. decyzji i pozwoleń.

Kwestia udzielenia pełnomocnictw została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak stanowi art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z planowaną transakcją zbycia prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) faktycznie podejmie pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołają one skutków prawnych dla Pani. Jak bowiem wynika z przytoczonych regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności - pomimo, że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią lecz przez pełnomocnika - wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Pani.

W związku ze sprzedażą działki nr (...), na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, kupująca spółka dokona szeregu czynności, tj. będzie występować przed organami administracji publicznej i podejmować działania faktyczne i prawne niezbędne do uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i pozwolenia na wykonanie przez nabywcę nasadzeń zastępczych, uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z przyjętą przez siebie koncepcją. Aby ww. czynności mogły być wykonane, faktyczny właściciel nieruchomości może sam wystąpić z odpowiednimi wnioskami albo może udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. W analizowanej sprawie Pani udzieliła pełnomocnictwa kupującej spółce. Kupująca spółka podejmując opisane powyżej działania uatrakcyjni działkę nr (...), stanowiącą nadal Pani własność. Działania te dokonywane za Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W analizowanej sprawie nie można również pominąć okoliczności, że w stosunku do działki nr (...) podjęła Pani działania zmierzające do ustalenia jej przeznaczenia. Jak Pani wskazuje, (...) 2019 r. burmistrz wydał decyzję, w której ustalił warunki zabudowy działki (...) - dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowego wraz z urządzeniami budowlanymi oraz niezbędnym zagospodarowaniem terenu. Jednocześnie, łącząca strony umowa przedwstępna z (...) 2019 r. wyraźnie uzależnia sfinalizowanie transakcji sprzedaży działki nr (...) od spełnienia warunków umożliwiających nabywcy realizację inwestycji na zakupionej działce, tj. od uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i pozwolenia na wykonanie przez nabywcę nasadzeń zastępczych, uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego. Natomiast jak wynika z powołanego wyroku TSUE (sygn. akt C-180/10 i C-181/10), czynności podjęte w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (obok działań polegających np. na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych itd.) przesądzają o tym, że aktywność osoby sprzedającej działkę przybiera formę zawodową i zorganizowaną a osoba ta działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Odnosząc tezy sformułowane przez TSUE w ww. wyroku na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, że fakt iż strony uzależniły dokonanie przeniesienia prawa własności działki nr (...) od uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, świadczy o tym, że w analizowanej sprawie mamy do czynienia z taką Pani aktywnością i zaangażowaniem w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców. Mimo, że w analizowanej sprawie czynności te faktycznie podejmie pełnomocnik to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pani, tj. zmierzają do zbycia działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu.

Pomimo więc, że jak Pani wskazuje - przed sprzedażą działki nr (...) nie podejmowała Pani i nie będzie podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki, tj. uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, ogrodzenie terenu itp., nie podejmowała Pani aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami mających na celu dokonanie jej sprzedaży, nie udostępniała Pani ani nie wydzierżawiła odpłatnie działki spółce X ani innym podmiotom jak również nie wykorzystywała Pani działki do prowadzenia działalności rolniczej, w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pani działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Wobec powyższego, nie można zgodzić się z Panią, że dokonując sprzedaży działki nr (...) będzie Pani korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący Pani własnością będzie podlegał wielu czynnościom. W efekcie wykonywanych czynności, przedmiotem dostawy będzie grunt o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną "wykonane" w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pani zaangażowanie w czynności związane z planowaną transakcją zbycia działki nr (...) należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań podjętych przez Panią (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki nr (...) przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o Pani formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce (...), tj. działania zmierzające do uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniu na budowę świadczy o wykorzystaniu działki nr (...) do celów zarobkowych.

Tym samym z tytułu analizowanej transakcji, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że niezabudowana działka nr (...) leży na obszarze, dla którego nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazuje Pani, że dla działki nr (...) została wydana decyzja, w której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowego wraz z urządzeniami budowlanymi oraz niezbędnym zagospodarowaniem terenu. W decyzji organ uznał działkę za teren zabudowy usługowej. Oznacza to, że działka nr (...) stanowi teren budowlany, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, którego dostawa nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie zbycie prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie bowiem do regulacji zawartych w przywołanym artykule:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazała Pani, że nabyła Pani prawo użytkowania wieczystego gruntu nr (...) w drodze darowizny. Zatem przy nabyciu, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. W związku z powyższym nie można uznać, że z tytułu nabycia ww. działki nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie, działka nie była w ogóle wykorzystywana (leży odłogiem). Oznacza to, że w analizowanym przypadku nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Tym samym, dla przedmiotowej dostawy działki nr (...) nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do transakcji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr (...)), nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości stanie się Pani podatnikiem podatku od towarów i usług oraz dla przedmiotowej transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko, z którego wynika, że sprzedaż działki nr (...) będzie zwolniona od podatku VAT należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Końcowo wyjaśniamy, że należy odróżnić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług od czynności opodatkowanej. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z czynnością, która może być zwolniona od podatku lub opodatkowana, zaś czynność opodatkowana oznacza, że jest opodatkowana właściwą stawką podatku.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

- z zastosowaniem art. 119a;

- w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

- z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).