0114-KDIP1-1.4012.215.2019.1.EW - Zwolnienie z VAT usług najmu lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2019 r. (data wpływu 23 kwietnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku świadczonych usług najmu lokali mieszkalnych - jest nieprawidłowe

W dniu 23 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku świadczonych usług najmu lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka świadczy usługi najmu posiadanych nieruchomości mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, w tym w celu dalszego podnajmu lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nieruchomości są własnością spółki. Dochody z tytułu najmu są przychodem z działalności spółki. Spółka wynajmuje lokale mieszkalne innym podmiotom - spółkom, osobom fizycznym i osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą. W umowie najmu zawartej z tymi podmiotami umieszczona jest klauzula, iż wynajmowany od spółki lokal może być wynajmowany wyłącznie osobom fizycznym i wyłączenie na cele mieszkaniowe. Podmioty wynajmujące od spółki lokale mieszkalne wynajmują je dalej osobom fizycznym na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż takiej usługi najmu przez spółkę ma prawo do stawki VAT zwolnionej w przypadku wynajęcia lokalu mieszkalnego przez spółkę innemu podmiotowi, jeżeli ten lokal będzie przez ten podmiot wynajmowany dalej wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Sprzedaż takiej usługi jest zwolniona z podatku, gdyż jest to wynajem na cele mieszkaniowe, art. 43 ust. 1 pkt 36. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosowanie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest usługa najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części na podstawnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 36 wskazuje, że zwolnienie z podatku VAT jest możliwe po spełnieniu warunków tj. - świadczenie usługi na własny rachunek, - charakter mieszkalny nieruchomości, - mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy Spółka uważa, iż spełnia powyższe przesłanki do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Lokale są własnością spółki. Umowa najmu w swojej treści zawiera zapisy, które w sposób nie budzący wątpliwości opisują przedmiot najmu i sposób jego wykorzystania, że jest to lokal mieszkalny i że może zostać wynajęty tylko na cele mieszkaniowe. Fakt najmu lokalu na rzecz podmiotów, które nie będą zaspokajać własnych celów mieszkaniowych, a które dalej będą podnajmować te lokale wyłącznie na cele mieszkaniowe, nie wpływa na uprawnienie do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ww. ustawy, gdyż zwolnienie jest przedmiotowe, a wynajmowanie lokali przez przedsiębiorcę nie ma wpływu na zastosowanie zwolnienia. Stanowisko spółki w tej sprawie jest tożsame ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Ministra Finansów w interpretacjach indywidualnych: Interpretacja indywidualna z dnia 22 stycznia 2016 r. nr. ILPP5/4512-1-301 /15-2/WB Interpretacja indywidualna z dnia 9 stycznia 2018 r. nr 0115-KDIT1-2.4012.857.2017.1.RS Interpretacja indywidualna z dnia 9 lutego 2018 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.44.2018.1.AO Interpretacja indywidualna z dnia 23 października 2018 r. nr 0112-KDIP2-3.4012.552.2018.1.AZ

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 - na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy - rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 u8stawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższych przepisów najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Oddanie rzeczy innej osobie do używania na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Wskazać w tym miejscu należy, że świadczeniem usług są także usługi mające cechy najmu i nieruchomości mieszkalnych, a zatem również świadczenie usług o podobnym do najmu charakterze (np. oddanie nieruchomości w odpłatne użytkowanie).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział także stawki preferencyjne, przy czym wszelkie preferencje dotyczące wysokości opodatkowania stanowią wyjątek od ogólnej zasady i dlatego zastosowanie niższej niż podstawowa stawka podatku, może być zrealizowane wyłącznie w granicach określonych przepisami ustawy o podatku od towarów i usług i wydanych na podstawie delegacji ustawowej aktów wykonawczych do tej ustawy.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Ponadto ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy, o którym mowa w ust. 1 pkt 26, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, w którym wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym zwolnieniem nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnych na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

* świadczenie usług na własny rachunek,

* charakter mieszkalny nieruchomości,

* mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Podatnik będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

W tym miejscu podkreślić należy, że zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE.L 2006. 347. 1 z późn. zm.). Przepis powyższy stanowi, że "Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje (...) dzierżawę i wynajem nieruchomości.". Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem kilku nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

Wnioskodawca wynajmuje lokale mieszkalne innym podmiotom - spółkom, osobom fizycznym i osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą. Podmioty wynajmujące od spółki lokale mieszkalne wynajmują je dalej osobom fizycznym na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych.

Dodatkowo w umowie pomiędzy Wnioskodawcą, a przedsiębiorcami umieszczona jest klauzula, iż wynajmowany od spółki lokal może być wynajmowany wyłącznie osobom fizycznym i wyłączenie na cele mieszkaniowe.

Odnosząc powyższe do sytuacji Wnioskodawcy uznać należy, że usługa wynajmu lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę przedsiębiorcy, który następnie będzie podnajmował te lokale osobom fizycznym na ich potrzeby mieszkaniowe, nie realizuje celu mieszkaniowego u Wnioskodawcy, lecz ma na celu realizację jego celu gospodarczego w tym zarobkowego. W tej sytuacji wynajem nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz prowadzeniu działalności gospodarczej z wykorzystaniem wynajmowanych lokali. Należy bowiem wskazać, że Wnioskodawca jako właściciel lokali mieszkalnych wynajmując je innemu przedsiębiorcy, by ten wykorzystywał te lokale do świadczenia usług najmu osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe, nie staje się przez to podmiotem świadczącym tego typu usługi (tj. najmu na cele mieszkaniowe). Dopiero osoby fizyczne, którym przedsiębiorca (spółkom, osobom fizycznym, osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą) będzie wynajmował lokale wyłącznie w celach mieszkalnych będą realizowały cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Dla opisanych we wniosku usług usługodawca w ustawie o podatku od towarów i usług oraz na podstawie delegacji ustawowej aktów wykonawczych do tej ustawy, nie przewidział stawki preferencyjnej lub zwolnienia od podatku, dlatego też stawką właściwą dla opodatkowania ich świadczenia przez Wnioskodawcę jest stawka podatku VAT w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

* z zastosowaniem art. 119a;

* w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

* z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.