0114-KDIP1-1.4012.1.144.2022.3.MKA - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce gruntu nr 1/1.

Uzupełnił go Pan - pismami z 1 marca 2022 r. (wpływ 8 marca 2022 r.), z 18 marca 2022 r. (wpływ 18 marca 2022 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 19 maja 2022 r. (wpływ 23 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej (nie był przedsiębiorcą), w szczególności w przedmiocie obrotu i pośrednictwa nieruchomościami, nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT; nie jest rolnikiem. Wnioskodawca z zawodu psycholog, zatrudniony jest na podstawie umowy zlecenia z prywatnym podmiotem, niepowiązanym z nim w żaden sposób, ani też z innymi członkami rodziny Wnioskodawcy. Praca zawodowa Wnioskodawcy w żaden sposób nie jest związana z obrotem i pośrednictwem nieruchomościami.

Na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (...) z 18 lipca 2014 r. matka Wnioskodawcy dokonała na rzecz Wnioskodawcy i jego brata (dalej: "Brat") darowizny w związku z czym stali się oni współwłaścicielami niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ew. 1/1 z obrębu (...), o obszarze 0,5024 ha, położonej w (...) (dalej: "Działka" lub "Nieruchomość"). Udziały przysługujące Wnioskodawcy i Bratu wynoszą po 1/2 części we współwłasności Nieruchomości. Wnioskodawca udział we współwłasności Nieruchomości nabył (darowizna od matki) w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej, w którym nadal pozostaje, umów majątkowych rozszerzających wspólność nie zawierał, udział we współwłasności Nieruchomości stanowi jego majątek osobisty (darowizna nie wchodzi do majątku wspólnego małżonków).

Dla obszaru, na której znajduje się Działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów Działka stanowi grunty orne oznaczone symbolem "Rllla" oraz "Rlllb". W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Działka jest nieruchomością rolną. Wnioskodawca wraz z Bratem (dalej: "Sprzedający") zostali poinformowani, że firma deweloperska planuje wykupić szereg działek w okolicy ich Działki na cele przyszłej inwestycji deweloperskiej, w z związku z czym rozważyli sprzedaż Działki. Firma świadcząca usługę pośrednictwa w sprzedaży wskazała Sprzedającym dewelopera ("Kupującego"), z którym współpracowała w zakresie organizacji przebiegu procesu inwestycyjnego. Dnia 13 września 2021 r. Sprzedający zawarli z ww. firmą umowę pośrednictwa w sprzedaży. Tego samego dnia (13 września 2021 r.) na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (...) Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej Działki z deweloperem, tj. Wnioskodawca sprzedaje przysługujące mu 50% udziału w Działce oraz jego Brat sprzedaje drugie 50% udziału w Działce (dalej: "sprzedaż Działki" lub "sprzedaż Nieruchomości").

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający zobowiązali się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług na podstawie Ustawy o VAT. Ponadto, wskazano, po spełnieniu ww. warunku i zawarcia umowy przeniesienia własności, Nieruchomość będzie posiadać dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem działek sąsiednich 1/2 oraz 1/, które deweloper wykupi od ich właścicieli. Ww. działki nie są własnością Sprzedających. Deweloper występuje w transakcji jako czynny podatnik VAT.

Z uwagi na to, że sprzedawana Działka jest gruntem rolnym, a deweloper ma na celu realizację inwestycji deweloperskiej, Sprzedający 13 września 2021 r. udzielili mu zgody do dysponowania Działką dla celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Sprzedający nie wystąpili z tym z własną inicjatywą. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności; istnieje możliwość sprzedaży Działki bez uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Kupujący mógłby uzyskać wymagane zgody we własnym zakresie, lecz dla przyśpieszenia procesu zwrócił się w tej kwestii do Sprzedających. Należy podkreślić fakt, iż z uwagi na położenie Działki (...) oraz okoliczne zabudowane tereny (w przeważającej części - budynki mieszkalne jednorodzinne), Kupujący ma bardzo duże prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia na budowę. Działania te nie wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości, gdyż cena Nieruchomości została już ustalona i bez znaczenia dla Sprzedających pozostaje jej przyszła zabudowa.

Wnioskodawca nigdy nie sprzedał żadnej nieruchomości, nie podejmował w stosunku do Nieruchomości żadnych ulepszeń. Działka nigdy nie była wynajmowana czy dzierżawiona. Ponadto, nie dokonano uzbrojenia terenu Działki, wydzielenia dróg wewnętrznych czy ogrodzenia. Działka nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie wystąpiono o jego opracowanie. O warunki zabudowy Działki występuje potencjalny Nabywca.

Pozyskane środki ze sprzedaży Działki Wnioskodawca planuje przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, to jest zakup mieszkania, działki budowlanej lub wykończenie posiadanego we własności domu jednorodzinnego.

Podsumowując, w niniejszej sprawie:

1. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej,

2. Nieruchomość została uzyskana w drodze darowizny,

3. Od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej przyszłej sprzedaży minęło ponad 7 lat,

4. Wnioskodawca nigdy nie miał i nie ma zamiaru wykorzystywania Nieruchomości w celach zarobkowych, nie dokonywano wcześniej sprzedaży innych działek lub nieruchomości zabudowanych, co wskazuje na to, że sprzedaż Działki nie ma charakteru ciągłego,

5. Zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie zgody na dysponowanie Działki do celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy mieszczą się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym,

6. Nie ogłaszano zamiaru sprzedaży Działki w jakichkolwiek mediach (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.),

7. W zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano środków własnych lub środki te były nie znaczące,

8. Wnioskodawca nie dokonywał i nie będzie dokonywać żadnych ulepszeń Działki,

9. Wnioskodawca nie doprowadzał oraz nie zamierza doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów,

10. Wnioskodawca nie zamierza zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, iż:

1. Od dnia nabycia do chwili obecnej Działka była wykorzystywana do uprawy warzyw na własne potrzeby lub często leżała odłogiem. Gdy Działka leżała odłogiem - raz w roku była koszona i orana, tak aby utrzymać ją w kulturze.

2. Firma świadczącą usługę pośrednictwa w sprzedaży na podstawie umowy z 13 września 2021 r. w żaden sposób nie reprezentuje Sprzedającego. Nie prowadzi na rzecz Wnioskodawcy żadnej kampanii reklamowej, ani nie oferuje Działki na sprzedaż. Firma ta zgłosiła się sama do Wnioskodawcy szukając działek dla Kupującego w okolicy i to za namową tej firmy Wnioskodawca rozważył sprzedaż Działki. Jeżeli transakcja dojdzie do skutku - wtedy Wnioskodawca zapłaci prowizję. Wnioskodawca nie zabiegał o sprzedaż Działki; była to inicjatywa Kupującego, który chce nabyć kilka sąsiadujących działek w tym terenie.

3. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność jest uzależnione od spełnienia następujących warunków:

a) Sprzedający uzyska indywidualną interpretację podatkową w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług;

b) Kupujący uzyska prawomocną decyzję o warunkach zabudowy zezwalającą na realizację na Działce inwestycji budowlanej.

W umowie przedwstępnej sprzedaży wskazano, iż drugi warunek jest zastrzeżony jedynie na korzyść Kupującego, w związku z czym Kupujący może żądać zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność również w przypadku niespełnienia tego warunku przez Kupującego.

4. Do momentu zawarcia ostatecznej umowy na podstawie udzielonej zgody na dysponowanie Działką do celów budowlanych Kupujący prawdopodobnie uzyska decyzję o warunkach zabudowy, natomiast nie jest to jednak pewne. Jest możliwość zawarcia transakcji bez uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Do momentu zawarcia ostatecznej umowy Kupujący nie uzyska pozwolenia na budowę, gdyż czas przewidziany na zawarcie tej transakcji wyklucza taką możliwość.

5. Wnioskodawca udzielił Kupującemu zgody do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane dla celów uzyskania decyzji - o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

6. Nie da się stwierdzić jednoznacznie, czy na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z umową przedwstępną Kupujący dąży do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ale zastrzega sobie prawo zakupu, nawet gdy tych warunków nie otrzyma.

W ocenie Wnioskodawcy czynność sprzedaży Działki jest dla niego okazjonalna i tym samym winna być traktowana wyłącznie jako zwykłe rozporządzenie jego majątkiem prywatnym.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca:

Na pytanie "Czy w związku ze sprzedażą działki nr 1/1 udzielił Pan lub zamierza Pan udzielić firmie deweloperskiej pełnomocnictwa w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości, np. w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładnie, do dokonania jakich czynności czy uzyskania jakich decyzji i pozwoleń dotyczy udzielone Deweloperowi pełnomocnictwo oraz jakich czynności dokonał lub dokona Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność ww. nieruchomości?" Wnioskodawca wskazał, że: udzielił Kupującemu zgody do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane dla celów uzyskania decyzji - o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Wnioskodawca podkreśla, iż z uwagi na położenie Działki (...) oraz okoliczne zabudowane tereny (w przeważającej części - budynki mieszkalne jednorodzinne), Kupujący ma bardzo duże prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia na budowę.

Na pytanie: "O jednoznaczne wskazanie, czy do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność działki nr 1/1 Kupujący uzyska decyzję o warunkach zabudowy?" Wnioskodawca wskazał, że: nie może stwierdzić jednoznacznie, czy na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z założeniami Kupujący dąży do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ale zastrzegał sobie prawo zakupu, nawet gdy tych warunków nie otrzyma.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający zobowiązali się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy przeniesienia własności podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy o VAT. Kupujący zastrzegł termin, do którego Wnioskodawca ma przedstawić mu interpretację indywidualną, tak aby prawidłowo rozliczyć transakcję. Na chwilę obecną termin do zawarcia umowy przyrzeczonej upłynął, a umowa przedwstępna wygasła, gdyż Wnioskodawca nie spełnił pierwszego warunku w zakreślonym terminie, niemniej jednak strony prowadzą negocjacje w tym zakresie oraz zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży bezpośrednio po uzyskaniu przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej w podatku VAT, co de facto nie ma żadnego wpływu na opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz pozostałe warunki umowy, oprócz np. ceny, która może być wyższa lub niższa, w zależności od ustaleń.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1 i 3)

1. Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawca, sprzedając Działkę, będzie rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 Wnioskodawca będzie podlegał obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny, a w związku z tym powinien udokumentować fakturą VAT obrót z transakcji sprzedaży Nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług ze stawką 23% podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Działki nastąpi w ramach zwykłego rozporządzania jego majątkiem prywatnym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2.

W przypadku ewentualnego uznania, iż sprzedaż Działki przez Wnioskodawcę podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie podlegał obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny i winien wystawić Kupującemu fakturę VAT z tytułu tej sprzedaży z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 1.

W niniejszej sprawie dokonując oceny zamierzonej sprzedaży Nieruchomości w okolicznościach takich jak w przedstawionym stanie faktycznym konieczne jest ustalenie, czy w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawca będzie rozporządzał własnym majątkiem prywatnym w stosunku do posiadanej Nieruchomości czy jednak będzie występował w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tj. jako osoby angażującej środki podobne do wykorzystywanych przez profesjonalistów w obrocie nieruchomościami w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest ustalenie, czy działalność ta przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 r. I FSK 774/13).

Co równie istotne, aby uznać dany podmiot za prowadzący działalność gospodarczą, trzeba wziąć pod uwagę, czy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży (w tym wypadku) nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), w szczególności zaś czy angażuje on środki zbliżone do innych stosowanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w przedmiocie handlu nieruchomościami.

Istotne znaczenie mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Pod uwagę należy brać jednak wszystkie okoliczności, które mają związek z rozpatrywanym przypadkiem, zarówno te obecne, bieżące, jak i mające miejsce w przeszłości.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że stwierdzenie, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Dodatkowo istotna jest ocena, czy z dokonanych czynności wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r. I FPS 3/07; z 22 października 2013 r. I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r. I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r. I FSK 621/13; z 11 września 2014 r. I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r. I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/OI 249/19; z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/19). Ponadto sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA: z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Podstawowymi cechami tak rozumianej działalności gospodarczej będą:

- wszelkie działanie jak producent, sprzedawca, usługodawca,

- prowadzenie działalności samodzielnie, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności,

- prowadzenie działalności w sposób stały (częstotliwy) lub wykonanie czynności w sposób jednorazowy w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Przez zamiar częstotliwości prowadzenia działalności należy tutaj rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego, wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzonej działalność (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 7 maja 2013 r., I SA/Rz 258/13).

W ocenie Wnioskodawcy, czynności mające zostać przez niego dokonane (sprzedaż Działki) uznać należy za prowadzone w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, nie zaś w ramach działalności gospodarczej. Podejmowane przez niego działania nie wskazują, że skala jego aktywności w celu zbycia Działki chociażby trochę była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Czynności te nie mają charakteru stałego. Wskazać należy, iż Działka była Sprzedającym darowana od matki, a Sprzedający są jej współwłaścicielami w częściach równych od ponad 7 lat. Od początku posiadania Działki Wnioskodawca, ani jego Brat nie wykonywali żadnych działań, które mogłyby być rozpatrywane jako działania "jak profesjonalista". W szczególności nie były podejmowane żadne działania, które służyłyby zwiększeniu wartości Działki. Na brak profesjonalnego charakteru wskazuje również to, iż Kupujący sam dotarł do Sprzedających.

O zawodowym charakterze sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność udzielenia pełnomocnictwa czy zgody na dysponowanie nieruchomością. W związku z tym, że planowana jest duża inwestycja Kupujący chce mieć pewność, iż będzie ona możliwa do przeprowadzenia, a pozwolenia wymagane przez Prawo budowlane będą możliwie szybko uzyskane, dlatego też nie może zostać uznane, za działanie "jak profesjonalista" udzielenie pełnomocnictwa/zgody na dysponowanie nieruchomością w zakresie wymaganym przez Kupującego. Działania te służą jedynie Kupującemu celem przyśpieszenia procesu uzyskiwania pozwoleń, a nie zwiększeniu wartości Działki, czy też w jakikolwiek sposób nie są związane z zawodowym czy profesjonalnym charakterem podejmowanych działań przez Sprzedających. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności. Innymi słowy, są to działania pomocnicze do sprzedaży. Działania te nie mogą zostać uznane za działania "jak podejmowane przez profesjonalistę", czy też za wskazujące na ich "zawodowy" charakter. Trudno za "profesjonalne działanie" uznać spełnienie żądań Kupującego w zakresie udzielenia mu pełnomocnictwa do załatwienia przez niego (nawet w imieniu Sprzedającego) dokumentów niezbędnych mu do celów, dla których zamierza nabyć Działkę.

Należy zwrócić uwagę, iż korzystanie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości oraz udzielenie pełnomocnictwa do dysponowanie Nieruchomością celem uzyskania pozwoleń na budowę mieszczą się w zakresie czynności w ramach rozporządzenia majątkiem prywatnym i nie można tych czynności automatycznie traktować jako przesłanek do uznania prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę.

W najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że korzystanie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na różnicowanie sytuacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od tych którzy takich czynności dokonują w ramach działalności gospodarczej. Zatem działania podejmowane przez podatnika w zwykłym zarządzie własnym majątkiem z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (orzecz. nieprawomocne: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 czerwca 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 2200/20, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 11 sierpnia 2021 r., I SA/Sz 486/21, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 3 czerwca 2020 r. I SA/Łd 155/20).

Na potwierdzenie stanowiska Wnioskodawcy należy przywołać następujące wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego, które zostały wydane w dalej idących stanach faktycznych, lecz z uwagi na korzystne rozstrzygnięcie dla podatników - zdaniem Wnioskodawcy - tym bardziej w jego sytuacji reprezentowane przez niego stanowisko powinno być uznane za prawidłowe.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 sierpnia 2020 r., I FSK 1476/17, stwierdził, iż poszukiwanie kupującego poprzez zamieszczenie oferty w lokalnej telewizji i wywieszenie ogłoszeń, podział działki na mniejsze i wydzielenie drogi mieszczą się w zakresie czynności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sąd podkreślił, że "brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów".

W innym wyroku z 28 sierpnia 2020 r. Naczelny Sąd Administracyjny słusznie zauważył, że "Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjowania postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań "handlowca", tj. podatnika podatku od towarów i usług".

Ponadto, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 lipca 2020 r., I FSK 1888/17, podkreślił, że "za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynności podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości".

Zatem należy stwierdzić, iż zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę mieszczą się w zakresie czynności w ramach rozporządzenia majątkiem prywatnym.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą opisanej Nieruchomości, dokona on zarządu majątkiem osobistym, nie angażując środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, a zatem nie działa on w charakterze podatnika podatku VAT. W związku z tym, sprzedaż Działki będzie dokonywana przez Wnioskodawcę w ramach zwykłego rozporządzania majątkiem prywatnym, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Za powyższym przemawia fakt, iż:

a. Nieruchomość uzyskana została w drodze darowizny, co znacząco odróżnia sytuację Wnioskodawcy od podmiotu zajmującego się zawodowo obrotem nieruchomościami,

b. Wnioskodawca nigdy nie miał i nie ma zamiaru wykorzystywania Nieruchomości w celach zarobkowych,

c. Zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży oraz udzielenie zgody na dysponowanie Działki do celów uzyskania decyzji o warunkach zabudowy mieszczą się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym,

d. Brak dokonanych sprzedaży innych nieruchomości, które mogłyby być uznane jako działalność ciągłą i powtarzalną,

e. Sprzedaż Działki nie ma charakteru ciągłego,

f. Brak jest zawodowego "podejścia" Wnioskodawcy do sprzedaży Działki (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.),

g. Wnioskodawca nie dokonywał i nie będzie dokonywać żadnych ulepszeń Działki, doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów, zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki,

h. W zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano środków własnych,

i. Uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe,

j. Wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej.

Dodatkowo wskazuję, że zaprezentowane stanowisko Wnioskodawcy wynika także z następujących interpretacji indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

- 0113-KDIPT2-2.4011.603.2021.1.ACZ z 5 sierpnia 2021 r.

- 0113-KDIPT2-2.4011.442.2021.2.SR z 29 lipca 2021 r.

- 0113-KDIPT2-2.4011.467.2021.1.k.k. z 19 lipca 2021 r.

Ad 2.

W przypadku ewentualnej negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - odnosząc się do kwestii obowiązku rejestracji do celów VAT, opodatkowania sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej oraz stawki podatku VAT dla tej transakcji, w pierwszej kolejności należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. W tym miejscu należałoby przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT.

Dla obszaru, na której znajduje się Działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydana została także decyzja o warunkach zabudowy (art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT). Natomiast Kupujący podejmuje działania w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wobec tego Sprzedający nie mają możliwości określenia kiedy decyzja zostanie wydana. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że Działka będąca przedmiotem sprzedaży na dzień sprzedaży będzie spełniać definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, bowiem zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, Działka ta będzie sklasyfikowana jako teren budowlany. Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. Ustawy.

Jak wynika ze zdarzenia przyszłego, nabycie Działki nastąpiło w wyniku umowy darowizny i nie było objęte podatkiem VAT. Z uwagi na okoliczność, iż nabycie Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (wyrok NSA z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12). W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, lub że takie prawo im nie przysługiwało.

Jednocześnie przedmiotowa Działka nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, a więc nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej. W konsekwencji sprzedaż niezabudowanej Działki będącej w równych częściach współwłasnością Sprzedających nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki o których mowa w tym przepisie.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki może być zakwalifikowana jako dostawa dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, w konsekwencji czego Wnioskodawca w tej transakcji może być uznany za podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ww. Ustawy.

Oznacza to, że wystąpienia ewentualnych przesłanek stanowiących podstawę uznania Wnioskodawcę za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, wskazuje na to, że czynność sprzedaży Działki może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Odnosząc się do kwestii konieczności rejestracji jako podatnik VAT, w związku ze sprzedażą Działki, należy zauważyć, że w myśl art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Z okoliczności przedstawionych w zdarzeniu przyszłym niniejszej sprawy wynika, że Kupującym przedmiotowej Działki będzie deweloper, który jest czynnym podatnikiem VAT.

Mając zatem na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w przypadku ewentualnego uznania, iż Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie podlegał obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny i winien wystawić Kupującemu fakturę VAT z tytułu tej sprzedaży z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: 6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 198 ustawy:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że matka Wnioskodawcy dokonała na rzecz Wnioskodawcy i jego Brata darowizny niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1/1. Udziały przysługujące Wnioskodawcy i Bratu wynoszą po 1/2 części we współwłasności Nieruchomości. Wnioskodawca udział we współwłasności Nieruchomości nabył w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej, w którym nadal pozostaje, umów majątkowych rozszerzających wspólność nie zawierał, udział we współwłasności Nieruchomości stanowi jego majątek osobisty.

Dla obszaru, na której znajduje się Działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów Działka stanowi grunty orne oznaczone symbolem "Rllla" oraz "RIIIb". W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Działka jest nieruchomością rolną. Wnioskodawca wraz z Bratem zostali poinformowani, że firma deweloperska planuje wykupić szereg działek w okolicy ich Działek na cele przyszłej inwestycji deweloperskiej. Z uwagi na to, Wnioskodawca rozważa sprzedaż Działki. Firma świadcząca usługę pośrednictwa w sprzedaży wskazała Wnioskodawcy dewelopera ("Kupującego"), z którym współpracowała w zakresie organizacji przebiegu procesu inwestycyjnego. 13 września 2021 r. Sprzedający zawarli z ww. firmą umowę pośrednictwa w sprzedaży. Tego samego dnia (13 września 2021 r.) na podstawie aktu notarialnego Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej Działki z deweloperem, tj. każdy ze Sprzedających sprzedaje przysługujący mu udział w Działce.

Z uwagi na to, że sprzedawana Działka jest działką gruntu rolnego, a deweloper ma na celu realizację inwestycji deweloperskiej, Wnioskodawca 13 września 2021 r. udzielił mu zgody do dysponowania Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane dla celów uzyskania decyzji - o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Wnioskodawca nie wystąpił z tym z własną inicjatywą. Postanowienia umowy przedwstępnej nie uzależniają od tego zawarcia umowy przeniesienia własności; istnieje możliwość sprzedaży Działki bez uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Wnioskodawca podkreśla, iż z uwagi na położenie Działki oraz okoliczne zabudowane tereny (w przeważającej części - budynki mieszkalne jednorodzinne), Kupujący ma bardzo duże prawdopodobieństwo uzyskania pozwolenia na budowę. Kupujący mógłby uzyskać wymagane zgody we własnym zakresie, lecz dla przyśpieszenia procesu zwrócił się w tej kwestii do Wnioskodawcy. Działania te nie wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrostu jej wartości, gdyż cena Nieruchomości została już ustalona i bez znaczenia dla Wnioskodawcy pozostaje jej przyszła zabudowa.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy sprzedaż udziału w niezabudowanej Działce gruntu nr 1/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży udziału w niezabudowanej Działce gruntu nr 1/1 brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z wniosku, posiadany udział w niezabudowanej Działce gruntu nr 1/1 Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od matki. Ww. Działka od dnia nabycia do chwili obecnej wykorzystywana była do uprawy warzyw na własne potrzeby lub często leżała odłogiem - wtedy raz w roku była koszona i orana tak, aby utrzymać ją w kulturze. Działka nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej (nie był przedsiębiorcą), nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, nie jest rolnikiem. Wnioskodawca z zawodu jest psychologiem, pracuje na podstawie umowy zlecenia z prywatnym podmiotem niepowiązanym z obrotem i pośrednictwem nieruchomości.

Wnioskodawca nie ogłaszał zamiaru sprzedaży Działki w jakichkolwiek mediach (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.). W zarządzaniu Nieruchomością nie zaangażowano środków własnych lub środki te były nic nie znaczące. Wnioskodawca nie dokonywał oraz nie ma zamiaru dokonywać żadnych ulepszeń Działki. Wnioskodawca nie doprowadzał oraz nie ma zamiaru doprowadzać do granic Działki jakichkolwiek mediów. Wnioskodawca nie zamierza zagospodarowywać zieleni czy posadowić ogrodzenia wokół terenu Działki.

Podjęte przez Wnioskodawcę działania, tj. zawarcie umowy przedwstępnej w ramach, której Wnioskodawca udzielił zgody Kupującemu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz skorzystanie z usług firmy świadczącej usługę pośrednictwa w sprzedaży nie powoduje, że powyższe działania stanowiły ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej.

Powyższe potwierdza, że sprzedaż niezabudowanej Działki gruntu nr 1/1 stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie tej Działki będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym sprzedaż udziału w niezabudowanej Działce gruntu nr 1/1 nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie takiej sprzedaży Wnioskodawca nie będzie podatnikiem VAT zobowiązanym do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

W związku z powyższym, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 uznano za prawidłowe odstąpiono od odpowiedzi na pytanie nr 2 (oznaczone we wniosku nr 3), które zostało zadane warunkowo i Wnioskodawca oczekiwał na nie odpowiedzi jedynie w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 3.

W zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i 4 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana. Przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem współwłaściciela Nieruchomości (Brata).

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).