0113-KDIPT2-2.4011.458.2018.1.AKR - Koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 21 listopada 2018 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0113-KDIPT2-2.4011.458.2018.1.AKR Koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 września 2018 r. (data wpływu 10 września 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2018 r. wpłynął do Organu podatkowego wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 16 października 2013 r. Wnioskodawca oraz Jego żona zakupili we wspólności małżeńskiej lokal mieszkalny od spółki sp. z o.o. spółka komandytowo-akcyjna. Powyższy zakup został potwierdzony aktem notarialnym zawartym przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w..., za cenę 41 035 zł 20 gr (słownie: czterdzieści jeden tysięcy trzydzieści pięć 20/100). W skład ww. transakcji wchodziły: lokal mieszkalny o pow. użytkowej 66,4 m2, przynależna piwnica 15,50 m2 oraz udział wynoszący 734/10 000 części wspólnej nieruchomości, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokalu. Dla nieruchomości tej utworzona jest księga wieczysta, prowadzona przez Sąd Rejonowy. Wartość rynkowa przedmiotu nabycia została określona przez nabywców na kwotę 88 400 zł (dla celu poboru podatku p.c.c.).

W związku z tym, że lokal powyższy wymagał remontu Wnioskodawca oraz Jego żona ponieśli nakłady na jego modernizację w kwocie 13 636 zł 32 gr.

Zmiana sytuacji rodzinnej zmusiła Wnioskodawcę oraz Jego żonę do sprzedaży lokalu, która nastąpiła w dniu 28 stycznia 2016 r., za cenę 110 000 zł (słownie: sto dziesięć tysięcy).

Po zbyciu ww. lokalu w dniu 4 maja 2017 r. Sąd Rejonowy postanowieniem ogłosił upadłość sprzedającej opisany lokal spółki sp. z o.o. spółka komandytowo-akcyjna ze skutkiem na dzień 2 lutego 2015 r., przy czym wniosek o upadłość został złożony w dniu 13 czerwca 2014 r. Od dnia nabycia lokalu nie minął rok.

W dniu 7 lutego 2017 r. Syndyk Masy Upadłości sprzedającej spółki, która w tej dacie występowała już pod zmienioną nazwą, wystąpił z pozwem przeciwko kupującym żądając na podstawie prawa upadłościowego i naprawczego (Dz. U. z 2015 r. poz. 233):

1.

wydania kupionej nieruchomości bądź gdyby przekazanie w naturze byłoby niemożliwe,

2.

zasądzenia na rzecz strony powodowej kwoty 88 400 zł, wykazanej w akcie notarialnym z dnia 16 października 2013 r. jako wartości rynkowej, a podanej dla celu ustalenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na rozprawie przed Sądem Okręgowym w dniu 13 lipca 2017 r., na podstawie art. 134 ust. 1 w związku z art. 127 ust. 1 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze, strony ostatecznie ustaliły cenę sprzedaży zakupionego przez Wnioskodawcę i Jego żonę lokalu na kwotę 64 735 zł 20 gr. Tak więc Wnioskodawca oraz Jego żona zobowiązali się do dopłaty sprzedającej spółce kwoty 23 700 zł. Powyższe zobowiązanie zostało wykonane przelewem w dniu 17 lipca 2017 r. Wydanie kupionej nieruchomości nie mogło być zrealizowane, gdyż w dacie wezwania Wnioskodawca oraz Jego żona nie władali opisanym lokalem. Został on wcześniej zbyty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy podwyższenie ceny nabycia przedmiotowego lokalu w sposób opisany w stanie faktycznym stanowi koszt uzyskania przychodu, a w konsekwencji pozwala na złożenie korekty PIT-39 za 2016 r. i wykazania w nim nadpłaty?

Zdaniem Wnioskodawcy, stan faktyczny sprawy daje prawo do uznania dodatkowej kwoty 23 700 zł, ustalonej w ugodzie przed Sądem za koszt uzyskania przychodu związany ze zbyciem lokalu. Jak stanowi art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Ustawodawca określając krąg kosztów związanych ze zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) w zakresie kosztów nabycia stawia jeden warunek, są to udokumentowane koszty nabycia. Nie ustala ram czasowych poniesienia tych kosztów, w związku z powyższym należy domniemywać, że ramy czasowe nabycia wynikają z przepisów Ordynacji podatkowej mówiących o przedawnieniu zobowiązania podatkowego, a co za tym idzie o przedawnieniu prawa do złożenia korekty zeznania podatkowego. W opisanym stanie faktycznym doszło do korekty ceny nabycia in plus, co zostało udokumentowane ugodą sądową z dnia 13 lipca 2017 r. oraz kopią przelewu na rzecz upadłej spółki. Doszło więc do wydatku kosztem majątku sprzedających i nie jest istotne z punku widzenia przytoczonej normy, że nie władali oni już lokalem, który wcześniej został sprzedany za cenę rynkową.

Podsumowując, Wnioskodawca stwierdza, że może dokonać korekty zeznania PIT-39 za 2016 r., uznając 23 700 zł za koszt nabycia lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z ogólną zasadą sformułowaną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509, późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a.

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.

prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2013 r. Wnioskodawca oraz Jego żona zakupili we wspólności małżeńskiej lokal mieszkalny od spółki. Powyższy zakup został potwierdzony aktem notarialnym za cenę 41 035 zł 20 gr. W skład ww. transakcji wchodziły: lokal mieszkalny o pow. użytkowej 66,4 m2, przynależna piwnica 15,50 m2 oraz udział wynoszący 734/10 000 części wspólnej nieruchomości, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokalu. Wartość rynkowa przedmiotu nabycia została określona przez nabywców na kwotę 88 400 zł (dla celu poboru podatku p.c.c.). W związku z tym, że lokal powyższy wymagał remontu Wnioskodawca oraz Jego żona ponieśli nakłady na jego modernizację w kwocie 13 636 zł 32 gr. Zmiana sytuacji rodzinnej zmusiła Wnioskodawcę oraz Jego żonę do sprzedaży lokalu, która nastąpiła w dniu 28 stycznia 2016 r., za cenę 110 000 zł. Po zbyciu ww. lokalu w dniu 4 maja 2017 r. Sąd ogłosił upadłość sprzedającej opisany lokal ww. spółki ze skutkiem na dzień 2 lutego 2015 r., przy czym wniosek o upadłość został złożony w dniu 13 czerwca 2014 r. W dniu 7 lutego 2017 r. Syndyk Masy Upadłości sprzedającej spółki wystąpił z pozwem przeciwko kupującym, żądając na podstawie prawa upadłościowego i naprawczego wydania kupionej nieruchomości bądź gdyby przekazanie w naturze byłoby niemożliwe, zasądzenia na rzecz strony powodowej kwoty 88 400 zł, wykazanej w akcie notarialnym z dnia 16 października 2013 r. jako wartości rynkowej, a podanej dla celu ustalenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Na rozprawie przed Sądem w dniu 13 lipca 2017 r. strony ostatecznie ustaliły cenę sprzedaży zakupionego przez Wnioskodawcę i Jego żonę lokalu na kwotę 64 735 zł 20 gr. Tak więc Wnioskodawca oraz Jego żona zobowiązali się do dopłaty sprzedającej spółce kwoty 23 700 zł. Powyższe zobowiązanie zostało wykonane przelewem w dniu 17 lipca 2017 r. Ww. korekta ceny nabycia została udokumentowana ugodą sądową z dnia 13 lipca 2017 r. oraz kopią przelewu na rzecz upadłej spółki.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości będącego przedmiotem sprzedaży w 2016 r., nastąpiło w 2013 r.

Sprzedaż w 2016 r. ww. udziału w nieruchomości, którego nabycie nastąpiło w 2013 r., będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2.

dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy kwota dopłaty dokonana w 2017 r. na skutek ugody sądowej, stanowiąca podwyższenie ceny nabycia udziału w nieruchomości będącego przedmiotem sprzedaży w 2016 r., stanowi koszt uzyskania przychodu z tej sprzedaży, a w konsekwencji pozwala na złożenie korekty zeznania podatkowego PIT-39 za 2016 r. i wykazania w nim nadpłaty.

W świetle powołanego wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości są m.in. udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Zatem, aby poniesiony wydatek, stanowiący koszt nabycia nieruchomości mógł być zaliczony do kosztów uzyskania, o których mowa w ww. przepisie kwota tego wydatku winna wynikać z dokumentu potwierdzającego jego poniesienie.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że na będącej wynikiem pozwu Syndyka Masy Upadłości, rozprawie przed Sądem w dniu 13 lipca 2017 r. strony ostatecznie ustaliły cenę sprzedaży lokalu na kwotę 64 735 zł 20 gr co oznacza, że pierwotna cena 41 035 zł 20 gr została skorygowana in plus. Tym samym powstała na skutek tej ugody kwota dopłaty w wysokości 23 700 zł powiększyła cenę nabycia nieruchomości, ustaloną pierwotnie w akcie notarialnym z dnia 16 października 2013 r.

Wydatek poniesiony przez Wnioskodawcę w 2017 r. na dopłatę do zapłaconej w 2013 r. ceny za będący przedmiotem sprzedaży w 2016 r. udział w nieruchomości niewątpliwie stanowi koszt nabycia tego udziału. Warunek udokumentowania został spełniony, ponieważ jego poniesienie potwierdza, jak wskazuje we wniosku Wnioskodawca, ugoda sądowa z dnia 13 lipca 2017 r. oraz przelew z dnia 17 lipca 2017 r. na rzecz upadłej spółki. Zapłacona ostatecznie przez Wnioskodawcę cena nabycia stanowi faktycznie udokumentowaną wartość transakcji, potwierdzająca przedmiotowy zakup. Zatem, wydatek poniesiony na ww. dopłatę może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży ww. udziału w nieruchomości.

Odnosząc się do możliwości złożenia korekty zeznania podatkowego PIT-39 wskazać należy, że przepisy regulujące zasady uprawniające do skorygowania deklaracji oraz jej wymogi formalne zawarte są w art. 81 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.).

Z treści § 1 ww. artykułu wynika, że jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy, płatnicy i inkasenci mogą korygować uprzednio złożoną deklarację. Skorygowanie deklaracji następuje przez złożenie korygującej deklaracji - art. 81 § 2 ww. ustawy Ordynacji podatkowej.

Podkreślić trzeba, że przy korekcie deklaracji należy uwzględnić przepisy dotyczące przedawnienia zobowiązania podatkowego (art. 70 § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa).

Zgodnie bowiem z art. 70 § 1 ww. ustawy, zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. To oznacza, że nie można skutecznie złożyć korekty zeznania, z którego wynikające zobowiązanie podatkowe już się przedawniło.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz powyższe uregulowania prawne należy stwierdzić, że wydatek poniesiony przez Wnioskodawcę w 2017 r. na dopłatę do zapłaconej w 2013 r. ceny za będący przedmiotem sprzedaży w 2016 r. udział w nieruchomości, stanowi koszt uzyskania przychodu z tej sprzedaży. Skoro cena nabycia ww. udziału w nieruchomości uległa zwiększeniu wskutek ugody sądowej i została zapłacona przez Wnioskodawcę złożone przez Wnioskodawcę, zeznanie podatkowe PIT-39 za 2016 r. nie odzwierciedla zaistniałego stanu faktycznego. Wnioskodawca może zatem dokonać korekty złożonego zeznania podatkowego PIT-39 za 2016 r. i wykazania w nim nadpłaty podatku, wynikającej ze zwiększonej kwoty kosztów uzyskania przychodu. Ww. korektę należy złożyć przed upływem terminu przedawnienia wykazanego w niej zobowiązania podatkowego.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznane zostało za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. W związku z tym wyliczenia podstawy opodatkowania (np. przychodu, kosztów, dochodu, podatku), czy jak w niniejszej sprawie potwierdzenia kwoty podwyższenia kosztów uzyskania przychodu w związku ze wzrostem ceny nabycia nieruchomości nie może zostać dokonane przez tutejszy Organ w interpretacji indywidualnej. Szczegółowe ustalenia w powyższym zakresie mogą być poczynione wyłącznie w ramach prowadzonego przez właściwy organ podatkowy postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa - niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaściciela nieruchomości (żony Wnioskodawcy).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.

z zastosowaniem art. 119a;

2.

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekle prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl