0113-KDIPT2-1.4011.526.2019.1.MD - Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2019 r. (data wpływu 18 października 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej - jest prawidłowe.

W dniu 18 października 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr...../2008 z dnia 16 czerwca 2008 r. Wnioskodawca zakupił wraz z małżonką działkę rolną numer.... o powierzchni 2,62 ha, celem powiększenia posiadanego już gospodarstwa rolnego.

Działka, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, obejmuje grunty orne o klasie R II (2,3 ha) oraz R IIIa (0,32 ha). W dniu zakupu działka, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, obejmowała 1,5 ha - jako tereny na usługi komercyjne, a w pozostałej części tereny zielone.

Obecnie powierzchnia rolna gospodarstwa utrzymywana jest przez Wnioskodawcę w dobrej kulturze rolnej oraz otrzymuje On dopłaty z ARIMR z tytułu JPO. Przez cały okres od działki płacony jest podatek rolny do Gminy.

W 2018 r., zgodnie z uchwałą (...) Rady Gminy w z dnia 13 lipca 2018 r. ustalono nowy plan zagospodarowania przestrzennego m.in. dla działki....., na mocy którego:

* 0,025 ha, to tereny dróg publicznych,

* 1,347 ha, to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

* 0,564 ha, to tereny zabudowy usługowej, w pozostałej części to tereny rolnicze.

Ponadto Wnioskodawca prowadzi jednoosobową zarejestrowaną działalność gospodarczą (kod PKD - 68.10 Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek) oraz prowadzi działalność gospodarczą w formie Spółki jawnej wraz z małżonką. W praktyce oba podmioty zajmują się sprzedażą mieszkań, lokali handlowych oraz najmem lokali handlowych i mieszkań.

Działka..... nigdy nie była wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, oraz nie była używana do celów prowadzonych działalności gospodarczych, w szczególności nie była przedmiotem najmu bądź dzierżawy. Nie były ponoszone żadne nakłady związane z uzbrojeniem działki. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w celach prywatnych (jako nieruchomość rolna), była i jest wykorzystywana wyłącznie w działalności rolniczej. Wnioskodawca nigdy nie ponosił oraz nie zamierza w najbliższej przyszłości ponosić jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania gruntów do sprzedaży, w szczególności: nie zamierza wykonywać ogrodzenia sprzedawanych nieruchomości, wyrównywać teren, usuwać roślinność, itp. Nie podejmował On oraz nie planuje podejmować żadnych działań marketingowych, które mogą wpłynąć na zwiększenie atrakcyjności gruntów. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają sprzedać powyższą działkę w całości podmiotowi trzeciemu (deweloperowi).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż przedmiotowej działki, w świetle opisanego powyżej zdarzenia przyszłego, nie będzie przychodem opodatkowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy sprzedaż przedmiotowej działki, w świetle opisanego powyżej zdarzenia przyszłego, należy potraktować jako sprzedaż opodatkowaną podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 1, dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży działki nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym o osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

* nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

* spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

* prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższą działkę Wnioskodawca nabył 16 czerwca 2008 r., tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, upłynął z końcem 2013 r.

W związku z faktem, że ewentualna sprzedaż ww. działki nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie - nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podział ten ma istotny wpływ nie tylko na sposób prowadzenia dokumentacji finansowej, ustalenie podstawy opodatkowania, ale także na sposób opodatkowania i jego wysokość.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d. innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec tego, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednocześnie należy wskazać, że odrębnym źródłem przychodów, wyszczególnionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

* zarobkowym celu działalności,

* wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

* prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że dnia 16 czerwca 2008 r. Wnioskodawca z małżonką zakupił działkę rolną numer..... o powierzchni 2,62 ha, celem powiększenia posiadanego już gospodarstwa rolnego. Działka, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, obejmuje grunty orne o klasie R II (2,3 ha) oraz R IIIa (0,32 ha). W dniu zakupu działka, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, obejmowała 1,5 ha - jako tereny na usługi komercyjne, a w pozostałej części tereny zielone.

Obecnie powierzchnia rolna gospodarstwa utrzymywana jest przez Wnioskodawcę w dobrej kulturze rolnej, z tego tytułu otrzymuje On dopłaty z ARIMR. Przez cały okres od działki płacony jest podatek rolny do Gminy.

W 2018 r., zgodnie z uchwałą Rady Gminy ustalono nowy plan zagospodarowania przestrzennego m.in. dla działki....., na mocy którego:

* 0,025 ha, to tereny dróg publicznych,

* 1,347 ha, to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

* 0,564 ha, to tereny zabudowy usługowej, w pozostałej części to tereny rolnicze.

Ponadto Wnioskodawca prowadzi jednoosobową zarejestrowaną działalność gospodarczą (kod PKD - 68.10 Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek) oraz prowadzi działalność gospodarczą w formie Spółki jawnej wraz z małżonką. W praktyce oba podmioty zajmują się sprzedażą mieszkań, lokali handlowych oraz najmem lokali handlowych i mieszkań.

Działka..... nigdy nie była wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, oraz nie była używana do celów prowadzonych działalności gospodarczych, w szczególności nie była przedmiotem najmu bądź dzierżawy. Nie były ponoszone żadne nakłady związane z uzbrojeniem działki. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w celach prywatnych (jako nieruchomość rolna), była i jest wykorzystywana wyłącznie w działalności rolniczej. Wnioskodawca nigdy nie ponosił oraz nie zamierza w najbliższej przyszłości ponosić jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania gruntów do sprzedaży, w szczególności: nie zamierza wykonywać ogrodzenia sprzedawanych nieruchomości, wyrównywać terenu, usuwać roślinność, itp. Nie podejmował On oraz nie planuje podejmować żadnych działań marketingowych, które mogą wpłynąć na zwiększenie atrakcyjności gruntów. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają sprzedać powyższą działkę w całości podmiotowi trzeciemu (deweloperowi).

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających zbycie oraz samego planowanego zbycia nieruchomości, o której mowa we wniosku.

W tym celu należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą, tj. rozważyć, czy czynności podjęte przez Wnioskodawcę w związku z planowaną sprzedażą noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności dotyczące nabycia przedmiotowej nieruchomości (w 2008 r.), jak i zamiar jej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Mianowicie, nieruchomość będąca przedmiotem wniosku została nabyta celem powiększenia gospodarstwa rolnego. Pomimo prowadzenia przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w szczególności nie była przedmiotem najmu bądź dzierżawy, nie została także wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w celach prywatnych (jako nieruchomość rolna), była i jest wykorzystywana wyłącznie w działalności rolniczej. Wnioskodawca nigdy nie ponosił oraz nie zamierza w najbliższej przyszłości ponosić jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania gruntów do sprzedaży, w szczególności: nie zamierza wykonywać ogrodzenia sprzedawanych nieruchomości, wyrównywać teren, usuwać roślinność, itp. Nie podejmował On oraz nie planuje podejmować żadnych działań marketingowych, które mogą wpłynąć na zwiększenie atrakcyjności gruntów.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że skoro przedmiotowa nieruchomość nie służyła nigdy Wnioskodawcy do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej i nie wchodzi do majątku Jego przedsiębiorstwa, to odpłatne zbycie tej nieruchomości (będącej współwłasnością Wnioskodawcy i Jego małżonki), nie będzie stanowiło przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data jej nabycia. Wnioskodawca zamierza sprzedać nabytą w 2008 r. nieruchomość, zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy w niniejszej sprawie upłynął z końcem 2013 r. Zatem, planowana sprzedaż udziału w nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując - planowane odpłatne zbycie udziału w nieruchomości niewykorzystywanej w działalności gospodarczej, stanowiącej majątek prywatny, nie będzie stanowiło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5-letniego okresu od dnia jego nabycia. Tym samym, przychód uzyskany z planowanej transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Wskazać ponadto należy, że zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zatem, zarówno przychód, jak i koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia niniejszej nieruchomości u każdego małżonka należy określić proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku.

Z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - niniejsza interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie indywidualnej sprawy Wnioskodawcy, nie wywołuje skutków prawnych dla żony Wnioskodawcy.

Końcowo zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretacje w trybie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności faktycznych podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.