0113-KDIPT2-1.4011.473.2018.1.BO - Określenie skutków podatkowych sprzedaży udziału w kamienicy wykorzystywanej w działalności gospodarczej.

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 22 października 2018 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0113-KDIPT2-1.4011.473.2018.1.BO Określenie skutków podatkowych sprzedaży udziału w kamienicy wykorzystywanej w działalności gospodarczej.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 29 sierpnia 2018 r. (data wpływu 4 września 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w kamienicy wykorzystywanej w działalności gospodarczej - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 28 sierpnia 2000 r. aktem notarialnym została nabyta kamienica, w której znajdowały się lokale mieszkalne i użytkowe. Wnioskodawczyni nabyła tym aktem 50% udziałów, jako osoba fizyczna do majątku prywatnego (Wnioskodawczyni jest osobą stanu wolnego). Pozostałe 50% tym samym aktem nabyło małżeństwo do majątku wspólnego.

W dniu 1 grudnia 2000 r. została założona Spółka cywilna, której celem był najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Wspólnicy wnieśli do Spółki aportem swoje udziały w kamienicy. Kamienica była jedynym majątkiem Spółki. Zysk z działalności dzielony był proporcjonalnie do udziałów. Udział Wnioskodawczyni wynosił 50%. Amortyzacja środka trwałego (kamienicy) wynosiła 1,5% wartości początkowej - jak dla budynku mieszkalnego. Zbycie całej kamienicy nastąpiło aktem notarialnym w dniu 30 maja 2018 r. i w tym samym dniu kamienicę wycofano z ewidencji środków trwałych, a Spółka została rozwiązana.

W dniu zbycia kamienica miała charakter budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, gdyż powierzchnia lokali użytkowych była mniejsza niż 30% powierzchni całkowitej budynku (art. 3 pkt 2c ustawy). Powierzchnia lokali użytkowych wynosiła 147 m2, a powierzchnia całkowita budynku 651 m2, czyli powierzchnia lokali użytkowych stanowiła 18,5% powierzchni całkowitej budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle obowiązujących przepisów, a w szczególności art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód Wnioskodawczyni, jako wspólnika Spółki cywilnej, w której Wnioskodawczyni posiadała 50% udziałów, winien być opodatkowany podatkiem dochodowym z tytułu zbycia kamienicy, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej Spółki?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z tym, że kamienica miała charakter mieszkalny, zbycie 50% udziałów nie powinno podlegać opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej, gdyż zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego. Przepisy prawa budowlanego nie zawierają definicji budynku mieszkalnego, jednak definicję tę można wyprowadzić z art. 3 pkt 2c ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przez analogię do budynku jednorodzinnego.

Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli powierzchnia lokalu użytkowego nie przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku, budynek traktujemy jako mieszkalny, jeżeli lokal użytkowy zajmuje więcej niż 30% powierzchni całkowitej budynku, to budynek traci charakter budynku mieszkalnego stając się budynkiem usługowym.

Aktem notarialnym z dnia 30 maja 2018 r. została zbyta kamienica stanowiąca budynek mieszkalny, w której lokale użytkowe miały 147 m2, a powierzchnia całkowita wynosiła 651 m2, czyli powierzchnia lokali użytkowych stanowiła 18,5% powierzchni całkowitej budynku.

Przedmiotowa kamienica została wpisana do ewidencji środków trwałych Spółki cywilnej i amortyzacja wynosiła 1,5% wartości początkowej, jak dla budynku mieszkalnego. Wnioskodawczyni była właścicielką 1/2 kamienicy i Jej udział w Spółce wynosił 50%. Spółka cywilna osiągała przychód z wynajmu lokali w budynku.

Biorąc pod uwagę fakt, że Spółka cywilna osiągała przychód z działalności gospodarczej z wynajmu lokali w budynku mieszkalnym, a odpłatne zbycie takiego budynku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, podatek dochodowy od przychodu z tytułu zbycia jest nienależny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1509, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 cytowanej ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

* pozarolnicza działalność gospodarcza,

* odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.

prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d.

innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a.

środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b.

składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c.

składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d.

składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c omawianej ustawy podatkowej).

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c).

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy zbywany będzie lokal mieszkalny, czy też niemieszkalny.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

Z informacji przedstawionych w opisie stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 28 sierpnia 2000 r. aktem notarialnym nabyła 50% udziałów w kamienicy, w której znajdowały się lokale mieszkalne i użytkowe, do majątku prywatnego (Wnioskodawczyni jest osobą stanu wolnego). Pozostałe 50% tym samym aktem nabyło małżeństwo do majątku wspólnego. W dniu 1 grudnia 2000 r. została założona Spółka cywilna, której celem był najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Wspólnicy wnieśli aportem swoje udziały w kamienicy do Spółki. Kamienica była jedynym majątkiem Spółki. Zysk z działalności dzielony był proporcjonalnie do udziałów. Udział Wnioskodawczyni wynosił 50%. Amortyzacja środka trwałego (kamienicy) wynosiła 1,5% wartości początkowej - jak dla budynku mieszkalnego. Zbycie całej kamienicy nastąpiło aktem notarialnym w dniu 30 maja 2018 r. i w tym samym dniu kamienicę wycofano z ewidencji środków trwałych, a Spółka została rozwiązana. W dniu zbycia kamienica miała charakter budynku mieszkalnego. Powierzchnia lokali użytkowych wynosiła 147 m2, a powierzchnia całkowita budynku 651 m2, czyli powierzchnia lokali użytkowych stanowiła 18,5% powierzchni całkowitej budynku.

Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony opis stanu faktycznego należy stwierdzić, że przychód Wnioskodawczyni, jako wspólnika Spółki cywilnej, uzyskany ze sprzedaży udziału w kamienicy o charakterze mieszkalnym, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej Spółki, w której Wnioskodawczyni posiadała 50% udziałów, nie będzie stanowił dla Wnioskodawczyni przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia udziału w kamienicy o charakterze mieszkalnym nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. udziału w kamienicy dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Reasumując, z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości, o której mowa we wniosku - o ile w istocie przedmiotowa kamienica jest budynkiem mieszkalnym - Wnioskodawczyni nie będzie miała obowiązku odprowadzić podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, należy uznać za prawidłowe.

Zauważyć jednocześnie należy, że Wnioskodawczyni, przedstawiając swoje stanowisko, błędnie wskazała, że definicję budynku mieszkalnego można wyprowadzić z przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - przez analogię do budynku jednorodzinnego, gdzie zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli powierzchnia lokalu użytkowego nie przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku, budynek traktujemy jako mieszkalny; jeżeli lokal użytkowy zajmuje więcej niż 30% powierzchni całkowitej budynku, to budynek traci charakter budynku mieszkalnego stając się budynkiem usługowym. Powyższe nie miało jednak wpływu na prawidłowość Jej stanowiska, z którego wynika, że w niniejszej sprawie nie powstanie przychód z działalności gospodarczej, ponieważ dojdzie do odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego.

Ponadto, należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja indywidualna prawa podatkowego wydawana jest wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawczyni, nie zaś do pozostałych wspólników Spółki cywilnej.

Należy przy tym zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku opis będzie różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.

z zastosowaniem art. 119a;

2.

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl