0113-KDIPT1-3.4012.291.2024.2.KS - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 26 czerwca 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0113-KDIPT1-3.4012.291.2024.2.KS VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 16 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

- podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z ww. transakcją;

- zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży działki zabudowanej nr 1 oznaczonej jako Nieruchomość 1;

- braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży działki niezabudowanej nr 2 oznaczonej jako Nieruchomość 2.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 19 czerwca 2024 r. (wpływ).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej jako "Wnioskodawca") jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym, podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Od 2005 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą pod firmą.. Przeważającym przedmiotem Pana działalności, zgodnie z informacją ujawnioną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, jest PKD 46.73.Z Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego. Działalność wykonywana przez Pana obejmuje również m.in. następujące kody PKD: 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 42.11.Z Roboty związane z budową dróg i autostrad, 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę. Pan jako przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2013 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży, do swojego majątku prywatnego nieruchomość składającą się z jednej działki o numerze 1, o powierzchni 0,0360 ha dla której Sąd Rejonowy, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer... (dalej jako: "Nieruchomość 1"). Nieruchomość 1 jest zabudowana budynkami, które są przeznaczone do rozbiórki. Ponadto na Nieruchomości 1 znajdują się budowle w rozumieniu prawa budowlanego tj. utwardzony plac i ciągi komunikacyjne. Od pierwszego zasiedlenia wyżej opisanych budynków i budowli minął okres 2 lat. Nabycie Nieruchomości 1 nie zostało udokumentowane fakturą VAT, ponieważ nie istniały ku temu podstawy. Przy nabyciu Nieruchomości 1 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Pana celem w momencie zakupu Nieruchomości 1 było ulokowanie środków nadwyżek pieniężnych, przy czym w dacie nabycia Nieruchomości nie wykluczał Pan możliwości poprowadzenia na niej w przyszłości inwestycji deweloperskiej lub też sprzedaż Nieruchomości po uzyskaniu pozwolenia na budowę (dalej jako: inwestycja). W celu realizacji powyższej inwestycji 2016 r. uzyskał Pan decyzję zatwierdzającą projekt budowy i udzielającą pozwolenia na budowę na Nieruchomości 1 budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego (dalej jako: "Decyzja"). Nieruchomość 1 nie została przez Pana zabudowana. W stosunku do Nieruchomości 1 nie były podejmowane żadne inne działania, które mogły podwyższyć jej atrakcyjność, w szczególności nie były podejmowane czynności w celu przygotowania jej do sprzedaży.

2017 r. nabył Pan, na podstawie umowy sprzedaży, do swojego majątku prywatnego niezabudowaną nieruchomość gruntową składającą się z jednej działki o numerze 2, o powierzchni 0,0405 ha dla której Sąd Rejonowy, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer... (dalej jako: "Nieruchomość 2"), która to działka sąsiaduje z Nieruchomością 1. Nabycie Nieruchomości 2 nie zostało udokumentowane fakturą VAT, ponieważ nie istniały ku temu podstawy. Przy nabyciu Nieruchomości 2 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Pana celem w momencie zakupu Nieruchomości 2 było ulokowanie środków nadwyżek pieniężnych, przy czym w dacie nabycia Nieruchomości nie wykluczał Pan możliwości poprowadzenia na niej w przyszłości inwestycji deweloperskiej lub też sprzedaż Nieruchomości po uzyskaniu pozwolenia na budowę. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości podjął Pan czynności celem uzyskania pozwolenia zamiennego do Decyzji, w ten sposób, że pozwolenie zamienne będzie zatwierdzało projekt budowlany realizowany na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, obejmujący budowę budynku mieszkalno-usługowego. W stosunku do Nieruchomości 2 nie były podejmowane żadne działania, które mogły podwyższyć jej atrakcyjność, w szczególności nie były podejmowane czynności w celu przygotowania jej do sprzedaży.

Zarówno Nieruchomość 1, jak również Nieruchomość 2 (dalej zwane łącznie jako: "Nieruchomości") są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przedmiotowe nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę usługowo-mieszkaniową (symbol UM3 - Śródmiejska zabudowa usługowo-mieszkaniowa). Zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego... (dalej jako: "Uchwała") dopuszczalne przeznaczenie terenów oznaczona symbolami UM1 - UM6 obejmuje m.in.:

a.

centrotwórcze, prestiżowe usługi o zasięgu ogólnomiejskim i lokalnym, takie jak handel, gastronomia, administracja, biura, banki, kultura, rozrywka,

b.

mieszkalnictwo lokalizowane głównie w wyższych kondygnacjach budynków;

c.

obiekty pomocnicze powiązane z funkcjami jak wyżej, dojazdy parkingi i dojścia piesze;

d.

garaże podziemne i wielokondygnacyjne.

Nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności prowadzonej przez Pana, wydatki na ich nabycie oraz wydatki związane z utrzymaniem nigdy nie zostały ujęte w księgach podatkowych prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości są przedmiotem odpłatnych umów najmu. Dwie umowy zostały przejęte po poprzednim właścicielu Nieruchomości, a trzy umowy zostały zawarte przez Pana. Umowy najmu są zawarte na czas nieokreślony i zostaną rozwiązane do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości. Opodatkowuje Pan najem ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w ramach tzw. Najmu prywatnego. Z uwagi na fakt, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT, a najem jest dokonywany na rzecz innych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą najem ten podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości w dniu... 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Drugą stroną umowy jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której jednym ze wspólników jest Pan. Zgodnie z postanowieniami powyższej umowy umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta nie później niż do dnia... 2025 r. W umowie przedwstępnej zostało uregulowane prawo odstąpienia od umowy w przypadku nie uzyskania przez Pana prawomocnej decyzji zmieniającej Decyzję w terminie do... 2024 r. Nie zostały ustalone dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości. Nabywcy Nieruchomości nie zostało udzielone pełnomocnictwo ani inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą Nieruchomości. Przyszły nabywca Nieruchomości 1 i 2 jest czynnym podatnikiem VAT.

Nie podejmował Pan działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Potencjalny nabywca Nieruchomości sam zgłosił się do Pana (jak wskazywano nabywcą Nieruchomości będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której jednym ze wspólników jest Pan).

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że:

1. Czynność nabycia działek nie została udokumentowana fakturą, gdyż zostały one nabyte od osób, które nie występowały w tej transakcji jako podatnicy VAT.

2. Sprzedaż działek na Pana rzecz stanowiła transakcję niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

3. Na działce 1 znajdują się następujące budynki, przeznaczone do rozbiórki:

a. Kamienica - budynek został częściowo rozebrany przez poprzedniego właściciela w oparciu o nakaz rozbiórki wydany przez władze miasta - rozbiórka zatrzymała się na wysokości parteru. Nie kontynuował Pan rozbiórki, a więc nie została ona oficjalnie zakończona.

b. Sześć budynków handlowych - są to budynki posiadające fundamenty z bloczków betonowych, ściany o konstrukcji stalowej oraz dach pokryty blachą.

4. Wszystkie budynki oraz budowle, znajdujące się na działce 1, stanowią budynki/budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy - Prawo budowlane, tj. kamienica, budynki handlowe (6 obiektów), utwardzony plac, ciągi komunikacyjne.

5. W związku z informacją, iż budynki położone na działce nr 1 są przeznaczone do rozbiórki, informuje Pan:

a. Utwardzony plac i ciągi komunikacyjne będą przeznaczone do rozbiórki.

b. Decyzja o rozbiórce będzie wydana w stosunku do kamienicy, budynków handlowych, placu, ciągów komunikacyjnych.

c. Decyzja o rozbiórce zostanie wydana przed sprzedażą działki nr 1.

d. Prace rozbiórkowe w odniesieniu do wszystkich budynków/budowli rozpoczną się po sprzedaży działki nr 1.

e. Na dzień sprzedaży prace rozbiórkowe nie zostaną zakończone (zostaną rozpoczęte po planowanej sprzedaży).

6. Nie jest możliwe dokładne ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli, znajdujących się na działce nr 1 - z całą pewnością pierwsze zasiedlenia nastąpiło przed nabyciem przez Pana działki nr 1. W momencie nabycia na działce znajdowała się kamienica (w trakcie rozbiórki), sześć budynków handlowych, utwardzony plac, ciągi komunikacyjne. Nabył Pan działkę nr 1 w roku 2013.

7. Nakłady w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej danego budynku/budowli nie zostały przez Pana poniesione na ich ulepszenie.

8. Przyszły nabywca zamierza kupić działki opisane w złożonym wniosku, aby przeprowadzić na niej inwestycję budowlaną, która w przyszłości pozwoli nabywcy uzyskać przychód, opodatkowany podatkiem VAT.

9. Przyszły nabywca będzie realizował inwestycję w zakresie budowy budynku mieszkalno-usługowego.

Pytania

1. Czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie działał Pan jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług?

2. Czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż przez Pana Nieruchomości 1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

3. Czy sprzedaż przez Pana Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnienie wniosku)

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. Pana zdaniem, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie Pan działał jako podatnik VAT, a sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Ad 2. W Pana ocenie przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości 1 korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, przy czym strony będą mogły wybrać opcję opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Ad. 3 W Pana ocenie przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów.

UZASADNIENIE

Pana stanowiska

Ad. 1

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Katalog czynności opodatkowanych podatkiem VAT został określony w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Dostawa gruntów, co do zasady, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Powyższe nie przesądza jednak o tym, że każda transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu. Istotny jest bowiem nie tylko zakres przedmiotowy Ustawy o VAT, ale także jej zakres podmiotowy. Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Należy zatem przeprowadzić analizę, czy w analizowanym przypadku, sprzedając Nieruchomości będzie działał Pan w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego (osobistego), tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, nabył Pan Nieruchomość 1 w celu realizacji inwestycji, w związku z czym uzyskał Pan w 2016 r. decyzję o pozwoleniu na budowę dotyczącą Nieruchomości 1. Następnie nabył Pan Nieruchomość 2 - sąsiadującą z Nieruchomością 1. Celem nabycia Nieruchomości 2 również była realizacja inwestycji. W związku z powyższym podjął Pan czynności celem uzyskania pozwolenia zamiennego do Decyzji, w ten sposób, że pozwolenie zamienne będzie zatwierdzało projekt budowlany realizowany na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, obejmujący budowę budynku mieszkalno-usługowego.

Całokształt podjętych przez Pana działań wskazuje, że czynności te wyrażają wolę i zamiar wykorzystania zarówno Nieruchomości 1 jak i Nieruchomości 2 nie na cele osobiste (prywatne), lecz w celu odniesienia korzyści finansowej.

Należy również zauważyć, że Nieruchomości są przedmiotem umów najmu. Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu do używania rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że również z uwagi na zawarte umowy najmu Nieruchomości są wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad. 2

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.

pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a.

wybudowaniu lub

b.

ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia "budynku" i "budowli". Przyjmuje się w interpretacjach podatkowych oraz w orzecznictwie, iż w tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy - Prawo budowlane (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane:

Przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt malej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane:

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem malej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powołane regulacje prawne należy stwierdzić, że Nieruchomość 1 jest zabudowana budynkiem i budowlami w rozumieniu ustawy prawo budowlane.

Biorąc pod uwagę powyższe zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że budynki oraz place utwardzone znajdujące się na Nieruchomości 1 w Pana ocenie stanowią budowle oraz z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia wyżej opisanych budowli minął okres 2 lat.

Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym ww. budowle są posadowione. Bowiem jeżeli przedmiotem dostawy jest grunt wraz z budynkiem lub budowlą, trwale z gruntem związaną, to zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, a więc należy dla całości (grunt oraz budynek, grunt oraz budowla trwale z gruntem związana) zastosować stawkę właściwą dla budynku/budowli.

Jednocześnie, w sytuacji, gdy Nieruchomość 1 zostanie sprzedana na rzecz czynnego podatnika VAT strony będą mogły złożyć oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy VAT.

Ad. 3 (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146aa ustawy o VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe. Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 2 jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość 2 znajduje się na terenie oznaczonym symbolem UM3 (tj. śródmiejska zabudowa usługowo-mieszkaniowa). Zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczalne przeznaczenie terenów oznaczona symbolami UM1 - UM6 obejmuje m.in.:

a.

centrotwórcze, prestiżowe usługi o zasięgu ogólnomiejskim i lokalnym, takie jak handel, gastronomia, administracja, biura, banki, kultura, rozrywka,

b.

mieszkalnictwo lokalizowane głównie w wyższych kondygnacjach budynków;

c.

obiekty pomocnicze powiązane z funkcjami jak wyżej, dojazdy parkingi i dojścia piesze;

d.

garaże podziemne i wielokondygnacyjne.

W związku z powyższym Nieruchomość 2 jest terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. W świetle powyższych ustaleń w Pana ocenie przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej "ustawą o VAT":

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. 2013 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży, do swojego majątku prywatnego zabudowaną nieruchomość składającą się z jednej działki o numerze 1 (Nieruchomość 1). Nieruchomość 1 jest zabudowana budynkami i budowlami w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane, które są przeznaczone do rozbiórki. Następnie 22 grudnia 2017 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży, do swojego majątku prywatnego niezabudowaną nieruchomość gruntową składającą się z jednej działki o numerze 2 (Nieruchomość 2). Nieruchomości są przedmiotem odpłatnych umów najmu. Dwie umowy zostały przejęte po poprzednim właścicielu Nieruchomości, a trzy umowy zostały zawarte przez Pana. Umowy najmu są zawarte na czas nieokreślony i zostaną rozwiązane do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości. Opodatkowuje Pan najem ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w ramach tzw. Najmu prywatnego. Z uwagi na fakt, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT, a najem jest dokonywany na rzecz innych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą najem ten podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości w 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Drugą stroną umowy jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której jednym ze wspólników jest Pan. Zgodnie z postanowieniami powyższej umowy umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta nie później niż do dnia 2025 r.

Odnosząc się do Pana wątpliwości w zakresie określenia czy w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie działał Pan jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, należy wskazać, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wynajem przez Pana przedmiotowych nieruchomości powoduje, że nieruchomości nie mają charakteru majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie w ramach majątku osobistego.

W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wobec tego, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1)

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)

pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)

wybudowaniu lub

b)

ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)

dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)

złożą:

a)

przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)

w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

a)

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b)

planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

c)

adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia "budynku", "budowli". W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 725).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

Według art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach

Z opisu sprawy wynika, że wszystkie budynki oraz budowle, znajdujące się na działce 1, tj. Nieruchomości 1, stanowią budynki/budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy - Prawo budowlane, tj. kamienica, budynki handlowe (6 obiektów), utwardzony plac, ciągi komunikacyjne. Od pierwszego zasiedlenia wyżej opisanych budynków i budowli minął okres 2 lat. W momencie nabycia na działce znajdowała się kamienica (w trakcie rozbiórki), sześć budynków handlowych, utwardzony plac, ciągi komunikacyjne. Nabył Pan działkę nr 1 w roku 2013. Nakłady w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej danego budynku/budowli nie zostały przez Pana poniesione na ich ulepszenie.

Rozpatrując Pana wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności należy stwierdzić czy działka nr 1 na której znajdują się budynki i budowle przeznaczone do rozbiórki jest działką zabudowaną czy niezabudowaną. W opisie sprawy wskazał Pan, że kamienica - budynek został częściowo rozebrany przez poprzedniego właściciela w oparciu o nakaz rozbiórki wydany przez władze miasta - rozbiórka zatrzymała się na wysokości parteru. Nie kontynuował Pan rozbiórki, a więc nie została ona oficjalnie zakończona. Wskazał Pan, że prace rozbiórkowe w odniesieniu do wszystkich budynków/budowli rozpoczną się po sprzedaży działki nr 1. Na dzień sprzedaży prace rozbiórkowe nie zostaną zakończone (zostaną rozpoczęte po planowanej sprzedaży).

Odnosząc się do sprzedaży ww. nieruchomości, należy wskazać że w kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: "Artykuł 13 część B lit. g szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki".

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądów Administracyjnych, sam fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu - tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14.

W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że " (...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)".

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują okoliczności faktyczne, w szczególności rozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działce budynków/budowli.

Odnosząc się zatem do powyższego uznać należy, że pomimo, iż w rozpatrywanej sprawie na dzień planowanej sprzedaży przedmiotowej działki nr 1, tj. Nieruchomości 1 zostały już rozpoczęte prace rozbiórkowe w stosunku do znajdującej się na niej kamienicy, to przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany, bowiem w odniesieniu do pozostałych budynków i budowli znajdujących się na ww. działce prace rozbiórkowe rozpoczną się dopiero po sprzedaży ww. nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, przechodząc do kwestii zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży zabudowanej działki, należy stwierdzić, że sprzedaż budynków handlowych (6 obiektów), utwardzonego placu i ciągów komunikacyjnych znajdujących się na działce nr 1 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków i budowli oraz od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budynków i budowli do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w odniesieniu do ww. budynków i budowli nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości budynków i budowli.

Zatem w odniesieniu do budynków handlowych (6 obiektów), utwardzonego placu i ciągów komunikacyjnych znajdujących się na działce nr 1 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży ww. Nieruchomości 1, tj. działki zabudowanej nr 1 należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Tym samym, sprzedaż przez Pana działki nr 1 zabudowanej budynkami i budowlami, tj. Nieruchomości 1 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Przy czym, dostawa przedmiotowej Nieruchomości 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach.

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawy niezabudowanej działki nr 2, tj. Nieruchomości 2 wskazać należy, że w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości niezabudowanych spełniających określone w tym przepisie warunki.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 997 z późn. zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)

sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany" oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, działka nr 2 objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę usługowo-mieszkaniową (symbol UM3 - Śródmiejska zabudowa usługowo-mieszkaniowa.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka nr 2 spełnia definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie dla dostawy ww. działki nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla sprzedaży ww. nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

* towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

* brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, czynność nabycia działki nr 2, tj. Nieruchomości 2 nie została udokumentowana fakturą, gdyż została ona nabyta od osób, które nie występowały w tej transakcji jako podatnicy VAT. Sprzedaż działki na Pana rzecz stanowiła transakcję niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Zatem należy stwierdzić, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Pana przedmiotowej działki nie wystąpił podatek od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można mówić, że Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało. Ponadto - jak wynika z opisu sprawy - działka nr 2 od momentu nabycia jest przedmiotem odpłatnych umów najmu. Z uwagi na fakt, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT, a najem jest dokonywany na rzecz innych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą najem ten podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT. Zatem przedmiotowa Nieruchomość 2 nie była i nie jest wykorzystywana przez Pana do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wobec powyższego planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanej działki nr 2, tj. Nieruchomości 2 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanej działki nr 2, tj. Nieruchomości 2, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem, sprzedaż ww. Nieruchomości 2, będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Informuję również, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy. W zakresie określenia stawki podatku VAT może Pan na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo należy zauważyć, że wskazany przez Pana publikator ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm., jest nieaktualny. Obecnie tekst jednolity ww. ustawy opublikowany został w Dz. U. z 2024 r. poz. 725.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)

z zastosowaniem art. 119a;

2)

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

* Stosownie do art. 14na § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.).

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl