0113-KDIPT1-1.4012.680.2022.4.WL - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 16 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr 1 i nr 2 oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 5 grudnia 2022 r. (data wpływu 8 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

..... (dalej jako: Podatnik, Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym, rozliczającym się z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce. Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej (ani innej działalności gospodarczej, w tym w formie spółek), w tym takiej której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami. Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był podatnikiem VAT. Wnioskodawca zatrudniony jest na etacie jako pracownik.

Podatnik nabył, na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w... (wówczas...), Wydział..., w całości spadek po Matce,..., w tym gospodarstwo rolne obejmujące nieruchomości rolne położone w... gmina..., oznaczone w ewidencji gruntów jako działki 3, 1 oraz 2 o łącznej powierzchni. Ha (księga wieczysta...). Gospodarstwo rolne zostało nabyte przez Wnioskodawcę w drodze spadku, po zmarłej mamie, która stała się właścicielką tego gospodarstwa rolnego w dniu... r. na podstawie umowy darowizny (od teściów) działek Nr 3, 2 i 1 położonych w..., akt notarialny..

W... roku Wnioskodawca nabył ponadto, wraz z pięcioma innymi osobami, spadek po babci, w postaci działki gruntu nr 4 położnej w..., o powierzchni... ha, nr księgi.

Wnioskodawca w... roku dokonał podziału, w ramach podziału rolnego (bez warunków zabudowy) działki gruntu 3 na pięć mniejszych nieruchomości:

- działka nr 5,

- działka nr 6,

- działka nr 7,

- działka nr 8,

- działka nr 9.

W dniu... roku Wójt Gminy... wydał na rzecz geodety..., prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą. Decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z niezbędną infrastrukturą (decyzja... dla działki nr 5, decyzja... dla działki nr 6, decyzja... dla działki nr 7, decyzja... dla działki nr 8 oraz decyzję... dla działki nr 9). Wnioskodawca dokonał dalszego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki 3, na 16 działek o charakterze budowlanych o numerach od 10 do... oraz jednej działki o charakterze drogi wewnętrznej.. Po podziale wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla każdej z nowopowstałych działek. Jednocześnie celem uregulowania stanu prawnego w księdze wieczystej nastąpiło ujawnienie podziałów raz ustanowienie służebności przesyła na rzecz..., Wodociągi..., Gminę..., Zakład... oraz.. Wnioskodawca w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości powstałych w wyniku podziału działki gruntu 3 położonej w... gmina... wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie podatku VAT i podatku PIT.

Interpretacją w sprawie podatku VAT z dnia 19 marca 2022 r., znak 0114-KDIP4-1.4012.19.2021.1.SL oraz Interpretacją w sprawie podatku PIT z dnia 22 marca 2022 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.29.2021.3.MS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, co skutkowało uznaniem, iż zbycie nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wszystkie nieruchomości będące przedmiotem podziału działki 3 zostały sprzedane.

Wnioskodawca obecnie planuje wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy na dwa budynki jednorodzinne oraz drogę wewnętrzną dla działki 1 oraz na jeden budynek jednorodzinny i drogę wewnętrzną dla działki 2.

Kolejno planuje dokonać podziału działki 1 na trzy działki budowlane (11, 12 oraz 13) i drogę wewnętrzną (14) oraz wydzielenia dwóch działek (15 i 16). Jednocześnie Wnioskodawca planuje dokonać podziału działki 2 na dwie działki budowlane (16 i 17) oraz drogę wewnętrzną (18). Następnie Wnioskodawca wystąpi z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działek 11, 12, 13, 16 oraz 17 na posadowienie po jednym budynku mieszkalnym jednorodzinnym. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje:

- wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości 18 dla czterech budynków, dokonać podziału nieruchomości na cztery działki budowlane i wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla każdej z powstałych w wyniku podziału działek,

- wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości 15 dla siedmiu budynków,

- wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości 18 dla sześciu budynków, dokonać podziału nieruchomości na sześć działek budowlanych i wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla każdej z powstałych w wyniku podziału działek.

Nieruchomości powyższe nigdy nie stanowiły środków trwałych Podatnika. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ponadto nigdy nie prowadził działalności gospodarczej uzyskując przychody ze stosunku pracy.

Nadto Wnioskodawca nie czynił na przedmiotowe nieruchomości żadnych nakładów, w szczególności zaś nie uzbrajał oraz nie podejmował działań zwiększających jej wartość. Działki będące elementem stanu faktycznego utrzymywane są dobrej kulturze. Ponadto na nieruchomości te Podatnik otrzymuje dopłaty.

Działki, opisane we wniosku, nie były przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie były nadto wykorzystywane w działalności gospodarczej. Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie posiada kupca na przedmiotowe nieruchomości, a jego pozyskanie powierzyłby pośrednikowi nieruchomości. Środki pochodzące ze zbycia nieruchomości Podatnik planuje przeznaczyć na wykończenie domu, spłatę kredytu, zabezpieczenie przyszłości córki. Na chwilę sporządzenia wniosku nie ma konkretnej osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości. Podatnik ma zamiar sprzedać działki wtedy, kiedy pojawi się osoba zainteresowana zakupem.

W uzupełnieniu wniosku, sprostował Pan omyłki w treści zdarzenia przyszłego:

"Kolejno planuje dokonać podziału działki 1 na trzy działki budowlane (11, 12 oraz 13) i drogę wewnętrzną (14) oraz wydzielenia dwóch działek (15 i 16). Jednocześnie Wnioskodawca planuje dokonać podziału działki 2 na dwie działki budowlane (16 i 17) oraz drogę wewnętrzną (19) oraz wydzielenie działki 18. Następnie Wnioskodawca wystąpi z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działek 11, 12, 13, 16 oraz 17 na posadowienie po jednym budynku mieszkalnym jednorodzinnym. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje:

- wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości 18 dla czterech budynków, dokonać podziału nieruchomości na cztery działki budowlane i wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla każdej z powstałych w wyniku podziału działek,

- wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości 15 dla siedmiu budynków,

- wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości 16 dla sześciu budynków, dokonać podziału nieruchomości na sześć działek budowlanych i wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla każdej z powstałych w wyniku podziału działek.

Ponadto, w odpowiedzi na pytania postawione w wezwaniu, o treści:

1. Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

2. Czy z działek objętych zakresem pytania były/są/będą dokonywane przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy dostawa była/jest/będzie opodatkowana czy zwolniona?

3. W jaki sposób działki objęte zakresem pytania były/są/będą wykorzystywane przez Pana od dnia nabycia do dnia ich sprzedaży?

4. Czy działki objęte zakresem pytania są/będą do dnia sprzedaży udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy? Jeżeli tak, to czy udostępnienie ma/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny?

5. Czy działki, będące przedmiotem sprzedaży, na dzień sprzedaży są/będą uzbrojone w media lub zostanie wydana decyzja związana z uzbrojeniem tych działek w media (woda, prąd, gaz, inne - jakie?). Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostały/zostaną wykonane te czynności - z Pana inicjatywy czy z inicjatywy Nabywcy działki/działek?

6. Czy przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku zostały/zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie ww. pozwoleń?

7. Jakie inne pozwolenia, decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek będących przedmiotem sprzedaży? Z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie tych decyzji/pozwoleń?

8. Czy podejmował/będzie Pan podejmował działania marketingowe w celu znalezienia nabywców działek? Jeżeli tak, to należy wskazać, jakie? (np. ogłoszenia w prasie, internecie, zlecenie sprzedaży biuru nieruchomości).

9. Czy przed sprzedażą działek objętych zakresem pytania zawrze Pan z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży działki/działek? Jeżeli tak, to należy wskazać, w zakresie których działek.

10. Jeśli zawrze Pan z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną, to należy wskazać:

11. Czy przed sprzedażą działek udzieli Pan przyszłemu nabywcy działki/działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących działki/działek?

12. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 11 jest twierdząca, to należy wskazać do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictw przyszłemu nabywcy do występowania w Jego imieniu?

13. Czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku? Jeśli tak, to należy wskazać ile i jakie oraz czy planuje Pan ich sprzedaż w przyszłości?

14. Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości - jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości - kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, kiedy dokonana została ich sprzedaż i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te udostępniane były innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

wskazał Pan:

1. Wnioskodawca nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym. Przez cały okres od nabycia w spadku działek 2 i 1 był zatrudniony na podstawie umowy o pracę.

2. Działki zostały nabyte przez Wnioskodawcę w spadku w... po śmierci jego mamy.... W tym samym roku jeszcze przed nabyciem spadku Wnioskodawca przeprowadził się do..., gdzie mieszkał do roku.. Nie był w stanie osobiście zajmować się uprawą, w tym czasie wszystkie czynności związane z uprawą wykonywał jego tata, tak jak było to wcześniej. Nigdy nie zajmował się produkcją ani sprzedażą produktów rolnych.

3. W latach... uprawą wskazanych działek zajmował się ojciec Wnioskodawcy, na podstawie nieodpłatnego użyczenia. Od roku... obie działki są udostępnione nieodpłatnie na podstawie umowy ustnej, w celu niedopuszczenia do zaniedbania pola i utrzymania go w dobrej kulturze.

4. Działki są udostępnione na podstawie ustnej umowy użyczenia (nieodpłatnie).

5. Wnioskodawca nie planuje ani teraz, ani w chwili sprzedaży uzbrajania działek w jakiekolwiek media. Ewentualne uzbrojenie działki w media będzie po stronie nabywcy i dopiero po jej zakupie.

6. Wnioskodawca nie planuje występować z wnioskiem o pozwolenie na budowę dla którejkolwiek z działek, które będą przedmiotem zbycia.

7. Przed sprzedażą działek Wnioskodawca planuje wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

8. Wnioskodawca do chwili obecnej nie podejmował żadnych działań w celu znalezienia nabywców działek.

Jeżeli dojdzie do decyzji o sprzedaży to wszystkie takie działania związane ze sprzedażą będą zlecone do biura nieruchomości.

9. Na ten moment Wnioskodawca nie zawarł żadnej przedwstępnej umowa sprzedaży. Wnioskodawca zawrze umowy przedwstępne, o ile będzie to niezbędne ze względu na sytuację nabywcy, chociażby w zakresie sposobu finansowania transakcji nabycia przez nabywcę nieruchomości. Możliwe będzie, że umowy przedwstępne będą zawierane do każdej działki objętej wnioskiem, ewentualnie do wybranych działek lub żadnej działki.

10. W umowach przedwstępnych zostanie określony jedynie przedmiot umowy tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

11. Wnioskodawca nie planuje udzielić Nabywcom działek żadnych pełnomocnictw, zgody ani upoważnienia w celu występowania w jego imieniu.

12. Nie dotyczy.

13. Wnioskodawca razem z żoną jestem współwłaścicielem:

- mieszkania w... o powierzchni... m² - w którym obecnie mieszka.

14. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie o powierzchni... m² w miejscowości..., gmina..., województwo... - zakupione na podstawie umowy sprzedaży w dniu..., w którym mieszkał. W związku z przeprowadzką do... mieszkanie zostało sprzedane, akt notarialny z dnia.. Przychód ze sprzedaży nie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, zbycie nastąpiło po upływie 5 lat od zakupu.

Działka nabyta w drodze spadku w... po mamie, po podziale działki zostały sprzedane w celu uzyskania środków na budowę domu jednorodzinnego dla siebie.

Działki zostały sprzedane, każda z udziałem w drodze wewnętrznej - działka...:

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka.

- ... - działka..

Przychód nie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż nastąpił po upływie 5 lat, jako sprzedaż majątku prywatnego.

Pytanie

Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 i 2 położonych w miejscowości..., gmina..., na szesnaście mniejszych działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 2)

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w jego przypadku sprzedaży nieruchomości ma miejsce z majątku prywatnego i nie może zostać potraktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej, a co za tym idzie będzie ona zwolniona tak od podatku dochodowego od osób fizycznych (z uwagi na fakt, iż sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od dnia jej nabycia) jak i od podatku od towarów i usług.

Podatek od towarów i usług:

Przenosząc rozważania na grunt ustawy o podatku od towarów i usług wskazać należy, iż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 stanowi natomiast, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zgodnie ze wskazaną wyżej definicją podatnika przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową, czyli stałą (nawet jeśli czynność została wykonana raz, ale okoliczności wskazują na to, że będą następne). Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych, jako mieszcząca się w zakresie wykonywania prawa własności. Przepis ustanawiający definicję działalności gospodarczej stanowi implementację art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112. Jednocześnie, zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. a i b dyrektywy 2006/112 państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem; dostawa terenu budowlanego. Na gruncie ww. przepisów w obrocie pojawił się problem związany z ustaleniem podmiotowości prawnopodatkowej na gruncie VAT związanej z przekroczeniem zarządu majątkiem prywatnym, który znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Istotne znaczenie w sprawie ma wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Orzeczenie to jest szczególnie istotne, wskazuje bowiem na sposób interpretacji krajowych przepisów podatkowych w odniesieniu do wspólnotowej Dyrektywy o VAT.

Za działalność gospodarczą uznaje się sytuacje, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w stosunku do gruntu środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (podatników w rozumieniu ustawy o VAT). Trybunał ustosunkowując się do zaprezentowanego stanu faktycznego wskazał, iż sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Finalnie Trybunał wskazał, iż "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby".

Twierdzenia Trybunału znalazły również aprobatę w późniejszych jego orzeczeniach (por. wyroki: Redlihs, C-263/11, EU:C:2012:497, pkt 36; Kezić, C-331/14, EU:C:2015:456, pkt 24 czy postanowienie TS, Gmina Wrocław, C-72/13, EU:C:2014:197, pkt 17). Z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej mierze wynika natomiast, że stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak jak handlowiec (por. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I EPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z opcji określonej w art. 12 ust. 1 i 3 dyrektywy 2006/112 umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (por. wyrok NSA z dnia z 30 listopada 2011 r. sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r. sygn. akt I FSK1655/11; z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Jak wynika z orzecznictwa krajowego wskazując za Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach, który w wyroku z dnia 18 lipca 2017 r., sygn. akt III SA/GI 551/17, iż "przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Nie można zatem zgodzić się z organem, który uznał, że zamiar sukcesywnej sprzedaży posiadanego majątku wskazuje na znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1221)."

Dalej Sąd w przywołanym wyroku wskazuje, iż "co istotne dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zaznaczenia wymaga, że w ustawie o podatku od towarów i usług brak jest jednoznacznego i precyzyjnego unormowania, z którego wynikałoby, że Polska skorzystała z uprawnienia określonego w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, na podstawie którego za podatnika należy uznać każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w szczególności dokonującego pojedynczej dostawy terenu budowlanego. Wywodzenie z normy art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, że Polska skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE nie jest możliwe w świetle orzecznictwa TSUE i samego sformułowania art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (por. wyrok NSA z dnia 18 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1536/10 publik. na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wobec powyższego zgodnie z orzeczeniem Trybunału do sądu krajowego należy ustalenie czy skarżący dokonując sprzedaży nieruchomości lub jej części, czyli tak jak w rozpoznawanej sprawie, będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tak jak przyjął to organ, czy też w ramach zarządu majątkiem prywatnym, jak twierdzi skarżący. (...) Nie jest natomiast działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych) lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (tak przynajmniej wskazał TSUE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180 i C-181/10). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na mniejsze działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Notoryjnie wiadomym przecież jest, że sprzedaż większych nieruchomości może być utrudniona, co powoduje konieczność ich podziału w celu stworzenia możliwości realizacji sprzedaży, co w żadnym przypadku nie jest "uatrakcyjnieniem" gruntu, lecz koniecznym elementem umożliwiającym jego zbycie, które nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie może mieć zamiaru uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie "prywatnym" dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży. Nie jest takim kryterium również fakt niewykraczającego poza zwykłe ramy ogłoszeniowe informowanie otoczenia o chęci zbycia nieruchomości. Naturalnym jest, że zamiar sprzedaży rzeczy musi być w jakiś sposób uzewnętrzniony, co zwyczajowo czyni się w formie ogłoszeniowej. Jeżeli nie wykracza ona poza zwykłe formy obowiązujące w obrocie rzeczami pomiędzy osobami nieprowadzącymi działalności gospodarczej, nie stanowi przesłanki uznania jej za przejaw prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług."

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 marca 2015 r. sygn. I FSK 1859/13 w czytamy, że "fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. (...) Na aktywność "handlową" Skarżącego wskazuje kompleks wskazanych okoliczności, które należy oceniać sumarycznie. Decydujące dla powyższej oceny są zwłaszcza te elementy aktywności Skarżącego, które łączą się z jego nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym, zasadniczo takie jak wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej. Same bowiem czynności - mające charakter aktywności o niewielkiej skali inwestycyjnej, jak np. podziału działki z wydzieleniem koniecznych dróg wewnętrznych zapewniających dojazd oraz podjęcia zwyczajowych działań informacyjnych o sprzedaży działek - nie wykraczałyby poza aktywność mieszczącą się w granicach zarządu nieruchomością prywatną. Wzbogacenie jednak tych czynności o działania dodatkowe, wskazujące na poważniejsze zaangażowanie inwestycyjne Skarżącego, w kontekście planowanej sprzedaży kilkunastu działek gruntu, musi być już ocenione kompleksowo jako aktywność porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem." Z innego orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2019 r. o sygn. I FSK 578/17 wynika, iż "nie można się zgodzić z sądem pierwszej instancji, że całokształt działań podejmowanych przez skarżącego w stosunku do nieruchomości, które stanowiły jego własność, tj.: podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że skarżący działa jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami". To wskazuje na to, że podział nieruchomości na mniejsze działki w tym przypadku nie ma charakteru handlowego, ponieważ należał do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 9 października 2020 r., znak 0112-KDIL1-2.4012.368.2020.5.PM, wskazał, iż "nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. (...) Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą."

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. W tym miejscu należy wskazać także na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: "Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (...) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek".

Mając zatem na uwadze przywołane unormowania oraz stanowisko orzecznictwa wskazać należy, że rozwiązanie spornej kwestii zależne jest od oceny, czy dokonując zamierzonej sprzedaży gruntu Wnioskodawca działać będzie w ramach zarządu swym majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania spornej sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Uwzględniając powyższe, w świetle zaprezentowanego stanu fatycznego dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki oraz podejmowane przez Wnioskodawcę czynności odpowiadają zarządowi majątkiem prywatnym a nie ukierunkowanej na zarobek zorganizowanej działalności. Wnioskodawca nie planuje czynić jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanych przez niego działek, np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej. Planowana sprzedaż nie wpisuje się w aktywność, która byłaby porównywalna do działań podejmowanych przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Planowana sprzedaż działek nie wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opinii Podatnika nie będzie działał on jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a w szczególności podejmowane przez niego działania poprzedzające sprzedaż nieruchomości nie będą miały charakteru działalności gospodarczej, tj. prowadzonych w sposób ciągły i zorganizowany. Sprzedaż nieruchomości, czy to z majątku prywatnego, czy w ramach działalności gospodarczej zawsze ma charakter finansowy. Niemniej jednak, podjęte przez Wnioskodawcę działania nie mają na celu zwiększenia stanu posiadania, a mają stanowić zabezpieczenie podstawowych potrzeb Wnioskodawcy. Wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości, lecz Jego działania nie były ukierunkowane na zarobkowy charakter. Nie można przyjąć, że obecnie planowane działania będą miały charakter ciągły i zorganizowany. W opinii Wnioskodawcy, podejmowane przez niego czynności, opisane w stanie faktycznym niniejszego wniosku nie nadają profesjonalnego charakteru jego działaniom.

W świetle powyższego wskazać należy, iż Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek gruntu, nie działa jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż nieruchomości gruntowych, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą":

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej "Dyrektywą 2006/112/WE":

"Podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

"Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jak wskazano powyżej "działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w myśl art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie wykonuje czynności opodatkowane, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu sprzedaży ww. gruntów podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać działki powstałe z podziału działki nr 1 i nr 2. Obecnie planuje Pan wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy na dwa budynki jednorodzinne oraz drogę wewnętrzną dla działki 1 oraz na jeden budynek jednorodzinny i drogę wewnętrzną dla działki 2. Kolejno planuje Pan dokonać podziału działki 1 na trzy działki budowlane (11, 12 oraz 13) i drogę wewnętrzną (14) oraz wydzielenia dwóch działek (15 i 16). Jednocześnie planuje Pan dokonać podziału działki 2 na dwie działki budowlane (16 i 17) oraz drogę wewnętrzną (19) oraz wydzielenie działki 18. Następnie wystąpi Pan z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działek 11, 12, 13, 16, 17, 18 i 15. Nie czynił Pan na przedmiotowe nieruchomości żadnych nakładów, w szczególności nie uzbrajał oraz nie podejmował Pan działań zwiększających jej wartość. Działki, opisane we wniosku, nie były przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. W latach... uprawą wskazanych działek zajmował się ojciec Wnioskodawcy, na podstawie nieodpłatnego użyczenia. Od roku... obie działki są udostępnione nieodpłatnie na podstawie umowy ustnej, w celu niedopuszczenia do zaniedbania pola i utrzymania go w dobrej kulturze. Nie były nadto wykorzystywane w działalności gospodarczej. Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług - działki zostały nabyte w drodze dziedziczenia. Nie posiada Pan kupca na przedmiotowe nieruchomości, a jego pozyskanie powierzyłby pośrednikowi nieruchomości. Środki pochodzące ze zbycia nieruchomości planuje Pan przeznaczyć na wykończenie domu, spłatę kredytu, zabezpieczenie przyszłości córki. Na chwilę sporządzenia wniosku nie ma konkretnej osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości. Podatnik ma zamiar sprzedać działki wtedy, kiedy pojawi się osoba zainteresowana zakupem. Pan nie planuje ani teraz, ani w chwili sprzedaży uzbrajania działek w jakiekolwiek media. Ewentualne uzbrojenie działki w media będzie po stronie nabywcy i dopiero po jej zakupie. Nie planuje Pan występować z wnioskiem o pozwolenie na budowę dla którejkolwiek z działek, które będą przedmiotem zbycia. Przed sprzedażą działek planuje Pan wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na ten moment nie zawarł Pan żadnej przedwstępnej umowy sprzedaży. Zawrze Pan umowy przedwstępne, o ile będzie to niezbędne ze względu na sytuację nabywcy, chociażby w za kresie sposobu finansowania transakcji nabycia przez nabywcę nieruchomości. Możliwe będzie, że umowy przedwstępne będą zawierane do każdej działki objętej wnioskiem, ewentualnie do wybranych działek lub żadnej działki. W umowach przedwstępnych zostanie określony jedynie przedmiot umowy tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Nie planuje Pan udzielić Nabywcom działek żadnych pełnomocnictw, zgody ani upoważnienia w celu występowania w jego imieniu.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż przez Pana ww. działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W tej sprawie nie wystąpi ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, w rozpatrywanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że sprzedając działki powstałe z podziału działek nr 1 i nr 2 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem sprzedaż działek powstałych z podziału działek nr 1 i nr 2, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tą sprzedażą, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Tym samym, Pana stanowisko dotyczące niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr 1 i nr 2, należało uznać jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Ponadto, odnosząc się do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Pana orzeczenia sądowe, choć stanowią element Pana argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi Pan się zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).