0112-KDIL3.4012.486.2022.1.KFK, VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną - Pismo wydane przez: Dyrektor Krajowej... - OpenLEX

Nowość 0112-KDIL3.4012.486.2022.1.KFK - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

Pisma urzędowe
Status: Aktualne

Pismo z dnia 18 stycznia 2023 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0112-KDIL3.4012.486.2022.1.KFK VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 29 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Uzupełnił go Pan pismem z 3 stycznia 2023 r. (wpływ 5 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Niniejszy wniosek dotyczy transakcji zbycia udziału w nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego w (...), położonej w (...), o łącznej powierzchni (...) ha, w skład której wchodzą działki o numerach (...), (...), (...), (...), (...).

W odniesieniu do transakcji sprzedaży ww. udziału w nieruchomości został już złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uzyskano rozstrzygnięcie w postaci interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 29 sierpnia 2022 r., całościowo potwierdzające stanowisko Wnioskodawcy. Niemniej, w międzyczasie zmieniły się okoliczności faktyczne odnośnie sprzedaży. Sytuacja faktyczna nie będzie więc zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego przedstawionego w Uzyskanej Interpretacji. Stąd Wnioskodawca zdecydował się na wystąpienie z wnioskiem o wydanie kolejnej interpretacji indywidualnej, gdyż indywidualna sprawa podatkowa jest w chwili obecnej inna niż ta rozstrzygnięta w Uzyskanej Interpretacji.

Elementy stanu faktycznego, które pozostały bez zmian względem Uzyskanej Interpretacji:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność pod firmą (...), wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, sklasyfikowaną pod kodem (...), NIP (...), REGON (...). Nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem Działki będącej przedmiotem niniejszego wniosku w udziale wynoszącym (...) części. Współwłaścicielami Działki są również dwie osoby fizyczne oraz spółka z o.o., z czego jedna z osób fizycznych oraz spółka z o.o. są podatnikami VAT czynnymi.

Udział w Działce został nabyty przez Wnioskodawcę od sprzedającego będącego osobą fizyczną w drodze umowy kupna-sprzedaży w roku 2007.

Działka w momencie nabycia miała charakter gruntu rolnego. Dopiero w roku 2010 z inicjatywy władz samorządowych został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (właściciele Działki nie wnioskowali o zmianę przeznaczenia Działki od momentu jej zakupu do wydania ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Działkę nabyto z zamiarem wybudowania na niej w przyszłości domu na własne potrzeby, jednak na skutek braku porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami do budowy nigdy nie doszło. Nie doszło także do podziału Działki ani wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Działka jest w chwili obecnej objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, zawierającą tereny mieszkaniowe i usługowe, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcją mieszkaniową i usługową. Działka nie została nabyta w celach prowadzenia działalności gospodarczej ani w celach handlowych (z zamiarem odsprzedaży), a jedynie w celach zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych (do czego finalnie nie doszło).

Działka od 2007 r. nie była w żaden sposób użytkowana, nie była prowadzona na niej jakakolwiek działalność, Działka nie była też oddana w dzierżawę, najem czy użyczenie (tj. nie była udostępniana żadnemu innemu podmiotowi). Na działce nie były również podejmowane żadne działania ulepszające jej stan (nie były też względem Działki ponoszone jakiekolwiek nakłady istotnie zwiększające jej wartość).

Władze samorządowe dokonały w stosunku do Działki wykupu fragmentów Działki przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi (drogi miejskie i drogę krajową). Działka nie jest zabudowana, jednakże znajdują się na niej ruiny budynku z XIX wieku, obecnie ruiny mają postać jedynie pozostałości fragmentu fundamentów. Działka nie jest uzbrojona w przyłączenia elektryczne, kanalizacyjne itp. Przez Działkę przechodzą trakcje wysokiego napięcia oraz wodociąg miejski, jednak współwłaściciele Działki nigdy nie podejmowali żadnych działań w przedmiocie uzbrojenia terenu.

W wyniku narady rodzinnej, a także w porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami Wnioskodawca wraz z małżonką postanowili zbyć przysługujący Im udział we współwłasności Działki. Decyzja o sprzedaży wynika z potrzeby upłynnienia części majątku rodzinnego w celu zaspokojenia potrzeb osobistych i rodzinnych. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że potencjalny nabywca Działki sam się zgłosił (do wszystkich współwłaścicieli) z ofertą jej zakupu. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności związanych np. z ogłaszaniem zamiaru sprzedaży udziału w Działce. W efekcie, udział we współwłasności Działki należący do Wnioskodawcy i małżonki zostanie zbyty na rzecz nabywcy - podatnika VAT, który w ramach wykonywanej działalności gospodarczej zamierza zrealizować inwestycję budowlaną na Działce (dalej: Nabywca). Pozostali współwłaściciele również zamierzają zbyć swoje udziały we współwłasności Działki na rzecz ww. podmiotu.

W celu przeniesienia własności Działki na Nabywcę w dniu 7 lutego 2022 r. została zwarta pomiędzy Nabywcą a wszystkimi współwłaścicielami Działki przedwstępna umowa sprzedaży Działki. Na mocy ww. umowy, współwłaściciele otrzymali stosowną część wynagrodzenia w formie zaliczki. Współwłaściciele Działki nie będą również podejmować żadnych kroków w zakresie uzbrojenia Działki przed sprzedażą. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej nie dojdzie do udostępnienia Działki na rzecz Nabywcy, w szczególności Działka nie zostanie oddana w odpłatną dzierżawę ani najem. Gdyby nie zainteresowanie Działką Nabywcy oraz względy finansowe rodziny, Wnioskodawca w ogóle nie rozważałby zbycia swojego i małżonki udziału w Działce.

Nowe elementy stanu faktycznego względem opisanego w Uzyskanej Interpretacji:

Z uwagi na sytuację ekonomiczną Nabywcy związaną z kłopotami branży (...), transakcja nie doszła jeszcze do skutku i wciąż nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pojawiły się za to, zainicjowane przez Nabywcę, nowe okoliczności dotyczące sprzedaży.

Przede wszystkim, aby być w stanie podjąć ewentualne czynności przygotowawcze względem nabytej Działki, Nabywca uzyskał od współwłaścicieli (w tym od Wnioskodawcy) pełnomocnictwo do wykonywania względem działki szeregu czynności przed organami administracji publicznej, urzędami, gestorami itp., w tym do składania wniosków, uzyskiwania decyzji, zaświadczeń i zezwoleń, pozyskiwania kopii dokumentów oraz wszelkich innych czynności niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę.

Na mocy uzyskanego pełnomocnictwa, Nabywca wystąpił do (...) z propozycją dokonania wstępnego podziału Działki. Stosownym postanowieniem, Nabywca uzyskał w tym zakresie pozytywną opinię (...). W efekcie wyżej opisanej aktywności, przedmiotem sprzedaży będzie udział we współwłasności nowo wydzielonych działek, składających się na całą Działkę będącą przedmiotem niniejszego wniosku. Sprzedaż będzie więc dotyczyć całej Działki, ale będzie realizowana sukcesywnie w odniesieniu do jej mniejszych (wydzielonych) części i w ramach oddzielnych transakcji (jednak dotyczących finalnie tej samej Działki, której miała dotyczyć pierwotnie). W praktyce więc, Wnioskodawca dokona kilku transakcji sprzedaży prawa współwłasności Działki.

Sprzedaż Działki nadal ma być dokonana bezpośrednio, tj. bez pośrednictwa wyspecjalizowanych podmiotów trudniących się pośrednictwie w obrocie nieruchomościami. Niezależnie jednak, Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele, udzielili także w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa na wypadek śmierci, m.in. do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży oraz składania wszelkich oświadczeń woli niezbędnych do realizacji tego celu. Potencjalnie istnieje więc możliwość realizacji transakcji przez pośrednika.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca oświadczył, że jest właścicielem udziału wynoszącego (...) w nieruchomości objętej Księgą Wieczystą nr (...) położonej w (...), obręb (...). W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzą działki o numerach:

- (...),

- (...),

- (...),

- (...),

- (...).

Pytanie

Czy opisana w stanie faktycznym sprzedaż należącego do Wnioskodawcy udziału we współwłasności Działki stanowi dla Niego czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana sprzedaż udziału we współwłasności Działki nie stanowi dla Niego czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż dokonując ww. sprzedaży Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Podatnikami są więc osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

* po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (co do czego Wnioskodawca nie ma w opisywanej sprawie wątpliwości);

* po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT, tj. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanych w sposób profesjonalny czynności. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Dlatego też przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Zdaniem Wnioskodawcy uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do całokształtu okoliczności faktycznych danej sprawy. Jest to w szczególności istotne w przypadku transakcji zbycia nieruchomości lub udziałów w nieruchomości przez osoby fizyczne nieprowadzące jakiejkolwiek działalności gospodarczej lub podmioty wpisane do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, ale niezarejestrowane jako podatnicy VAT, przy czym należy zwrócić uwagę na bogaty dorobek praktyki podatkowej, tak krajowej jak i wspólnotowej w tym zakresie.

Przykładowo, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10 i C-180/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Za podatnika należy zaś uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Samo pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zasadnym jest tu odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Dlatego dla określenia, czy sprzedaż prawa udziału w Działce nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT niezbędne jest określenie, czy czynność ta będzie dokonana w ramach zwykłego zarządu przez Wnioskodawcę swoim majątkiem prywatnym.

Zdaniem Wnioskodawcy właśnie taka sytuacja będzie miała miejsce.

Po pierwsze - Działka niewątpliwie stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy (jest więc wyjątkowym przykładem majątku prywatnego w postaci majątku osobistego). Mimo, iż Wnioskodawca prowadzi działalność wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, to nie jest podatnikiem VAT, a poza tym Działka nie była nabyta z przeznaczeniem na cele prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej ani działalności rolnika ryczałtowego i tego rodzaju działalność nie była na Działce nigdy prowadzona. Przez cały czas posiadania Działki Wnioskodawca wykorzystywał ją do celów prywatnych (lokata kapitału oraz zamiar, choć niezrealizowany, budowy domu i zaspokajania potrzeb osobistych). Działka ani jej części nie były również przedmiotem dzierżawy czy najmu na rzecz osób trzecich. Również sama sprzedaż udziału we współwłasności Działki dokonywana jest w związku z zaspokajaniem potrzeb prywatnych Wnioskodawcy oraz Jego rodziny.

Po drugie - ani Wnioskodawca ani również pozostali współwłaściciele Działki, nie podejmowali, nie podejmują i nie zamierzają podejmować względem Działki jakichkolwiek czynności mających cechy aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami oraz angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców jako profesjonalistów w obrocie nieruchomościami.

I tak, w celu dokonania sprzedaży nie zostało i nie zostanie dokonane uzbrojenie terenu Działki w jakiekolwiek media (prąd, gaz, woda itp.), nie zostały i nie zostaną poniesione nakłady na ulepszenie terenu Działki ponad to, co standardowo wynika z zarządzania własnym majątkiem (to istotne aspekty, na co zwraca uwagę przykładowo NSA w wyroku z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 45/18).

Co więcej, w związku z planowaną sprzedażą nie były podejmowane jakiekolwiek działania o charakterze marketingowym (np. ogłaszanie zamiaru sprzedaży w mediach, Internecie itp.). Współwłaściciele Działki nie korzystają również ze wsparcia podmiotów profesjonalnie trudniących się obrotem nieruchomościami w związku z planowaną sprzedażą. Decyzja Wnioskodawcy o sprzedaży udziału w Działce wynika w dużej mierze z tego, że to Nabywca zgłosił się do współwłaścicieli Działki z zapytaniem o możliwość jej nabycia. Gdyby nie ów fakt, zapewne Wnioskodawca nie podjąłby decyzji o sprzedaży.

Idąc dalej, Wnioskodawca wskazuje, że sprzedaż ma zostać dokonana bezpośrednio na Nabywcę, co istotne przed przejściem własności Działki nie dojdzie do zawarcia z Nabywcą odrębnych umów do korzystania z nieruchomości, np. umowy dzierżawy. Nabywca uzyskał co prawda pełnomocnictwo do wykonywania określonych czynności, np. względem uzyskiwania zezwoleń - wynika to jednak przede wszystkim z okoliczności dotyczących sprzedaży i nie wpływa na uatrakcyjnienie oferty Wnioskodawcy. Strony pierwotnie nie zakładały takiego rozwiązania, wynika ono jedynie z przedłużającego się z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy procesu sprzedaży i sytuacji finansowej Nabywcy. Sposób dokonania sprzedaży jest więc wciąż charakterystyczny dla rozporządzania majątkiem osobistym, nie sposób uznać go za realizowane przez Wnioskodawcę wraz z Nabywcą "wspólne przedsięwzięcie".

Jednocześnie Wnioskodawca zaznacza, że nie dokonał w przeszłości sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazuje również, że nigdy (podobnie jak pozostali współwłaściciele Działki) nie wystąpił do właściwych organów o zmianę przeznaczenia Działki, bowiem Działka została nabyta od osoby fizycznej w 2007 r. jako nieruchomość rolna, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zmieniający przeznaczenie Działki, został wprowadzony z inicjatywy władz samorządowych w 2010 r. Dodatkowo ani Wnioskodawca, ani nikt ze współwłaścicieli Działki, nie wystąpili z wnioskiem o podział nieruchomości oraz wnioskiem o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Działka nabyta została z zamiarem wybudowania na niej w przyszłości domu na własne potrzeby, jednak na skutek braku porozumienia współwłaścicieli ten cel nigdy nie został zrealizowany, a ww. wnioski nie zostały złożone. Chęć podziału Działki wynika z inicjatywy podjętej przez Nabywcę, a nie przez Wnioskodawcę ani pozostałych właścicieli. Zresztą, sama tylko okoliczność podziału działek nie może przesądzać o tym, że sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wynikający z ewentualnego podziału fakt realizacji sprzedaży "etapami" również nie sprawia, że można uznać Wnioskodawcę za przedsiębiorcę wykonującego "częstotliwie" określone czynności. Przedmiotem sprzedaży nadal będzie udział w jednej nieruchomości, Wnioskodawca nie zamierza dokonywać podobnych czynności w przyszłości. Trudno też uznać Wnioskodawcę za podatnika tylko z tego względu, że udzielił pełnomocnictwa do dokonania transakcji na wypadek śmierci. Taka aktywność jest bowiem standardową formą zabezpieczania interesów osobistych własnych oraz rodziny.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy realizowana sprzedaż udziału we współwłasności Działki nie stanowi dla Niego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie jest On z tego tytułu podatnikiem VAT. Działka stanowi bowiem majątek prywatny (rodzinny) Wnioskodawcy, została nabyta zgodnie z takim przeznaczeniem i była w ten sposób wykorzystywana przez cały czas (nie służyła do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była przedmiotem dzierżawy ani najmu). Sprzedaż zostanie dokonana w sposób typowy dla rozporządzania majątkiem osobistym, tj. z przyczyn zmierzających do zaspokajania celów osobistych i rodzinnych, bez udziału pośredników i agencji nieruchomości, bez ogłaszania zamiaru sprzedaży ani podejmowania czynności marketingowych, bez oddawania nieruchomości w dzierżawę w celu uzyskania pozwoleń, bez udzielania pełnomocnictw itp. Działka nie była też przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń ani inwestycji (np. uzbrojenia, ogrodzenia itp.), poza czynnościami niezbędnymi z punktu widzenia wykorzystania Działki do celów osobistych.

Całokształt okoliczności wskazuje więc, że w ww. zakresie Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT. Więc i sprzedaż udziału w Działce nie stanowi dla Niego czynności opodatkowanej podatkiem VAT. Podobne wnioski płyną z praktyki podatkowej (przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 lipca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1.MMA) czy piśmiennictwa (tak np. Wojciech Kieszkowski w "Podział działki nie zawsze oznacza, że jej sprzedaż podlega VAT", Legalis 30 sierpnia 2021 r.).

Z tego względu, zdaniem Wnioskodawcy konkluzje wynikające z Uzyskanej Interpretacji Dyrektora KIS z 29 sierpnia 2022 r., powinny pozostać aktualne pomimo pewnej zmiany ustaleń faktycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą":

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r.s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej "Dyrektywą VAT" lub "Dyrektywą 2006/112/WE Rady":

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)

określone udziały w nieruchomości,

2)

prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)

udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy. Stosownie do tego artykułu:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

"podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej "działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

"teren budowlany" oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedawanego udziału w działce istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

* po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

* po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału we współwłasności Działki, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży udziału we współwłasności Działki należy wskazać, że dostawa towaru, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy Pana działaniom będzie można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez Pana statusu podatnika. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować wszystkie okoliczności, w wyniku których może Pan zostać uznany za podatnika w odniesieniu do sprzedaży części działki stanowiącej (...) udziału w nieruchomości.

Jak wskazano w opisie sprawy, prowadzi Pan działalność gospodarczą i nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotowa działka w momencie nabycia miała charakter gruntu rolnego. W roku 2010 z inicjatywy władz samorządowych został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Działkę nabyto z zamiarem wybudowania na niej domu na własne potrzeby, jednak do budowy nigdy nie doszło. Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, zawierającą tereny mieszkaniowe i usługowe, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcją mieszkaniową i usługową.

Działka nie została nabyta w celach prowadzenia działalności gospodarczej ani w celach handlowych - a jedynie w celach zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych (do czego finalnie nie doszło).

Jak Pan wskazał, działka od 2007 r. nie była w żaden sposób użytkowana, nie była prowadzona na niej jakakolwiek działalność. Działka nie była też oddana w dzierżawę, najem czy użyczenie. Na działce nie były również podejmowane żadne działania ulepszające jej stan (nie były też względem działki ponoszone jakiekolwiek nakłady istotnie zwiększające jej wartość).

Potencjalny nabywca działki sam się zgłosił (do wszystkich współwłaścicieli) z ofertą jej zakupu. Nie podjęto żadnych czynności związanych np. z ogłaszaniem zamiaru sprzedaży udziału w Działce. W efekcie, należący do Pana udział we współwłasności działki zostanie zbyty na rzecz nabywcy - podatnika VAT, który w ramach wykonywanej działalności gospodarczej zamierza zrealizować inwestycję budowlaną na przedmiotowej działce. Pozostali współwłaściciele również zamierzają zbyć swoje udziały we współwłasności nieruchomości na rzecz Kupującego.

W dniu 7 lutego 2022 r. została zwarta pomiędzy Nabywcą a wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości przedwstępna umowa sprzedaży, na mocy której sprzedający otrzymali stosowną część wynagrodzenia w formie zaliczki. Współwłaściciele zobowiązali się nie podejmować żadnych kroków w zakresie uzbrojenia działki przed sprzedażą.

Z zapisu wynika również, że przed podpisaniem umowy przyrzeczonej nie dojdzie do udostępnienia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Nabywcy. W szczególności nie zostanie ona oddana w odpłatną dzierżawę ani najem.

Nabywca uzyskał od współwłaścicieli (w tym od Pana) pełnomocnictwo do wykonywania względem działki szeregu czynności przed organami administracji publicznej, urzędami, gestorami itp., w tym do składania wniosków, uzyskiwania decyzji, zaświadczeń i zezwoleń, pozyskiwania kopii dokumentów oraz wszelkich innych czynności niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę.

Na mocy uzyskanego pełnomocnictwa, Nabywca wystąpił z propozycją dokonania wstępnego podziału Działki. Stosownym postanowieniem, Nabywca uzyskał w tym zakresie pozytywną opinię. W efekcie ww. aktywności, przedmiotem sprzedaży będzie udział we współwłasności nowo wydzielonych działek, składających się na całą nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego wniosku.

Sprzedaż będzie więc realizowana sukcesywnie w odniesieniu do mniejszych (wydzielonych) części przedmiotowej nieruchomości i w ramach oddzielnych transakcji (jednak dotyczących finalnie tej samej Działki, której miała dotyczyć pierwotnie). W praktyce więc, dokona Pan kilku transakcji sprzedaży prawa współwłasności Działki.

Sprzedaż nadal ma być dokonana bezpośrednio, tj. bez pośrednictwa wyspecjalizowanych podmiotów trudniących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Niezależnie jednak, udzielił Pan pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego na wypadek śmierci m.in. do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży oraz składania wszelkich oświadczeń woli niezbędnych do realizacji tego celu. Potencjalnie istnieje więc możliwość realizacji transakcji przez pośrednika.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje cytowana wcześniej ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego jest określony moment przeniesienia własności nieruchomości:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy - Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy - Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Z treści art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 108 ww. ustawy, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez stronę Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (jako mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje Pan pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż udziału w nieruchomości, jak również po dokonanym podziale sprzedaż udziałów w częściach działki powstałych z wydzielenia tej działki, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie strona Kupująca posiada Pana pełnomocnictwo do wykonywania względem działki szeregu czynności przed organami administracji publicznej, urzędami, gestorami itp., w tym do składania wniosków, uzyskiwania decyzji, zaświadczeń i zezwoleń, pozyskiwania kopii dokumentów oraz wszelkich innych czynności niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę.

Ponadto, w ramach udzielonego pełnomocnictwa, Nabywca uzyskał pozytywną opinię dotyczącą proponowanego wstępnego podziału przedmiotowej nieruchomości.

Działania podejmowane w Pana imieniu przez pełnomocnika przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży działki, spowodowały, że straciła ona charakter majątku prywatnego.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału w części działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Pana udziału w części nieruchomości (sprzedaż udziałów części powstałej w wyniku jej podziału/wydzielenia), będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła - wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy - dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisana sprzedaż udziału we współwłasności działki, stanowi dla Pana czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja straci swą aktualność.

Mając na uwadze, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli. Pozostali współwłaściciele, chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Odnośnie powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)

z zastosowaniem art. 119a;

2)

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

* Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 z późn. zm.).

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl