0112-KDIL3-2.4011.82.2018.2.JK - Zwolnienie z PIT przychodu ze zbycia nieruchomości przeznaczonego na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2018 r. (data wpływu 12 lutego 2018 r.), uzupełnionym w dniu 8 marca 2018 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - jest prawidłowe.

W dniu 12 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 4 oraz w art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 26 lutego 2018 r. nr 0112.KDIL3-2.4011.82.2018.1.JK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłane w dniu 26 lutego 2018 r. zostało skutecznie doręczone w dniu 5 marca 2018 r. Natomiast w dniu 8 marca 2018 r. wniosek został uzupełniony.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 23 czerwca 2004 r. Wnioskodawca zawarł wraz z drugą osobą fizyczną z którą prowadzi wspólne gospodarstwo domowe umowę o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych waloryzowany kursem CHF w kwocie 130.000,00 zł, z przeznaczeniem kredytu: na potrzeby własne, cel kredytu - nabycie lokalu mieszkalnego.

Kredyt został zabezpieczony poprzez wpis hipoteki na nieruchomości typu lokal mieszkalny, którego właścicielami w 1/2 części jest Wnioskodawca i w części 1/2 - niespokrewniona druga osoba fizyczna.

Raty kredytu są spłacane w terminach miesięcznych. Ostateczny termin spłaty kredytu to dzień 15 czerwca 2034 r.

Wnioskodawczyni korzysta z ulgi odsetkowej.

W dniu 27 listopada 2007 r. Wnioskodawca zawarł wraz z drugą osobą fizyczną z którą prowadzi wspólne gospodarstwo domowe umowę o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych waloryzowany kursem CHF w kwocie 238.000,00 zł, z przeznaczeniem kredytu: na potrzeby własne, cel kredytu - nabycie lokalu mieszkalnego. Kredyt został zabezpieczony poprzez wpis hipoteki na nieruchomości typu lokal mieszkalny, którego właścicielami w 1/2 części jest Wnioskodawca i w części 1/2 - druga niespokrewniona osoba fizyczna. Raty kredytu są spłacane w terminach miesięcznych. Ostateczny termin spłaty kredytu to dzień 20 grudnia 2037 r. Wnioskodawca nie korzysta z ulgi odsetkowej.

Wnioskodawca zakupił lokal mieszkalny, aby zmienić miejsce zamieszkania i pracę. Światowy kryzys gospodarczy i co za tym idzie wzrost kursu franka w 2008 r. spowodował trudną sytuację finansową, która skutkowała tym, że Wnioskodawca musiał odłożyć swoje plany w czasie.

Dodatkowo sytuację skomplikował nagły wzrost kursu franka 15 stycznia 2015 r., wywołany przez decyzję Szwajcarskiego Banku Narodowego, który ogłosił porzucenie polityki obrony minimalnego kursu wymiany euro na franka szwajcarskiego. Decyzja doprowadziła do paniki na rynkach co spowodowało z kolei nagłą zmianę kursów walut i pogorszenie sytuacji finansowej Wnioskodawcy.

W związku z tym, że zakupione mieszkanie przez dłuży czas nie mogło być na stałe zamieszkane przez Wnioskodawcę w 2017 r. zostało czasowo wynajęte, żeby nie niszczało.

Wnioskodawca zamierza zakończyć wynajem w grudniu 2018 r.

Pomimo wynajmu Wnioskodawca ma możliwość korzystania z tego mieszkania i często tam bywa, a w przyszłości planuje się tam przenieść na stałe.

Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 12 stycznia 2018 r. Wnioskodawca nabył w spadku po zmarłej w dniu 21 listopada 2017 r. matce 1/2 część spadku (drugą połowę otrzymała siostra), w skład którego wchodzi m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca jest zameldowany w mieszkaniu nieprzerwanie od 1978 r.

Wnioskodawca planuje sprzedać 1/2 część odziedziczonej w spadku nieruchomości przed upływem 5 lat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z tym, że Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat, ale spłaca od 2007 r. kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania, jest zwolniony w całości z zapłaty podatku dochodowego od kwoty uzyskanej ze sprzedaży tej nieruchomości, jeżeli:

a. kwota ta zostanie przeznaczona w całości na poczet spłacanej swojej części kredytu mieszkaniowego

lub

b. kwota ta zostanie przeznaczona w części na poczet spłacanej swojej części kredytu mieszkaniowego i w części na poczet remontu tej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, ze względu na fakt, że zaciągnął kredyty na własne cele mieszkaniowe i jest odpowiedzialny za ich spłatę, kwota uzyskana przez Niego ze sprzedaży nieruchomości, po przekazaniu jej na spłatę swojej części kredytu i na cele remontowe, nie podlega w całości opodatkowaniu podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca po śmierci matki w 2017 r. został współwłaścicielem spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego, który zamierza zbyć przed upływem 5 lat. Przychód uzyskany ze sprzedaży Wnioskodawca zamierza przeznaczyć w całości na spłatę swojej części kredytu zaciągniętego w dniu 27 listopada 2007 r. na zakup mieszkania, lub w części na spłatę ww. kredytu i remont przedmiotowego mieszkania. W odniesieniu do ww. kredytu Wnioskodawca nie korzysta z ulgi odsetkowej. W związku z tym, że zakupione mieszkanie przez dłuży czas nie mogło być na stałe zamieszkane przez Wnioskodawcę w 2017 r. zostało czasowo wynajęte, żeby nie niszczało. Wnioskodawca zamierza zakończyć wynajem w grudniu 2018 r. Pomimo wynajmu Wnioskodawca ma możliwość korzystania z tego mieszkania i często tam bywa, a w przyszłości planuje się tam przenieść na stałe.

W tym miejscu wskazać należy, że sprzedaż udziału w mieszkaniu nabytym w spadku po zmarłej matce - z uwagi na fakt, że dojdzie do niego przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie - będzie stanowiło źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym uzyskany z owego zbycia dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8.

Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cyt. ustawy).

Jednakże, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-b) ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy).

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący). Poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne" świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie "własnych" potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem, przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na "własne cele mieszkaniowe".

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca zainteresowany jest rozstrzygnięciem kwestii, czy wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w mieszkaniu w całości na spłatę swojej części kredytu zaciągniętego w dniu 27 listopada 2007 r. na zakup mieszkania, lub w części na spłatę ww. kredytu i remont przedmiotowego mieszkania, które czasowo jest wynajmowane daje możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wprost wynika, że Wnioskodawca zaciągnął przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym kredyt na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania, w którym zamierza zamieszkać). Zatem Wnioskodawca spełnił podstawowy warunek do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Możliwości skorzystania z dobrodziejstwa przedmiotowego zwolnienia nie przekreśla fakt, że mieszkanie będzie czasowo wynajmowane.

Zatem, wydatkowanie kwoty dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w mieszkaniu w całości na poczet spłacanej swojej części kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w 2007 r. lub wydatkowanie ww. dochodu w części na poczet spłacanej swojej części kredytu omawianego kredytu i w części na poczet remontu tego mieszkania uprawni Wnioskodawcę do zastosowania zwolnienia, wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.